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Diritto Immobiliare

Gestione parti comuni in condominio e inerzia

In caso di inerzia degli altri condomini nella gestione delle parti comuni, il singolo condomino può essere autorizzato dal Tribunale ad eseguire direttamente gli interventi necessari, anticipandone le spese e potendo poi agire in regresso.

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Consulenza tecnica per infiltrazioni

Il provvedimento riguarda una controversia in cui si discute di danni da infiltrazioni. Il Giudice, nell’ambito di una procedura finalizzata alla conciliazione, ha disposto una consulenza tecnica d’ufficio per accertare le cause delle infiltrazioni, la necessità di opere di ripristino e la quantificazione dei danni subiti.

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Mancato rilascio certificato di agibilità e danni

L’assenza del certificato di agibilità non comporta la nullità della compravendita ma può costituire inadempimento del venditore se l’immobile è privo dei requisiti per l’ottenimento e l’acquirente non vi abbia rinunciato. L’onere della prova del danno in capo all’acquirente è essenziale per il riconoscimento del risarcimento.

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Sfratto per morosità e mancata mediazione

La Corte d’Appello ha confermato la sentenza di sfratto, rigettando le doglianze sulla mediazione obbligatoria. Ha ritenuto che le istanze di rinvio e le eccezioni di nullità fossero strumentali a rendere improcedibile la domanda. Ha ribadito che il giudice può riattivare la mediazione viziata da meri errori, privilegiando soluzioni conciliative e l’accesso alla giustizia.

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Trascrizione del contratto preliminare e suoi effetti

Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo.

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Presenza di vizi dell'immobile locato

La sentenza chiarisce la ripartizione dell’onere della prova e i presupposti per la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento in presenza di vizi dell’immobile locato, con particolare riferimento all’onere del conduttore di dimostrare la gravità degli stessi.

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Risarcimento danni da occupazione senza titolo

La sentenza chiarisce che il proprietario di un bene immobile occupato senza titolo, per ottenere il risarcimento del danno da mancato guadagno, deve allegare la concreta possibilità di godimento perduta e lo specifico pregiudizio subito, fornendone prova anche tramite presunzioni semplici.

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Interpretazione del titolo esecutivo e responsabilità solidale

La sentenza chiarisce i principi di interpretazione del titolo esecutivo e la responsabilità solidale in caso di concorso di più soggetti nella causazione del danno. Il giudice dell’esecuzione deve attenersi al dispositivo della sentenza, integrandolo con la motivazione solo in caso di ambiguità oggettiva, senza poter effettuare una propria valutazione nel merito. La solidarietà passiva, se presente, comporta la corresponsabilità di tutti i condebitori per l’intero debito, salva la possibilità di successiva azione di regresso.

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Risoluzione contratto di locazione per gravi inadempimenti

La sentenza conferma la risoluzione di un contratto di locazione per gravi inadempimenti del conduttore. Si evidenzia come la gravità degli inadempimenti, seppur non impedendo la prosecuzione dell’attività, abbiano inciso sull’equilibrio contrattuale. Si ribadisce, inoltre, il principio secondo cui la valutazione della non scarsa importanza dell’inadempimento è implicita quando questo riguarda obbligazioni primarie del contratto come il pagamento del canone.

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Mancato avveramento di una condizione sospensiva

La Corte d’Appello ha stabilito che il mancato avveramento di una condizione sospensiva, come la vendita di un terreno, esclude l’obbligo di pagamento del corrispettivo pattuito, sebbene la mancata vendita sia dovuta alla scelta del proprietario. La sentenza chiarisce la differenza tra condizione potestativa e condizione meramente potestativa, sottolineando come nel caso di specie non fosse applicabile l’istituto dell’avveramento fittizio della condizione ex art. 1359 c.c.

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Risoluzione del contratto di locazione

La sentenza chiarisce che la risoluzione di diritto di un contratto, anche in presenza di un’apposita clausola, si produce solo con la comunicazione all’altra parte dell’intenzione di avvalersene. Il semplice ritardo nel pagamento di un canone, peraltro successivamente saldato, non configura un inadempimento tale da giustificare la risoluzione, in assenza di una esplicita dichiarazione di risoluzione.

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Diritto di regresso del fideiussore

Il diritto di regresso del fideiussore presuppone l’avvenuto pagamento del debito in luogo del debitore principale. L’onere della prova del pagamento grava sul fideiussore.

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Mancata richiesta di restituzione di un deposito cauzionale

Il giudice, in un caso di opposizione a decreto ingiuntivo per il pagamento di canoni di locazione, ha affermato il principio per cui la mancata richiesta di restituzione di un deposito cauzionale non equivale automaticamente alla rinuncia dello stesso. Inoltre, ha ribadito l’inammissibilità della prova per testimoni per la modifica di pattuizioni contrattuali scritte, richiamando la disciplina sulla simulazione.

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Risoluzione del preliminare per difformità

In caso di gravi difformità urbanistiche e catastali dell’immobile, la promittente venditrice è tenuta a sanarle tempestivamente. La mancata regolarizzazione costituisce un grave inadempimento che legittima il recesso del promissario acquirente con diritto alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria.

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Sospensione servizi condominiali per morosità

Il diritto di un Condominio di sospendere i servizi comuni a un condomino moroso è legittimo se la morosità perdura da oltre sei mesi e riguarda servizi suscettibili di godimento separato. Il Giudice può autorizzare l’accesso all’immobile per il distacco.

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Risoluzione contratto di locazione per cessione non autorizzata

La sentenza conferma che la cessione di un contratto di locazione senza il consenso del locatore è illegittima e può comportare la risoluzione del contratto. Inoltre, la morosità del conduttore può giustificare la risoluzione e il risarcimento dei danni.

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Divieto di destinare unità immobiliari a bed and breakfast B&B

Le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio, volte a vietare lo svolgimento di determinate attività all’interno delle unità immobiliari esclusive, poiché costituiscono servitù reciproche, devono essere approvate o modificate mediante espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini, mentre la loro opponibilità ai terzi acquirenti, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all’adempimento dell’onere di trascrizione del relativo peso.

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Usucapione beni immobili

L’ordinanza ribadisce i principi giuridici dell’usucapione, per cui il possesso continuato, pacifico e pubblico di un bene immobile per un determinato periodo di tempo, a titolo di proprietario, trasferisce la proprietà del bene stesso al possessore. Viene ribadito il principio per cui la prova del possesso pacifico e continuato deve essere fornita dal possessore.

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Accertamento proprietà e risarcimento danni

La sentenza in esame affronta i temi dell’accertamento della proprietà immobiliare, dell’accessione in materia di costruzioni su suolo altrui, della tutela possessoria e del risarcimento del danno da occupazione illegittima.

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Revisione tabelle millesimali e oneri

La sentenza chiarisce i principi giuridici relativi all’approvazione delle tabelle millesimali e alla ripartizione delle spese in condominio, in particolare a seguito di modifiche edilizie. Viene inoltre affrontato il tema del rimborso di spese sostenute dal condomino e riconosciute in una precedente delibera.

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