Costituzione servitù di passaggio in assenza di interclusione

Il Tribunale di Milano ha rigettato la domanda di un proprietario terriero che chiedeva il riconoscimento di un diritto di servitù di passaggio su un fondo confinante. La corte ha stabilito che i titoli di acquisto non provavano l’esistenza della servitù, non sussistevano i requisiti per l’usucapione e non era possibile costituire una servitù coattiva, in quanto il fondo non era assolutamente intercluso e la via richiesta non rappresentava la soluzione meno pregiudizievole per il fondo servente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 gennaio 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Diritto di Servitù di Passaggio: La Chiarezza dei Titoli è Fondamentale

Il diritto di servitù di passaggio rappresenta uno degli argomenti più dibattuti nelle aule di tribunale, spesso al centro di complesse dispute tra vicini. Una recente sentenza del Tribunale di Milano offre un’analisi dettagliata dei requisiti necessari per affermare l’esistenza di tale diritto, sia esso derivante da un contratto, dall’usucapione o dalla necessità. Il caso in esame dimostra come, in assenza di prove chiare e inequivocabili, le pretese di passaggio su fondo altrui siano destinate a fallire.

La Vicenda: Una Strada Sbarrata e un Diritto Conteso

Un proprietario di un fondo agricolo citava in giudizio il condominio e i proprietari confinanti, sostenendo di avere un diritto di servitù di passaggio su una stradella situata sul loro terreno. Tale diritto, a suo dire, era indispensabile per accedere alla sua proprietà e derivava da antichi atti di compravendita. La situazione si era aggravata quando i convenuti avevano installato una recinzione, impedendogli di fatto ogni accesso e lasciando il suo fondo, a suo dire, completamente intercluso.

L’attore chiedeva al Tribunale, in via principale, di accertare l’esistenza della servitù basata sui titoli; in subordine, di dichiararne l’avvenuta usucapione per possesso ventennale; e, in ultima istanza, di costituire una servitù coattiva data l’interclusione del suo terreno.

I convenuti si opponevano fermamente, negando l’esistenza di qualsiasi diritto e sostenendo che il fondo dell’attore non fosse affatto intercluso, disponendo di altri accessi.

Il Diritto di Servitù di Passaggio Convenzionale: la Prova nei Titoli

Il Tribunale ha innanzitutto esaminato la domanda principale, basata sull’esistenza di una servitù contrattuale. La Corte ha chiarito che, per la costituzione di una servitù, non sono necessarie formule sacramentali, ma è indispensabile che dall’atto scritto emergano con certezza gli elementi fondamentali: il fondo dominante (quello che trae vantaggio), il fondo servente (quello che subisce il peso) e l’oggetto specifico della servitù.

Nel caso di specie, l’analisi degli atti notarili richiamati dall’attore, alcuni risalenti addirittura al 1925, non ha fornito la prova richiesta. Le clausole erano generiche o si riferivano a terreni diversi da quelli oggetto di causa. Persino l’atto più recente, che menzionava un accesso “in coerenza di sud”, è stato ritenuto troppo vago per identificare con precisione la stradella in questione come oggetto di un peso imposto a favore del fondo dell’attore. Di conseguenza, la domanda principale è stata rigettata.

L’Usucapione della Servitù: la Mancanza di Apparenza

In secondo luogo, il giudice ha valutato la richiesta di usucapione. Per acquistare un diritto di servitù di passaggio per usucapione, non è sufficiente dimostrare di essere passati su un terreno per vent’anni. La legge richiede un requisito fondamentale: l’apparenza della servitù. Questo significa che devono esistere opere visibili e permanenti (come una strada costruita, un ponte, un cancello) specificamente destinate all’esercizio del passaggio, che rendano manifesta l’esistenza di un peso sul fondo servente.

L’attore non ha fornito alcuna prova in tal senso. La stradella non presentava caratteristiche tali da renderla un’opera inequivocabilmente destinata al servizio del suo fondo. Mancando il requisito dell’apparenza, anche la domanda di usucapione è stata respinta.

La Servitù Coattiva: Quando il Fondo non è Davvero Intercluso

Infine, è stata analizzata la richiesta di costituzione di una servitù coattiva. Questo rimedio è previsto dalla legge quando un fondo è “intercluso”, cioè privo di un accesso alla via pubblica. La Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) disposta dal Tribunale è stata decisiva.

L’esperto ha accertato che:
1. Il fondo non era intercluso per l’accesso pedonale, in quanto dotato di un cancelletto che dava su una via pubblica.
2. Sebbene fosse intercluso per l’accesso con mezzi agricoli, la costituzione di una servitù sulla stradella richiesta dai convenuti sarebbe stata eccessivamente onerosa e dannosa, non rappresentando la via più breve e meno pregiudizievole come impone la legge.
3. Esisteva un percorso alternativo migliore, ma questo si trovava su un terreno di proprietà di un terzo non coinvolto nel processo. Il giudice non può imporre una servitù a un soggetto che non è parte in causa.

Di fronte a queste evidenze, il Tribunale ha rigettato anche l’ultima domanda.

Le Motivazioni

La decisione del Tribunale si fonda su principi consolidati in materia di diritti reali. Primo, la costituzione di una servitù per contratto richiede una volontà espressa in modo chiaro e inequivocabile, capace di individuare con precisione i fondi e il contenuto del diritto. Riferimenti generici non sono sufficienti a limitare il diritto di proprietà. Secondo, l’acquisto per usucapione di una servitù di passaggio è subordinato alla presenza di opere visibili e permanenti, che escludano la precarietà o la mera tolleranza del passaggio. Terzo, la servitù coattiva è un rimedio eccezionale, concesso solo in caso di interclusione assoluta e nel rispetto dei criteri di minor danno per il fondo servente e di maggior brevità del percorso. La presenza di un accesso pedonale, sebbene insufficiente per le esigenze agricole, esclude l’interclusione ai fini del passaggio a piedi, mentre l’impossibilità di individuare il percorso meno dannoso sul fondo dei convenuti preclude la costituzione di un passaggio carrabile.

Le Conclusioni

La sentenza ribadisce un principio cruciale: chi afferma di avere un diritto di servitù di passaggio ha l’onere di provarlo in modo rigoroso. La vaghezza dei titoli, l’assenza di opere visibili e l’esistenza di alternative (anche se non ottimali) possono condurre al rigetto della domanda. Questa pronuncia serve da monito sull’importanza di definire chiaramente e per iscritto ogni accordo relativo ai passaggi su fondi altrui e sulla difficoltà di ottenere una servitù coattiva se non si dimostra un’interclusione totale e la conformità ai rigidi criteri di legge. L’attore è stato condannato a rimborsare tutte le spese legali e di consulenza tecnica, subendo un esito processuale totalmente sfavorevole.

Quando un atto di acquisto è sufficiente a provare un diritto di servitù di passaggio?
Un atto di acquisto è sufficiente solo se dalla sua clausola sono determinabili con certezza il fondo dominante, il fondo servente e l’oggetto della servitù, ovvero l’assoggettamento di un fondo all’utilità dell’altro. Riferimenti generici e non inequivocabili non sono idonei a costituire il diritto.

È possibile acquisire per usucapione un diritto di passaggio semplicemente attraversando un terreno per molti anni?
No. Per l’usucapione di una servitù di passaggio è necessario il requisito dell'”apparenza”, ossia la presenza di opere visibili e permanenti (es. una strada costruita, un ponticello) obiettivamente destinate al suo esercizio. Il semplice passaggio, anche se prolungato nel tempo, non è sufficiente.

Se un terreno ha un accesso pedonale ma non carrabile, può essere considerato “intercluso” per ottenere una servitù coattiva di passo con veicoli?
Sì, ai fini del passaggio carrabile il fondo può essere considerato intercluso. Tuttavia, la costituzione della servitù coattiva è subordinata alla dimostrazione che il percorso richiesto sia il più breve per raggiungere la via pubblica e quello che causa il minor danno al fondo che deve subirla, come previsto dall’art. 1051 c.c. Se esistono alternative meno pregiudizievoli, anche su fondi di terzi, la domanda può essere rigettata.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI MILANO N. 26 2025 – N. R.G. 00025361 2020 DEL 01 01 2025 PUBBLICATA IL 02 01 2025

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO

Sezione Quarta Civile

In funzione di giudice unico nella persona del dott.ssa NOME COGNOME ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa da:

(C.F. , con il patrocinio dell’avv. NOME COGNOME elettivamente domiciliato presso INDIRIZZO Milano C.F.

-attore –

CONTRO

COGNOME (MI) (C.F. ), con il patrocinio dell’avv. NOME COGNOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO Rho (MI); P.

)

TABLE

(C.F. ) (C.F. ) (C.F. ) (C.F. ) C.F. ) (C.F. ) (C.F. (C.F. ) C.F. C.F. C.F. C.F. C.F. C.F. C.F. C.F.

tutti patrocinati dall’avv. NOME COGNOME ed elettivamente domiciliati in INDIRIZZO Rho (MI);

-convenuti –

CONCLUSIONI

PER L’ATTORE

In via principale e di merito:

-Accertare e dichiarare l’esistenza della servitù di passo a favore del fondo di proprietà dell’odierna parte attrice sito in Comune di Bollate, ricompreso nel perimetro del ‘Parco delle Groane’ e identificato nel N.C.T. di detto Comune al foglio 25 con i mappali 35 e 340 e a carico del fondo sito in Comune di Bollate e individuato con il mappale 91 del foglio 25 da esercitarsi attraverso la stradella esistente a parte dello stesso mappale 91 del foglio 25 di proprietà dei condomini aventi causa dalla RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE della larghezza di metri tre;
-Per l’effetto, ordinare a parte convenuta di astenersi dall’eseguire opere a parte della stradella al mappale 91 del foglio 25, che possano rappresentare un ostacolo e/o una molestia al pieno esercizio del diritto di passo spettante all’attore sulla stradella de qua;

In subordine:

-Dichiarare l’intervenuta usucapione per possesso continuato ventennale del diritto di servitù in premessa descritto, in favore dell’odierna parte attrice;

In via di ulteriore subordine:

-Accertato e dichiarato che il fondo di parte attrice sito in Comune di Bollate, ricompreso nel perimetro del ‘Parco delle Groane’ e identificato nel N.C.T. di detto Comune al foglio 25 con mappali 35 e 340 è intercluso, dichiarare ai sensi dell’art. 1051 c. 1 c.c. la costituzione di una servitù di passaggio pedonale e carraio in favore del fondo sopra descritto di proprietà dell’attrice e a carico del fondo sito in Comune di Bollate individuato con il mappale 91 del foglio 25 di proprietà dei condomini aventi causa dalla società RAGIONE_SOCIALE, stabilendo contestualmente, ex art. 1051 c. 2 c.c., le modalità e il
percorso ove il predetto passaggio deve avvenire, nonché l’ammontare dell’indennità spettante ai proprietari del fondo servente ex art. 1053 c.c.;

In via istruttoria:

-Ai fini della domanda svolta in subordine da parte attrice di costituzione della servitù di passaggio coattivo ex art. 1051 c. 1 c.c. a carico del fondo al mappale 91 del foglio 25 sito in Comune di Bollate, si chiede disporsi CTU per la determinazione del percorso ove il passaggio deve avvenire e dell’ammontare dell’indennità eventualmente spettante ai proprietari del fondo servente ex art. 1053 c.c., d determinarsi proporzionalmente al danno cagionato.

Ci si oppone alla CTU richiesta da parte convenuta in quanto finalizzata a sopperire alle

carenze probatorie della parte convenuta medesima e in ogni caso meramente esplorativa. Si insta per l’ammissione delle domande istruttoria di cui alle memorie 2 e 3 ex art. 183 c. 6 c.p.c. da intendersi qui integralmente ritrascritte unitamente a tutte le eccezioni e

opposizioni con i testi ivi indicati.

Si rinnova altresì la richiesta di chiarimenti al CTU per i motivi succintamente indicati a verbale nel corso dell’udienza del 15 novembre 2023.

In ogni caso

con vittoria di spese e competenze di lite compresi i costi di CTU anticipati e liquidati dal Giudice con decreto in data 11 settembre 2023 in atti (5.426,00 oltre contributo previdenziale di categoria e Iva nonché euro 217,00 per esborsi) e CTP (euro 3.500,00 oltre oneri di legge).

PER I CONVENUTI

In INDIRIZZO

-Accertare e dichiarare l’inesistenza del preteso diritto di servitù del Sig. sulla stradella foglio 25 mappale 91 del Comune di Bollate di proprietà del per i motivi indicati in narrativa e per l’effetto rigettare le richieste avverse.

In via subordinata:

-Accertare e dichiarare che la servitù eventualmente praticata è c.d. ‘non apparente’ ai sensi dell’art. 1061 c.c. e per l’effetto dichiarare l’impossibilità ad acquistare la servitù per usucapione.

-Accertare e dichiarare che il fondo di parte attrice non è intercluso e per l’effetto rigettare le richieste ex art. 1051 c.c. di costituzione di servitù coattiva.

In via ulteriormente subordinata:

-Nella denegata e non creduta ipotesi di riconoscimento della sussistenza di servitù accertare e dichiarare le misure più idonee a contemperare i due diritti delle parti, avendo riguardo al contenuto specifico della servitù, alle precedenti modalità d’esercizio e alla configurazione dei luoghi, da determinarsi anche a mezzo CTU, oltre il riconoscimento dell’indennità ex art. 1053 c.c.

-Nella denegata e non creduta ipotesi di riconoscimento della sussistenza di servitù accertare e dichiarare l’esistenza di una mera servitù pedonale.

-Si insiste per l’ammissione delle domande istruttoria di cui alle memorie ex art. 183 comma VI n. 2 e 3 c.p.c. da intendersi qui integralmente ritrascritte unitamente a tutte le eccezioni e opposizioni coni testi ivi indicati.

In ogni caso

Con vittoria di spese e competenze professionali, compresi i costi di CTU anticipati e i costi del consulente di parte sostenuti.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Sui fatti di causa

ha citato in , Bollate (MI) – di seguito ‘ – per chiedere, in via principale, l’accertamento in ordine al diritto – la stradella indicata

Con atto di citazione ritualmente notificato il 22.07.2020, il sig. giudizio il indicato come di servitù di passaggio a carico di parte del fondo su cui insiste il al foglio 25, mappale 91 – e a favore del fondo di cui l’attore risulta proprietario.

In particolare, l’attore ha rappresentato di essere proprietario del fondo catastalmente individuato al foglio 25, mappali nn. 35 e 340, acquisito in seguito alla stipula di un contratto di compravendita risalente all’8.4.2004, nel quale si fa implicito riferimento ai patti e alle condizioni riportati nella precedente compravendita immobiliare del 29.03.1983, stipulata tra il suo dante causa,

In tale atto notarile, invero, è espressamente previsto che ‘ l’accesso al terreno in contratto si ha in coerenza di sud ‘, ossia provenendo dalla porzione di fondo catastalmente indicata con foglio n. 25 e mappale n. 91, oggi di proprietà del e dei rispettivi condomini.

A ciò si aggiunga che della servitù di passaggio in esame c’è un espresso riconoscimento nell’atto notarile del 19.04.1985, con il quale la società RAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE ha acquistato il terreno su cui insiste il Condominio, nonché nei titoli di acquisto dei condomini convenuti, nei quali si prevede espressamente che ‘ la parte acquirente dichiara di conoscere e accettare e peraltro di pienamente accettare la servitù di passo pedonale, in favore dei fondi confinanti il lato nord, da esercitarsi attraverso la stradella di larghezza di metri tre ‘; tra tali fondi confinanti il lato nord c’è, per l’appunto, la proprietà del sig. , come da visura che l’attore ha allegato, oltre ai terreni di proprietà dei sig.ri e .
Della servitù de qua si fa infine menzione negli atti notarili del 25.07.1925 e del 18.10.1953, aventi ad oggetto parte dei terreni interessati dalla domanda proposta.

Nel 2018, l’esercizio della servitù di passaggio fu ostacolato dalle parti convenute, le quali, chiudendo con una recinzione di ferro l’ingresso della stradella oggetto del diritto di servitù, impedirono all’attore l’accesso al proprio fondo, che pertanto rimase intercluso.

Ciò non consentì al sig. di manutenere il terreno e, conseguentemente, lo espose alla comminatoria di sanzioni di natura amministrativa, data l’allocazione del fondo in questione all’interno dell’area vincolata del ‘Parco delle Groane’.

Pertanto, l’attore ha chiesto in via principale l’accertamento di tale servitù di passaggio, rappresentando di aver comunque usucapito tale diritto reale, in considerazione del possesso ultraventennale, determinabile aggiungendo al proprio possesso quello del suo dante causa; in via

di estremo subordine, la costituzione di un passaggio coattivo ai sensi dell’art. 1051 c. 1 c.c., considerato lo stato di interclusione del fondo.

I convenuti, costituitisi tempestivamente, hanno preliminarmente rappresentato che l’apposizione della recinzione di ferro oggetto di contestazione fu resa necessaria dall’esigenza di mettere in sicurezza la proprietà condominiale, considerata l’intrusione di terzi malintenzionati e la presenza di un fosso – c.d. ‘fosso fontanile INDIRIZZO – pieno di detriti.

Sull’esistenza del diritto reale di godimento in capo al sig. , i convenuti hanno esposto di non aver mai visto l’attore accedere dalla via indicata, accesso che sarebbe comunque precluso dalla presenza di un fossato.

Tale ultima circostanza fu verificata dalle parti con un sopralluogo, effettuato quando già era presente la suddetta recinzione di ferro.

In tale sede, si evinse che il fondo attoreo non era intercluso – tant’è che si presentò manutenuto e ben curato – potendo il sig. accedervi da un altro terreno di proprietà dei sig.ri

e che, a sua volta, utilizza come accesso la strada che costeggia i binari della ferrovia di Bollate.

In aggiunta, si constatò la presenza di un cancello d’accesso alla stradina che conduce direttamente all’abitazione del sig. da INDIRIZZO, circostanza che dimostra che il fondo attoreo non sarebbe intercluso, e, pertanto, legittimante la costituzione di una servitù coattiva ex art. 1051 c. 1 c.c.

In definitiva, il diritto di servitù vantato dall’attore sarebbe inesistente, avendo l’attore acceduto al proprio fondo tramite altra via, quantomeno dal 2018 al 2020, periodo in cui l’accesso della stradina in questione fu impedito dalla presenza della rete di chiusura.

Tale servitù, inoltre, risulterebbe inesistente perché il fondo del sig. non è posto al lato nord del mappale n. 91, bensì al lato est; oltretutto, a favore del non è stata riconosciuta alcuna indennità ai sensi dell’art. 1053 c.c.

A ciò si aggiunga che lo stato dei luoghi risulterebbe mutato sin dal 1988 rispetto a quanto registrato nell’atto notarile del 1925: tale mutamento impedirebbe l’esercizio del preteso diritto di passaggio, essendo venuta meno l’utilità del peso imposto sul fondo servente.

Sulla domanda di usucapione, i convenuti hanno eccepito che la servitù di passaggio prospettata dal sig. non sarebbe apparente e, pertanto, usucapibile, secondo quanto disposto dall’art. 1061 c.c.

All’udienza del 23.06.2021 il Giudice, considerata la presenza di una domanda volta all’accertamento dell’usucapione, per quanto secondaria, ha ordinato l’integrazione del contraddittorio ai sensi dell’art. 102 c.p.c. nei confronti di tutti i condomini del

poi costituitisi il 23.03.2022.

Nella prima memoria ex art. 183, l’attore ha contestato le eccezioni avversarie rappresentando che l’accesso da INDIRIZZO indicato da parte convenuta come alternativa di accesso al fondo attoreo costituisce un ingresso provvisorio, di proprietà del complesso immobiliare di INDIRIZZO e non del sig. , e che tale accesso non consente il passaggio di mezzi agricoli; né costituisce un accesso alternativo al fondo attoreo la strada che costeggia la stazione di Bollate, trattandosi di una via di proprietà delle Ferrovie nord, sottoposta a vincolo di reversibilità allo Stato.
Il sig. ha altresì esposto che la posizione del fondo attoreo sul lato nord della stradella identificata al mappale 91 del foglio 25 si evince dalla mappa catastale prodotta; che l’apposizione della rete di chiusura della stradella non è stata giustificata da ragioni di sicurezza; che la servitù di passaggio può considerarsi apparente perché la stradella su cui il diritto reale insiste è stata realizzata appositamente per l’esercizio di tale servitù; che, oltretutto, si tratta di una servitù trascritta in forza degli atti notarili prodotti e, pertanto, opponibile ai terzi acquirenti a titolo particolare dell’immobile interessato dalla servitù.
Nelle rispettive memorie ex art. 183 co. 6 n. 2 c.p.c., le parti hanno chiesto l’ammissione della prova per testi.

Il 19.04.2022 il Giudice ha provveduto a nominare CTU l’Arch. , al fine di verificare lo stato dei luoghi e l’esistenza della interclusione, nonché di individuare il percorso migliore e l’indennità dovuta al proprietario del fondo servente in caso di costituzione di servitù coattiva.

Il CTU ha depositato la relazione tecnica il 2.9.2023.

L’Arch. , premettendo che ‘ l’atto di compravendita del sig. non menziona un diritto di servitù di passo gravante sulla proprietà del condominio ‘INDIRIZZO‘, ha esposto che lo stato dei luoghi risulta considerevolmente mutato in conseguenza della costruzione della bretella stradale INDIRIZZO che ha intercluso ogni possibile accesso carraio dal versante nord ai terreni sottostanti ‘ – nonché dell’edificazione di diversi organismi edilizi a carattere residenziale e produttivo, tra cui il convenuto.
Preso atto dello stato di incuria in cui versava il fondo attoreo, il CTU ha delimitato il terreno in esame come segue: ‘ il lato nord/ovest risulta totalmente dotato di una recinzione con muretto basso e sovrastanti montanti in profili in ferro per l’apposizione di rese da recinzione (non presente). Tale lato è delimitato dall’asse stradale di INDIRIZZO dal quale, percorrendo il marciapiede, vi si può accedere attraverso un cancello pedonale; il lato a nord/est si caratterizza per la totale presenza, in aderenza longitudinale, dell’alveo del fontanile di San Giacomo; il lato a sud, per oltre metà dell’estensione e fino al limite di INDIRIZZO, confina in aderenza con un fabbricato di tipo produttivo e nella rimanente parte presenta una recinzione con muretto e inferriata che delimita un’area residenziale ‘.
Sull’esistenza della interclusione, il CTU ha rappresentato che l’accesso al fondo non risulta totalmente impedito e, a tale riguardo, ha individuato due accessi pedonali: il primo, tramite il cancello ubicato su INDIRIZZO; il secondo attraverso lo stradello che consente il passaggio dal

Per quanto invece riguarda l’analisi del quesito in ordine all’individuazione del percorso migliore per consentire l’accesso carraio ai mezzi agricoli, nonché dell’indennità spettante al proprietario del fondo servente ex art. 1053 c.c., l’Arch. ha stabilito che l’unica soluzione praticabile sia quella di utilizzare il cancello sito in INDIRIZZO che dà accesso ai mappali nn. 82 e 83, di proprietà e da questi accedere al fondo del sig. .

A tal fine, l’indennità è stata stimata in 10.000,00 euro.

All’udienza del 19.09.2024, le parti hanno precisato le conclusioni e il Giudice ha assegnato termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica, trattenendo la causa in decisione.

2. Sull’esistenza del diritto di servitù di passaggio.

La domanda posta dall’attore in via principale non risulta fondata e, pertanto, va rigettata per le ragioni che seguono.

In via preliminare, è bene evidenziare che la servitù prediale, secondo quanto disposto dall’art. 1027 c.c., consiste nel peso imposto sopra un fondo, detto servente, per l’utilità di un altro fondo, detto dominante, appartenente a un diverso proprietario.

Si tratta di un vincolo reale che realizza l’imposizione di un peso sul fondo servente per l’utilità o la maggiore comodità del fondo dominante, in una relazione di asservimento del primo al secondo; conseguentemente, il contenuto della servitù resta delimitato a ciò che fornisce un’utilità oggettiva al fondo dominante quale risulta dal titolo costitutivo, non coincidendo con qualsiasi vantaggio che possa trarne il titolare ma solo con quello corrispondente al contenuto del peso imposto ( ex multis , Cass. civile, Sez. II, sent. n. 5833 del 5/3/2024; Cass. civile, Sez. II, sent. n. 23839 del 21712/2012). La servitù di passaggio è una species di servitù prediale, che ha un contenuto particolare: consente al titolare del fondo dominante di attraversare il fondo servente, a piedi – servitù c.d. di passo – o con gli automezzi – servitù c.d. carrabile.
In questa seconda ipotesi, la servitù ha un contenuto più ampio perché attraverso il suo esercizio il beneficiario del diritto reale soddisfa un’esigenza ulteriore rispetto al mero passaggio sul fondo confinante, che può essere variamente determinata a seconda dell’utilizzo che del fondo il titolare fa.

Da ciò consegue che ‘ dall’esistenza della servitù di passaggio pedonale non può desumersi l’esistenza di quella di passo carrabile, né il passaggio a piedi costituisce atto idoneo a conservare il possesso della servitù di passaggio con automezzi ‘ (Cass. civile, Sez. II, sent. n. 19483 del 23/07/2018).

Ciò premesso, nel caso di specie l’attore ha agito per far accertare l’esistenza di una mera servitù di passo sulla stradella identificata al mappale 91 del foglio 25, che troverebbe fonte nell’atto di acquisto del fondo di cui egli risulta titolare e, ancor prima, nei precedenti contratti di compravendita, risalenti fino al 1925.

In particolare, l’atto di acquisto stipulato nel 2004, che ha visto come avente causa lo stesso sig. , richiama i patti e le condizioni di un precedente contratto di compravendita afferente al medesimo fondo e risalente al 1983, il quale, prevedendo espressamente che ‘ l’accesso al terreno in contratto si ha in coerenza da sud ‘, avrebbe costituito il diritto di servitù di passo sulla stradella

del

Tale circostanza troverebbe altresì fondamento negli atti di acquisto con cui i singoli condomini hanno acquistato le proprietà immobiliari del medesimo , nei quali si farebbe espresso riferimento alla servitù di passo pedonale in favore dei fondi confinanti il lato nord , da esercitarsi sulla stradella dalla larghezza di tre metri.

Risulta pertanto evidente che l’esistenza della servitù in questione va determinata sulla base della descrizione dello stato dei luoghi, accertabile attraverso la consultazione delle mappe catastali e

degli atti notarili, compiutamente e dettagliatamente analizzati dal consulente tecnico d’ufficio, alle cui conclusioni si intende aderire perché considerate complete ed esaustive.

Non si intende invero accogliere le contestazioni formulate dalla difesa attorea, secondo cui l’elaborato peritale sarebbe carente e, pertanto, inconcludente, perché non rispondente al quesito in ordine all’esistenza della servitù.

Sul punto, è bene sin da ora evidenziare che tale ultimo accertamento è stato compiutamente affrontato dal perito nella parte relativa al primo quesito oggetto di perizia, risultando evidente specie considerando la natura delle motivazioni addotte dalla stessa parte attrice a supporto della propria a domanda – che l’esistenza o meno della servitù di passaggio può desumersi solo dalla descrizione dello stato dei luoghi, in assenza di un espresso riferimento contrattuale che valga a costituire tale diritto reale.
Non si condivide neppure la seconda obiezione formulata dall’attore al consulente tecnico d’ufficio, il quale, nelle prospettazioni di parte, non avrebbe compiutamente risposto al seguente duplice quesito: a) se il percorso indicato in tinta rosa nella figura 2B dell’elaborato peritale costituisca accesso all’originario unico mappale 34; b) se l’odierno mappale 340 di proprietà del sig. derivi dal frazionamento del mappale 34.

Il consulente d’ufficio ha comprensibilmente rappresentato che non è possibile ‘ smentire o confermare in modo inequivocabile ciò che su un piano meramente interpretativo è definibile solo in base a tracciati grafici delle mappe storiche ed elaborati catastali ‘, potendosi solo svolgere delle valutazioni presuntive.

Tale affermazione appare ragionevole e vale, anzi, a dimostrare la terzietà e il distacco critico del perito, il quale ha dato compiutamente atto delle limitazioni documentali e conoscitive con le quali si è confrontato nell’espletamento dell’incarico.

Si ribadisce, pertanto, la credibilità delle conclusioni peritali, che di seguito si riportano a supporto del rigetto della domanda posta in via principale.

Partendo dall’atto di compravendita del 1925, il perito ha riportato che tale contratto ha riguardato la vendita di: a) una porzione di fabbricato rurale identificata nel mappale n. 22; b) una piccola porzione di terreno di cui al mappale n. 21 porzione f; c) una porzione di terreno di cui ai mappali n. 835 e 330, con accesso così descritto: ‘ si ha per una stradella che attraverso il mappale 338, di proprietà della prebenda di Bollate, raggiunge la strada comunale della INDIRIZZO ‘; inoltre nell’atto si cita la seguente servitù: ‘ il fondo in parola è gravato di servitù di passo non è specificato se si tratti di servitù di passo pedonale o carrabile – per una stradella che attraversa la mezzodì a tramontana a favore delle proprietà poste a tramontana’.
Come specificato dal CTU, si tratta di terreni che non riguardano specificamente l’appezzamento di terreno oggetto di causa.

Il fondo attoreo – che, guardando allo stato dei luoghi del tempo, poteva essere individuato ai mappali nn. 858 e 331 – si raggiungeva solo da uno stradello posto a nord, oltrepassando la tratta ferroviaria e, pertanto, non era interessato dalla servitù di passo menzionata nell’atto notarile del 1925, che invece riguardava i fondi individuati ai mappali nn. 22, 21, 835 e 330.

Stesso dicasi per il successivo atto di compravendita del 1953, che – al pari di quanto scritto nell’atto notarile del 1925 – individua una servitù di passo sul fondo individuato al mappale n. 338;

tale fondo, tuttavia, non coincide con l’odierno fondo attoreo, che pertanto non poteva essere considerato al tempo beneficiario di una servitù prediale.

Né valgono a costituire la servitù di passo il contratto di acquisto stipulato nel 2004 tra il sig. e il sig. che non menziona tale la servitù, e l’atto di acquisto del 1983, avente ad oggetto il medesimo fondo, ai cui patti e condizioni il contratto del 2004 rimanda.

Invero, la mera previsione contenuta nell’atto del 1983, secondo cui l’accesso al fondo oggetto di vendita ‘ si ha in coerenza di sud ‘ non vale a costituire una servitù di passo sulla stradella oggi identificata al mappale 91.

Come più volte ricordato dalla giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione, ‘ ai fini della costituzione contrattuale di una servitù di passaggio non è richiesto l’uso di formule sacramentali, ma è sufficiente che dalla relativa clausola siano determinabili con certezza il fondo dominante, il fondo servente e l’oggetto, rappresentato dall’assoggettamento dell’uno all’utilità dell’altro ‘ (Cass. civile, Sez. II, n. 12766 del 20/05/2008).

È pertanto necessario che il diritto di servitù, alla luce delle limitazioni che lo stesso comporta al potere di godimento del proprietario del fondo servente, nonché della sua opponibilità ai terzi, deve individuare con sufficiente grado di certezza i fondi interessati, l’utilità che ne trae il titolare del fondo dominante e l’asservimento a cui è sottoposto il fondo servente, elementi in assenza dei quali non sarebbe possibile determinare il contenuto del diritto reale.

Ciò consente di ritenere che anche il generico riferimento alla servitù di passaggio, contenuto negli atti di vendita delle singole porzioni condominiali, non sia sufficiente per ritenere validamente costituita la servitù oggetto di causa.

Alla luce delle considerazioni esposte, la domanda attorea posta in via principale, volta a fare accertare e dichiarare l’esistenza del diritto di servitù di passo sulla stradella di proprietà del condominio ‘Le Maggioline’ – catastalmente individuata al mappale 91 del foglio 25 – in favore del fondo del sig. , va rigettata perché mai validamente costituita.

3. Sull’usucapione del diritto di servitù

Non è altresì fondata la domanda attorea volta a far accertare l’avvenuta usucapione del diritto di servitù in esame, non trovando tale istanza alcun supporto sul piano probatorio.

Per ritenere integrato l’acquisto del diritto di servitù attraverso il meccanismo dell’usucapione è necessario che tale diritto reale di godimento sia esercitato sul bene interessato per venti anni, in maniera continuata, ininterrotta, sempre che si tratti di una servitù c.d. apparente ai sensi dell’art. 1061 c.c.

Ai fini dell’usucapione della servitù di passaggio, ‘il requisito dell’apparenza, necessario ai fini del relativo acquisto per usucapione, si configura come presenza di segni visibili di opere permanenti obiettivamente e specificamente destinate al suo esercizio, rivelanti in modo non equivoco l’esistenza del peso gravante sul fondo servente, sì da rendere manifesto che non si tratta di attività compiuta in via precaria, bensì di un preciso onere a carattere stabile; né la rispettiva conformazione morfologica dei due fondi può supplire alla mancanza di siffatte opere, essendo di per sé inidonea a rendere certa, per chi possegga il fondo, la situazione di asservimento di questo rispetto al presunto fondo dominante’ (Cass. civile, Sez. II, ord. n. 6665 del 13/03/2024).
Nel caso in esame, parte attrice non ha fornito alcuna prova dell’utilizzo ininterrotto e ventennale della servitù di passaggio, né tale riscontro sussiste sul piano fenomenico-materiale, non essendo la stradella su cui tale diritto reale insiste caratterizzata da opere o segni che rendano visibile e manifesto l’esercizio di tale diritto.

In definitiva, anche la domanda attorea volta a far accertare e dichiarare l’usucapione della servitù di passaggio va rigettata, perché non può considerarsi pienamente assolto l’onere probatorio richiesto dall’art. 2697 c.c. ai fini dell’accoglimento della domanda.

3. Sull’interclusione del fondo attoreo

L’art. 1051 c.c. prevede che l’interclusione si realizza quando il fondo è circondato da fondi altrui e non ha accesso sulla pubblica via, né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio; in tal caso, il proprietario del fondo intercluso ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente utilizzo del proprio fondo.

Nel caso di specie, il sig. ha chiesto che il fondo di cui risulta titolare sia considerato intercluso nei termini suddetti, al fine di consentire la costituzione di una servitù c.d. coattiva, pedonale e carrabile.

Sul punto, è bene ancora una volta richiamare quanto esposto dal CTU nella relazione tecnica, che ha delimitato il fondo attoreo nei seguenti termini: ‘ il lato nord/ovest risulta totalmente dotato di una recinzione con muretto basso e sovrastanti montanti in profili in ferro per l’apposizione di rese da recinzione (non presente). Tale lato è delimitato dall’asse stradale di INDIRIZZO dal quale, percorrendo il marciapiede, vi si può accedere attraverso un cancello pedonale; il lato a nord/est si caratterizza per la totale presenza, in aderenza longitudinale, dell’alveo del fontanile di San Giacomo; il lato a sud, per oltre metà dell’estensione e fino al limite di INDIRIZZO, confina in aderenza con un fabbricato di tipo produttivo e nella rimanente parte presenta una recinzione con muretto e inferriata che delimita un’area residenziale ‘.
Con specifico riguardo all’interclusione del fondo, il CTU ha rappresentato che la stessa non risulti pienamente realizzata, essendo possibile praticare ‘ l’accesso pedonale per via diretta attraverso il cancelletto ubicato sul lato nord/ovest (delimitato dal INDIRIZZO), raggiungibile attraverso il marciapiede del medesimo asse stradale ‘.

La presenza del cancello pedonale non consente, pertanto, di ritenere intercluso il fondo del sig. al fine di consentire la costituzione coattiva di una servitù di passaggio pedonale, trattandosi di un accesso diretto su pubblica via, liberamente disponibile da parte attrice.

Diverso il discorso per quanto invece riguarda l’accesso carrabile.

Come rappresentato dal perito: ‘ dall’esame dei luoghi e relativa verifica degli effettivi passaggi percorribili da mezzi agricoli si è rilevato che, allo stato, è possibile accedere al fondo dell’attore solo dall’area a parcheggio ubicata nei pressi della stazione ferroviaria (Bollate Nord) dalla quale è possibile accedere e percorrere uno stradello identificato sul mappale 92, di proprietà delle Ferrovie Nord Milano Spa, che convoglia al fondo di proprietà dei già citati sig.ri (identificato ai mappali 36 e 37) attraverso il quale, tramite un passaggio che attraversa il INDIRIZZO, seppur mai ufficializzato, avviene l’approdo carraio’.
In tale ipotesi si può parlare di interclusione perché, al fine di consentire la costituzione di una servitù coattiva di passaggio, il presupposto dell’interclusione non è escluso dal passaggio

esercitato, di fatto, su un fondo appartenente a terzi, occorrendo a tale scopo che esista un diritto reale di passaggio, che soddisfi le esigenze per le quali si agisca per la costituzione della servitù, anche se insufficiente o inadatto ai bisogni del fondo (Cass. civile, Sez. II, ord. n. 15116 del 31/05/2021).

Oltretutto, il mappale 92 è di proprietà delle Ferrovie Nord Milano SRAGIONE_SOCIALEaRAGIONE_SOCIALE e, pertanto, non può essere oggetto di un diritto di servitù, trattandosi di un terreno appartenente a un ente pubblico.

Il CTU, chiamato a rispondere al quesito in ordine alla praticabilità della costituzione di una servitù coattiva carrabile sulla stradella identificata al mappale 91 del foglio 25, di proprietà del convenuto, ha rappresentato che la costituzione di una servitù di passo carraio su tale mappale non rappresenta comunque la soluzione migliore ai sensi dell’art. 1051 c. 2 c.c. – secondo cui, si ricordi, ‘ il passaggio si deve stabilire in quella parte per cui l’accesso alla pubblica via è il più breve e riesce di minore danno al fondo sul quale è consentito ‘ – in quanto ‘per continuità ed estensione, detto percorso deve proseguire necessariamente sui mappali 36 e 37 (di proprietà dei Sig.ri ) con un tratto piuttosto lungo di circa 200 mt. oltre il tratto del mappale 91 di altri 100 mt. circa e coinvolgere pertanto ben due proprietà (ovvero il con il mappale 91 e la proprietà dei mappali 36 e 37, facenti capo ai sig.ri )’.
Tale soluzione – prosegue il CTU – ‘ risulta assai onerosa, oltre che per la lunghezza del tratto necessario al collegamento con il fondo dell’attore, anche per l’ampiezza degli stessi lotti, in considerazione della quantificazione molto elevata delle indennità di asservimento, da sommarsi al costo per opere correlate al realizzo di recinzioni e sistemazioni del percorso, per demarcazione dell’area di pertinenza del Condominio, almeno fino all’accesso al secondo fondo servente e quant’altro necessario ai dominanti come cancelli, opere preparatorie e delimitazioni’; oltretutto, ‘stando agli attuali vincoli urbanistici, tutta la fascia parallela all’attuale tracciato ferroviario risulta vincolata dal PGT come ‘fascia di rispetto stradale e ferroviario’, disciplinata dall’art. 25 delle N.T.A., ove per ogni intervento è previsto comunque l’assenso dell’ente gestore del servizio ferroviario (Ferrovie Nord Milano S.p.a.)’.
In definitiva, non risulta possibile costituire una servitù coattiva sulla stradella di cui al mappale 91 del foglio 25, non rispondendo tale soluzione alle condizioni poste dall’art. 1051 c. 2 c.c. ai fini dell’individuazione del passaggio coattivo che realizzi il minor dispendio di risorse economiche e il minor danno al fondo servente.

Il CTU, al fine di superare tale stato di interclusione, ha pertanto individuato il percorso meglio rispondente ai parametri legali come segue: un percorso con accesso ai mappali 82 e 83, mediante il passaggio da un cancello (di attuale larghezza di circa 2 mt.) esistente sul confine a sud dei suddetti mappali, con ingresso diretto da strada pubblica (INDIRIZZO da cui, percorrendo in rettilineo rasente il confine e la recinzione con il mappale 393 porta a sfociare nel fondo dell’attore (mappale 340) confinante sul lato sud (per una larghezza di circa 20 mt. fino al INDIRIZZO) con il fondo servente’.
Senonché il fondo individuato come servente ai fini dell’individuazione del passaggio coattivo, ossia il terreno identificato con i mappali 82 e 83, non è di proprietà dei convenuti bensì di un terzo (il sig. non parte del presente giudizio.

Sarebbe, pertanto, inutiliter data la statuizione in ordine alla costituzione della servitù coattiva nei termini indicati dal CTU, trattandosi di una pronuncia costitutiva che non potrebbe produrre effetti nei confronti di soggetti che non sono stati chiamati in causa e, dunque, non rivestono la qualifica di parti processuali secondo quanto disposto dall’art. 2909 c.c.

Alla luce delle considerazioni esposte, la domanda attorea volta alla costituzione di una servitù coattiva di passaggio, pedonale e carrabile, sulla stradella individuata al catasto del Comune di Bollate al mappale 91 del foglio 25, di proprietà del non può trovare accoglimento.

4. Sulle spese

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo sulla base del valore tabellare medio (tenuto conto della concreta attività difensionale svolta e della istruttoria a mezzo CTU), sul valore indeterminabile di fascia media.

Va applicato l’aumento per la difesa di più parti, limitato tuttavia ad un solo aumento nella misura del 30% tenuto conto che, a seguito dell’ampliamento del contraddittorio, risultano convenuti ed assistiti dal medesimo difensore diversi condomini le cui posizioni singole non hanno richiesto l’esame di vicende specifiche ma anzi la singolarità delle difese non è stata in alcun modo apprezzabile con la conseguenza che un solo aumento è congruo al fine di compensare l’attività difensiva relativa alle attività di raccolta della procura e della anagrafica.
Infatti, in tema di spese processuali l’art. 4, comma 2, del d.m. n. 55 del 2014, confermato dal DM 147/2022, che prevede la spettanza di un solo compenso, ma maggiorato, è applicabile in relazione alla ratio della norma, da individuarsi nell’esigenza di remunerare l’avvocato in misura maggiore quando maggiore è stato il suo impegno, evitando, al contempo, una duplicazione del compenso a fronte di un’attività solo formalmente reiterata, ma sostanzialmente unitaria ( cfr Sez. 3 – , Ordinanza n. 2956 del 31/01/2024).
Sono infine poste definitivamente a carico della parte soccombente le spese della CTU, liquidate come da separata ordinanza emessa in data odierna.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

rigetta la domanda attorea posta in via principale, ritenendo non esistente il diritto di servitù di passaggio in favore del fondo attoreo, individuato al catasto del Comune di Bollate ai mappali 35 e 340 del foglio 25, sul fondo di proprietà del censito al catasto del Comune di Bollate, al mappale 91 del foglio 25;

rigetta la domanda attorea posta in via subordinata, ritenendo non provata l’avvenuta usucapione del diritto di servitù di passaggio;

rigetta la domanda attorea posta in via di ulteriore subordine, ritenendo il fondo del sig. non intercluso ai fini della costituzione di un passaggio coattivo pedonale e, altresì, considerando non conforme all’art. 1051 c. 2 c.c. la costituzione di una servitù coattiva di passaggio carrabile sulla stradella di proprietà del censita al catasto del Comune di Bollate

al mappale 91 del foglio 25;

condanna la parte attrice al rimborso in favore delle parti costituite delle spese di lite, che si liquidano in euro 14.118,90, di cui euro 10.860,00 quale compenso tabellare medio aumentato una sola volta del 30% per la difesa di più parti, per compensi, oltre a spese generali, IV A e CPA come per legge.

pone le spese di CTU definitivamente a carico della parte attrice soccombente.

Milano, 01/01/2025

il Giudice dott.ssa NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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