Diritto prelazione alloggi pubblici: i requisiti

Un ex dipendente di una società di trasporti ha richiesto di esercitare il diritto di prelazione per l’acquisto di un alloggio di servizio. La sua domanda è stata respinta in tutti i gradi di giudizio. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando che per il diritto prelazione alloggi pubblici non basta essere assegnatari, ma è necessario dimostrare l’utilizzo effettivo e personale dell’immobile, requisito che nel caso di specie mancava a causa di una sublocazione e della revoca dell’assegnazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Diritto Prelazione Alloggi Pubblici: Utilizzo Effettivo e Personale sono Requisiti Inderogabili

Il diritto prelazione alloggi pubblici rappresenta un’importante opportunità per gli assegnatari di diventare proprietari dell’immobile in cui vivono. Tuttavia, questo diritto non è incondizionato. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 6487/2024) ribadisce con fermezza che, per poter acquistare l’alloggio, non è sufficiente essere titolari di un contratto, ma è indispensabile dimostrare un requisito fondamentale: l’utilizzo effettivo e personale del bene. Analizziamo la vicenda per comprendere le implicazioni di questa decisione.

I fatti di causa

Un ex dipendente di una grande società di trasporti, assegnatario di un alloggio di servizio sin dal 1978, avviava un’azione legale per vedersi riconosciuto il diritto di acquistare l’immobile. La sua richiesta si basava sulla normativa in materia di dismissione del patrimonio immobiliare pubblico, la quale prevede, a certe condizioni, un diritto di prelazione per gli inquilini. L’uomo sosteneva di aver abitato l’appartamento e pagato regolarmente il canone per decenni, presentando la domanda di acquisto nel 1998.

Tuttavia, sia il Tribunale che la Corte d’Appello respingevano la sua domanda. Le corti di merito accertavano una realtà ben diversa: l’assegnazione dell’alloggio era stata revocata dalla società proprietaria già nel 1989. Il motivo? Accertamenti della polizia ferroviaria avevano rivelato che l’assegnatario non solo aveva sublocato l’appartamento a terzi, ma possedeva anche altre proprietà e non risiedeva più stabilmente nell’alloggio in questione. Di conseguenza, il rapporto di locazione era stato dichiarato cessato e l’immobile era stato infine rilasciato forzatamente nel 1998.

La decisione sul diritto prelazione alloggi pubblici

L’ex dipendente proponeva ricorso in Cassazione, lamentando la violazione delle norme sulla sublocazione e sul diritto prelazione alloggi pubblici. A suo dire, la Corte d’Appello avrebbe errato nel negargli l’acquisto basandosi sulla sublocazione, che a certe condizioni è permessa dalla legge.

La Suprema Corte, però, ha dichiarato il ricorso inammissibile, non entrando nemmeno nel merito della questione sollevata. La ragione è squisitamente processuale ma di grande importanza pratica. La decisione della Corte d’Appello si fondava su una pluralità di ragioni autonome e tutte sufficienti a giustificare il rigetto della domanda (le cosiddette plurime rationes decidendi). Queste includevano:

1. La revoca formale dell’assegnazione nel 1989.
2. La mancanza del requisito dell’utilizzo effettivo e personale dell’immobile.
3. La cessazione del contratto di locazione e l’avvenuto sfratto.
4. La tardività della domanda di acquisto, presentata quando l’uomo non aveva più titolo per farlo.

Il ricorrente, nel suo motivo di ricorso, si era limitato a contestare solo l’aspetto legato alla sublocazione, tralasciando completamente di contestare le altre, decisive, motivazioni. La Cassazione ha quindi applicato il principio consolidato secondo cui, per ottenere l’annullamento di una sentenza fondata su più ragioni indipendenti, è necessario impugnarle tutte con successo. In caso contrario, il ricorso è inammissibile per difetto di interesse.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

Al di là dell’aspetto processuale, la Corte ha colto l’occasione per ribadire un principio sostanziale cruciale in tema di diritto prelazione alloggi pubblici. Il diritto previsto dalla L. 560/1993 non spetta automaticamente a chiunque abbia un contratto di locazione. La giurisprudenza costante richiede la compresenza di due requisiti essenziali:

* Un valido contratto di locazione ad uso abitativo.
* L’ulteriore e imprescindibile requisito dell’effettiva e personale utilizzazione del bene da parte dell’assegnatario e dei suoi familiari conviventi per un periodo continuativo (nella fattispecie, oltre un quinquennio).

Nel caso esaminato, era palese che il secondo requisito mancasse del tutto. L’aver sublocato l’immobile e aver stabilito la propria residenza altrove ha fatto venir meno la condizione essenziale che giustifica il beneficio della prelazione, ovvero garantire una casa a chi effettivamente la abita.

Le conclusioni

L’ordinanza della Cassazione offre due importanti lezioni. La prima, di carattere processuale, è che un ricorso deve attaccare tutte le colonne portanti su cui si regge la decisione impugnata. Trascurarne anche solo una può renderlo vano. La seconda, di natura sostanziale, è un monito per chi aspira ad acquistare un alloggio pubblico: il diritto prelazione alloggi pubblici è un beneficio legato a una situazione di fatto precisa e non a un mero titolo contrattuale. L’utilizzo personale, stabile e continuativo dell’immobile è una condizione non negoziabile, la cui assenza preclude ogni possibilità di acquisto.

È sufficiente essere l’assegnatario di un alloggio pubblico per avere il diritto di acquistarlo?
No. La sentenza chiarisce che il solo titolo di assegnatario o conduttore non è sufficiente. È un requisito essenziale dimostrare anche l’effettiva e personale utilizzazione dell’immobile per il periodo richiesto dalla legge, condizione che deve essere provata da chi agisce in giudizio.

Cosa succede se la sentenza di appello si basa su più motivazioni e in Cassazione ne contesto solo una?
Il ricorso viene dichiarato inammissibile. La Corte Suprema ha ribadito il principio secondo cui, quando una decisione è supportata da più ragioni giuridiche autonome e indipendenti (plurime ‘rationes decidendi’), il ricorrente ha l’onere di contestarle tutte validamente. Se anche una sola ragione non viene impugnata, essa è da sola sufficiente a sostenere la decisione, rendendo inutile l’esame delle altre censure.

La sublocazione di un alloggio di servizio impedisce sempre il diritto di prelazione?
La decisione non si concentra sulla legittimità o meno della sublocazione in sé, ma sulle sue conseguenze. Nel caso specifico, la sublocazione è stata la prova che ha portato alla revoca dell’assegnazione e, soprattutto, ha dimostrato la mancanza del requisito fondamentale dell’utilizzo personale e diretto dell’immobile da parte dell’assegnatario, elemento che ha reso impossibile esercitare il diritto di prelazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 6487 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 6487 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 12/03/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9320/2022 R.G. proposto da:

NOME , elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE, giusta procura speciale in atti

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore e RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che le rappresenta e difende, giusta procura speciale in atti

-controricorrenti-

avverso la SENTENZA della CORTE DI APPELLO DI BARI n. 145/2022 depositata il 28/01/2022; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/01/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, dipendente RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE fino al giorno 01/07/2001, a seguito di riassunzione del giudizio dinanzi al Tribunale di Trani, sezione distaccata di Barletta, dopo la sentenza della Corte di Appello di Bari n. 234/2006 che aveva riformato la sentenza di primo grado, dichiarando la giurisdizione del giudice ordinario, chiamava in causa RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE) per sentire riconoscere e dichiarare il proprio ius prelationis, ex l. n. 560 del 1993, di un appartamento sito in Barletta, di proprietà di RAGIONE_SOCIALE, in seguito all’avviamento della dismissione degli immobili da parte di RAGIONE_SOCIALE, quale mandataria della prima società. Affermando di essere stato assegnatario sin dal 19/06/1978 e conduttore dal 31/07/1978, dietro pagamento regolare del canone pattuito, e di avere richiesto, sin dal 28/01/1998, di potere acquistare l’alloggio assegnatogli , chiedeva di condannare RAGIONE_SOCIALE a trasferirgli la proprietà del suddetto appartamento, dietro pagamento della somma individuata come equo prezzo di acquisto.
RAGIONE_SOCIALE si costituiva in giudizio per contestare quanto ex adverso dedotto.

Con sentenza n. 1260/2019 il Tribunale di Trani rigettava la domanda attorea, ritenendola infondata.

Avverso tale decisione NOME COGNOME interponeva gravame presso la Corte d’Appello di Bari, reiterando le medesime richieste avanzate nel giudizio di primo grado.

Si costituivano in giudizio RAGIONE_SOCIALE, che chiedeva di essere estromessa dal giudizio, e RAGIONE_SOCIALE

Con sentenza n. 145/2022, la Corte di Appello di Bari rigettava l’appello e confermava la decisione impugnata, escludendo la sussistenza, nel caso in esame, dei presupposti di cui all’art. 1 comma 6° della L. n. 560/1993, posto che non solo l’RAGIONE_SOCIALE, con provvedimento reso in data 26/10/1989, aveva revocato nei confronti di NOME COGNOME la concessione dell’alloggio, ma anche che, dagli accertamenti espletati dalla Polizia ferroviaria sia alla fine degli anni ’80, sia nei primi anni ‘ 90, era emerso che l’appellante, in violazione della disciplina di cui al D.M. n. 285/1975, aveva sublocato ad altri soggetti l’alloggio a lui assegnato, che aveva disponibilità di altri due appartamenti e che, in ogni caso, non abitava più l’alloggio ogge tto del giudizio, con conseguente insussistenza sia del requisito dell’effettiva e personale utilizzazione del bene, sia di un valido contratto di locazione ad uso abitativo. Da ultimo, la Corte d’Appello evidenziava che l’appellante non aveva mai allegato né, tantomeno, dimostrato, di trovarsi nelle condizioni di cui all’art. 1, comma 7, della l. n. 560/1993, che prevedeva i requisiti ai fini del diritto all’assegnazione dell’alloggio.
Nei confronti di tale decisione NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione, affidando le sue doglianze ad un unico motivo di ricorso.

RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE hanno resistito con unico controricorso, chiedendo a questa

Corte di dichiarare l’inammissibilità del ricorso e comunque di affermarne l’ infondatezza.

A seguito di proposta di definizione accelerata formulata dal Consigliere delegato per inammissibilità/infondatezza del ricorso, il ricorrente ha chiesto la decisione del giudizio ex art. 380 bis c.p.c.

10 . Nei termini previsti prima dell’adunanza camerale, le parti hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Con l’unico motivo di ricorso NOME COGNOME deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1594 c.c. e dell’art. 1, comma 6, della l. n. 560/1993, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., nella parte in cui la Corte territoriale avrebbe negat o l’acquisto dell’immobile esclusivamente a causa dell’avvenuta sublocazione RAGIONE_SOCIALE stesso da parte del ricorrente a terzi, in costanza di rapporto di locazione, posta la facoltà di sublocare prevista dalla prima norma. Inoltre, la Corte di Appello di Bari avrebbe errato per avere violato la seconda norma, che attribuisce il titolo all’acquisto degli alloggi agli assegnatari e ai loro familiari conviventi che conducono un alloggio a titolo di locazione da oltre un quinquennio e non siano in mora con il pagamento dei canoni e RAGIONE_SOCIALE spese all’atto della presentazione della domanda di acquisto.
2.Il motivo è inammissibile.

La pronuncia impugnata fonda i suoi esiti su plurime rationes decidendi .

Il giudice di merito, infatti, ha ritenuto:

-che l’assegnazione al ricorrente dell’alloggio di servizio (disposta con consegna materiale RAGIONE_SOCIALE stesso in data 31/07/1978) era stata revocata dall’RAGIONE_SOCIALE con provvedimento del 26/10/1989, a seguito del quale il COGNOME aveva perso la qualità

di assegnatario dell’alloggio, in conseguenza di accertamenti compiuti dalla Polizia ferroviaria di Bari, dai quali risultava il godimento (anche in proprietà) di altri immobili e la stabile abitazione in altro luogo, oltre la circostanza che, in passato, il COGNOME aveva concesso l’appartamento in proprietà dell’RAGIONE_SOCIALE in sublocazione ad altre persone;

– che il rapporto locativo doveva intendersi comunque cessato in data 31/07/1994, giusta ordinanza del 2/07/1994 del Pretore di Trani, sezione distaccata di Barletta e sentenza n. 141/1997 RAGIONE_SOCIALE stesso giudice, confermata con sentenza del Tribunale di Trani, con la precisazione che l’ordinanza di rilascio dell’immobile per convalida di sfratto era stata eseguita in data 20/10/1998 con l’assistenza della forza pubblica, di tal ché era venuto a mancare il presupposto dell’effettiva e personale utilizzazione del bene nell’ultimo quinquennio (sull’essenzialità di tale presupposto, cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 30721/2018);
– che il ricorrente non avesse né allegato, né provato di trovarsi nelle condizioni prescritte dal comma 7 dell’art. 1 legge 560/1993 al fine di poter presentare la domanda di acquisto dell’alloggio, posto che la domanda era stata intempestivamente presentata nel 1998, più di quattro anni dopo l’entrata in vigore della legge 260/1993, quando oramai li COGNOME aveva perso da anni la qualità di assegnatario ed era in mora nella restituzione dell’immobile.

Le doglianze del ricorrente non riescono ad aggredire la sentenza impugnata sul piano della sua prima ratio decidendi , posto che si appuntano esclusivamente sul rigetto del diritto al trasferimento dell’alloggio ex art. 1, comma 6, legge 560/1993 per violazione dell’art. 1594 c.c., che consente, salvo patto contrario, la sublocazione, trascurando di considerare che il giudice a quo ha escluso tale trasferimento non perché il COGNOME avesse sublocato

l’immobile, ma perché, a seguito della sublocazione, l’RAGIONE_SOCIALE ne aveva revocato l’assegnazione al ricorrente, con provvedimento definitivamente confermato all’esito RAGIONE_SOCIALE proposte opposizioni, tanto che l’abitazione -come sopra specificato – era stata rilasciata in data 20.10.1998.

Inoltre, le plurime ragioni della decisione non sono state attinte nella loro interezza dalle censure proposte dal ricorrente, come dichiara espressamente quest’ultimo, che afferma che vi sarebbero ‘ulteriori aspetti dell’impugnata sentenza che meriterebbero di essere sottoposti al vaglio di legittimità ‘ .

Trova quindi applicazione nel caso di specie il principio per cui, ‘ ove la sentenza sia sorretta da una pluralità di ragioni, distinte ed autonome, ciascuna RAGIONE_SOCIALE quali giuridicamente e logicamente sufficiente a giustificare la decisione adottata, l’omessa impugnazione di una di esse rende inammissibile, per difetto di interesse, la censura relativa alle altre, la quale, essendo divenuta definitiva l’autonoma motivazione non impugnata, non potrebbe produrre in nessun caso l’annullamento della sentenza (Cass. 18641/2017; n. 22753/2011)’. La mancata, specifica, impugnazione di tutte le ragioni della decisione, idonee a giustificare autonomamente il rigetto della domanda, costituisce pertanto motivo di inammissibilità del ricorso (cfr. Cass. n. 14740/2005; Cass. n. 13880/2020).
La decisione appare inoltre conforme alla giurisprudenza di questa Corte (la quale ha chiarito che ‘ il diritto di prelazione previsto dall’art.1 comma 6 della l. n. 560/1993 per l’acquisto degli alloggi di edilizia residenziale pubblica richiede non solo che gli assegnatari e i familiari conviventi detengano l’immobile sulla base di un valido contratto di locazione ad uso abitativo, ma anche che sussista l’ulteriore requisito dell’effettiva e personale utilizzazione del bene

da oltre un quinquennio, gravando su colui che agisce per far valere tale diritto l’onere di provare i relativi fatti costitutivi ‘: cfr. Cass. n. 30721/2018; Cass. n. 15380/2016; Cass. n. 18494/2007) e perciò il ricorso è inammissibile anche ai sensi dell’art. 360 bis c.p.c. pc (cfr. Cass. SS.UU. sentenza n. 7155/2017).

2.Per quanto argomentato, il ricorso va dichiarato inammissibile e parte ricorrente deve essere condannata al rimborso RAGIONE_SOCIALE spese di lite, liquidate come in dispositivo, in forza del principio della soccombenza.

Essendo la decisione resa in tema di procedimento per la definizione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati, di cui all’art. 380 bis c.p.c. novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022, con formulazione di istanza di decisione ai sensi dell’ultimo comma della norma citata, e giudizio definito in conformità alla proposta, parte ricorrente deve essere inoltre condannata al pagamento RAGIONE_SOCIALE ulteriori somme ex art. 96 commi 3 e 4 c.p.c., sempre come liquidate in dispositivo (sulla doverosità del pagamento della somma di cui all’art. 96, comma 4, c.p.c. in favore della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE: Cass. S.U. 27195/2023).
Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis RAGIONE_SOCIALE stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di RAGIONE_SOCIALEzione dichiara inammissibile il ricorso e condanna parte ricorrente al pagamento in favore della parte controricorrente RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 5.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura

del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Condanna altresì parte ricorrente, ai sensi dell’art. 96 comma 3 c.p.c., al pagamento a favore della parte controricorrente di una somma ulteriore di Euro 2.500,00 equitativamente determinata, nonché -ai sensi dell’art. 96 comma 4 c.p.c. – al pagamento della somma di Euro 2.000,00 in favore della RAGIONE_SOCIALE.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis RAGIONE_SOCIALE stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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