Diritto di veduta e delle immissioni

Il Tribunale di Ancona ha rigettato il ricorso di alcuni proprietari che lamentavano la lesione del loro diritto di veduta a causa di un pallone pressostatico installato su campi da tennis adiacenti. La decisione sottolinea che, nell’azione di manutenzione, è fondamentale provare il possesso effettivo e continuativo della veduta per almeno un anno, prova che i ricorrenti non sono riusciti a fornire a causa di strutture preesistenti che già limitavano la visuale. Anche le doglianze per immissioni sonore e luminose sono state respinte.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 dicembre 2024 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Diritto di Veduta: La Prova del Possesso Preesistente è Fondamentale

Il diritto di veduta è spesso al centro di complesse controversie tra vicini. Un’ordinanza del Tribunale di Ancona offre un’analisi chiara su un punto cruciale: per ottenere tutela contro una nuova costruzione che limita la visuale, non basta essere proprietari, ma è necessario dimostrare di aver effettivamente e continuativamente goduto di quella veduta in precedenza. Il caso esaminato riguarda i proprietari di alcuni appartamenti che si sono opposti all’installazione di un pallone pressostatico su dei campi da tennis sorti nell’area di un ex stadio.

I Fatti del Caso

La vicenda ha origine da un progetto di riqualificazione di un’area urbana, precedentemente occupata da uno stadio. La demolizione di una vecchia gradinata ha fatto spazio a due nuovi campi da tennis. Successivamente, un’associazione sportiva ha installato un pallone pressostatico per coprire i campi, mentre il Comune ha posizionato dei pali di illuminazione.

I proprietari di due appartamenti al piano terra dell’edificio confinante hanno promosso un’azione di manutenzione, lamentando tre principali violazioni:
1. La lesione del loro diritto di veduta, a causa del pallone pressostatico che avrebbe violato le distanze legali e precluso la visuale precedentemente goduta.
2. Immissioni rumorose intollerabili, generate sia dai motori per il mantenimento della struttura sia dal gioco.
3. Immissioni luminose fastidiose provenienti dai nuovi fari.

Le controparti, l’associazione sportiva e il Comune, hanno contestato tutte le accuse, sostenendo l’insussistenza del diritto di veduta, la natura temporanea della copertura e la conformità delle immissioni ai limiti di legge.

Le Motivazioni della Decisione del Tribunale

Il Giudice ha rigettato integralmente il ricorso, basando la sua decisione su un’attenta distinzione tra azione possessoria (come quella di manutenzione) e azione petitoria (a difesa della proprietà).

L’Onere della Prova nel Diritto di Veduta

Il punto centrale della pronuncia riguarda il diritto di veduta. Il Tribunale ha chiarito che, in un’azione possessoria, i ricorrenti non devono provare di essere titolari del diritto, ma devono dimostrare di averlo posseduto. In altre parole, devono provare di aver esercitato di fatto la veduta in modo continuo per almeno un anno prima che la nuova opera creasse disturbo.

In questo caso, i ricorrenti non sono riusciti a fornire tale prova. Dalla documentazione è emerso che, prima della riqualificazione, sul fondo confinante esisteva una massiccia gradinata dello stadio, sopraelevata rispetto ai loro giardini, oltre ad alberi secolari. Questi elementi preesistenti limitavano già in modo significativo la visuale. Di conseguenza, il Giudice ha concluso che i ricorrenti non godevano di un possesso pieno e ininterrotto di una veduta ampia, come quella tutelata dall’art. 907 c.c. (inspectio e prospectio). La mancanza di questa prova fondamentale ha reso inutile ogni discussione sulle distanze legali o sulla natura temporanea del pallone pressostatico.

L’Analisi delle Immissioni Rumorose e Luminose

Anche le lamentele relative alle immissioni sono state respinte.
* Rumore: Una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) ha stabilito che i livelli di rumore, sia a finestre aperte che chiuse (con il pallone installato), rientravano nei limiti di legge. Inoltre, il giudice ha evidenziato una specifica normativa (L. 98/2013) che esclude l’applicazione del più restrittivo “criterio differenziale” per gli impianti sportivi dove si praticano discipline olimpiche, come il tennis.
* Luce: Il consulente tecnico ha escluso l’inquinamento luminoso, accertando che i fari erano dotati di plafoniere e orientati verso il basso, sui campi da gioco, e non verso le abitazioni.

Conclusioni

L’ordinanza del Tribunale di Ancona ribadisce un principio cardine in materia di tutela possessoria: chi agisce in giudizio ha l’onere di provare la situazione di fatto preesistente su cui fonda la sua pretesa. Nel caso del diritto di veduta, non è sufficiente lamentare la presenza di una nuova opera, ma è indispensabile dimostrare, con prove concrete, di aver precedentemente goduto di una visuale libera e che tale godimento sia stato interrotto dalla condotta del vicino. Questa decisione serve da monito sull’importanza di valutare attentamente non solo la situazione attuale, ma anche e soprattutto lo stato dei luoghi precedente all’insorgere della controversia.

Per tutelare un diritto di veduta con un’azione di manutenzione, basta essere proprietario dell’immobile?
No, non è sufficiente. Secondo l’ordinanza, è necessario dimostrare di aver effettivamente esercitato (posseduto) il diritto di veduta in modo continuativo per almeno un anno prima della turbativa che si lamenta.

Una costruzione preesistente che limitava già la visuale può impedire di ottenere tutela per una nuova opera?
Sì. Se una situazione precedente, come la gradinata di uno stadio nel caso di specie, già impediva o limitava fortemente la veduta, il giudice può ritenere che non esistesse un possesso pieno del diritto di veduta da tutelare contro la nuova costruzione.

Le norme sul rumore per le attività sportive sono diverse da quelle ordinarie?
Sì. L’ordinanza conferma che la legge prevede specifiche deroghe per gli impianti sportivi. In particolare, per le attività sportive di discipline olimpiche (come il tennis), è esclusa l’applicazione del cosiddetto “criterio differenziale”, un parametro che rende più facile dimostrare l’intollerabilità del rumore.

Testo del provvedimento

ORDINANZA TRIBUNALE DI ANCONA – N. R.G. 00000390 2024 DEL 02 11 2024 PUBBLICATA IL 04 11 2024

TRIBUNALE ORDINARIO DI ANCONA

Prima Sezione Civile

Il Giudice NOME COGNOME nel procedimento civile promosso da

nato a Senigallia nata ad Ancona l’11.9.1948, e (AN) il 20.10.1959, rappresentati e difesi dagli Avv.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME;

nei confronti di

presidente pro-tempore, rappresentata e difesa dall’Avv. NOME COGNOME

, in persona del Sindaco pro tempore, rappresento e difeso dall’Avv.

NOME COGNOME;

a scioglimento della riserva assunta all’udienza del 16.10.2024, ha pronunciato la seguente

ORDINANZA

1. Gli odierni ricorrenti, nella loro qualifica di proprietari di due appartamenti siti al piano terra dell’edificio condominiale di INDIRIZZO hanno esperito azione di manutenzione ex art. 1170 – 907 c.c. nei confronti dell’ e

del

Nel ricorso si dà atto di un recente progetto di ristrutturazione e riqualificazione dell’area un tempo occupata dall’ex INDIRIZZO, prospicente l’edificio condominiale ove si trovano gli appartamenti dei ricorrenti, che ha determinato l’integrale demolizione della gradinata posta sul lato adiacente al e la realizzazione, tra le altre cose, di due campi da tennis in una posizione rialzata rispetto all’originario livello dello stadio.

Tanto premesso, i ricorrenti hanno asserito che:

-il pallone pressostatico realizzato dall’associazione sportiva a totale copertura dei campi da tennis avrebbe violato la normativa sulle distanze legali (art. 907 c.c.) e precluso ai ricorrenti di esercitare il diritto di veduta precedentemente goduto e, al contempo, generato intollerabili immissioni rumorose all’interno delle loro proprietà;

in persona del

-i pali d’illuminazione realizzati dal al fine di consentire l’utilizzo dell’impianto sportivo anche in orario serale, avrebbero violato la normativa sulle distanze legali e, al contempo, generato intollerabili immissioni luminose all’interno dell’abitazione dei ricorrenti.

L ha chiesto il rigetto della domanda, negando in radice l’esistenza del diritto di veduta. In ogni caso, ha evidenziato il carattere temporaneo del pallone pressostatico, e la conseguente inoperatività della normativa sulle distanze legali, ed ha sottolineato, comunque, che la copertura pressostatica non si troverebbe mai a una distanza inferiore ai tre metri rispetto alle proprietà dei ricorrenti. L’associazione sportiva ha inoltre contestato l’esistenza delle intollerabili immissioni rumorose e luminose e, per l’effetto, ha chiesto il rigetto della domanda.
Anche il si è associato alle difese svolte dall’ sottolineando la conformità dei pali d’illuminazione alla normativa regionale sull’inquinamento luminoso. L’amministrazione comunale ha escluso l’esistenza di qualsiasi forma di turbativa derivante dallo svolgimento della normale attività prevista nell’impianto sportivo, esistente ben prima della costruzione del fabbricato dei ricorrenti e certamente non più penalizzante rispetto a quanto avvenisse prima, con il funzionamento dello Stadio INDIRIZZO, che ospitava manifestazioni calcistiche da oltre 10.000 spettatori e un inquinamento sonoro nettamente superiore rispetto a quello prodotto dagli attuali campi da tennis.
La domanda è infondata per le ragioni di seguito illustrate.

Il diritto reale di veduta (o servitù di veduta), tutelato dall’art. 907 c.c., si sostanzia nell’ inspectio , ossia nella possibilità di guardare non solo frontalmente, ma anche obliquamente e lateralmente il fondo servente, assoggettandolo così a una visuale estesa e globale, e nella prospectio , ossia nella possibilità di affacciarsi sul fondo alieno.

Tale diritto non si acquista automaticamente in ragione della proprietà di un bene immobile, ma deve necessariamente discendere da titoli specifici, negoziali o originari, come l’usucapione (Cfr., da ultimo, Cass. 21798/2024).

5.1 Secondo quanto sostenuto dalla difesa dell’ i ricorrenti non avrebbero fornito la prova dell’esistenza di tale diritto di veduta e, per l’effetto, non avrebbero dimostrato la sussistenza dei requisiti necessari per l’accoglimento della domanda.

5.2 Va tuttavia rammentato che il giudizio possessorio, a differenza di quello petitorio (volto alla tutela della proprietà o di altro diritto reale), tende a tutelare una situazione di fatto, indipendentemente dall’esistenza o meno del diritto al quale il possesso corrisponde, tant’è che la sentenza resa sulla domanda possessoria non può avere autorità di cosa giudicata nel giudizio

petitorio, proprio la precisata diversità (Cfr. Cass. Civ. n. 27513/2020, n. 13450/2016 e n. 2300/2016, per citarne alcune).

Per l’effetto, esula dall’oggetto del presente contenzioso ogni questione inerente all’effettiva sussistenza del diritto di veduta di cui i ricorrenti lamentano la lesione.

5.3 Nondimeno, se è vero che, ai fini dell’accoglimento della domanda di manutenzione, i ricorrenti sono esonerati dalla prova dell’esistenza di un diritto reale, gli stessi sono comunque tenuti a fornire la prova del possesso, in relazione al corrispondente diritto reale, ossia, nel caso di specie, il diritto di servitù di veduta.

5.4 Il possesso è il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale sul medesimo bene, ed è giuridicamente tutelato dall’ordinamento tramite le c.d. azioni possessorie, ovverosia l’azione di reintegrazione e l’azione di manutenzione.

L’azione di manutenzione, in particolare, è diretta a tutelare il possessore da eventuali molestie nel possesso, ossia da interferenze altrui che gli impediscano di godere del bene in modo pieno e pacifico.

Tale azione è esperibile se il possesso dura da almeno un anno, in maniera continua e non interrotta, così come espressamente richiesto dal secondo comma dell’art. 1170 c.c.

5.5 La giurisprudenza di legittimità ha riconosciuto la possibilità di ricorrere all’azione di manutenzione anche al fine di tutelare il possessore dalla violazione delle c.d. distanze legali, affermando che ‘ le violazioni delle distanze legali tra costruzioni – al pari di qualsiasi atto del vicino idoneo a determinare situazioni di fatto corrispondenti all’esercizio di una servitù – sono denunciabili ex art.1170 cod. civ. con l’azione di manutenzione nel possesso, costituendo attentati alla libertà del fondo di fatto gravato, e, pertanto, turbative nell’esercizio del relativo possesso ‘ (Cfr. Cass. n. 22414/2004).
5.6 Se, come sopra indicato, l’azione di manutenzione mira a tutelare il potere di fatto esercitato su una cosa (e non la titolarità del corrispondente diritto reale, che invece rileva nel giudizio petitorio), ne consegue necessariamente che, qualora il possessore lamenti l’inosservanza da parte del vicino delle distanze legali, la sussistenza della dedotta molestia deve essere valutata in rapporto alla situazione possessoria preesistente, di cui il ricorrente è tenuto a fornire la prova.
5.7 Nel caso di specie, tuttavia, la prova dell’effettivo esercizio di un diritto di veduta appare carente sotto diversi profili.

Dalla documentazione fotografica e dalle relazioni tecniche in atti, emerge chiaramente che, ante operam, il fondo confinante era occupato dalla gradinata dello Stadio Dorico, che si estendeva

sino al muretto di confine con i giardini dei ricorrenti e si trovava a una quota sopraelevata rispetto ai loro terreni.

A differenza di quanto sostenuto dai ricorrenti nelle note conclusive autorizzate, è pacifico che la sommità della gradinata fosse sopraelevata rispetto al giardino di proprietà dei ricorrenti.

Come si legge a pagina 4 della consulenza tecnica d’ufficio, ‘ la gradinata laterale del vecchio Stadio che, stante alle carte tecniche depositate dal raggiungeva la quota in altezza di mt.6.50 in corrispondenza della proprietà e la quota di mt. 6,20 in corrispondenza della proprietà . L sin dall’inizio ha affermato che ‘ il piano di campagna dei ricorrenti si trovava ad un quota inferiore – 1,60 m rispetto al corsello superiore della gradinata, oggi sostituito da un cordolo di cemento sormontato da una rete che termina con del filo spinato ‘. La circostanza, oltre a non essere stata specificamente contestata dai ricorrenti, è dimostrata dalla documentazione allegata alla comparsa di costituzione dell’associazione sportiva (cfr. all. 2 Perizia tecnica ing. e allegato 2 alla perizia tecnica).
A ciò si aggiunge che, proprio a ridosso del muro di confine, erano presenti alcuni alberi secolari che impedivano ai proprietari dei fondi confinanti la visuale estesa e globale di cui all’art. 907 c.c. Circostanza, anch’essa, non specificatamente contestata e dimostrata dalla documentazione fotografica in atti.

In altri termini, i ricorrenti non hanno dimostrato di aver esercitato, in maniera continuativa e per oltre un anno (cfr. art. 1170, comma 2 c.c.), un potere di fatto sulla cosa corrispondente all’esercizio del diritto di veduta, da intendersi nei termini ricordati in premessa.

Non hanno infatti fornito la prova della veduta goduta prima della demolizione delle gradinate dello Stadio Dorico, né di aver goduto della vista documentata con le fotografie allegate al ricorso (e successiva alla demolizione delle gradinate) per un periodo superiore ad un anno.

Sotto tale profilo, alcun rilievo può essere riconosciuto all’affermazione contenuta a pagina 5 del ricorso, peraltro relativa solo alla sig.ra secondo cui ‘ quanto al diritto di veduta, esso è stato esercitato dalla Sig.ra nella modalità antecedente alla illecita installazione del pallone pressostatico, sin dalla propria nascita ‘, atteso che, come si è detto, sino al momento di riqualificazione dell’area, la proprietà dei ricorrenti confinava con la gradinate.

Non solo i ricorrenti non hanno fornito una prova in termini positivi, ma l’elemento della preesistente gradinata, costruita negli anni Trenta e demolita recentemente, induce a ritenere (in assenza di documentazione a confutazione) che la visuale potesse essere esercitata solo in modo limitato e parziale, ben lontano da quello che l’art. 907 c.c. riconosce come inspectio e prospectio , ossia una visione ampia e continuativa sul fondo servente. Al contrario, la presenza della gradinata,
dotata di una indubbia profondità, a prescindere dalla precisa altezza rispetto al piano di campagna dell’abitazione dei ricorrenti, impediva sicuramente la veduta (che, per essere tale, deve essere comodamente esercitabile) in appiombo sul fondo limitrofo.

Né, ai fini dell’accoglimento della domanda, può ritenersi sufficiente la prova del possesso degli immobili, trattandosi, come si è detto, di un diritto reale che non discende direttamente dal diritto di proprietà degli immobili (né, di conseguenza, dal loro possesso).

L’assenza di elementi che provino il possesso del diritto di veduta rende superfluo qualsiasi ulteriore approfondimento in merito alla natura temporanea del pallone pressostatico ovvero alle misurazioni effettuate dal consulente tecnico d’ufficio, e contestate dai ricorrenti.

Invero, la mancata prova del possesso del diritto di veduta, presupposto imprescindibile per l’accoglimento dell’azione di manutenzione, rende del tutto inutile stabilire se l’azione altrui possa essere qualificata come ‘molestia’.

Discorso diverso deve essere svolto con riferimento alle immissioni luminose e rumorose.

In tal caso, infatti, non si discute di un diritto reale distinto rispetto alla proprietà dell’immobile, come è nel caso del diritto di veduta, bensì di facoltà connesse alla medesima proprietà.

Sotto tale profilo, non può essere messo in discussione che i ricorrenti abbiano fornito la prova di aver posseduto gli immobili di cui è causa per almeno un anno in maniera continuativa. Circostanza, peraltro, mai contestata dai resistenti.

6.1 Secondo quanto asserito dai ricorrenti, la molestia si sarebbe concretizzata:

-nel rumore provocato dai motori che servono a generare l’aria per il mantenimento in esercizio del pallone pressostatico, nonché da quello originato dagli utenti del campo da tennis e dallo stesso gioco;

-nella luce che promana dai fari di illuminazione, posti pressoché alla medesima altezza delle finestre dei due appartamenti, costringendo gli occupanti a dover restare in casa con le tapparelle abbassate per evitare il fastidioso fascio di luce.

6.2 Nel corso del giudizio è stata svolta apposita consulenza tecnica d’ufficio.

6.3 Quanto alla prima asserita molestia, al consulente è stato richiesto di valutare se nell’abitazione dei ricorrenti ‘ vi siano immissioni di rumore conseguenti alle vicende di cui all’atto introduttivo e se tali immissioni superino i limiti della normale tollerabilità, valutata anche tenendo in considerazione i valori limite della normativa sull’inquinamento acustico, le caratteristiche della zona e la rumorosità di fondo ‘.

All’esito dei rilevamenti, eseguiti per entrambi gli appartamenti ‘ sia a finestre aperte sia a finestre chiuse ‘, il consulente ha affermato che, a finestre aperte, ‘ tutti i valori di Rumore di tutte le

16 Misurazioni Fonometriche sono minori rispetto al Limite Massimo Assoluto di Zona, fissato dal D.P.C.M. del 14.11.1997 nel valore di 60 dBA per il giorno e 50 dBA per la notte . Pertanto i Rumori sono accettabili ‘.

Con riferimento alle misurazioni effettuate ‘ a finestre chiuse ‘, invece, il consulente ha provveduto ad applicare il c.d. criterio differenziale e ha stabilito che:

-il rumore immesso nelle unità residenziali deve considerarsi ambientalmente accettabile nei periodi in cui l’impianto sportivo risulta coperto dal pallone pressostatico;

-diversamente, nei mesi in cui l’impianto resta scoperto, le misurazioni hanno determinato valori superiori a 5dBA.

Tuttavia, come già ricordato, il quesito rivolto al consulente tecnico era circoscritto alle ‘ immissioni di rumore conseguenti alle vicende di cui all’atto introduttivo ‘.

Nell’atto introduttivo i ricorrenti si lamentavano dell’installazione del pallone pressostatico, facendo esplicito riferimento allo ‘ stato dei luoghi antecedente alla data del 23.10.2023 ‘ (cfr. pag. 3). Per l’effetto, concludevano chiedendo al Tribunale solo di ordinare all’ ‘ la rimozione del pallone pressostatico indicato in premessa, ivi incluso ogni accessorio necessario e strumentale al funzionamento del predetto pallone, compresi i motori utili al mantenimento in esercizio del pallone stesso ‘.
Ne consegue che ciò che rileva è unicamente la misurazione eseguita con l’impianto sportivo coperto.

In ogni caso, anche a voler considerare le immissioni rumorose a impianto sportivo scoperto, non si condividono le considerazioni del C.T.U. rispetto ai rilievi mossi dai C.T.P. dei resistenti e attinenti all’impossibilità di applicare, nel caso di specie, il c.d. criterio differenziale.

Il criterio differenziale si sostanzia nella differenza tra il rumore di fondo (che rappresenta il rumore che persiste in assenza della sorgente disturbante ed è indicato con la sigla L95) e il rumore ambientale (ossia il rumore totale con la sorgente disturbante attiva ed espresso in LAeq).

Secondo quanto stabilito dal D.P.C.M. 14 novembre 1997, il valore calcolato con il criterio differenziale, ai fini del rispetto dei criteri stabiliti dalla legge quadro sull’inquinamento acustico (legge n. 447/1995), deve essere inferiore ai 5dBA di giorno e ai 3dBA di notte.

Nel caso in esame, come correttamente affermato dal consulente tecnico, ‘ essendo l’attività sportiva svolta solo nel periodo diurno, il confronto dei valori delle misure rilevate va fatto con il Limite Massimo Assoluto Diurno ‘.

Tuttavia, non può non considerarsi che l’art. 4 del D.P.C.M. è stato modificato dalla legge n. 98/2013, che ha espressamente escluso la possibilità di ricorrere al calcolo differenziale per la

rumorosità prodotta dai luoghi ‘ in cui si svolgono attività sportive di discipline olimpiche in forma stabile ‘.

Posto che il gioco del tennis rappresenta una disciplina olimpica espressamente riconosciuta dal si deve necessariamente concludere, come osservato dai C.T.P. delle parti resistenti, per l’impossibilità di applicare il criterio differenziale nel caso di specie.

6.4 Con riferimento alla questione relativa all’immissioni luminose, il C.T.U. ha escluso espressamente l’asserito inquinamento luminoso, evidenziando che i due fari sono dotati di plafoniere e montati con la faccia rivolta verso in campi in basso e non verso i fabbricati.

Va infine sottolineato che l’intervento di riqualificazione in esame non ha comportato alcuna innovazione o modifica della destinazione d’uso dello Stadio. È altresì rilevante osservare che i ricorrenti hanno acquistato gli appartamenti adiacenti allo Stadio Dorico, già esistente prima della costruzione dell’edificio in cui si trovano le loro abitazioni e da tempo destinato ad attività sportive che comportavano la presenza di migliaia di spettatori a ridosso delle abitazioni, nonché la presenza di torri di illuminazione per riprese televisive, sovrastanti il giardino dei ricorrenti. Né i ricorrenti possono avvalersi, ai fini dell’accoglimento dell’azione di manutenzione, dello scarso utilizzo dello Stadio avvenuto prima dell’attuale riqualificazione.
Per tutti i motivi sopra esposti, la domanda deve essere rigettata.

Le spese di lite seguono il criterio della soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo, in corrispondenza ai valori medi di cui al D.M. n. 147 del 13.08.2022.

P.Q.M.

rigetta il ricorso;

condanna i ricorrenti al pagamento delle spese di C.T.U., così come liquidate con separato decreto; condanna i ricorrenti a rifondere a ciascuna delle parti resistenti le spese di lite, quantificate in € 5.213,00, oltre accessori come per legge.

Ancona, 02 novembre 2024

Il Giudice NOME COGNOME

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