Diritto di uso esclusivo: la Cassazione nega validità

La Cassazione, con sent. 17991/2024, ha stabilito che il diritto di uso esclusivo su una corte condominiale non può essere creato come diritto reale atipico. Un “patto speciale” in una compravendita successiva non può validamente “concentrare” tale diritto su una sola unità, privandone altre che ne avevano titolo in base all’atto costitutivo del condominio. La pattuizione è stata dichiarata illegittima, accogliendo il ricorso della condomina esclusa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Il Diritto di Uso Esclusivo sulle Parti Comuni è Illegittimo: Analisi della Sentenza 17991/2024

Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 17991 del 2024, torna a fare chiarezza su una questione molto dibattuta in ambito condominiale: la validità del diritto di uso esclusivo su parti comuni. Questo pronunciamento ribadisce un principio fondamentale, già sancito dalle Sezioni Unite, secondo cui non è possibile creare diritti reali atipici che svuotino di contenuto il diritto di proprietà degli altri condomini. Analizziamo la vicenda per comprendere la portata di questa decisione.

I Fatti di Causa: Una Corte Contesa

La controversia nasce in un condominio di Milano, la cui struttura originaria, definita da un atto di divisione del 1950, prevedeva due corti interne consecutive. La prima corte era di uso comune a tutti, mentre la seconda era destinata all’uso esclusivo dei proprietari degli appartamenti del cosiddetto “primo lotto”.

Una condomina, proprietaria di un appartamento in questo primo lotto dal 1999, aveva sempre usufruito di tale seconda corte. Tuttavia, nel 2011, un’altra condomina, acquirente di un’altra unità immobiliare dello stesso lotto, le ha impedito l’accesso sostituendo la serratura del portone. Quest’ultima sosteneva di avere un diritto esclusivo totale sulla corte, in virtù di un “patto speciale” contenuto in un atto di compravendita del 1973. Con tale patto, l’originaria proprietaria di tutto il lotto aveva venduto alcune unità, tentando di “concentrare” il diritto d’uso della corte solo su alcuni appartamenti, tra cui quello poi acquistato dalla controparte.

Il Percorso Giudiziario e la Decisione sul diritto di uso esclusivo

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano dato ragione alla condomina che aveva cambiato la serratura, ritenendo valido ed efficace il “patto speciale” del 1973 che aveva di fatto modificato l’assetto originario dei diritti. Secondo i giudici di merito, questo accordo aveva legittimamente concentrato il diritto d’uso su specifiche unità immobiliari, escludendo le altre.

La condomina esclusa ha quindi proposto ricorso in Cassazione, sostenendo che un accordo privato successivo non potesse prevalere sull’atto costitutivo del condominio e sul regolamento approvato nel 1950, che garantiva l’uso a tutti i proprietari del primo lotto.

Le Motivazioni della Corte: Il Principio del Numerus Clausus

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, cassando la sentenza d’appello. La decisione si fonda su un principio cardine del nostro ordinamento: il principio del numerus clausus (numero chiuso) dei diritti reali. Questo principio stabilisce che i privati non possono creare figure di diritti reali diverse da quelle espressamente previste e disciplinate dalla legge (proprietà, usufrutto, servitù, etc.).

La Suprema Corte, richiamando la fondamentale sentenza delle Sezioni Unite n. 28972/2020, ha ribadito che la pattuizione che attribuisce un diritto di uso esclusivo su una porzione di cortile condominiale mira a creare una figura atipica di diritto reale. Questo diritto, sottraendo in modo perpetuo la facoltà di godimento agli altri condomini, finisce per svuotare il nucleo essenziale del loro diritto di comproprietà sulla parte comune, sancito dall’art. 1102 c.c.

Di conseguenza, il “patto speciale” del 1973 è stato ritenuto illegittimo e, comunque, inopponibile alla ricorrente. Tale accordo, intercorso tra terzi, non poteva validamente derogare alla disciplina delle parti comuni stabilita dall’atto costitutivo del 1950. L’atto originario, che assegnava il diritto d’uso a tutte le unità del primo lotto, rimane l’unica fonte valida per disciplinare l’utilizzo della corte contesa.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

La sentenza in esame consolida un orientamento giurisprudenziale di massima importanza. L’esito finale è l’annullamento della decisione di secondo grado e il rinvio della causa alla Corte d’Appello di Milano, che dovrà attenersi ai principi enunciati dalla Cassazione.

Le implicazioni pratiche sono chiare: gli accordi per l’uso esclusivo di parti comuni, molto diffusi nella pratica contrattuale, non possono configurarsi come diritti reali perpetui e opponibili a tutti i successivi acquirenti. Essi possono al massimo avere un’efficacia obbligatoria, vincolando solo le parti originarie che li hanno stipulati. L’atto costitutivo del condominio e il suo regolamento mantengono un ruolo centrale e non possono essere scavalcati da patti privati successivi che ledano i diritti degli altri condomini sulle parti comuni.

È possibile creare un diritto reale di uso esclusivo su una parte comune di un condominio?
No. Secondo la Corte di Cassazione, richiamando le Sezioni Unite (sent. 28972/2020), la creazione di un diritto reale di uso esclusivo atipico su parti comuni è preclusa dal principio del “numerus clausus” dei diritti reali. Una tale pattuizione è illegittima.

Un accordo di compravendita tra due condomini può modificare i diritti di un altro condomino sulle parti comuni?
No. La sentenza stabilisce che un “patto speciale” inserito in un atto di compravendita, che pretende di riservare l’uso di una parte comune a una sola unità immobiliare escludendone altre, è inefficace nei confronti dei terzi (gli altri condomini) e non può prevalere sull’atto costitutivo del condominio.

Quale atto prevale per definire i diritti sulle parti comuni: l’atto originario di divisione o un successivo atto di vendita?
L’atto costitutivo del condominio (in questo caso, l’atto di divisione del 1950) e il relativo regolamento prevalgono. Gli atti successivi non possono legittimamente modificare la natura e l’attribuzione dei diritti sui beni comuni in violazione dei principi fondamentali, come quello della tipicità dei diritti reali.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 17991 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 17991 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 01/07/2024

R.G.N. NUMERO_DOCUMENTO

P.U. 9/05/2024

RAGIONE_SOCIALE

SENTENZA

sul ricorso (iscritto al N.R.NUMERO_DOCUMENTO. NUMERO_DOCUMENTO) proposto da:

COGNOME NOME, rappresentata e difesa, in virtù di procura speciale apposta a margine del ricorso, dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, in Roma, INDIRIZZO;

–

ricorrente – contro

COGNOME NOME, rappresentata e difesa, in virtù di procura speciale rilasciata su foglio separato materialmente allegato al controricorso, dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, in Roma, INDIRIZZO;

– controricorrente –

RAGIONE_SOCIALE DI INDIRIZZO, in persona dell’amministratore pro tempore; – intimato –

avverso la sentenza della Corte di appello di Milano n. 3619/2018, pubblicata il 26 luglio 2018;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 9 maggio 2024 dal AVV_NOTAIO relatore NOME COGNOME;

udito il P.G., in persona del Sostituto procuratore generale NOME COGNOME, il quale ha concluso per l’accoglimento del ricorso;

uditi gli AVV_NOTAIO, per la ricorrente, e NOME COGNOME, per la controricorrente.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La sig.ra COGNOME NOME conveniva in giudizio, con atto di citazione dell’ottobre 2014, dinanzi al Tribunale di Milano la sig.ra COGNOME NOME e il RAGIONE_SOCIALE di INDIRIZZO, esponendo che:

-era proprietaria di un appartamento nell’edificio del suddetto RAGIONE_SOCIALE composto da due corti consecutive alle quali si accedeva da un portone e relativo androne su strada, la prima delle quali, con relativo androne, di uso comune a tutti i condomini, e la seconda di uso esclusivo ad alcuni condomini proprietari di appartamenti facenti parte del c.d. primo lotto, così denominato in seguito ad atto di divisione del 1950 con approvazione di coevo regolamento condominiale contrattuale;

-che aveva usufruito della seconda corte dall’acquisto del proprio appartamento (nel 1999) sino al mese di maggio 2011, ovvero fino quando la citata COGNOME NOME (anch’ella acquirente di un’unità immobiliare facente parte del primo lotto) ne aveva impedito l’accesso, sostituendo la serratura del relativo portone.

Tanto premesso, la COGNOME chiedeva che venisse accertata la sussistenza del suo diritto ad accedere alla seconda corte e che la COGNOME fosse condannata al risarcimento dei danni, da quantificarsi nella misura di euro 4.000,00 per ogni anno.

Radicatosi il contraddittorio, l’adito Tribunale, con sentenza n. 11473/2016, rigettava la domanda attorea nei confronti della convenuta COGNOME e dichiarava la parziale estinzione del giudizio con riferimento ai rapporti processuali tra l’attrice e il RAGIONE_SOCIALE, nonché tra quest’ultimo e la COGNOME.

La COGNOME proponeva appello avverso la citata sentenza e, nella costituzione della sola appellata RAGIONE_SOCIALE NOME, la Corte di appello di Milano, con sentenza n. 3619/2018, previsa dichiarazione di contumacia dell’appellato RAGIONE_SOCIALE di INDIRIZZO Milano, rigettava il gravame, condannando l’appellante alla rifusione delle spese del grado.

A sostegno dell’adottata decisione la Corte territoriale osservava, innanzitutto, che la fonte costitutiva del diritto di uso esclusivo e perpetuo del secondo cortile era rappresentata dall’atto di divisione con cui, nel 1950, gli originari comproprietari dello stabile condominiale avevano provveduto a dividere le unità immobiliari dell’edificio, provvedendo all’assegnazione dei lotti ai condividenti, con attribuzione al lotto 1 (dei cui appartamenti era proprietaria COGNOME NOME) del diritto d’uso sul secondo cortile, oggetto di controversia (senza che dal citato atto costitutivo si potesse evincere un’inalienabilità di tale diritto e di indisponibilità da parte del suo titolare). Evidenziava, poi, il giudice di appello che il diritto di uso perpetuo ed esclusivo sul secondo cortile venne trasferito ai fratelli NOME, NOME e NOME COGNOME con la vendita delle unità immobiliari di cui al mappale 475 sub 168 e 563, particella, quest’ultima, di cui, successivamente, divenne titolare la sola COGNOME NOME in virtù di atto pubblico del 19 luglio 2001, senza che il citato diritto fosse stato oggetto di ulteriori atti dispositivi, né prevedendo il regolamento condominiale alcun vincolo di inalienabilità rispetto al diritto di uso esclusivo e perpetuo del secondo cortile contestualmente riconosciuto a proprietari dei beni appartenenti al I lotto. Pertanto – ad avviso della Corte di appello – l’atto di disposizione del diritto d’uso esclusivo, concentrato su alcuni beni
facenti parte del II lotto, e con essi trasferito, non poteva considerarsi nullo, poiché nessun divieto di ‘concentrazione’ di detto diritto poteva ricavarsi dai vari atti traslativi di riferimento.

Contro la suddetta sentenza di appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a cinque motivi, COGNOME NOME.

Ha resistito con controricorso la sola COGNOME NOME, mentre l’intimato RAGIONE_SOCIALE di INDIRIZZO non ha svolto attività difensiva in questa sede.

Il PG e i difensori delle parti costituite hanno depositato memoria ai sensi dell’art. 378 c.p.c.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente ha denunciato la violazione e falsa applicazione degli artt. 1117 e segg. con riferimento al momento della costituzione del RAGIONE_SOCIALE e alla ritenuta erronea facoltà di una singola parte proprietaria (nella specie la COGNOME NOME) di disporre a discrezione del diritto di uso sulle parti comune.

In particolare, la COGNOME ha inteso contestare l’individuazione dell’atto e del momento costitutivo del RAGIONE_SOCIALE nella vendita dell’unità immobiliare ‘preferita’ in quanto – nella fattispecie – inserita in un lotto composto da più immobili facente capo ad un unico proprietario e non nella precedente divisione, avvenuta per atto pubblico con contestuale dichiarazione di costituzione del RAGIONE_SOCIALE stesso ed approvazione del regolamento di condominio mediante attribuzione alle singole unità del diritto di uso in questione fra gli originari (sette) comproprietari ‘pro indiviso’.
Con il secondo motivo la ricorrente ha dedotto la violazione dell’art. 116 c.p.c., nonché degli artt. 1362 e segg. c.c., oltre all’omessa motivazione in ordine ad un punto decisivo, avuto riguardo all’interpretazione e valutazione del documento decisivo costituito dall’atto di vendita del 1973 intervenuto tra COGNOME NOME e COGNOME NOME, al quale la Corte di appello ha attribuito il valore

determinante di trasferimento -concentrazione del diritto di uso esclusivo oggetto del contendere.

Inoltre, la ricorrente ha lamentato la mancata applicazione dei corretti criteri ermeneutici dei contratti in considerazione anche con riferimento all’intero contesto contrattuale oltre che in relazione alla successiva vendita con la quale la stessa COGNOME aveva alienato il medesimo diritto ‘pro quota’ ad altra compratrice, avendo, altresì, la Corte territoriale omesso la necessaria interpretazione del ‘patto speciale’ inserito nel citato rogito.

Con il terzo motivo la ricorrente ha prospettato la violazione dell’art. 1372 c.c. con riguardo alla ritenuta efficacia ‘erga omnes’ della pattuizione intercorsa fra terzi anche nei suoi confronti ed indistintamente degli altri condomini, senza che il suddetto patto fosse stato trascritto od opposto o, comunque, pubblicato.

Con il quarto motivo la ricorrente ha denunciato la violazione degli artt. 1138, 1350, 2643 e 2659 c.c., nonché degli artt. 1117 e 1118 c.c., con riferimento alla ritenuta prevalenza delle (asserite) disposizioni sul bene comune di detto patto speciale intercorso nella compravendita di una singola unità del RAGIONE_SOCIALE rispetto all’atto di divisione (costitutivo del RAGIONE_SOCIALE) e dal regolamento condominiale contrattuale originario, tuttora vigente e richiamato nei singoli atti, da considerarsi valido ed efficace nei confronti di tutti i condomini indistintamente.
Con il quinto ed ultimo motivo la COGNOME ha dedotto la violazione dell’art. 92, comma 2, c.p.c., sostenendo l’erroneità dell’attribuzione a carico di essa ricorrente delle spese di entrambi i gradi di giudizio nonostante la novità e la immutazione della decisione rispetto ai costanti orientamenti della giurisprudenza di legittimità in relazione all’efficacia e vigenza del regolamento condominiale oltre che rispetto alla documentazione pubblica in atti a conforto della tesi perorata da essa COGNOME.
In particolare, la ricorrente si è lamentata della mancata considerazione, ai fini della regolamentazione delle spese, del sopravvenuto arresto relativo alla definizione del diritto di ‘uso’ controverso di cui alla sentenza di questa Corte n. 24301/2017, anche alla luce delle indicazioni recate dalla pronuncia della Corte costituzionale n. 44/2018.

Vanno, innanzitutto, disattese tutte le eccezioni pregiudiziali di rito di assunta inammissibilità del ricorso come proposte dalla controricorrente, ovvero:

-quella riconducibile alla prospettata preclusione di cui all’art. 348 -ter, ultimo comma, c.p.c., poiché, in effetti, i motivi indicati denunciano piuttosto un vizio di omessa motivazione e di contestuale violazione nell’applicazione di criteri ermeneutici in ordine al documento, da considerarsi decisivo, costituito dall’atto di vendita del 1973 intervenuto tra COGNOME NOME e COGNOME NOME;

-quella riferita alla supposta deduzione secondo la quale le censure denunciate dalla ricorrente si sostanzierebbero nel sollecitare – nella presente sede di legittimità -una ricognizione delle valutazioni di merito espresse nella sentenza impugnata sulla scorta dei compiuti accertamenti fattuali, nel mentre con esse si fanno valere specifiche violazioni di legge ritualmente ricondotte nell’alveo di quelle previste dall’art. 360, comma 1, c.p.c. e, specificamente, dei vizi contemplati dal suo n. 3).
Ciò premesso, prima di procedere all’esame dei motivi, appare opportuno rievocare la vicenda fattuale per come rimasta accertata in sede di merito.

In particolare, va evidenziato come sia emerso il che il 16 giugno 1950 lo stabile di INDIRIZZO, già costituito da diverse unità immobiliari e da due corti interne ‘consecutive’, venne frazionato tra i sette comproprietari con la formazione in altrettanti lotti paritetici comprensivi dei singoli immobili e delle relative pertinenze.

Con questo atto, in cui si individuavano specificamente le parti comuni e il relativo utilizzo, fu costituito il condominio scaturente dalla intervenuta divisione con l’approvazione di apposito regolamento allegato, in cui era stata prevista l’attribuzione a tutti gli immobili facenti parte dell’originario ‘primo lotto’ -tra cui quello della ricorrente COGNOME – il diritto di uso perpetuo esclusivo sul secondo cortile.

Senonché nel 1973 (e in seguito) l’assegnataria del primo lotto (COGNOME NOME) iniziò a vendere alcune unità immobiliari (tra i cui acquirenti figuravano anche i danti causa della controricorrente COGNOME NOME) che ne facevano parte dichiarando – in virtù di un asserito ‘patto speciale’ inserito nei rispetti contratti -che il secondo cortile era riservato in uso esclusivo perpetuo alla palazzina sub 168 e 563, senza che fosse intervenuta alcuna modifica o integrazione dell’originario regolamento condominiale.
Nel maggio 2011, la citata controricorrente, rivendicando l’uso esclusivo della seconda corte in virtù dell’esclusiva attribuzione fatta nel rogito in favore dei suoi danti causa, ne bloccò l’accesso alla COGNOME, la quale esperì l’azione giudiziale in questione per il riconoscimento dell’uso, in suo favore, anche di tale cortile sulla scorta di quella che era la conformazione del condominio costituito con l’atto fondativo del 1950 e dei relativi diritti in esso previsti unitamente all’approvato ed annesso regolamento condominiale.
Il Tribunale, con sentenza confermata dalla Corte di appello, respinse la domanda ritenendo valida ed efficace la ‘concentrazione’ in capo solo ad alcune unità immobiliari e, dunque, ai relativi proprietari del diritto di uso ad opera di colei che era stata proprietaria delle unità del primo lotto, nonostante che nel 1950 fosse stato costituito il condominio, riconoscendosi a tutti i condomini di entrambi i lotti di utilizzare entrambe le corti comuni che erano tra loro consecutive.
8. Chiarito lo sviluppo fattuale della vicenda dedotta in causa, i primi quattro motivi – tra loro connessi – sono fondati per le ragioni che seguono, le quali vanno ricollegate alla rilevanza che è venuta ad assumere al riguardo la sopravvenuta sentenza delle Sezioni unite n. 28972/2020, con la quale è stato affermato il seguente principio di diritto:

‘l a pattuizione avente ad oggetto l’attribuzione del cd. <> su una porzione di cortile condominiale, costituente, come tale, parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, idoneo ad incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del <> dei diritti reali e della tipicità di essi. Ne consegue che il titolo negoziale che siffatta attribuzione abbia contemplato implica di verificare, nel rispetto dei criteri di ermeneutica applicabili, se, al momento di costituzione del condominio, le parti non abbiano voluto trasferire la proprietà ovvero, sussistendone i presupposti normativi previsti e, se del caso, attraverso l’applicazione dell’art. 1419 c.c., costituire un diritto reale d’uso ex art. 1021 c.c. ovvero, ancora se sussistano i presupposti, ex art. 1424 c.c., per la conversione del contratto volto alla creazione del diritto reale di uso esclusivo in contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo (ovviamente “inter partes”) di natura obbligatoria’.
Orbene, sulla scorta di tale inquadramento conducente -in via generale all’inammissibilità della costituzione di un diritto reale di uso esclusivo su parti comuni, è da ritenersi (e a tale principio dovrà uniformarsi il giudice di rinvio) illegittima -con riferimento al caso in questione -la concentrazione solo in capo ad alcune unità immobiliari del godimento della seconda area comune, stante la natura

condominiale delle due corti, con conseguente inopponibilità alla COGNOME degli effetti dell’atto traslativo con il relativo ‘patto speciale’ attributivo di tale diritto di uso esclusivo compiuto da COGNOME NOME in favore dei danti causa dell’odierna controricorrente (cfr., per opportuni riferimenti, anche la recente Cass. n. 32857/2023), il tutto sulla base dell’affermazione del principio di fondo della illegittimità della costituzione di un diritto reale d’uso atipico esclusivo e perpetuo su una parte condominiale.
E’ fondato, quindi, il primo motivo perché, risultando pacifica la costituzione del RAGIONE_SOCIALE con l’atto divisorio del 1950, con la coeva individuazione, attribuzione e regolamentazione delle parti comuni (tra cui l’assegnazione a tutti gli immobili facenti parte dell’originario primo lotto del ‘diritto di uso perpetuo esclusivo sul secondo cortile’), non sarebbe stato possibile, con i successivi atti traslativi riguardanti le unità immobiliari costituire un diritto di uso esclusivo sul secondo lotto, escludere alcuni dei condomini (e i loro aventi causa) facenti parte del RAGIONE_SOCIALE originariamente costituito a mezzo dell’atto di divisione.
Il secondo motivo è, di conseguenza, anch’esso fondato in relazione all’errata interpretazione del suddetto ‘patto speciale’, risultando, peraltro, ancor prima dirimente, l’illegittimità dell’attribuzione del diritto di uso esclusivo del secondo cortile con tale patto prevista.

Il terzo motivo è, altresì, fondato in dipendenza del precedente, perché, stante l’illegittimità di tale patto speciale, è evidente che non avrebbe potuto sortire efficacia nei confronti dei terzi.

Il quarto è da ritenersi fondato proprio in conseguenza dell’illegittima prevalenza che è stata data, nella sentenza impugnata, al ‘patto speciale’ derogatorio della disciplina delle parti comuni, che, invece, non avrebbe potuto essere considerato – alla stregua degli artt. 1117 e 1118 c.c. – tale rispetto alle previsioni dell’atto costitutivo del condominio e a quelle del correlato regolamento approvato.

In sostanza, è da ritenersi invalido e, comunque, inopponibile alla ricorrente il ‘patto speciale’ contenente la ‘riserva’ eseguita nel trasferimento di altre proprietà stante l’efficacia cogente dell’assegnazione comune del diritto di uso condominiale della controversa corte eseguita – nel 1950 – all’atto della costituzione del condominio, da cui deriva l’illegittimità del potere esercitato dalla precedente condomina COGNOME NOME di ‘concentrare’ il diritto di uso della corte condominiale in capo ad una sola proprietà (poi frazionata in più proprietà) del ‘lotto primo’ (ma non su tutte quelle su di esso insistenti), dovendosi, invece, porre riferimento alla riserva di uso in favore di tutte le unità immobiliari di tale ‘primo lotto’ (di cui faceva parte anche il mappale 476 sub 167 venduto dalla stessa COGNOME NOME a COGNOME NOME e, poi, da quest’ultima alienato alla COGNOME) come, per l’appunto, determinata dal citato atto di costituzione del condominio del 1950, con la correlata divisione delle proprietà, e dal relativo regolamento.
In definitiva, alla stregua delle complessive ragioni svolte, vanno accolti i primi quattro motivi, con assorbimento del quinto, siccome riguardante il capo accessorio e dipendente sulle spese giudiziali.

La sentenza impugnata deve, perciò, essere cassata, con il conseguente rinvio della causa alla Corte di appello di Milano, in diversa composizione, la quale, oltre ad uniformarsi al principio di diritto enunciato, provvederà a regolare anche le spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie i primi quattro motivi del ricorso e dichiara assorbito il quinto.

Cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte di appello di Milano, in diversa composizione.

Così deciso nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile della

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