Diritto di Ritenzione: Può il Conduttore Rifiutare la Consegna al Nuovo Proprietario?
Il complesso rapporto tra locatore e conduttore si arricchisce di nuove sfide quando l’immobile viene venduto, specialmente tramite un’asta giudiziaria. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione pone l’accento su una questione cruciale: fino a che punto si estende il diritto di ritenzione del conduttore in caso di mancato pagamento dell’indennità di avviamento? E, soprattutto, tale diritto può essere fatto valere nei confronti del nuovo proprietario, l’aggiudicatario, che è estraneo al contratto di locazione originario? Analizziamo questo caso di grande interesse pratico.
I Fatti di Causa
La vicenda trae origine da una controversia sorta in seguito all’acquisto di un immobile commerciale tramite una procedura esecutiva. L’acquirente, divenuta nuova proprietaria, chiedeva il risarcimento dei danni al conduttore dell’immobile per il mancato rilascio dei locali dopo la cessazione del contratto di locazione.
Nei precedenti gradi di giudizio, la Corte d’Appello aveva dato ragione al conduttore, negando il risarcimento. La motivazione? L’occupazione dell’immobile non poteva considerarsi illegittima, poiché al conduttore non era mai stata corrisposta la dovuta indennità di avviamento, prevista dalla legge per le locazioni ad uso non abitativo. Di conseguenza, il conduttore stava legittimamente esercitando il suo diritto di ritenzione.
La nuova proprietaria, ritenendosi estranea a tale obbligo, ha proposto ricorso in Cassazione, sostenendo che l’obbligo di versare l’indennità non potesse ricadere su di lei, acquirente all’asta, e che l’occupazione da parte del conduttore fosse quindi illegittima.
La Questione del Diritto di Ritenzione nell’Acquisto all’Asta
Il fulcro della questione giuridica, definita dalla stessa Corte di ‘rilevanza nomofilattica’, è stabilire se il diritto di ritenzione, che la legge riconosce al conduttore a garanzia del pagamento dell’indennità di avviamento, possa essere opposto anche all’acquirente o all’aggiudicatario dell’immobile.
Da un lato, il conduttore vanta un diritto strettamente connesso al bene, che gli permette di non restituirlo fino a che non viene soddisfatto il suo credito. Dall’altro, l’acquirente all’asta acquista il bene libero da pesi e vincoli, ad eccezione di quelli specificamente previsti dalla legge, e non era parte del contratto di locazione da cui scaturisce l’obbligo di pagamento dell’indennità.
La risoluzione di questo conflitto tra due posizioni giuridiche apparentemente tutelate dall’ordinamento ha implicazioni significative per il mercato immobiliare e per la tutela dei conduttori commerciali.
Le Motivazioni della Decisione (Interlocutoria)
È fondamentale sottolineare che la Corte di Cassazione, con questa ordinanza, non ha ancora deciso il caso nel merito. La pronuncia è ‘interlocutoria’, ovvero serve a regolare il proseguimento del processo.
La Corte ha infatti rilevato un impedimento di natura procedurale: la mancanza della prova che la comunicazione della data dell’udienza fosse stata regolarmente notificata al controricorrente (il conduttore). Il rispetto del principio del contraddittorio, ovvero il diritto di ogni parte di essere ascoltata, è un cardine del nostro sistema processuale. Per garantire tale diritto, la Corte ha disposto il rinvio della causa a nuovo ruolo, affinché possa essere fissata una nuova udienza, questa volta pubblica, data l’importanza della questione da decidere.
Conclusioni
In conclusione, la questione cruciale sull’opponibilità del diritto di ritenzione del conduttore al nuovo acquirente dell’immobile rimane aperta. L’ordinanza interlocutoria della Cassazione riafferma l’importanza del corretto svolgimento del processo e del diritto di difesa. Gli operatori del diritto e le parti coinvolte in situazioni simili dovranno attendere la futura decisione nel merito per avere un principio di diritto chiaro e definitivo. La scelta di rinviare la discussione a una pubblica udienza segnala l’intenzione della Corte di ponderare attentamente tutti gli interessi in gioco prima di emettere una pronuncia che avrà un impatto significativo sulla materia delle locazioni commerciali e delle esecuzioni immobiliari.
Perché il conduttore si rifiutava di lasciare l’immobile?
Il conduttore si rifiutava di rilasciare l’immobile perché non gli era stata pagata l’indennità di avviamento, un compenso previsto dalla legge alla cessazione delle locazioni commerciali. Egli sosteneva di esercitare legittimamente il proprio diritto di ritenzione.
Il diritto di ritenzione del conduttore è valido contro il nuovo proprietario che ha acquistato all’asta?
Questa è la questione giuridica centrale che la Corte di Cassazione è chiamata a risolvere. Il provvedimento analizzato non fornisce una risposta, in quanto la Corte ha rinviato la decisione per motivi procedurali. La questione rimane quindi aperta e sarà decisa in una futura udienza.
Perché la Corte di Cassazione ha rinviato la decisione?
La Corte ha rinviato la decisione perché mancava la prova della corretta comunicazione della data di udienza al controricorrente (il conduttore). Per garantire il diritto di difesa e il principio del contraddittorio, la causa è stata rinviata a una nuova udienza.
Testo del provvedimento
Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 29864 Anno 2025
Civile Ord. Sez. 3 Num. 29864 Anno 2025
Presidente: COGNOME
Relatore: COGNOME NOME
Data pubblicazione: 12/11/2025
ORDINANZA INTERLOCUTORIA
sul ricorso iscritto al n. 2489/2022 R.G. proposto da:
CELI NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE che la rappresenta e difende
-ricorrente-
contro
NOME COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende
-controricorrente-
avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di ROMA n. 7010/2021 depositata il 25/10/2021. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/10/2025
dal Consigliere NOME COGNOME.
considerato che
Con sentenza in data 13.10.2021 la Corte d’Appello di Roma, in parziale accoglimento dell’appello proposto da NOME COGNOME NOME nei confronti di NOME, rigettava la domanda di risarcimento dei danni proposta in primo grado dalla NOME, aggiudicataria di un immobile in INDIRIZZO, a causa del mancato rilascio di esso a seguito della cessazione del precedente rapporto di locazione ad uso non abitativo; la Corte rilevava infatti che erroneamente il Tribunale di prima istanza aveva riconosciuto l’esistenza di un’occupazione abusiva del NOME dopo la cessazione del rapporto locatizio nonostante al conduttore non fosse stata corrisposta l’indennità di avviamento ex art.34 l.392/78.
L’appellante in sede di appello aveva dedotto la legittimità della propria detenzione fino a che la locatrice non avesse versato l’indennità di avviamento, pagamento mai effettuato anche a seguito dell’instaurazione di procedura esecutiva nei confronti della stessa locatrice da parte di terzo all’esito della quale la COGNOME era divenuta aggiudicataria dell’immobile già locato.
La convenuta appellata, costituitasi, aveva contestato l’assunto assumendo l’indebita occupazione dell’immobile ed il conseguente obbligo di risarcimento del danno in favore dell’aggiudicataria estranea al rapporto locativo.
Avverso la pronuncia della Corte d’Appello di Roma NOME NOME ha proposto ricorso assumendo la violazione e falsa applicazione dell’art.360 c.1 n.3 c.p.c. in relazione agli artt.115 e 116 c.p.c. richiamando le osservazioni già svolte innanzi al Tribunale, ribadendo la propria estraneità al rapporto di locazione e l’assenza pertanto a suo carico dell’obbligo di versare l’indennità di avviamento con conseguente illegittima occupazione da parte del NOME COGNOME dell’immobile da essa acquistato all’esito della procedura esecutiva; ha lamentato altresì la nullità della sentenza per inconciliabilità delle affermazioni esposte a suffragio della decisione e per aver omesso il giudice di secondo grado di condannare l’occupante almeno al pagamento di importo corrispondente al canone dovuto.
Il controricorr ente ha rilevato nuovamente l’assenza di illegittima occupazione sino a che non fosse stata a lui versata la indennità di cui all’art. 34 l.392/78 e la piena condivisibilità delle argomentazioni svolte dal giudice dell’impugnazione .
Nell’imminenza dell’udienza odierna è sopravvenuto impedimento del relatore designato ed è stato designato altro relatore.
Il ricorso pone la questione, di rilevanza nomofilattica, se il diritto di ritenzione che spetta al conduttore dell’immobile in locazione commerciale in caso di mancato pagamento dell’indennità di avviamento possa essere esercitato anche nei confronti dell’acquirente o dell’aggiudicatario dell’immobile.
Ciò premesso, mancando la prova del buon fine della comunicazione della fissazione dell’udienza odierna al controricorrente, è pertanto necessario disporre il rinvio della
decisione del ricorso a nuovo ruolo, anche ai fini della fissazione dello stesso in pubblica udienza
P.Q.M.
La Corte rinvia la causa a nuovo ruolo.
Così deciso in Roma nella Camera di Consiglio della Terza sezione Civile il 28.10.2025.
Il Presidente Dr.ssa NOME COGNOME