Diritto Immobiliare

Una socia di una cooperativa edilizia viene esclusa per morosità e perde l'immobile. Dopo aver perso in primo e secondo grado, dove viene anche condannata per responsabilità aggravata (lite temeraria), ricorre in Cassazione. La Suprema Corte rigetta il motivo sulla presunta inadempienza della cooperativa, ma accoglie quello sulla sanzione. Stabilisce che la condanna per responsabilità aggravata non può essere automatica, ma richiede una motivazione specifica del giudice sulla sussistenza di mala fede o colpa grave, elementi non dimostrati nel caso di specie. La sentenza viene quindi cassata con rinvio su questo punto.

Un'agenzia immobiliare richiede una provvigione prima che si avveri la condizione sospensiva del contratto. La Cassazione chiarisce che, in caso di cessata materia del contendere, si applica il principio della soccombenza virtuale. L'agenzia, avendo agito per un credito non ancora esigibile, è considerata la parte soccombente e deve pagare le spese, a prescindere da chi abbia causato il ritardo nell'avveramento della condizione.

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità della delibera di un condominio che negava a una società l'installazione di una canna fumaria. La decisione si fonda sulla prevalenza del regolamento condominiale contrattuale, che può imporre limiti più stringenti all'uso delle parti comuni rispetto alla legge generale, subordinando tali interventi a un'autorizzazione preventiva. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché non contestava adeguatamente questa specifica motivazione.

Una società appaltatrice ha richiesto il pagamento per lavori extracontrattuali a un condominio. Le corti di merito hanno negato il pagamento per assenza di una specifica delibera assembleare. La Corte di Cassazione ha annullato la decisione, stabilendo che il giudice deve prima esaminare il contratto d'appalto per verificare se questo già autorizzasse le varianti. Se il contratto lo prevede, una delibera successiva potrebbe non essere necessaria. La causa è stata rinviata alla Corte d'Appello per una nuova valutazione basata su questo principio.

Un'ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i limiti del giudizio di legittimità, dichiarando l'inammissibilità di un ricorso in materia di divisione immobiliare. La Corte ha stabilito che non possono essere introdotte questioni nuove, come presunti abusi edilizi, che richiedono accertamenti di fatto non svolti nei gradi di merito. Inoltre, ha ribadito che le censure sulla motivazione della sentenza sono ammissibili solo in casi eccezionali, escludendo critiche generiche di contraddittorietà. Questo caso evidenzia l'importanza del principio di autosufficienza e dei rigorosi requisiti per l'accesso al giudizio di Cassazione.

La Corte di Cassazione conferma che un contratto di compravendita, anche se dichiarato nullo, è idoneo a trasferire il possesso utile ai fini dell'usucapione. Nel caso di specie, due acquirenti avevano posseduto per oltre vent'anni un immobile acquistato da un fallimento con un atto poi annullato. La Corte ha stabilito che la consegna materiale del bene ('traditio') in esecuzione di un contratto traslativo, seppur invalido, fonda un possesso con 'animus rem sibi habendi' e non una mera detenzione, rendendo non necessaria la prova di un'interversione del possesso per maturare l'usucapione da atto nullo.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 31569/2025, ha chiarito un punto cruciale in tema di successione diritto controverso. Nel caso di una causa per violazione delle distanze legali, se l'immobile viene venduto a terzi, la sentenza è opponibile ai nuovi acquirenti se questi vengono chiamati in giudizio, anche in appello. La chiamata in causa li rende parti del processo, superando la mancata trascrizione della domanda giudiziale iniziale. La Corte ha cassato la decisione d'appello che aveva erroneamente dichiarato inopponibile la condanna ai nuovi proprietari.

Un proprietario recinta il suo terreno, impedendo al vicino l'accesso a un pozzetto fognario oggetto di servitù. La Cassazione, intervenendo sul tema dell'accesso fondo servente, cassa la decisione d'Appello. Stabilisce che per la tutela possessoria non basta provare il diritto di servitù, ma occorre dimostrare i presupposti specifici dell'azione di manutenzione, come il possesso ultrannuale e l'intento di molestia, che il giudice di merito aveva omesso di verificare.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso in un caso di rivendicazione di proprietà, confermando che l'onere della 'probatio diabolica' a carico di chi agisce si attenua notevolmente quando il convenuto non contesta l'originaria appartenenza del bene a un dante causa comune e fonda la sua difesa su un'usucapione iniziata in un momento successivo. In tale circostanza, è sufficiente per l'attore dimostrare la catena di successione fino al dante causa comune, senza dover risalire a un acquisto a titolo originario.

Un proprietario di casa è stato condannato ad arretrare il proprio edificio di 10 metri. La Corte di Cassazione ha annullato la decisione, specificando che le norme sulle distanze tra costruzioni variano in base alla pianificazione urbanistica comunale. La Corte ha stabilito che, in assenza di un piano di zonizzazione dettagliato, si applica la "legge ponte" (L. 765/1967) e non la più stringente regola dei 10 metri del D.M. 1444/1968. Il caso è stato rinviato per una nuova valutazione.

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d'appello per errata valutazione dell'onere della prova riguardo al piano di campagna originario. In una disputa sulla distanza tra costruzioni, la Corte ha stabilito che i giudici non possono ignorare i dati documentali, come i progetti edilizi, che provano il livello del terreno prima della nuova edificazione, anche se prodotti dalla controparte.

La Corte di Cassazione ha stabilito che in materia di distanze tra edifici si applica la normativa urbanistica più favorevole sopravvenuta nel corso della causa (ius superveniens). Un capannone, inizialmente costruito in violazione delle distanze, può diventare legittimo se le nuove norme lo consentono, fermo restando il diritto al risarcimento del danno per il periodo della violazione. La sentenza impugnata è stata cassata perché i giudici di merito avevano erroneamente applicato regolamenti edilizi ormai superati, senza verificare la disciplina più recente.

La Corte di Cassazione ha stabilito che una semplice ringhiera di confine tra due proprietà, posta sullo stesso livello, non costituisce una servitù di veduta. La sua funzione principale è divisoria, e la possibilità reciproca di guardare attraverso di essa non crea la soggezione di un fondo all'altro, elemento necessario per una servitù. Di conseguenza, è stata respinta la richiesta di un proprietario di rimuovere dei pannelli di vetro opaco installati dal vicino sulla ringhiera stessa.

Un cittadino ottenne una dichiarazione di usucapione di un terreno comunale, decisione confermata in appello. Tuttavia, il Comune ha fatto ricorso in Cassazione, che ha annullato la sentenza. La Suprema Corte ha stabilito che la prova usucapione era insufficiente, in quanto i giudici di merito non avevano identificato con certezza la data di inizio del possesso (dies a quo) né avevano valutato correttamente gli atti interruttivi, come la richiesta di acquisto del terreno da parte del cittadino. Il caso è stato rinviato alla Corte d'Appello per un nuovo esame.

Un Comune ha impugnato una sentenza che riconosceva l'usucapione di alcuni terreni a favore di privati. La Cassazione ha accolto il ricorso, annullando la decisione di merito. Ha stabilito che per l'usucapione è indispensabile una prova rigorosa e non contraddittoria sia dell'intento di possedere come proprietario (animus possidendi) sia del decorso del tempo necessario (dies a quo), elementi che la corte d'appello non aveva adeguatamente motivato.

La Corte d'Appello ha dichiarato la nullità di un atto di abbandono di un fondo servente (ex art. 1070 c.c.) a causa dell'indeterminatezza dell'oggetto. L'atto raggruppava in modo indistinto diverse aree e più servitù con origini ed estensioni differenti, senza specificare la corrispondenza tra fondi serventi e fondi dominanti. Tale indeterminatezza ha reso impossibile l'effetto traslativo della proprietà, comportando la nullità totale dell'atto per violazione degli artt. 1346 e 1418 c.c.

Un ingegnere ha richiesto un compenso professionale a una società immobiliare per la progettazione di impianti fotovoltaici. La società negava di aver mai conferito l'incarico. La Corte di Cassazione ha confermato la condanna al pagamento, stabilendo che l'esistenza del rapporto contrattuale può essere provata tramite presunzioni gravi, precise e concordanti, come l'utilizzo del progetto da parte del committente e le testimonianze, anche in assenza di un contratto scritto. La Corte ha ritenuto legittima la valutazione complessiva degli indizi fatta dai giudici di merito per accertare il diritto al compenso professionale ingegnere.

La Corte di Cassazione chiarisce i poteri del giudice nell'opposizione esecuzione, confermando la necessità di interpretare il titolo esecutivo per definirne l'esatta portata. In un caso nato da un verbale di conciliazione per la riparazione di luci esterne, la Corte ha stabilito che la cessazione del contratto di locazione non elimina l'interesse a impugnare per la regolamentazione delle spese legali, decise secondo il principio di soccombenza virtuale. La sentenza rigetta il ricorso degli ex inquilini, validando la decisione d'appello che aveva correttamente interpretato l'obbligo come limitato solo ad alcuni punti luce.

Una società sportiva si oppone a un precetto per il rilascio di un immobile, sostenendo la nullità di un accordo di mediazione per indeterminatezza di una clausola sulla garanzia. La Cassazione dichiara inammissibile il ricorso, confermando che il giudice di merito ha correttamente interpretato la volontà delle parti, ritenendo l'obbligo di garanzia sufficientemente determinato e l'accordo valido come titolo esecutivo per procedere al rilascio dell'impianto.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 31423/2025, definisce la responsabilità del professionista delegato nelle vendite giudiziarie. Un aggiudicatario aveva citato in giudizio un notaio per non aver indicato nell'avviso di vendita una trascrizione pregiudizievole, causa della successiva revoca del trasferimento. La Suprema Corte ha stabilito che il professionista delegato agisce come ausiliario del giudice e risponde per responsabilità extracontrattuale ai sensi dell'art. 2043 c.c. Tuttavia, nel caso specifico, il notaio non è stato ritenuto colpevole, poiché l'avviso di vendita era conforme alla legge (art. 570 c.p.c.) e rimandava alla perizia, dove la trascrizione era menzionata. Viene così ribadito l'onere di diligenza dell'offerente nel consultare tutta la documentazione.