Diritto di sopraelevazione: include la scala comune?

Due condomini, proprietari dell’ultimo piano, hanno esercitato il loro diritto di sopraelevazione per rendere abitabile un sottotetto. Per accedervi, hanno progettato di estendere la scala condominiale. La Corte di Cassazione ha stabilito che il diritto di sopraelevazione, se legittimamente esercitato, include implicitamente la facoltà di apportare le modifiche necessarie alle parti comuni, come il prolungamento delle scale, per rendere fruibile la nuova costruzione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Diritto di Sopraelevazione: Quando si Può Modificare la Scala Condominiale?

Il diritto di sopraelevazione, disciplinato dall’articolo 1127 del Codice Civile, rappresenta una delle questioni più complesse e dibattute nel diritto condominiale. Chi possiede l’ultimo piano di un edificio ha la facoltà di costruire nuovi spazi, ma fin dove si estende questo diritto quando sono coinvolte le parti comuni? Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha offerto un chiarimento cruciale, stabilendo che tale diritto include, implicitamente, la facoltà di prolungare le scale condominiali per rendere accessibile la nuova costruzione.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dalla richiesta di due proprietari dell’ultimo piano di un condominio. Essi intendevano realizzare due nuove rampe di scale nel vano condominiale per collegare la loro abitazione a un locale sottotetto, precedentemente accessibile solo tramite una botola interna all’appartamento. Questo intervento si inseriva in un progetto più ampio di recupero abitativo del sottotetto, che aveva comportato un ampliamento della volumetria interna (una forma di sopraelevazione).

Sia il Tribunale in primo grado che la Corte di Appello avevano respinto la domanda, qualificando la costruzione delle nuove scale come un'”innovazione” della cosa comune. Secondo i giudici di merito, l’opera avrebbe comportato una “immutazione della destinazione originaria dello spazio comune”, richiedendo quindi il consenso degli altri condomini, che in questo caso mancava.

Il Principio del Diritto di Sopraelevazione e le Parti Comuni

I proprietari hanno impugnato la decisione davanti alla Corte di Cassazione, lamentando un’errata applicazione delle norme in materia. Il loro unico motivo di ricorso si basava sull’idea che la Corte d’Appello avesse erroneamente considerato l’intervento un illecito asservimento della cosa comune a vantaggio esclusivo della loro proprietà.

La Suprema Corte ha accolto il ricorso, ribaltando la prospettiva dei giudici di merito. Il punto centrale della decisione è il nesso inscindibile tra il diritto di sopraelevazione e la necessità di rendere la nuova costruzione funzionale e accessibile.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte ha affermato che la Corte d’Appello ha commesso un errore metodologico. Prima di qualificare l’intervento sulle scale come una semplice innovazione, avrebbe dovuto verificare se la sopraelevazione eseguita dai ricorrenti fosse legittima ai sensi dell’art. 1127 c.c. Questo articolo, nel consentire al proprietario dell’ultimo piano di elevare nuovi piani, gli conferisce implicitamente anche il diritto di estendere in senso verticale le parti comuni dell’edificio, comprese le scale.

Citando precedenti sentenze, la Cassazione ha ribadito un principio consolidato: “Il condomino che ha diritto di sopraelevare ha facoltà di apportare le modifiche necessarie alla scala comune, mediante le indispensabili demolizioni e le successive ricostruzioni a livello più elevato”. Pertanto, il prolungamento delle scale non è un’innovazione fine a se stessa, ma un’opera accessoria e necessaria per l’esercizio di un diritto principale, quello di sopraelevare.

L’intervento può essere considerato lecito in quanto compreso implicitamente nella facoltà di sopraelevazione, essendo un’opera necessaria a rendere praticabile la nuova costruzione. Di conseguenza, è errato considerare tale opera una semplice modifica della destinazione d’uso dello spazio comune che richiede l’autorizzazione degli altri condomini.

Le Conclusioni

In definitiva, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte di Appello in diversa composizione. Il nuovo giudice dovrà riesaminare il caso attenendosi al principio di diritto secondo cui la legittima sopraelevazione include la facoltà di modificare le parti comuni per garantirne l’accesso. Il giudice del rinvio dovrà comunque verificare, sulla base delle prove già acquisite, che il prolungamento delle scale non pregiudichi in concreto la stabilità, la sicurezza dell’edificio o la fruibilità delle parti comuni da parte degli altri condomini. Questa sentenza rafforza la posizione del proprietario dell’ultimo piano, chiarendo che il suo diritto di sopraelevazione non è una facoltà astratta, ma si estende a tutte le opere accessorie indispensabili per il suo concreto esercizio.

Il proprietario dell’ultimo piano che esercita il diritto di sopraelevazione può modificare la scala condominiale?
Sì. Secondo la sentenza, il diritto di sopraelevare, previsto dall’art. 1127 c.c., conferisce implicitamente al proprietario dell’ultimo piano il diritto di prolungare le parti comuni, incluse le scale, al fine di rendere la nuova costruzione accessibile e praticabile.

Costruire una nuova rampa di scale in uno spazio comune è sempre considerata un’innovazione vietata?
No. Se la costruzione della nuova rampa è un’opera necessaria per rendere fruibile una sopraelevazione legittima, non può essere considerata sic et simpliciter una modifica della destinazione originaria dello spazio comune, ma un’opera accessoria all’esercizio del diritto di sopraelevazione.

Qual era l’errore della Corte d’Appello secondo la Cassazione?
L’errore è stato qualificare il prolungamento della scala come una semplice modifica della destinazione dello spazio comune, senza prima verificare se la sopraelevazione a cui l’opera era funzionale fosse lecita ai sensi dell’art. 1127 c.c. La Corte d’Appello avrebbe dovuto riconoscere che la facoltà di modificare le scale è implicita e conseguente al legittimo esercizio del diritto di sopraelevare.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 33919 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 33919 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/12/2024

SENTENZA

sul ricorso 30084-2021 proposto da:

COGNOME NOME e COGNOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO nello studio de ll’avv. NOME COGNOME rappresentati e difesi da ll’avv. NOME COGNOME

– ricorrenti –

contro

TRANI NOME e TRANI NOME COGNOME

– intimati –

avverso la sentenza n. 1418/2021 della CORTE DI APPELLO di L’AQUILA , depositata il 24/09/2021;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

udito il P.G., nella persona della dott. NOME COGNOME udito l’a vv. NOME COGNOME in sostituzione dell’avv. NOME COGNOME per parte ricorrente

FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 1418/2021 la Corte di Appello dell’Aquila rigettava il gravame proposto da COGNOME NOME e NOME avverso la decisione del Tribunale di Pescara con la quale era stata respinta la loro domanda, volta ad ottenere l’accertamento del diritto di realizzare nel vano scala condominiale due ulteriori rampe, con pianerottolo intermedio, per poter accedere ad un locale soffitta originariamente avente accesso direttamente dall’appartamento dei predetti appellanti, mediante una botola. La Corte di secondo grado, in particolare, riteneva che l’intervento, astrattamente rientrante nell’ambito della sopraelevazione, dovendosi far rientrare in quest’ultima non solo l’intervento che implica aumento dell’altezza dell’edificio, ma anche la trasformazione dei locali e dele volumetrie preesistenti, implicava tuttavia un’innovazione della cosa comune, poiché le realizzazione delle due nuove rampe di scale implicavano una ‘… immutazione della destinazione originaria dello spazio comune’ (cfr. penultima pagina della sentenza impugnata).
Ricorrono per la cassazione di detta decisione COGNOME NOME e NOME affidandosi ad un unico motivo.

Le parti intimate non hanno svolto attività difensiva nel presente giudizio di legittimità.

Il ricorso è stato chiamato una prima volta all’adunanza in camera di consiglio del 1.7.2022, innanzi la sesta sezione di questa Corte, ed è stato rinviato a nuovo ruolo, con ordinanza interlocutoria n. 22274/2022, perché fosse trattato in udienza pubblica.

Esso è quindi stato chiamato all’udienza pubblica del 18.6.2024, in prossimità della quale ambo il P.G. ha depositato requisitoria scritta, concludendo per l’accoglimento del ricorso, e la parte ricorrente ha depositato memoria.

All’esito della detta udienza pubblica, a causa dei motivi di sicurezza legati ad un principio di incendio verificatosi all’interno del Palazzo di Giustizia, il ricorso è stato dapprima rinviato alla successiva udienza del 26.9.2024 e poi nuovamente rinviato, con provvedimento del presidente in data 12.9.2024, all’odierna udienza pubblica, alla quale sono comparsi il P.G., nella persona della dott.ssa NOME COGNOME la quale ha concluso come da requisitoria scritta, l’avv. NOME COGNOME in sostituzione dell’avv. NOME COGNOME per parte ricorrente, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione degli artt. 817, 934, 1102, 1120 e 1127 c.c., nullità della sentenza per insufficienza della motivazione ed omesso esame di un fatto decisivo, in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3, 4 e 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ravvisato, nell’intervento realizzato dagli odierni ricorrenti e debitamente assentito dalle autorità competenti, un illecito asservimento di parte della cosa comune a vantaggio esclusivo della loro proprietà individuale, con conseguente limitazione dei diritti degli altri condomini. I ricorrenti allegano, in proposito, che il recupero abitativo da essi eseguito avesse ad oggetto un sottotetto, in precedenza accessibile
soltanto mediante una botola posta all’interno del loro appartamento, e che la C.T.U. eseguita nel corso del giudizio di merito aveva accertato che la realizzazione di una nuova rampa di scale non pregiudicava l’utilizzo della colonna da parte degli altri partecipanti al condominio, né minava la sicurezza e la stabilità dell’edificio, né limitava l’illuminazione del vano scala dello stabile.

La censura è fondata.

La Corte di Appello ha affermato, al punto II.12 della motivazione, che ‘Dunque, in effetti -sulla base delle considerazioni svolte nell’atto di appello, e segnatamente sulla scorta delle circostanze evidenziate nella CTU, secondo cui attraverso l’abbassamento del solaio della propria abitazione i signori COGNOME hanno ampliato la volumetria del sottotetto sia pure lasciando inalterata la conformazione esteriore dell’immobile- deve concludersi che, almeno in astratto, è possibile sostenere che si sia in presenza dell’esercizio del diritto di sopraelevazione. Tale facoltà di sopraelevazione, essendovi più proprietari dell’ultimo piano, può anche essere esercitata singolarmente da ciascun condomino per la parte posta verticalmente al disopra della propria porzione di proprietà esclusiva quando questa sia divisa e non in comunione pro-indiviso (Cass. sez. 2, 24/02/2006, n. 4258)’ . Tale passaggio della motivazione, da un lato, contiene l’accertamento, in punto di fatto, che i COGNOME avevano realizzato, nel caso di specie, una sopraelevazione del loro immobile, e, dall’altro lato, esprime l’affermazione, in punto di diritto, della possibilità di detto intervento, poiché eseguita sullo spazio posto verticalmente al disopra della porzione di proprietà esclusiva degli odierni ricorrenti.
Sulla base di tali premesse, la Corte di Appello avrebbe dovuto innanzitutto verificare se la sopraelevazione fosse in concreto consentita sulla scorta di quanto disposto dall’art. 1127 c.c. e, in caso

di risposta positiva al quesito, applicare il principio, che merita di essere ribadito, secondo cui ‘Il condomino che ha diritto di sopraelevare ha facoltà di apportare le modifiche necessarie alla scala comune, mediante le indispensabili demolizioni e le successive ricostruzioni a livello più elevato’ (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6362 del 09/12/1980, Rv. 410107). Infatti l’art. 1127 c.c., ‘… nel consentire al proprietario dell’ultimo piano di sopraelevare nuovi piani e nuove fabbriche, gli conferisce in modo implicito il diritto di prolungare in senso verticale le parti comuni dell’edificio, ivi comprese le scale, al fine di eseguire la nuova costruzione e di renderla praticabile …’ (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3763 del 22/10/1976, Rv, 382465).
Alla luce di tale principio, al quale va data continuità, è erronea la statuizione con la quale la Corte distrettuale ha ravvisato, nel prolungamento della scala realizzato dai COGNOME, sic et simpliciter una modifica della destinazione originaria dello spazio comune, per la cui esecuzione occorreva l’autorizzazione degli altri partecipanti al condominio o alla comunione, senza prima verificare in concreto se la sopraelevazione fosse da ritenersi lecita ai sensi dell’art. 1127 cc. Detto prolungamento, infatti -a fronte del previo accertamento di una legittima sopraelevazione- avrebbe potuto essere considerato in sé lecito, in quanto compreso implicitamente nella facoltà di sopraelevazione, trattandosi di opera necessaria a rendere praticabile la nuova fabbrica derivante dal prolungamento, in senso verticale, della proprietà esclusiva dell’autore della sopraelevazione.
In definitiva, il ricorso va accolto, con conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinvio della causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di L’Aquila, in differente composizione.

Fermi i principi di diritto di cui in motivazione, al giudice del rinvio è demandata anche la valutazione, da condurre in base alle evidenze acquisite agli atti del giudizio di merito, dell’eventuale incidenza del prolungamento delle scale realizzato dagli odierni ricorrenti sulla fruibilità delle parti comuni dello stabile.

PQM

la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di L’Aquila, in differente composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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