Diritto Immobiliare

Una curatela fallimentare agiva in giudizio per far dichiarare la simulazione assoluta di una vendita immobiliare. Dopo aver perso in primo e secondo grado, la società acquirente proponeva ricorso in Cassazione. Tuttavia, prima della decisione, la stessa società presentava una rinuncia al ricorso, che veniva accettata dalla controparte. La Corte di Cassazione, di conseguenza, ha dichiarato l'estinzione del giudizio, senza pronunciarsi nel merito e senza regolare le spese, rendendo definitiva la sentenza d'appello.

Analisi di un'ordinanza della Cassazione su un caso di locazione. Una società bancaria, creditrice di una delle parti, ha visto il suo intervento in appello dichiarato inammissibile. La Corte d'Appello aveva confermato la sentenza di primo grado, che ordinava la restituzione di un deposito cauzionale. Ora entrambe le parti originarie ricorrono in Cassazione.

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un erede che chiedeva la restituzione dei frutti di un immobile da parte di una società di leasing. La Corte ha confermato la decisione di merito, basata su una ragione giuridica non contestata dal ricorrente: la società di leasing aveva perso il possesso del bene molti anni prima della sua effettiva restituzione, a seguito di un atto del curatore fallimentare della società utilizzatrice. Di conseguenza, è venuto meno il presupposto per l'obbligo di restituzione frutti del possessore, previsto dall'art. 1148 c.c., che è strettamente legato alla qualifica di possessore.

Un complesso caso relativo a un contratto di locazione per un immobile non a norma si conclude in Cassazione con l'estinzione del giudizio. A seguito di un lungo iter giudiziario, gli eredi del locatore hanno rinunciato al ricorso per revocazione, e la controparte ha accettato. La Corte ha quindi dichiarato l'estinzione del procedimento e compensato le spese, ponendo fine alla controversia.

Una società edile acquista un terreno con annessa cessione di cubatura, ma il Comune nega il permesso di costruire a causa di una modifica delle norme urbanistiche successiva al contratto. La Corte di Cassazione ha stabilito che il venditore non è responsabile per inadempimento, poiché la causa del diniego è un "factum principis" (un atto della pubblica autorità) e non una sua colpa. Il contratto rimane valido e la responsabilità per le modifiche normative ricade sull'acquirente.

Una società immobiliare demolisce un vecchio edificio per costruirne uno nuovo e molto più alto. I vicini si oppongono, citando un accordo del 1972 che limitava l'altezza di costruzione. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12906/2024, ha stabilito che un patto di questo tipo, configurando una servitù altius non tollendi, costituisce un diritto reale sulla proprietà e non una semplice obbligazione personale. Di conseguenza, la Corte d'Appello aveva errato nel sottovalutarne la portata. La sentenza è stata annullata e il caso rinviato per una nuova valutazione alla luce di questo principio.

Un consorzio, dopo aver venduto un impianto industriale, ha versato una somma all'acquirente per sanare dei vizi, con riserva di ripetizione. Vinta la causa in primo grado per la restituzione della somma, il consorzio ha visto la decisione ribaltata in appello. La Cassazione ha rigettato il ricorso del consorzio, sottolineando l'errore processuale di non aver proposto un appello incidentale su un'eccezione di decadenza respinta dal primo giudice, confermando l'importanza di tale strumento per la parte parzialmente soccombente.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 12843/2024, ha stabilito i rigidi confini per la ratifica di un contratto preliminare di vendita immobiliare stipulato da un falsus procurator, ovvero un rappresentante senza poteri. La Corte ha chiarito che né una procura generica all'avvocato, né una ratifica condizionata, né la semplice immissione in possesso dell'immobile sono sufficienti a sanare il difetto di rappresentanza, specialmente per atti che richiedono la forma scritta. Di conseguenza, ha cassato la sentenza d'appello che aveva disposto il trasferimento dell'immobile.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 12842/2024, ha stabilito che non si può chiedere la risoluzione del contratto se l'inadempimento della controparte è di scarsa importanza. Nel caso specifico, un acquirente aveva versato un saldo leggermente inferiore al dovuto per un errore di calcolo sulle imposte. I giudici hanno respinto la richiesta di risoluzione del contratto avanzata dal venditore, evidenziando come quest'ultimo avesse agito contro la buona fede, intentando subito una causa invece di chiedere l'integrazione del pagamento.

Un proprietario impugna la vendita del suo immobile, effettuata dal suo inquilino tramite procura, sostenendo una simulazione vendita per frodarlo. La Cassazione respinge il ricorso, affermando la prevalenza della procura notarile sulla scrittura privata non registrata per tutelare la buona fede del terzo acquirente, escludendo sia la simulazione che il conflitto di interessi.

Un appello viene dichiarato estinto per tardiva riassunzione dopo un'istanza di ricusazione giudice. La parte che aveva proposto la ricusazione ricorre in Cassazione lamentando vizi procedurali nella gestione della sua stessa istanza. La Corte Suprema rigetta il ricorso, affermando il principio per cui una parte non può trarre vantaggio dai propri errori procedurali per invalidare un procedimento.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 12848/2024, ha rigettato il ricorso di una promissaria acquirente che richiedeva il trasferimento coattivo di un immobile. La decisione si fonda sulla mancata assoluzione dell'onere della prova da parte della ricorrente, la quale non ha fornito in giudizio gli elementi necessari a definire con certezza le modalità di pagamento del prezzo, in particolare i dettagli del mutuo ipotecario da accollarsi. L'incertezza su tali elementi impedisce al giudice di emettere la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 12814/2024, ha rigettato il ricorso di due committenti riguardo i vizi di un impianto idraulico. La Corte ha stabilito che il termine per la denuncia dei vizi decorre dal momento in cui i committenti acquisiscono una sufficiente consapevolezza del difetto, non essendo necessario attendere l'esito di perizie tecniche. Nel caso di specie, i committenti erano a conoscenza dei problemi già dal 2006, ma hanno sporto denuncia solo nel 2010, risultando quindi tardivi e perdendo il diritto alla garanzia.

La Corte di Cassazione ha stabilito che un direttore dei lavori è liberato da responsabilità grazie a un accordo transattivo stipulato tra i committenti e l'impresa costruttrice. Sebbene il professionista non avesse assunto obblighi diretti, la rinuncia dei committenti a ogni pretesa nei suoi confronti, contenuta nell'accordo, è stata ritenuta decisiva. La Corte ha chiarito che, sottoscrivendo l'atto, il direttore dei lavori ha manifestato la volontà di approfittare della transazione, estinguendo l'obbligazione originaria nei suoi confronti, anche a fronte del successivo inadempimento dell'impresa.

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di danni a un immobile a seguito di lavori di ristrutturazione sul fondo vicino. L'ordinanza chiarisce la netta distinzione tra la responsabilità del committente per danni derivanti dalla cosa in custodia (art. 2051 c.c.) e quella per danni causati dall'attività dell'appaltatore (art. 2043 c.c.). La Corte ha annullato la decisione di merito che aveva erroneamente confuso le due fattispecie, stabilendo che il committente risponde per l'operato dell'appaltatore solo in casi specifici, come la "culpa in eligendo" o l'imposizione di direttive vincolanti.

Un promissario acquirente, condannato in primo grado al trasferimento di un immobile tramite sentenza ex art. 2932 c.c., propone appello lamentando la nullità del contratto preliminare e della sentenza per la mancata menzione dei titoli edilizi. La Corte d'Appello dichiara il motivo inammissibile perché nuovo. La Cassazione cassa la decisione, affermando che tale nullità, essendo rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado, doveva essere esaminata dal giudice d'appello, anche se sollevata per la prima volta in quella sede.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la clausola di foro convenzionale inserita in un contratto di locazione si estende a tutte le controversie relative a un'operazione economica complessa, anche se articolata in più contratti collegati (come compravendita e convenzioni integrative). La Corte ha chiarito che, se la clausola è formulata in modo ampio (es. "qualsiasi controversia"), essa include non solo le pretese contrattuali ma anche quelle extracontrattuali (aquiliane) nate nell'ambito della stessa operazione. Pertanto, il foro scelto dalle parti ha competenza esclusiva, prevalendo sui criteri legali. Il ricorso è stato rigettato, confermando la competenza del tribunale indicato nel contratto.

La Cassazione chiarisce che l'impegno del venditore a eliminare i vizi di un immobile non crea automaticamente una nuova obbligazione. Se il compratore non accetta l'offerta di riparazione, l'unica azione disponibile resta quella di garanzia, soggetta alla prescrizione annuale. L'impegno del venditore, se non accettato, ha solo l'effetto di interrompere la prescrizione, non di trasformarla in decennale. Il ricorso dei compratori è stato rigettato.

Una società, dopo aver promesso in vendita un immobile a un primo acquirente, lo vende a una terza persona per sottrarlo all'esecuzione forzata. Il promissario acquirente agisce in giudizio e ottiene una sentenza che dichiara la seconda vendita una simulazione assoluta. La Corte di Cassazione conferma la decisione, ribadendo che i terzi danneggiati possono provare la simulazione tramite un insieme di indizi gravi, precisi e concordanti (presunzioni), la cui valutazione di merito, se logica e coerente, è insindacabile in sede di legittimità.

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha stabilito un importante principio in materia di distanze tra costruzioni. La Corte ha cassato la decisione di merito che aveva ritenuto legittima la costruzione di un garage a 20 cm dal fabbricato del vicino. Secondo i giudici, creare un'intercapedine, per quanto piccola, non equivale a costruire in aderenza e viola le norme sulle distanze legali, in particolare il principio di prevenzione, che mira proprio ad evitare la creazione di spazi dannosi tra edifici. Il caso è stato rinviato alla Corte d'Appello per una nuova valutazione.