Diritto di superficie: prescrizione e rigetto domande

La Corte di Cassazione ha confermato la decisione di merito che rigettava la domanda di un proprietario per violazione delle distanze e del diritto di veduta. La Corte ha stabilito che la pretesa si fondava su un diritto di superficie, estintosi per prescrizione ventennale a causa del mancato esercizio, rendendo così infondate tutte le relative doglianze.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Diritto di Superficie: Quando la Prescrizione Annulla le Tue Pretese

L’esercizio dei diritti di proprietà immobiliare è un tema complesso, spesso al centro di controversie legali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci offre uno spunto fondamentale per comprendere la natura e i limiti di alcuni diritti reali, in particolare il diritto di superficie. Questo caso dimostra come il mancato esercizio di tale diritto per un lungo periodo possa portare alla sua estinzione per prescrizione, con conseguenze decisive sull’esito di una causa per violazione delle distanze e delle vedute.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dalla denuncia di un proprietario di un fabbricato contro il suo vicino, accusato di aver realizzato opere edilizie in violazione delle distanze legali e del diritto di veduta. In primo grado, il Tribunale accoglieva la domanda, ordinando la rimozione o la regolarizzazione delle opere ritenute illegittime.

La situazione si ribaltava in appello. Gli eredi del vicino convenuto impugnavano la sentenza, sostenendo, tra le altre cose, la carenza di legittimazione attiva dell’attore. La Corte d’Appello, analizzando un vecchio atto di divisione del 1928, scopriva un dettaglio cruciale: l’attore non era pieno proprietario dell’area su cui si lamentavano le violazioni (un solaio), ma titolare di un mero diritto di superficie.

Poiché l’attore non aveva mai edificato sull’area in questione, la Corte d’Appello dichiarava il suo diritto di superficie estinto per prescrizione ventennale. Di conseguenza, rigettava la sua domanda iniziale, ritenendola infondata.

La Decisione della Corte di Cassazione e il Diritto di Superficie

Il proprietario soccombente ricorreva in Cassazione, lamentando che la Corte d’Appello avesse omesso di pronunciarsi su tutte le sue richieste, in particolare quelle relative a violazioni che, a suo dire, riguardavano altre parti del suo edificio e non solo la terrazza oggetto del diritto di superficie.

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, ritenendolo infondato. La decisione si basa su un’attenta analisi della sentenza d’appello e del concetto di diritto di superficie.

L’Estinzione del Diritto per Prescrizione

Il punto cardine della decisione è che tutte le presunte illegittimità denunciate (finestre-luci, veduta da un balcone, ecc.) afferivano proprio all’area sulla quale l’attore vantava unicamente un diritto di superficie. Questo diritto, che consiste nella facoltà di costruire su suolo altrui, si estingue se non viene esercitato per vent’anni. Essendo pacifico che l’attore non aveva mai costruito, il suo diritto si era prescritto, venendo meno il presupposto stesso della sua azione legale.

L’Assorbimento delle Domande Accessorie

La Cassazione ha chiarito che non vi è stata alcuna omissione di pronuncia da parte della Corte d’Appello. Al contrario, la decisione di rigettare la domanda principale basata sull’estinzione del diritto di superficie ha comportato un “assorbimento improprio” di tutte le altre contestazioni. In altre parole, una volta accertato che il diritto fondamentale su cui si basava l’intera causa era venuto meno, tutte le questioni secondarie e dipendenti da esso sono state implicitamente rigettate come infondate. La Corte ha stabilito che la decisione impugnata, pur non argomentando su ogni singolo punto, ha di fatto esaminato e respinto l’intera pretesa dell’attore.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha motivato il rigetto del ricorso sottolineando che la titolarità del diritto è un elemento costitutivo della domanda. L’attore ha il dovere di provare non solo la violazione subita, ma anche l’esistenza e la persistenza del diritto che assume essere stato leso. Nel caso specifico, l’indagine di merito ha correttamente accertato che il diritto vantato non era una piena proprietà, ma un diritto di superficie ormai prescritto. Questa qualificazione giuridica del diritto è stata determinante. Le presunte violazioni, comprese quelle relative alle vedute, erano tutte intrinsecamente legate alla terrazza, l’oggetto del diritto estinto. Pertanto, la Corte d’Appello non ha omesso di pronunciarsi, ma ha vagliato e rigettato le domande in modo implicito, ritenendole dipendenti da una “prospettazione attorea disattesa”, ovvero la convinzione errata di essere pieno proprietario. La Suprema Corte conclude che il problema sollevato dal ricorrente attiene, in realtà, alla motivazione della sentenza, un vizio che non è più sindacabile in sede di legittimità secondo l’attuale normativa processuale.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre importanti lezioni pratiche. In primo luogo, evidenzia la differenza sostanziale tra la piena proprietà e altri diritti reali come il diritto di superficie, che sono soggetti a prescrizione per non uso. Chi è titolare di un tale diritto deve essere consapevole della necessità di esercitarlo entro i termini di legge per non perderlo. In secondo luogo, il caso ribadisce un principio processuale fondamentale: la fondatezza di una domanda giudiziale dipende dalla solida prova del diritto che si fa valere. Se il diritto principale si rivela inesistente o estinto, tutte le pretese accessorie, come la tutela delle vedute, sono destinate a cadere con esso. Infine, la decisione chiarisce che il rigetto implicito di alcune domande, quando consegue logicamente all’accoglimento di un’eccezione assorbente, non costituisce un vizio di omessa pronuncia.

Quando si estingue un diritto di superficie?
Secondo quanto emerge dalla decisione, il diritto di superficie si estingue per prescrizione se il titolare non esercita la facoltà di edificare per un periodo di vent’anni.

Cosa accade alle richieste di tutela delle vedute se il diritto principale sul bene si è estinto?
Se le pretese relative alla violazione del diritto di veduta sono collegate all’area oggetto di un diritto di superficie, l’estinzione di quest’ultimo per prescrizione comporta il rigetto di tutte le domande collegate, in quanto viene a mancare il presupposto giuridico della pretesa stessa.

Il giudice deve rispondere a ogni singola domanda per evitare un vizio di omessa pronuncia?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che non si verifica un’omessa pronuncia quando la decisione su una questione principale e assorbente comporta la reiezione implicita delle altre pretese avanzate, le quali risultano incompatibili con l’impostazione logico-giuridica della pronuncia.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1774 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1774 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso 24319/2019 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, (C.F. CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), giusta procura in atti, ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE) in ROMA in INDIRIZZO;

-ricorrente –

contro

COGNOME (C.F. CODICE_FISCALE); COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE); COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), tutte rappresentate e difese dagli avvocati COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), giusta procura in atti, ed elettivamente domiciliate presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME in ROMA in INDIRIZZO;

-controricorrente –

avverso la sentenza n. 410/2019 della CORTE DI APPELLO DI MESSINA depositata il 30.05.2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 28/11/2023 dal Consigliere NOME COGNOME;

Osserva

NOME COGNOME, proprietario di un fabbricato, convenne in giudizio NOME COGNOME, proprietario di un edificio confinante, domandando che il convenuto fosse condannato a demolire le opere poste a distanza non regolamentare e in violazione del diritto di veduta.

Il convenuto resistette adducendo l’intervenuta prescrizione delle pretese avverse.

Il Tribunale adito, accolta la domanda, condannò il COGNOME a rimuovere o regolarizzare le opere reputate illegittime.

NOME e NOME COGNOME e NOME COGNOME, succeduti a NOME COGNOME, nelle more deceduto, proposero impugnazione avverso la statuizione di primo grado prospettando maturata usucapione, carenza di legittimazione attiva dell’attore e, nel merito, la insussistenza delle lamentate violazioni.

2.1. La Corte d’appello di Messina, accolto l’appello, rigettò la domanda del COGNOME.

La Corte locale, limitando qui la sintesi a quel che ancora residua d’utile, accogliendo il secondo motivo d’appello, sulla scorta di un atto di divisione del 1928, ritenne che l’appellato fosse stato titolare solo di un diritto di superficie sull’area del solaio (a tutela della quale aveva agito).

Diritto estintosi per prescrizione ventennale, non avendo il COGNOME proceduto all’edificazione.

Estinzione che ben poteva farsi valere in appello, pur non trattandosi di questione di legittimazione attiva, bensì d’infondatezza della domanda attorea: poiché la titolarità configura elemento costitutivo della domanda, l’attore deve provarne il

fondamento, mentre il convenuto può contestarla, mediante mera difesa, senza subire la preclusione di cui all’art. 345, co. 2, cod. proc. civ. Le altre violazioni che l’attore aveva affermato non concernere la terrazza, ma altre parti del proprio fabbricato, afferivano, per contro, anch’esse la terrazza e, quindi, prescrittosi il diritto di superficie, anch’esse non avevano fondamento.

Di poi soggiunge la pronuncia: <>.

NOME COGNOME propone ricorso per cassazione fondato su un solo, articolato motivo.

Le appellanti resistono con controricorso ulteriormente illustrato da memoria.

Il ricorrente denuncia violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., con conseguente nullità della sentenza.

Fino a pag. 11 il ricorrente, ripreso il merito della vicenda, espone la sintesi delle domande proposte in primo grado e sostiene che la Corte d’appello aveva erroneamente affermato che le avverse vedute, dalle quali si era chiesta la protezione, si affacciavano tutte sulla terrazza di cui si discute, invece che su altre parti del fabbricato.

Indi, assume che la sentenza non aveva preso in esame i profili di domanda scrutinati dal Tribunale alle lett. D) ed E), senza che emerga <>.
4.1. La doglianza è infondata.

In primo luogo è appena il caso di precisare che il ricorrente, pur avendo a lungo – sia pure in violazione del principio di autosufficienza (evoca documenti e circostanze fattuali in questa sede non conoscibili) – disquisito del fondamento della sua pretesa a riguardo all’illegittimo affaccio della controparte (su parti del fabbricato diversi dalla terrazza, deve intendersi), circoscrive la propria lagnanza, in esatta sintonia con la rubrica del motivo, alla violazione della regola della corrispondenza fra il chiesto e il pronunciato, addebitando alla Corte di merito di non avere esaminato i capi di domanda enucleati dal primo Giudice sotto le lettere D) ed E), volte a inibire alla controparte affacci ‘contra legem’ su parti del fabbricato attoreo diversi dalla terrazza.
La sentenza impugnata, per contro, come anticipato, esamina le predette domande a pag. 13 (non numerata): <>.

È, di conseguenza, innegabile che la decisione non ha omesso di esaminare i profili di domanda evocati dal ricorrente, ma, ben diversamente, li ha vagliati e rigettati con la formula dell’assorbimento improprio, poiché reputati dipendenti dalla disattesa prospettazione attorea, secondo la quale il COGNOME sarebbe

stato titolare di un diritto di proprietà, quindi imprescrittibile, leso dall’altrui costruzione, ivi comprese le vedute.

L’asserita circostanza secondo la quale le vedute dei controricorrenti ledevano altra parte del fabbricato del ricorrente è stata, pertanto, esaminata e disattesa, essendo rimasto accertato che le violazioni dedotte riguardavano solo il diritto di superficie dell’area sovrastante la terrazza, diritto oramai prescritto.

Si è, quindi, in presenza di una statuizione espressa di rigetto.

In disparte va osservato che, in ogni caso, <> (Cass., 4 ottobre 2011, n.20311; conf. Cass., 13 ottobre 2017, n. 24155).
Il problema si sposta allora sulla motivazione, ma il relativo vizio, come è noto, non è più denunziabile in cassazione per espressa previsione legislativa.

Il regolamento delle spese segue la soccombenza e le stesse vanno liquidate, tenuto conto del valore e della qualità della causa, nonché delle svolte attività, siccome in dispositivo, in favore dei controricorrenti.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30

gennaio 2013), sussistono i presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento, in favore delle controricorrenti, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 4.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio di giorno 28

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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