Diritto di superficie e non uso: Cassazione conferma

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 10602/2024, ha rigettato il ricorso di alcuni privati che rivendicavano la proprietà di un’area soprastante un edificio. La Corte ha confermato la decisione d’appello, la quale aveva qualificato il loro diritto non come proprietà, ma come un diritto di superficie. Poiché tale diritto non era stato esercitato per oltre vent’anni, si è estinto per prescrizione. Il caso sottolinea l’importanza dell’interpretazione dei contratti di compravendita immobiliare e le conseguenze del mancato esercizio dei diritti reali. I ricorrenti sono stati inoltre condannati per abuso del processo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Diritto di superficie: se non costruisci entro 20 anni, perdi il diritto

L’acquisto di un immobile o di un diritto su di esso richiede un’attenta analisi dei contratti. Un’interpretazione errata può avere conseguenze patrimoniali significative, come dimostra una recente ordinanza della Corte di Cassazione. Il caso in esame riguarda la distinzione tra piena proprietà e diritto di superficie, e ci insegna che non esercitare un diritto per lungo tempo può portarne all’estinzione.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine da un contratto di compravendita del 1962, con cui l’antenato degli attuali ricorrenti acquistava un’area soprastante un fabbricato. Credendosi proprietari esclusivi di tale area, gli eredi citavano in giudizio il proprietario di un manufatto ivi realizzato, chiedendone la rimozione e la restituzione dell’area.

Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda. Tuttavia, la Corte d’Appello ribaltava completamente la decisione. I giudici di secondo grado, interpretando il contratto del 1962, concludevano che non era stata trasferita la proprietà dell’area, bensì era stato costituito un diritto di superficie. Questo diritto, secondo l’art. 952 del Codice Civile, consente di costruire e mantenere una costruzione su suolo altrui.

La qualificazione del diritto di superficie e la prescrizione

La differenza è cruciale. Mentre il diritto di proprietà è imprescrittibile, il diritto di superficie si estingue se non viene esercitato, ovvero se non si costruisce, per venti anni. Nel caso specifico, la Corte d’Appello ha stabilito che il diritto si era estinto il 4 giugno 1982, vent’anni dopo la stipula del contratto, per mancato utilizzo. Di conseguenza, ha rigettato la domanda degli eredi, i quali hanno quindi proposto ricorso in Cassazione.

Le motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso infondato, confermando in toto la decisione d’appello. Le motivazioni degli Ermellini sono un’importante lezione sia di diritto sostanziale che processuale.

In primo luogo, la Corte ha ribadito un principio fondamentale del giudizio di legittimità: chi ricorre in Cassazione per un errore nell’interpretazione di un contratto non può limitarsi a proporre una propria interpretazione alternativa, ma deve specificare quali canoni ermeneutici (artt. 1362 e ss. c.c.) il giudice di merito abbia violato e in che modo. Nel caso di specie, i ricorrenti si erano limitati a criticare il risultato dell’interpretazione (qualificazione come diritto di superficie) senza contestare il procedimento logico seguito dalla Corte d’Appello.

In secondo luogo, la Cassazione ha respinto come inammissibile una nuova questione sollevata dai ricorrenti relativa alla violazione dell’art. 1127 c.c. sulla proprietà del lastrico solare. Tale questione non era stata affrontata nella sentenza d’appello e i ricorrenti non avevano dimostrato di averla sollevata nei precedenti gradi di giudizio.

Infine, la Corte ha condannato i ricorrenti per abuso del processo ai sensi dell’art. 96 c.p.c. La decisione è stata presa in conformità a una proposta di definizione accelerata del ricorso (art. 380-bis c.p.c.). La scelta dei ricorrenti di insistere per una decisione nel merito, nonostante la proposta di rigetto, è stata interpretata come un comportamento che integra una presunzione di responsabilità aggravata, portando a una condanna al pagamento di un’ulteriore somma in favore della controparte e di una sanzione pecuniaria.

Conclusioni

L’ordinanza offre due spunti di riflessione fondamentali. Il primo riguarda l’importanza della chiarezza contrattuale nelle transazioni immobiliari. La distinzione tra la vendita di una proprietà e la costituzione di un diritto di superficie deve essere netta per evitare future controversie. Il secondo è un monito di natura processuale: insistere in un ricorso per cassazione manifestamente infondato, soprattutto dopo una proposta di definizione accelerata, non è una strategia priva di rischi. L’istituto dell’abuso del processo è uno strumento che i giudici utilizzano per sanzionare le liti temerarie e deflazionare il carico giudiziario, con conseguenze economiche rilevanti per la parte soccombente.

Qual è la differenza fondamentale tra diritto di proprietà su un’area e diritto di superficie?
La principale differenza, come chiarito dalla sentenza, è che il diritto di proprietà è perpetuo e non si estingue per il non uso, mentre il diritto di superficie, che consiste nel poter costruire su suolo altrui, si estingue per prescrizione se non viene esercitato per venti anni.

Perché il ricorso in Cassazione è stato rigettato?
Il ricorso è stato rigettato principalmente perché i ricorrenti non hanno contestato il processo logico-giuridico con cui la Corte d’Appello ha interpretato il contratto, ma si sono limitati a contrapporre la propria interpretazione a quella del giudice. In sede di Cassazione, non si può riesaminare il merito dei fatti, ma solo le violazioni di legge.

Cosa significa “abuso del processo” in questo contesto e quali sono state le conseguenze per i ricorrenti?
In questo caso, “abuso del processo” significa aver insistito nel proseguire un giudizio palesemente infondato, nonostante la Corte avesse già formulato una proposta di rigetto per una definizione accelerata. Le conseguenze per i ricorrenti sono state una condanna al pagamento non solo delle spese legali della controparte, ma anche di un’ulteriore somma a titolo di risarcimento del danno e di una sanzione pecuniaria a favore della cassa delle ammende.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10602 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10602 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 19/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso 34851-2019 proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMAINDIRIZZO INDIRIZZO , nello studio dell’AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO DI COGNOME, rappresentati e difesi dagli AVV_NOTAIOti NOME COGNOME e NOME COGNOME

– ricorrenti –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, nello studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa dagli AVV_NOTAIOti NOME COGNOME e NOME COGNOME

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 829/2019 della CORTE DI APPELLO di PALERMO, depositata il 11/04/2019;

udita la relazione della causa svolta in camera di AVV_NOTAIOiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione ritualmente notificato COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME evocavano in giudizio NOME innanzi il Tribunale di Palermo per sentir dichiarare la loro esclusiva proprietà di un’area soprastante un fabbricato e la condanna del convenuto a rilasciarla in loro favore, previa la riduzione in pristino.

Si costituiva il NOME, resistendo alla domanda e chiamando in causa la sua dante causa, COGNOME NOME, in garanzia.

Si costituiva in giudizio anche la terza chiamata, resistendo a sua volta alla domanda ed eccependo la prescrizione del diritto di superficie spettante agli attori e l’usucapione in suo favore del manufatto realizzato sull’area in contestazione.

Con sentenza n.4636/2016 il Tribunale accoglieva tanto la domanda principale che quella di garanzia.

Con la sentenza impugnata, n. 829/2019, la Corte di Appello di Palermo riformava la decisione di prime cure, rigettando entrambe le domande, principale e di garanzia, in precedenza accolte dal primo giudice.

Propongono ricorso per la cassazione della pronuncia di secondo grado COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, affidandosi ad un unico motivo.

Resiste con controricorso COGNOME NOME.

NOME, intimato, non ha svolto attività difensiva nel presente giudizio di legittimità.

A seguito della proposta di definizione del giudizio, formulata da questa Corte ai sensi dell’art. 380bis c.p.c. e ritualmente comunicata alle parti, la parte ricorrente, a mezzo del difensore munito di nuova procura speciale, ha chiesto la decisione del ricorso.

In prossimità dell’adunanza in camera di AVV_NOTAIOiglio, fissata ai sensi dell’art. 380bis .1 c.p.c., ambo le parti hanno depositato memoria

RAGIONI DELLA DECISIONE

1 Preliminarmente, rileva la Corte che nel procedimento ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c., come disciplinato dal d.lgs. n. 149 del 2022, il presidente della sezione o il AVV_NOTAIOigliere delegato, che abbia formulato la proposta di definizione accelerata, può far parte, ed eventualmente essere nominato relatore, del collegio che definisce il giudizio ai sensi dell’art. 380-bis.1, non versando in situazione di incompatibilità agli effetti degli artt. 51, comma 1, n. 4 e 52 c.p.c., atteso che tale proposta non rivela una funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore di pronuncia definitiva, né la decisione in camera di AVV_NOTAIOiglio AVV_NOTAIOeguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fase distinta, che si sussegue nel medesimo giudizio di cassazione con carattere di autonomia e con contenuti e finalità di riesame e di controllo sulla proposta stessa (cfr. Sez. U, Sentenza n. 9611 del 2024 depositata il 10.4.2024).
Sulla scorta di tale recentissima pronuncia (che ha giustificato la successiva riconvocazione del Collegio in camera di AVV_NOTAIOiglio e, inevitabilmente, lo slittamento della presente decisione), il AVV_NOTAIO. NOME COGNOME, autore della proposta di definizione ex art. 380 bis cpc, non versa in situazione di incompatibilità.

Con l’unico motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione degli artt. 954, 1127, 1362 e 1363 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe

erroneamente interpretato le risultanze del contratto di compravendita a rogito AVV_NOTAIO del 4.6.1962 con il quale NOME NOME, dante causa degli odierni ricorrenti, aveva acquistato da RAGIONE_SOCIALE NOME l’area di cui è causa. Ad avviso della Corte distrettuale, la proiezione verticale di una proprietà immobiliare non costituisce un bene autonomo, onde il diritto reale che incide su detta porzione non è qualificabile come diritto di proprietà, bensì come diritto di superficie, ex art. 952 c.c., che nel caso di specie si era estinto per non uso ventennale, a termini di quanto previsto dall’art. 954 c.c., alla data del 4.6.1982.
Il motivo è infondato.

La parte che, con il ricorso per cassazione, intenda denunciare un errore di diritto o un vizio di ragionamento nell’interpretazione di una clausola contrattuale, non può limitarsi a richiamare le regole di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., avendo invece l’onere di specificare i canoni che in concreto assuma violati, ed in particolare il punto ed il modo in cui il giudice del merito si sia dagli stessi discostato, non potendo le censure risolversi nella mera contrapposizione tra l’interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata, poiché quest’ultima non deve essere l’unica astrattamente possibile ma solo una delle plausibili interpretazioni, sicché, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è AVV_NOTAIOentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l’altra (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 28319 del 28/11/2017, Rv. 646649; conf. Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 16987 del 27/06/2018, Rv. 649677; in precedenza, nello stesso senso, Cass. Sez. 3, Sentenza n. 24539 del 20/11/2009, Rv. 610944 e Cass. Sez. L, Sentenza n. 25728 del 15/11/2013, Rv. 628585).
I ricorrenti criticano la statuizione della Corte di merito, proponendo una interpretazione alternativa del dato negoziale, ma non censurano il procedimento logico seguito dal giudice di merito nell’interpretazione del contenuto del contratto di cui è causa, bensì il risultato di tale attività ermeneutica, sollecitando in sostanza una soluzione alternativa a quella prescelta dalla Corte territoriale.

Il Collegio osserva inoltre che in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge AVV_NOTAIOiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 3340 del 05/02/2019, Rv. 652549; conf. Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 24155 del 13/10/2017, Rv. 645538).
Nel caso di specie, la prima ipotesi non ricorre, poiché, come si è visto, la parte ricorrente propone una critica che investe l’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze istruttorie.

La Corte d’Appello, interpretando il contenuto del titolo, ha ravvisato il trasferimento di un diritto di superficie, soggetto ad estinzione per effetto del non uso protrattosi per il tempo stabilito dalla legge (v. pagg. 13 e 14 della sentenza ove la Corte dà conto delle ragioni del proprio convincimento).

Inoltre, la questione concernente la violazione dell’art. 1127 c.c. in relazione alla proprietà del lastrico di copertura dell’edificio non è affrontata dalla sentenza impugnata e la parte ricorrente non indica in

quale momento del giudizio di merito, e con quale strumento processuale, essa sarebbe stata introdotta. Di AVV_NOTAIOeguenza, essa va ritenuta nuova, perché proposta per la prima volta in sede di legittimità, ed è quindi ulteriormente inammissibile.

Afferma infatti questa Corte che qualora con il ricorso per cassazione siano prospettate questioni di cui non vi sia cenno nella sentenza impugnata, è onere della parte ricorrente, al fine di evitarne una statuizione di inammissibilità per novità della censura, non solo di allegare l’avvenuta loro deduzione innanzi al giudice di merito, ma anche, in ossequio al principio di specificità del motivo, di indicare in quale atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde dar modo alla RAGIONE_SOCIALE di controllare “ex actis” la veridicità di tale asserzione prima di esaminare il merito della suddetta questione (tra le tante, v. Sez. 6 – 1, Ordinanza n. 15430 del 13/06/2018).
Il ricorso va, pertanto, rigettato, con AVV_NOTAIOeguente condanna della parte ricorrente, risultata soccombente, al pagamento in favore della parte controricorrente delle spese processuali, liquidate come in dispositivo.

La memoria difensiva non offre argomenti ulteriori rispetto a quelli contenuti nel ricorso perché insiste nel segnalare l’errore della Corte di merito nel qualificare il diritto acquistato dai ricorrenti come diritto di superficie proponendo l’alternativa ricostruzione basata sulla previsione della cessione anche della soletta di cemento armato a copertura del primo piano, elemento che invece la Corte aveva ritenuto privo di rilievo decisivo ‘ non potendosi equiparare la soletta al suolo in cui sorge l’edificio, la cui comproprietà non è stata nella specie affatto ceduta ‘.
Poiché il ricorso è deciso in conformità alla proposta formulata ai sensi dell’art. 380bis c.p.c., vanno applicati -come previsto dal terzo

comma, ultima parte, dello stesso art. 380bis c.p.c.- il terzo e il quarto comma dell’art. 96 c.p.c., con AVV_NOTAIOeguente condanna della parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una somma equitativamente determinata (nella misura di cui in dispositivo), nonché al pagamento di una ulteriore somma -nei limiti di legge- in favore della cassa delle ammende.

Con riferimento all’applicazione dell’art. 96 c.p.c. va data continuità al principio secondo cui n tema di procedimento per la decisione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati, l’art. 380-bis, comma 3, c.p.c. (come novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022) -che, nei casi di definizione del giudizio in conformità alla proposta, contiene una valutazione legale tipica della sussistenza dei presupposti per la condanna ai sensi del terzo e del quarto comma dell’art. 96 c.p.c.- codifica un’ipotesi normativa di abuso del processo, poiché non attenersi ad una valutazione del proponente poi confermata nella decisione definitiva lascia presumere una responsabilità aggravata del ricorrente’ (Cass. Sez. U, Ordinanza n. 27433 del 27/09/2023, Rv. 668909).
Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P.R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 3.000 per compensi, oltre spese forfettarie nella misura del 15%, iva, cassa

avvocati, ed agli esborsi, liquidati in € 200 con accessori tutti come per legge.

Condanna altresì la parte ricorrente, ai sensi dell’art. 96 c.p.c., al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una somma ulteriore pari a quella sopra liquidata per compensi, nonché al pagamento della somma di € 3.000 in favore della cassa delle ammende.

Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di AVV_NOTAIOiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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