Diritto Immobiliare

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di due debitori contro un'espropriazione immobiliare. L'opposizione all'esecuzione è stata respinta perché i motivi presentati erano generici, non dimostravano un'effettiva collaborazione fraudolenta del creditore e non rispettavano il principio di specificità richiesto per l'impugnazione. La Corte ha confermato che la semplice conoscenza della funzione di garanzia di un assegno non è sufficiente a bloccare l'azione esecutiva.

La Corte di Cassazione ha stabilito che, in caso di danni a terzi derivanti da attività edilizie pericolose affidate in appalto, la responsabilità del committente è esclusa se non vi è stata ingerenza nell'esecuzione dei lavori. La Corte ha chiarito che l'art. 2050 c.c. si applica solo a chi esercita materialmente l'attività rischiosa, ovvero l'appaltatore, che agisce in piena autonomia organizzativa e gestionale, assumendosene i rischi. La responsabilità è quindi dell'appaltatore, a meno che non si provi una colpa specifica del committente, come l'aver impartito direttive vincolanti o aver scelto un'impresa inadeguata.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di promissari acquirenti che chiedevano il trasferimento coattivo di un immobile oggetto di un preliminare di vendita. Il problema centrale era la presenza di un abuso edilizio. La Corte ha stabilito che la semplice pendenza di una domanda di sanatoria non è sufficiente a garantire la regolarità urbanistica necessaria per una sentenza ex art. 2932 c.c., specialmente in casi di 'abuso primario' (immobile costruito senza concessione). Pertanto, in assenza della prova del superamento dell'irregolarità, il trasferimento tramite sentenza non può essere disposto, confermando la decisione dei giudici di merito di rigettare la domanda in un caso di preliminare immobile abusivo.

La Corte di Cassazione conferma la decisione di demolire una scala costruita sulla facciata di un immobile altrui. L'azione legale corretta è l'actio negatoria servitutis, con cui il proprietario chiede di dichiarare l'inesistenza di diritti vantati da terzi sul proprio bene. La Corte ha stabilito che la prova della proprietà può essere fornita con ogni mezzo, anche presuntivo, e ha rigettato la domanda di usucapione del costruttore della scala per mancata prova del possesso 'uti dominus'.

Una società in concordato preventivo chiede il pagamento di canoni di locazione maturati dopo l'inizio della procedura. La banca conduttrice oppone in compensazione i propri crediti, sorti prima del concordato. I giudici di merito accolgono la tesi della banca, ma la Corte di Cassazione, rilevando un contrasto giurisprudenziale sul tema della compensazione nel concordato preventivo, ha rimesso la causa in pubblica udienza per una decisione di principio.

Un appaltatore ha perso in giudizio una causa per il pagamento di lavori edili. La Corte di Cassazione ha respinto il suo ricorso, confermando due principi chiave: l'eccezione di tardiva denuncia dei vizi deve essere sollevata tempestivamente, e il diritto di rivalsa IVA appalto sorge solo con l'emissione di una fattura. Non avendola mai emessa, l'appaltatore non poteva pretendere il pagamento dell'imposta dal committente.

Una società concessionaria autostradale chiedeva la demolizione di un manufatto costruito a distanza non regolamentare. Dopo una complessa vicenda processuale, la Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso incidentale del proprietario per sopravvenuta carenza di interesse, poiché la sua posizione era già stata salvaguardata dal rigetto del ricorso principale della società.

La Corte di Cassazione conferma la nullità di un contratto d'appalto per un'opera pubblica a causa della mancanza delle autorizzazioni urbanistiche e paesaggistiche. La sentenza sottolinea che l'assenza di questi permessi viola norme imperative e rende il contratto insanabilmente nullo, rigettando il ricorso di un'impresa costruttrice che richiedeva il pagamento dei lavori.

Un ex amministratore di condominio, forte di un decreto ingiuntivo passato in giudicato per il rimborso di somme anticipate, si è opposto a una successiva richiesta del condominio di restituire un presunto avanzo di cassa. La Corte di Cassazione ha dato ragione all'amministratore, stabilendo che il giudicato decreto ingiuntivo copre l'intero rapporto di dare e avere, precludendo azioni successive basate sugli stessi fatti contabili, poiché le due pretese sono legalmente incompatibili.

La Corte di Cassazione conferma la nullità di un contratto di vendita immobiliare in quanto strettamente collegato a un precedente atto di divisione, a sua volta dichiarato nullo. L'ordinanza chiarisce che quando due negozi giuridici sono uniti da un nesso funzionale, l'invalidità del primo si estende inevitabilmente al secondo. Nel caso di specie, la vendita non avrebbe potuto esistere senza la divisione che ne costituiva il presupposto logico e giuridico, determinando un effetto a cascata. La Corte ha ritenuto che la valutazione del giudice di merito sul collegamento negoziale, se ben motivata, è insindacabile in sede di legittimità.

Una lunga controversia su diritti di servitù e proprietà di un terrazzo, giunta fino in Cassazione dopo vari gradi di giudizio, si conclude con la rinuncia al ricorso da parte dei ricorrenti. La Corte Suprema, prendendo atto dell'accettazione della controparte, dichiara l'estinzione del giudizio senza pronunciarsi sulle spese, come previsto dal codice di procedura civile.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 21506/2024, ha stabilito la piena legittimazione dell'amministratore di condominio ad agire in giudizio per la tutela di una servitù di passaggio, anche senza un mandato unanime di tutti i condomini. Il caso riguardava una disputa tra condomini per un diritto di passaggio. La Corte ha cassato la sentenza d'appello che aveva negato l'esistenza della servitù per omesso esame di un documento decisivo (l'atto di lottizzazione originario), confermando invece la piena legittimazione amministratore condominio per tali azioni.

Un proprietario terriero contesta l'esistenza di una servitù di passaggio a favore dei vicini. La Corte d'Appello riconosce il diritto dei vicini, ma con un ragionamento confuso e contraddittorio, mescolando usucapione, accordi contrattuali e destinazione del padre di famiglia. La Corte di Cassazione ha annullato tale decisione a causa di una motivazione apparente, ritenendo impossibile comprendere l'iter logico-giuridico seguito dai giudici di secondo grado e rinviando il caso per un nuovo esame.

Una società ha rivendicato l'usucapione di un'area appartenente al demanio idrico, sostenendo che avesse perso la sua funzione pubblica. La Corte di Cassazione ha stabilito che la competenza a decidere non è del giudice ordinario, ma del Tribunale Regionale delle Acque Pubbliche, poiché la controversia richiede un accertamento tecnico sulla natura demaniale del bene. La decisione chiarisce il riparto di giurisdizione in materia di competenza demanio idrico.

Una società si vede negare la detrazione IVA immobili su quattro acquisti. La Cassazione interviene, rigettando il ricorso principale della società e accogliendo parzialmente quello dell'Agenzia delle Entrate. L'ordinanza chiarisce la differenza tra beni strumentali (esenti IVA) e beni in costruzione (soggetti a IVA), e sottolinea l'errore del giudice di merito che non ha valutato la contestata inesistenza di una delle operazioni.

La Corte di Cassazione chiarisce la decorrenza della prescrizione del contratto preliminare. La mancata consegna di documenti da parte del venditore è un'obbligazione, non una condizione sospensiva che posticipa l'inizio del termine decennale per agire in giudizio. La sentenza sottolinea che il promissario acquirente deve attivarsi per tutelare i propri diritti entro dieci anni dalla stipula del preliminare, altrimenti il diritto all'esecuzione specifica del contratto si estingue.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 21487/2024, ha chiarito che il trasferimento di un bene pertinenziale, come una corte a servizio di un'autorimessa, avviene congiuntamente al bene principale anche se non esplicitamente menzionato con i suoi dati catastali nell'atto. È sufficiente che la volontà delle parti di trasferire anche la pertinenza sia desumibile in modo inequivocabile, ad esempio tramite il richiamo (per relationem) ai precedenti titoli di acquisto. La Corte ha rigettato il ricorso di un soggetto che aveva ceduto a un Comune parte di una corte comune, ledendo i diritti di comproprietà e servitù di parcheggio di altri proprietari, confermando che tali diritti erano stati validamente trasferiti insieme all'unità immobiliare principale.

Una controversia su una servitù di passaggio di condutture. La Cassazione cassa la sentenza di merito che negava la servitù per mancata trascrizione. La Corte Suprema stabilisce che il giudice avrebbe dovuto verificare se si trattasse di una servitù per destinazione del padre di famiglia, che si costituisce in base allo stato di fatto visibile lasciato dall'originario unico proprietario, a prescindere dalla trascrizione.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 21478/2024, chiarisce un importante principio processuale. Un provvedimento di giurisdizione volontaria, come la nomina di un amministratore per un bene in comunione, non è di per sé ricorribile in Cassazione perché privo di carattere decisorio e definitivo. Tuttavia, il ricorso per cassazione spese è ammissibile se volto a contestare esclusivamente la statuizione sulla condanna al pagamento delle spese legali, in quanto quest'ultima ha natura decisoria e definitiva, incidendo su un diritto soggettivo.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 21479/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di tollerabilità immissioni rumorose tra privati. Il caso riguardava le lamentele di alcuni residenti per i rumori provenienti da un impianto sportivo. La Corte ha chiarito che il superamento dei limiti di decibel previsti dalla normativa amministrativa (DPCM) non è l'unico criterio da considerare. Nei rapporti tra vicini, il giudice deve applicare l'art. 844 del codice civile, valutando la 'normale tollerabilità' in base al contesto specifico, alla rumorosità di fondo e alle abitudini locali. La decisione della Corte d'Appello, che si era basata unicamente sui parametri amministrativi, è stata quindi annullata con rinvio.