Diritto d'uso parcheggio: il costruttore ha diritto al prezzo

La Corte di Cassazione ha stabilito che il costruttore ha diritto a richiedere un corrispettivo per il diritto d’uso parcheggio, anche se non lo ha fatto in una precedente causa che ha accertato tale diritto. La richiesta di pagamento è una domanda autonoma e non è coperta dal giudicato precedente. Inoltre, la Corte ha chiarito che il diritto d’uso parcheggio, pur essendo un diritto reale, si prescrive se non esercitato per vent’anni. La sentenza della Corte d’Appello è stata quindi cassata con rinvio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Diritto d’uso parcheggio: Il Costruttore può chiedere un Prezzo anche dopo la Vendita?

L’acquisto di un immobile in un condominio di nuova costruzione porta spesso con sé la questione dei posti auto. La legge impone un vincolo di destinazione su determinate aree a parcheggio, ma cosa succede quando il costruttore tenta di trattenere per sé la proprietà di questi spazi? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un caso complesso, chiarendo due aspetti fondamentali: il diritto del costruttore a un corrispettivo per il diritto d’uso parcheggio e la possibilità che tale diritto si estingua per non uso.

I Fatti di Causa: Una Controversia Annosa

La vicenda nasce da una lunga disputa tra una società costruttrice e i proprietari degli appartamenti di un condominio. Inizialmente, la società aveva venduto gli immobili riservandosi la proprietà esclusiva del locale autorimessa. I condomini, tuttavia, avevano agito in giudizio ottenendo, con una sentenza passata in giudicato, il riconoscimento del loro diritto d’uso sulle aree destinate a parcheggio, in virtù delle norme urbanistiche imperative (la cosiddetta “legge Tognoli”).

Successivamente, la società costruttrice ha avviato una nuova causa per ottenere dai condomini il pagamento di un corrispettivo per quel diritto d’uso che la legge stessa aveva loro attribuito. La società sosteneva inoltre che, poiché alcuni condomini non avevano mai rivendicato il loro posto auto, il loro diritto si fosse estinto, liberando così degli spazi a proprio favore.

La Decisione della Corte d’Appello

La Corte d’Appello aveva respinto le richieste della società costruttrice. In primo luogo, aveva ritenuto che la domanda di pagamento fosse inammissibile per “intervenuto giudicato”, sostenendo che la questione del corrispettivo avrebbe dovuto essere sollevata nel precedente giudizio. In secondo luogo, aveva affermato che il diritto d’uso sui parcheggi fosse di natura reale, connesso alla proprietà dell’appartamento, e come tale imprescrittibile.

Le Motivazioni della Cassazione: Analisi del diritto d’uso parcheggio

La Corte di Cassazione ha ribaltato completamente la decisione d’appello, accogliendo entrambi i motivi di ricorso della società costruttrice e fissando principi di diritto di notevole importanza pratica.

Il Giudicato non Osta alla Richiesta di Corrispettivo

Il primo punto cruciale riguarda l’eccezione di giudicato. La Suprema Corte chiarisce che il diritto del costruttore a ricevere un’integrazione del prezzo di vendita sorge come conseguenza legale per riequilibrare il contratto, quando la legge impone il trasferimento del diritto d’uso. Tuttavia, questo diritto al corrispettivo non è automatico: deve essere oggetto di una specifica domanda in giudizio.

Il precedente processo aveva come oggetto l’accertamento del diritto d’uso in capo ai condomini (petitum e causa petendi diversi). La nuova domanda del costruttore ha invece per oggetto il pagamento di una somma di denaro. Si tratta quindi di una richiesta diversa che non era stata avanzata nel primo giudizio. Di conseguenza, non essendo coperta dal giudicato, la società è pienamente legittimata a proporla in un processo separato. Il giudicato copre il dedotto e il deducibile, ma solo in relazione alla domanda originaria, non a domande nuove e diverse che la parte avrebbe potuto proporre.

La Prescrizione del Diritto d’Uso Parcheggio

Il secondo motivo di ricorso, anch’esso accolto, smonta la tesi dell’imprescrittibilità del diritto. La Corte di Cassazione ribadisce un orientamento consolidato: il diritto d’uso parcheggio, pur avendo natura reale, è soggetto alla prescrizione ordinaria per non uso ventennale. L’imprescrittibilità dell’azione di nullità della clausola contrattuale che esclude il trasferimento del diritto non si estende al diritto d’uso stesso, che da essa scaturisce.

Questo significa che il proprietario di un appartamento che non esercita per vent’anni il proprio diritto di parcheggiare nell’area condominiale (ad esempio, non richiedendone mai la consegna o non utilizzandolo), perde tale diritto. L’inerzia prolungata del titolare porta all’estinzione del diritto per prescrizione, secondo le regole generali previste dagli articoli 1014 e 1026 del Codice Civile.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

L’ordinanza in esame offre due lezioni fondamentali. Per i costruttori, conferma che, anche a distanza di anni, è possibile agire per ottenere un’integrazione del prezzo a fronte del trasferimento coattivo del diritto d’uso sui parcheggi. È essenziale, però, formulare un’apposita domanda giudiziale. Per gli acquirenti, invece, funge da monito: il diritto al posto auto non è eterno e inattaccabile. È un diritto che va esercitato e preteso. L’inerzia per un periodo di vent’anni può comportare la sua definitiva perdita, con la conseguenza che lo spazio potrebbe tornare nella piena disponibilità del costruttore originario o di altri aventi diritto.

Se un costruttore non ha chiesto il pagamento per il diritto d’uso parcheggio durante la causa che ha riconosciuto tale diritto agli acquirenti, può farlo in un secondo momento?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, la domanda di pagamento del corrispettivo è una domanda autonoma e diversa rispetto a quella di accertamento del diritto d’uso. Pertanto, non è preclusa dal giudicato formatosi sulla prima causa e può essere proposta in un nuovo e separato giudizio.

Il diritto d’uso su un parcheggio condominiale è imprescrittibile?
No. La Corte ha stabilito che il diritto all’uso dell’area destinata a parcheggio ha natura reale ma si prescrive per il mancato esercizio protratto per venti anni, ai sensi degli artt. 1026 e 1014 del Codice Civile.

Cosa succede se un proprietario di un appartamento non utilizza mai il suo posto auto per oltre vent’anni?
Il suo diritto d’uso si estingue per prescrizione. Di conseguenza, perde la possibilità di utilizzare quello spazio per parcheggiare, anche se è proprietario di un’unità immobiliare nel condominio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1436 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1436 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 15/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 29098/2019 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME

NOMECOGNOME ORDITURA NOME

-ricorrente-

contro

CONDOMINIO DI INDIRIZZO IN NAPOLI, COGNOME NOME, COGNOME NOMECOGNOME COGNOME, COGNOME NOME, COGNOME COGNOME NOMECOGNOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME COGNOME NOMECOGNOME rappresentati e difesi dagli avvocati COGNOME

nonché contro

COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME

-controricorrenti-

nonché contro

COGNOME NOME COGNOME COGNOME COGNOME COGNOME COGNOME COGNOME NOMECOGNOME COGNOME NOMECOGNOME NOME COGNOME -intimati- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di NAPOLI n. 3142/2019 depositata il 10/06/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/01/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

1.La RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza n. 3142/2019 della Corte d’appello di Napoli, depositata il 10 giugno 2019.

Resistono con distinti controricorsi il Condominio di INDIRIZZO di Napoli ed altri, nonché NOME COGNOME mentre gli ulteriori intimati indicati in epigrafe non hanno svolto attività difensive.

La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, comma 2, 4quater , e 380 bis.1, c.p.c.

Ricorrenti e controricorrenti hanno depositato memorie.

Il giudizio trae origine da precedente causa, definita con la sentenza di questa Corte n. 10999 del 2001, che, respingendo i ricorsi avanzati contro la sentenza della Corte d’appello di Napoli del 24 ottobre 1996, comportò il passaggio in giudicato della declaratoria del diritto degli attori, proprietari di appartamenti nell’edificio condominiale di INDIRIZZO costruito e poi frazionato dalla RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, di posteggiare un’autovettura ciascuno nello spazio locale sottostrada, destinato secondo la licenza edilizia a parcheggi, sulla
base del vincolo pertinenziale di cui all’art. 18 della legge n. 765 del 1967 e all’art. 26 della legge n. 47 del 1985. Rimasero respinte le altre domande, ed in particolare quella di condanna della convenuta società al risarcimento dei danni. La sentenza n. 10999 del 2001 aggiunse che la ricorrente società si era doluta delle somme che le sarebbero spettate ‘come corrispettivo del diritto di uso riconosciuto agli attori’, con censura da ritenersi nuova ‘poiché già il Tribunale non aveva provveduto sul punto e in proposito la società RAGIONE_SOCIALE nell’adire la Corte di appello, non aveva formulato rilievi di sorta’.
3.1. Questo giudizio è stato intrapreso poi dalla RAGIONE_SOCIALE per ottenere, tra l’altro, l’accertamento dell’obbligo dei singoli condomini convenuti a corrisponderle il corrispettivo del diritto d’uso loro riconosciuto dalla sentenza n.7488/91 del Tribunale di Napoli (confermata dalla sentenza n.2529/96 della Corte di Appello di Napoli e dalla sentenza n.10999/01 della Corte di Cassazione) e la conseguente condanna dei predetti al pagamento di quanto dovuto, nonché l’accertamento della destinazione dell’autorimessa al ricovero di n. 15 autovetture (di cui quattro spettanti alla stessa attrice) e della sua incapienza al contestuale parcheggio delle stesse, con conseguente ordine all’amministratore del condominio di disporre una turnazione atta a consentire il pari uso di tutti gli aventi diritto. Il Tribunale di Napoli, con sentenza del 26 giugno 2012, ha dichiarato il diritto della RAGIONE_SOCIALE a parcheggiare una sola vettura nel locale autorimessa; ha ancora dichiarato che gli oneri condominiali relativi a quest’ultimo vanno ripartiti in 12 quote, di cui una a carico dell’attrice e le rimanenti a carico dei soggetti cui la sentenza 7488/91 del Tribunale di Napoli ha attribuito il diritto d’uso come area di parcheggio o dei loro aventi causa; ha condannato il Condominio di INDIRIZZO a restituire all’attrice la somma di € 11.426,43; ha rigettato tutte le altre domande.
La Corte d’appello di Napoli ha quindi respinto l’appello principale proposto dalla RAGIONE_SOCIALE e, accogliendo in parte l’appello incidentale proposto dal Condominio di INDIRIZZO e da altri, ha accolto parzialmente la domanda riconvenzionale di rimborso spese per l’adeguamento del locale autorimessa e, per l’effetto, condannato la RAGIONE_SOCIALE al pagamento dell’importo di € 22.870,88. Per quanto rilevi in questa sede, la Corte d’appello di Napoli ha affermato che ‘ nel giudizio deciso con la sentenza n. 7488/91 del Tribunale di Napoli, la questione dell’integrazione del corrispettivo della vendita in conseguenza del riconoscimento del diritto d’uso in favore degli acquirenti (allora attori) è stata posta all’attenzione del giudicante dagli stessi attori in quel giudizio e decisa dal tribunale con statuizione che non si è limitata ad affermare il difetto di interesse (id est di legittimazione attiva) degli attori-acquirenti ad avanzare la richiesta di integrazione, ma si è spinta a porre in dubbio, nel merito, il diritto al supplemento di prezzo, laddove ha così argomentato: ‘Va aggiunto che era interesse ed onere del venditore chiedere il supplemento del prezzo (se spettante e non debba ritenersi già compreso nel prezzo globale della compravendita, dato che l’acquisizione del diritto doveva intendersi come effetto naturale del contratto)….’ (v. pag. 9 righi da 15 a 20 sentenza n. 7488/91, in fascicolo parti). In presenza di un tale statuizione ed essendovi già all’epo ca della pronuncia il dibattito circa la necessità o meno di domanda di parte per l’integrazione del corrispettivo, per scongiurare il formarsi del giudicato (anche in ordine al difetto di interesse sulla pronuncia) sarebbe stato onere della RAGIONE_SOCIALE impugnare sul punto la decisione, come pure rilevato dalla Corte di Cassazione innanzi alla quale tardivamente la predetta società ebbe a rivendicare l’adeguamento del prezzo di vendita degli immobili (…) Dunque, nel caso all’esame, non appare rilevante di scutere di deducibilità della questione in quanto la questione risulta dedotta ed esaminata in modo espresso, quindi facente parte del thema
decidendum oggetto della sentenza divenuta irrevocabile. Appare di conseguenza corretto il ragionamento del primo giudice che ha ritenuto la domanda di integrazione del corrispettivo proposta nel presente giudizio dalla RAGIONE_SOCIALE inammissibile per intervenuto giudicato’.

Quanto al secondo motivo di appello, la sentenza della Corte di Napoli ha affermato: ‘il diritto d’uso di cui si discute ha natura reale, in quanto accede ad ogni unità immobiliare facente parte del condominio nel senso che è connesso, ex lege, alla proprietà dei singoli immobili e, come tale, può sempre essere azionato, senza limiti di prescrizione, con azione di nullità della originaria compravendita che tale diritto abbia escluso. Nullità che può essere fatta valere anche dai successivi acquirenti dell’i mmobile sia nei confronti del proprio avente causa che del costruttore – primo venditore che si sia riservato la proprietà esclusiva dell’area destinata a parcheggio. Tale diritto, poi, è irrinunciabile in quanto il vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio dall’art. 41 sexies della l. n. 1150 del 1942, secondo il testo introdotto dall’art. 18 della l. n. 765 del 1967, ha natura pubblicistica e, pertanto, non può subire deroghe negli atti privati di disposizione di tali spazi, le cui clausole difformi sono sostituite dalla norma imperativa, essendo i contratti che sottraggano il diritto d’uso sulle aree a questo fine destinate parzialmente nulli, in particolare ove prevedano la rinuncia al detto diritto (…). Ciò comporta che non può ravvisarsi alcuna rinuncia implicita al diritto d’uso in questione da parte dei proprietari delle unità abitative intt. 5 – 6 e 11 del fabbricato condominiale di INDIRIZZO per il sol fatto che, ad oggi non consti che abbiano agito per il riconoscimento di detto diritto (che, in ogni caso, come detto, non è rinunciabile neanche per pattuizione espressa). Ne consegue che, essendo l’appellante proprietaria di una sola unità
immobiliare nel condominio di causa, ad essa compete il diritto d’uso per un solo posto auto. Va, così, confermata la sentenza impugnata sia in ordine alla predetta questione che a quella connessa del numero di posti del locale autorimessa (n. 12) e della capienza di detto locale a consentire il pari uso a tutti gli aventi diritto beneficiati dalla sentenza n. 7488/91, senza necessità di predisporre alcuna turnazione’.

Sono infondate le eccezioni pregiudiziali di inammissibilità sollevate dalla controricorrente NOME COGNOME per violazione del principio di autosufficienza’ e per ‘violazione dell’art. 360 -bis n. 1 c.p.c.: quanto a quella di cui all’art. 366, comma 1, n. 6) c.p.c., le censure deducono la violazione di norme di diritto e non postulano l’esame di atti o di documenti che non siano specificamente indicati nello sviluppo dei motivi; quanto allo scrutinio ex art. 360-bis, n. 1, c.p.c., esso va svolto relativamente ad ogni singolo motivo, e le censure non contrastano una soluzione di questioni di diritto conforme ad un persistente orientamento di legittimità.
5. Il primo motivo del ricorso della RAGIONE_SOCIALE deduce la violazione dell’art. 2909 c.c. e dell’art. 12 disp. gen., per essere errata l’ esegesi del giudicato esterno in tesi formatosi con la sentenza n° 74889/91 del Tribunale di Napoli, nonché per l’errata esegesi del giudicato inverso formatosi con la sentenza n° 10999/01 della Suprema Corte.

L’errore in cui è incorsa la Corte di appello, secondo la ricorrente, ‘è duplice sia per aver male interpretato la sentenza del Tribunale di Napoli n. 7488/91 (che giammai ha escluso l’esistenza del diritto all’integrazione del prezzo) sia per aver male interpretato la sentenza n° 10999/2001 che aveva espressamente escluso che il tribunale avesse reso un simile pronunciamento… alcun giudicato si è formato sul diritto dell’RAGIONE_SOCIALE ad ottenere l’integrazione del prezzo con riferimento alle compravendite concluse con i soggetti ai quali è stato
riconosciuto (con sentenza del tribunale di Napoli n. 7488/91) il diritto di parcheggio sulle aree che la venditrice si era riservata in proprietà ‘.

5.1. Il primo motivo di ricorso è fondato.

La sostituzione automatica della clausola che riservi al venditore la proprietà esclusiva dell’area destinata a parcheggio ai sensi dell’art. 41-sexies della l. n. 1150 del 1942, come introdotto dall’art. 18 della l. n. 765 del 1967, con la norma imperativa che sancisce il proporzionale trasferimento del diritto d’uso a favore dell’acquirente di unità immobiliari comprese nell’edificio, attribuisce al venditore, ad integrazione dell’originario prezzo della compravendita, il diritto al corrispettivo del diritto d’uso sull’area medesima, il quale ha la funzione di riequilibrare il sinallagma funzionale del contratto. Il diritto dell’alienante al corrispettivo del diritto d’uso sull’area non sorge, tuttavia, automaticamente dalla menzionata norma imperativa, costituendo effetto dell’atto di autonomia privata concluso dall’acquirente delle singole unità immobiliari col costruttorevenditore, e richiedendosi, quindi, che, secondo il principio dispositivo, costituisca oggetto di apposita domanda spiegata da quest’ultimo, quale avente diritto alla esecuzione della prestazione di cui si tratta (Cass. n. 2265 del 2019; n. 22154 del 2018; n. 5160 del 2006; n. 1248 del 2000).
Nel precedente giudizio intercorso fra le parti, la costruttricevenditrice RAGIONE_SOCIALE non aveva chiesto con apposita domanda, ad integrazione dell’originario prezzo delle compravendite, il diritto ai corrispettivi del diritto d’uso sull’area destinata a parcheggio. È quanto evidenzia la stessa sentenza impugnata, considerando che il Tribunale di Napoli, nella pronuncia del 1991, aveva concluso che ‘ era interesse ed onere del venditore chiedere il supplemento del prezzo’. Ed è quanto sostenuto, del resto, nella sentenza della Corte di cassazione
n. 10999 del 2001, ove, quanto alla vicenda delle somme dovute a titolo di ‘corrispettivo del diritto di uso riconosciuto agli attori’, si reputò la censura nuova ‘poiché già il Tribunale non aveva provveduto sul punto’.

Ve pertanto enunciato il principio secondo cui, poiché, in caso di automatico trasferimento del diritto di uso di area destinata a parcheggio, il diritto del venditore al corrispettivo integrativo dell’originario prezzo deve costituire oggetto di apposita autonoma domanda, la parte che, nel corso del giudizio sul riconoscimento del diritto d’uso sugli spazi vincolati, non l’abbia ritualmente avanzata, ben può proporla successivamente, senza che a ciò siano di ostacolo la precedente pronuncia di nullità del contratto stipulato e la conseguente integrazione “ope legis”, operando il principio secondo cui il giudicato copre il dedotto ed il deducibile con esclusivo riferimento alla domanda fatta valere in concreto ed alla ragione affermata in sentenza, ma non anche relativamente ad una richiesta diversa nel “petitum” e nella “causa petendi”, che la parte ha facoltà di introdurre, o meno, nello stesso processo.
5.2. L’eccezione di prescrizione, riproposta dalla controricorrente NOME COGNOME (pag. 24 e seguenti del controricorso), va rimessa all’esame dei giudici di rinvio.

6. Il secondo motivo di ricorso denuncia la violazione della L. n. 1150 del 1942 art. 41 sexies, come modificato dalla L n. 765/1967, art. 18, e dell’art. 2934 c.c. La ricorrente richiama la propria allegazione secondo cui gli acquirenti delle unità abitative distinte dagli interni n. 5, 6 ed 11 non avevano mai reclamato il diritto di uso a parcheggio, sicché questo si era estinto in capo a loro e la Ice COGNOME, rimasta proprietaria del locale autorimessa, aveva perciò ‘il diritto reale di uso per il parcheggio di altre tre autovetture’.
6.1. Anche il secondo motivo di ricorso è fondato.

La sentenza della Corte di Napoli qui impugnata ha affermato: ‘il diritto d’uso di cui si discute ha natura reale, in quanto accede ad ogni unità immobiliare facente parte del condominio nel senso che è connesso, ex lege, alla proprietà dei singoli immobili e, come tale, può sempre essere azionato, senza limiti di prescrizione, con azione di nullità della originaria compravendita che tale diritto abbia escluso’.

La imprescrittibilità ex art. 1422 c.c. dell’azione di nullità del contratto concluso in violazione della normativa urbanistica che prescrive la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggio non comporta altresì la imprescrittibilità della domanda di riconoscimento del diritto d’uso derivante da quel vincolo. Come questa Corte ha, invero, più volte affermato, il diritto all’uso dell’area pertinente ad un fabbricato per parcheggio dell’auto è, si, di natura reale, ma si prescrive, agli effetti degli artt. 1026 e 1014 c.c., per il mancato esercizio dei poteri ad esso inerenti protrattosi venti anni dall’acquisto dall’unità immobiliare, senza che abbia rilievo l’impedimento frapposto dal costruttore-venditore che non abbia consegnato il possesso del bene, né trattandosi di diritto indisponibile e perciò non soggetto alla prescrizione (Cass. n. 23669 del 2016; n. 1214 del 2012; n. 16053 del 2002; n. 12736 del 1997).
Va dunque accolto il ricorso, va cassata la sentenza impugnata e la causa deve essere rimessa alla Corte d’appello di Napoli in diversa composizione, che si uniformerà agli enunciati principi e provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Napoli in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione

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