Diritto di veduta: chi ha l'onere della prova?

Analisi di una decisione della Cassazione sul diritto di veduta. Una proprietaria fa causa alla vicina per una costruzione troppo vicina a una finestra. La Corte Suprema stabilisce che chi lamenta la violazione del diritto di veduta ha l’onere di provare l’esistenza di un titolo legale (es. contratto o usucapione) che lo costituisce, non essendo sufficiente la mera esistenza dell’apertura.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Diritto di Veduta: la Prova del Titolo è a Carico di Chi lo Reclama

L’esistenza di una finestra che si affaccia sulla proprietà del vicino non garantisce automaticamente un diritto di veduta tutelabile per legge. Questo è il principio fondamentale ribadito dalla Corte di Cassazione con una recente ordinanza. La Suprema Corte ha chiarito un aspetto cruciale in materia di distanze tra costruzioni: l’onere di dimostrare l’esistenza di un valido titolo costitutivo della servitù di veduta spetta interamente a chi sostiene di esserne titolare e ne lamenta la violazione.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine da una controversia tra due proprietarie di immobili confinanti. Una di esse citava in giudizio la vicina, lamentando che quest’ultima aveva realizzato un torrino scala a una distanza inferiore a quella legale dalla sua finestra, compromettendo il suo diritto di veduta. Chiedeva quindi la demolizione o l’arretramento della nuova costruzione e il risarcimento dei danni.

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello davano ragione all’attrice, condannando la vicina ad arretrare la costruzione per ripristinare la distanza di tre metri. La Corte d’Appello, in particolare, aveva ritenuto che la legittimità del diritto di veduta non fosse stata contestata dalla convenuta e che, pertanto, dovesse considerarsi un fatto acquisito al processo.

La Questione del Diritto di Veduta e l’Onere della Prova

Insoddisfatta della decisione, la proprietaria del torrino scala ha proposto ricorso per Cassazione. Il motivo principale del ricorso, accolto dalla Suprema Corte, si basava sulla violazione delle norme sull’onere della prova (art. 2697 c.c.) e sulle distanze per l’apertura di vedute (art. 907 c.c.).

La ricorrente sosteneva che la Corte d’Appello avesse errato nel non richiedere alla sua vicina di dimostrare di essere effettivamente titolare di un diritto di veduta, che è un diritto reale (una servitù) e non una mera situazione di fatto. In altre parole, non basta avere una finestra per pretendere che il vicino rispetti determinate distanze; è necessario dimostrare di aver acquisito tale diritto tramite un titolo idoneo, come un contratto, un testamento o per usucapione.

Le Motivazioni della Corte

La Corte di Cassazione ha sposato in pieno questa tesi, cassando la sentenza d’appello e rinviando la causa a un nuovo esame. I giudici hanno affermato che la titolarità del diritto di veduta è una condizione indispensabile dell’azione legale e deve essere accertata dal giudice, anche d’ufficio.

L’errore della Corte d’Appello è stato quello di accontentarsi della mancata contestazione da parte della convenuta. La Cassazione ha precisato che l’onere di contestazione a carico del convenuto sorge solo in risposta a una puntuale e specifica allegazione dei fatti da parte dell’attore. In questo caso, l’attrice avrebbe dovuto non solo affermare di avere un diritto di veduta, ma anche specificare il titolo (contratto, usucapione, ecc.) in base al quale tale diritto era stato acquisito. In assenza di questa allegazione e della relativa prova, il convenuto è esonerato dall’onere di una contestazione dettagliata.

In sostanza, la Corte ha ribadito che una situazione di mero fatto – l’esistenza di un’apertura che consente di guardare nel fondo del vicino – non è di per sé sufficiente a garantire una tutela legale. Per pretendere il rispetto delle distanze previste dall’art. 907 c.c., è necessario essere titolari di una vera e propria servitù di veduta, e l’onere di provarne l’esistenza grava su chi agisce in giudizio.

Conclusioni

Questa ordinanza offre un importante monito per tutti i proprietari di immobili. Chi intende agire in giudizio per tutelare una veduta da una nuova costruzione del vicino deve essere preparato a dimostrare, con prove concrete, il fondamento giuridico del proprio diritto. Non è sufficiente indicare la presenza di una finestra. È indispensabile provare l’esistenza di un titolo valido che abbia costituito una servitù di veduta a carico del fondo confinante. La decisione rafforza un principio cardine del nostro ordinamento: chi vanta un diritto ha l’onere di provarne i fatti costitutivi.

Chi deve dimostrare l’esistenza di un diritto di veduta in una causa?
Secondo la Corte di Cassazione, l’onere della prova spetta interamente alla parte che agisce in giudizio (l’attore) per lamentare la violazione del proprio diritto di veduta. Deve dimostrare di essere titolare di tale diritto in base a un titolo specifico, come un contratto o l’usucapione.

Avere una finestra che affaccia sul fondo del vicino crea automaticamente un diritto di veduta tutelabile?
No. La mera esistenza di una finestra è una situazione di fatto e non costituisce di per sé un diritto reale di veduta. Per essere tutelato legalmente, questo diritto deve derivare da un titolo idoneo che lo abbia costituito come servitù a carico del fondo vicino.

Cosa succede se il vicino convenuto in giudizio non contesta esplicitamente il diritto di veduta dell’attore?
La mancata contestazione da parte del convenuto non è sufficiente a far considerare provato il diritto dell’attore. L’onere di contestazione sorge solo se l’attore ha prima compiuto una specifica e dettagliata allegazione dei fatti e del titolo su cui basa la sua pretesa. In assenza di tale allegazione, la mancata contestazione non ha valore.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 21798 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 21798 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 02/08/2024

ORDINANZA

sul ricorso 2248 – 2021 proposto da:

COGNOME, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, giusta procura in calce al ricorso, con indicazione degli indirizzi pec;

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, giusta procura in calce al controricorso, con indicazione degli indirizzi pec;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 630/2020 della CORTE D’APPELLO di CALTANISSETTA, pubblicata il 25/11/2020; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 21/12/2023 dal consigliere COGNOME; lette le memorie delle parti.

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato in data 26/2/2008, NOME COGNOME convenne in giudizio, dinnanzi al Tribunale di Enna, NOME COGNOME e, premesso, per quel che ancora qui rileva, che era proprietaria di un immobile confinante, sul lato sud, con un appartamento di proprietà della convenuta e che quest’ultima, nel 2002, aveva realizzato un torrino scala in violazione delle distanze legali dalla finestra del suo immobile, compromettendo il suo diritto di veduta, chiedeva fosse ordinata alla convenuta la riduzione in pristino dello stato dei luoghi, con conseguente condanna al risarcimento dei danni.
Con sentenza n. 324/2014, il Tribunale di Enna accolse la domanda e condannò NOME COGNOME ad arretrare il torrino scala fino a ripristinare la distanza di tre metri dalla veduta diretta vantata dall’attrice, rigettando la domanda di risarcimento dei danni.

Con sentenza n.630/2020, la Corte di Appello di Caltanissetta confermò integralmente la decisione, escludendo la fondatezza del motivo di impugnazione formulato da NOME COGNOME sull’ apertura della veduta, da parte dell’attrice, a distanza inferiore dal suo immobile e, quindi, sulla insussistenza di un diritto di veduta tutelabile ex art. 907 cod. civ.: sul punto, infatti, la Corte d’appello, pur dando atto che la convenuta COGNOME avesse «insistito» nel rispetto delle distanze, ritenne che la legittimità del diritto di veduta di parte attrice non risultasse contestato.
Avverso questa sentenza NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione per tre motivi, a cui NOME COGNOME ha resistito con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1 Con il primo motivo, articolato in riferimento ai n. 3, 4 e 5 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., NOME COGNOME ha lamentato la violazione degli artt. 2697 e 907 cod. civ., per omesso, insufficiente e contradditorio esame circa un fatto decisivo per il giudizio, ovvero la mancata prova, da parte attrice COGNOME che pure ne aveva l’onere, di un valido titolo di acquisto della finestra-veduta e per non avere la Corte di appello svolto alcun accertamento sul punto.

1.2 Col secondo motivo si denunzia la nullità della sentenza impugnata per violazione del Regolamento Edilizio del Comune di Centuripe e mancata valutazione della natura di volume tecnico del torrino scala.

1.3 Col terzo motivo si denunzia violazione o falsa applicazione dell’articolo 91 cod. proc. Civ.

2 Il primo motivo è fondato sotto il profilo della violazione di norme di diritto (artt. 907 e 2697 cc).

Condizione dell’azione volta ad ottenere l’osservanza da parte del vicino delle distanze di cui all’art. 907 cod. civ. è proprio la titolarità del diritto reale di veduta che, come tale, deve essere accertata anche d’ufficio dal giudice, salvo che da parte del convenuto non vi sia stata ammissione, esplicita o implicita, purché inequivoca, della relativa sussistenza (Cass. Sez. 2, n. 11287 del 10/05/2018; Sez. 2, n. 4192 del 16/02/2017; Sez. 2, n. 18030 del 03/08/2010).

Il diritto di proprietà di un immobile fronteggiante il fondo altrui non può attribuire, infatti, per sé solo e in assenza di titoli specifici (negoziali o originari, come l’usucapione), anche l’acquisto della servitù di veduta; ne consegue che una situazione di mero fatto – che si sia

concretizzata nell’esistenza, a distanza inferiore di quella prescritta dall’art. 905 cod. civ., di aperture che consentano la inspectio e la prospectio nel fondo confinante – non è di per sé suscettibile di tutela in via petitoria, al fine di pretendere, da parte del vicino che edifichi sul proprio fondo, l’osservanza delle distanze previste dall’art. 907 cod. civ.

Nella specie, dunque, la Corte d’appello non ha correttamente applicato questo principio laddove si è limitata a riportare che COGNOME « nulla ha contestato sulla liceità del diritto di veduta dell’attrice », perché condizione dell’azione di NOME COGNOME era la sussistenza di un titolo legittimo, da parte sua, del diritto di servitù di veduta a carico del fondo convenuto, acquistato per negozio o per usucapione e il relativo onere probatorio era proprio a carico suo quale attrice in 907 cod. civ.
In stretta conseguenza, allora, per ritenere operante la mancata contestazione ex art. 115 cod. proc. civ. era necessario che risultasse una compiuta e specifica allegazione di questo titolo da parte di COGNOME perché l’ onere di contestazione gravante sul convenuto si coordina con quello di allegazione dei fatti di causa che incombe sull’attore, sicché la mancata allegazione puntuale dei fatti costitutivi, modificativi o estintivi esonera il convenuto dall’onere di compiere una contestazione circostanziata.
Questa verifica non è stata riportata in sentenza dalla Corte d’appello, a fronte dello specifico motivo di impugnazione di parte convenuta COGNOME e della specifica allegazione, sul punto, in primo grado come riportati in ricorso (sia a pag. 2 che a pag. 8 quanto alla comparsa di risposta di primo grado e a pag. 5 quanto al motivo di appello).

La decisione, pertanto, non risulta conforme al principio di diritto che impone, in ipotesi di azione ex 907 cod. civ., la verifica della

sussistenza della condizione dell’azione costituita dall’avvenuto acquisto di un diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino.

Si rende necessario un nuovo esame.

Dall’accoglimento del primo motivo deriva, in logica conseguenza, l’assorbimento dei restanti motivi.

La sentenza impugnata deve pertanto essere cassata con rinvio alla Corte d’appello di Caltanissetta perché (in diversa composizione) riesamini la domanda verificando innanzitutto se NOME COGNOME, attrice ex art. 907 cod. civ., avesse (e a che titolo) acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino di NOME COGNOME, convenuta per il rispetto delle distanze dalle suddette vedute.

Il giudice di rinvio regolerà anche le spese di questo giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso e dichiara assorbiti i restanti; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte d’appello di Caltanissetta , in diversa composizione, anche le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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