Diritto Immobiliare

In una causa trentennale, la Corte di Cassazione ha stabilito che un singolo comproprietario ha diritto a richiedere l'intero risarcimento danni per un immobile comune. La Corte ha cassato la decisione d'appello che aveva ridotto il risarcimento alla sola quota di proprietà del ricorrente, affermando che il giudice del rinvio aveva superato i propri poteri e che la legittimazione ad agire per l'intero era coperta da giudicato implicito. Il caso verteva sul risarcimento danni comproprietario per l'impossibilità di coltivare un fondo a causa di lavori eseguiti da un ente comunale.

La Corte di Cassazione ha stabilito che in un mandato all'incasso, spetta a chi riceve le somme (mandatario) l'onere della prova di averle effettivamente consegnate al proprietario (mandante). Il caso riguardava un amico incaricato di riscuotere i canoni di locazione per conto della proprietaria di un immobile. Nonostante la fiducia e l'amicizia, la Corte ha confermato la condanna del mandatario alla restituzione delle somme, poiché non era riuscito a provare di averle versate alla proprietaria.

La Corte di Cassazione ha stabilito che, in un contratto di locazione con più inquilini, se l'obbligazione è solidale e un conduttore recede, quello che rimane è tenuto a versare l'intero canone. La Corte ha cassato la sentenza d'appello che aveva ridotto l'obbligo del conduttore rimasto, chiarendo che il principio dell'obbligazione solidale affitto prevale sulla circostanza che una stanza sia rimasta inutilizzata.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza 21050/2024, ha stabilito un principio cruciale in materia di riscatto alloggio popolare eredi. Anche se l'assegnatario defunto aveva pagato l'intero prezzo, il diritto all'acquisto non si trasferisce automaticamente agli eredi. Questi ultimi devono possedere personalmente i requisiti di legge, come la convivenza, per poter subentrare nella procedura e stipulare l'atto di compravendita. Il solo pagamento non è sufficiente a consolidare un diritto trasmissibile per successione.

Un debitore ha contestato il pignoramento di un suo immobile, sostenendone l'inalienabilità a causa di un vincolo di "uso civico". La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, negando la sua legittimazione ad agire. Secondo la Corte, il debitore non può opporsi all'esecuzione facendo valere un diritto di proprietà di terzi o un vincolo di interesse pubblico, poiché privo del necessario interesse legale a sollevare tale questione.

Un condomino impugnava una delibera assembleare sostenendo che l'amministratore, avendo rassegnato le dimissioni, non fosse più legittimato. La Corte d'Appello ha respinto il ricorso, confermando la validità dell'operato dell'amministratore in regime di prorogatio imperii, in quanto le dimissioni erano state respinte dall'assemblea e non era stato nominato un successore. La sentenza chiarisce che la continuità gestionale del condominio prevale e che la partecipazione all'assemblea sana eventuali vizi di convocazione.

Una proprietaria otteneva in primo grado il riconoscimento della proprietà esclusiva del suo giardino e del sottosuolo. In appello, il Condominio non contestava la proprietà ma rivendicava una servitù. La Corte d'Appello, tuttavia, dichiarava il sottosuolo bene condominiale. La Cassazione ha annullato tale decisione, stabilendo che il giudice d'appello non può pronunciarsi sulla proprietà se l'impugnazione riguarda solo la servitù, per non violare il giudicato interno formatosi. La questione centrale è la distinzione tra la rivendicazione della proprietà del sottosuolo del giardino e quella di un semplice diritto di servitù.

La Corte di Cassazione ha stabilito che per riconoscere una servitù di passaggio carrabile, l'elemento decisivo è la presenza di opere visibili e permanenti (come un garage con accesso per auto), non la frequenza con cui il passaggio viene effettivamente utilizzato. In un caso riguardante l'accesso a un garage, la Corte ha annullato la decisione d'appello che limitava il transito a pedoni e veicoli a due ruote, sottolineando che la natura discontinua della servitù rende irrilevante l'uso sporadico. La sentenza chiarisce che la possibilità di esercitare il diritto, dimostrata dalle strutture esistenti, prevale sulla sua effettiva e costante utilizzazione.

La Corte di Cassazione si pronuncia su una controversia tra proprietari confinanti, chiarendo la natura di una strada che li separa. Il ricorrente lamentava la violazione delle distanze legali e l'esistenza di servitù a suo danno, ma la sua domanda è stata respinta. La Corte ha confermato che la striscia di terreno non era privata ma pubblica, a seguito di una precedente occupazione appropriativa da parte del Comune. Tale circostanza, già accertata in un giudizio precedente, rendeva le proprietà non contigue, facendo decadere il fondamento delle pretese del ricorrente. La Cassazione ha dichiarato inammissibili i motivi di ricorso, ribadendo che l'istituto dell'occupazione appropriativa è distinto dalla 'dicatio ad patriam' e che la valutazione delle consulenze tecniche da parte del giudice di merito non è sindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivata.

La Corte di Cassazione ha affrontato un caso di ripartizione spese condominiali per la manutenzione straordinaria di un impianto di raffrescamento a servizio solo di una parte dell'edificio. La Corte ha stabilito che, in presenza di un precedente accordo unanime che istituisce una tabella di spesa basata sull'uso, tale criterio prevale su quello dei millesimi di proprietà. La delibera che applica tale tabella è stata ritenuta meramente annullabile e non nulla, confermando la legittimità della ripartizione dei costi solo tra i condomini che beneficiano effettivamente del servizio.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 20919/2024, ha stabilito che la parte erroneamente coinvolta in una procedura esecutiva immobiliare non è tenuta a pagare il compenso CTU in solido con il creditore procedente. Se l'esecuzione viene estinta a causa di un errore nell'individuazione del debitore, l'onere del pagamento del consulente tecnico d'ufficio ricade unicamente sul creditore che ha dato avvio alla procedura in modo errato, non potendosi applicare il principio generale di solidarietà passiva.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 20917/2024, ha chiarito un importante principio in materia di spese legali nella volontaria giurisdizione. Anche se il procedimento iniziale per la nomina di un amministratore giudiziario (art. 1105 c.c.) è di natura non contenziosa e non prevede la condanna alle spese, la successiva fase di reclamo assume carattere contenzioso. Pertanto, in caso di rigetto del reclamo, la parte soccombente è correttamente condannata al pagamento delle spese legali, in applicazione dell'art. 91 c.p.c.

Un condomino si rivolge al tribunale per la nomina di un amministratore in un piccolo condominio conflittuale. La sua richiesta viene respinta e viene condannato a pagare le spese legali. La Corte di Cassazione ribalta la decisione sulle spese, chiarendo che nei procedimenti di volontaria giurisdizione, come la nomina di un amministratore, non si applica il principio "chi perde paga". Tali procedimenti tutelano un interesse collettivo, quindi non ci sono veri vincitori o vinti. L'analisi si concentra sulle implicazioni per le spese legali in volontaria giurisdizione.

Un condominio si oppone a una decisione di incompetenza territoriale. Nel frattempo, per prudenza, riassume la causa davanti al nuovo giudice. La Corte d'Appello considera questo atto come acquiescenza tacita, dichiarando inammissibile l'appello. La Cassazione ribalta la decisione, chiarendo che la riassunzione è un atto cautelativo e non una rinuncia a impugnare. La riassunzione della causa non implica acquiescenza tacita.

Un ente sanitario pubblico recedeva anticipatamente da alcuni contratti di locazione adducendo motivi di contenimento della spesa. Soccombente in primo e secondo grado, ricorreva in Cassazione. La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, chiarendo i rigorosi requisiti di specificità dell'atto di appello. In particolare, ha stabilito che l'impugnazione è inammissibile se non critica l'intera motivazione della sentenza impugnata, ma solo una sua parte. Questo caso sottolinea l'importanza di una critica puntuale e completa per evitare una declaratoria di inammissibilità dell'appello.

Un acquirente di un immobile ipotecato si è visto dichiarare inammissibile l'appello per la cancellazione dell'ipoteca per prescrizione. La Corte di Cassazione ha annullato tale decisione, chiarendo i requisiti di specificità del motivo d'appello. Secondo i giudici, l'atto era sufficientemente dettagliato nel contestare la decorrenza della prescrizione, contrariamente a quanto stabilito dalla Corte territoriale. Il caso è stato rinviato per una nuova valutazione nel merito.

La Corte di Cassazione, con una recente sentenza, ha stabilito che l'ordine di purgazione ipoteche non è applicabile quando il curatore fallimentare si limita a dare esecuzione a un contratto preliminare di vendita immobiliare già stipulato dalla società poi fallita. Il trasferimento della proprietà, in questo caso, non rientra nelle procedure di liquidazione coattiva che giustificano la cancellazione dei gravami, ma costituisce un mero adempimento contrattuale. La Corte ha chiarito che il potere purgativo del giudice delegato è strettamente legato alle vendite competitive dell'attivo fallimentare e non può essere esteso a vendite di natura privatistica.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile un ricorso per risarcimento danni a un immobile a causa di un vizio della procura speciale cassazione. L'ordinanza stabilisce che la procura deve essere conferita in una specifica finestra temporale, ovvero dopo la pubblicazione della sentenza impugnata e prima della notifica del ricorso, pena l'invalidità insanabile dell'atto e la condanna alle spese per il ricorrente.

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta il tema della proprietà del sottotetto. Il caso riguarda la modifica di un sottotetto da parte dei proprietari dell'ultimo piano. La Corte ha rigettato il loro ricorso, confermando che il sottotetto si presume bene comune se funzionale all'edificio (es. isolamento), e spetta a chi ne rivendica la proprietà esclusiva fornire una prova rigorosa tramite un titolo d'acquisto specifico.

Una quota di immobile è stata venduta all'asta. Gli atti esecutivi la descrivevano erroneamente come "nuda proprietà", sebbene fosse già "piena proprietà" per la precedente morte dell'usufruttuario. Il debitore ha contestato la validità della vendita in un giudizio separato, sostenendo che l'oggetto del pignoramento fosse un diritto inesistente. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, affermando che i vizi della procedura esecutiva devono essere eccepiti esclusivamente tramite opposizione agli atti esecutivi all'interno della procedura stessa, e non in una causa successiva.