Diritto di ritenzione: limiti verso il nuovo acquirente

La Corte di Cassazione affronta il caso di un conduttore che invoca il diritto di ritenzione di un immobile commerciale, acquistato all’asta, per il mancato pagamento dell’indennità di avviamento da parte del precedente proprietario. La questione riguarda l’opponibilità di tale diritto verso terzi acquirenti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 21 marzo 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Il diritto di ritenzione dell’immobile commerciale e l’acquisto all’asta

Il conflitto tra il nuovo proprietario di un immobile e il precedente conduttore apre spesso scenari complessi, specialmente quando viene invocato il diritto di ritenzione. Questo accade frequentemente nelle locazioni commerciali, dove il conduttore si rifiuta di rilasciare i locali lamentando il mancato pagamento dell’indennità di avviamento.

Il caso del conduttore che non rilascia l’immobile pignorato

La vicenda trae origine dall’acquisto di un immobile ad uso non abitativo tramite procedura esecutiva giudiziaria. L’acquirente, divenuto proprietario a seguito dell’aggiudicazione, ha richiesto il rilascio del bene e il risarcimento per l’occupazione abusiva. Tuttavia, il conduttore ha eccepito la legittimità della propria detenzione, sostenendo di poter esercitare il diritto di ritenzione fino a quando non gli fosse stata corrisposta l’indennità prevista dalla legge per la fine della locazione commerciale.

Il nucleo del problema risiede nel fatto che l’obbligo di pagare tale indennità gravava sul locatore originario, soggetto diverso dall’acquirente forzoso. La Corte d’Appello aveva inizialmente dato ragione al conduttore, negando il risarcimento dei danni all’acquirente e riconoscendo la legittimità della mancata riconsegna.

Il diritto di ritenzione e la sua efficacia verso terzi

Il ricorso in Cassazione solleva una questione di fondamentale importanza per il mercato immobiliare e per la certezza del diritto: è possibile esercitare il diritto di ritenzione contro un soggetto terzo, come l’aggiudicatario di un’asta, che non è mai stato parte del contratto di locazione originario?

Questa problematica ha una valenza nomofilattica, ovvero riguarda la corretta e uniforme interpretazione della legge, poiché tocca il bilanciamento tra la tutela del conduttore e quella del diritto di proprietà di chi acquista in buona fede nell’ambito di una procedura giudiziaria.

Le conseguenze del decesso del difensore sul diritto di ritenzione

Durante il procedimento dinanzi alla Suprema Corte, è emersa una criticità procedurale: il difensore del conduttore è deceduto prima dell’udienza. Questo evento impone l’arresto temporaneo della decisione per garantire il principio del contraddittorio. La Corte non può decidere sul merito della questione senza che la parte interessata sia stata messa in condizione di nominare un nuovo avvocato.

L’esigenza di tutela della difesa prevale in questa fase sulla rapidità della decisione, rendendo necessario un rinvio della causa per permettere la notificazione personale del provvedimento alla parte che è rimasta priva di assistenza legale.

le motivazioni

La Corte ha riscontrato che le comunicazioni relative alla fissazione dell’udienza non erano andate a buon fine a causa della morte dell’unico difensore del controricorrente. Tale circostanza determina una violazione del diritto di difesa se il processo dovesse proseguire senza le dovute garanzie. La decisione di rinviare la causa a nuovo ruolo è dunque motivata dalla necessità imprescindibile di assicurare che tutte le parti possano partecipare attivamente alla discussione, specialmente in un caso che richiede la risoluzione di un dubbio interpretativo così rilevante per il sistema giuridico.

le conclusioni

In attesa che la Corte si pronunci sul merito del diritto di ritenzione, il provvedimento ha disposto il rinvio della trattazione a una nuova udienza pubblica. È stato ordinato che l’avviso di fissazione sia comunicato personalmente al conduttore, affinché possa valutare la nomina di un nuovo legale. Solo una volta ripristinata la regolarità del contraddittorio, la Cassazione potrà stabilire se l’indennità di avviamento non pagata possa legittimare l’occupazione dell’immobile anche nei confronti di chi lo ha acquistato legalmente tramite una procedura esecutiva.

Il conduttore può esercitare il diritto di ritenzione contro chi acquista l’immobile all’asta?
La questione è attualmente al vaglio della Corte di Cassazione per stabilire se tale diritto sia opponibile a terzi acquirenti estranei al rapporto locatizio originario.

Cosa accade se l’avvocato di una delle parti muore durante il giudizio di Cassazione?
La Corte deve rinviare la causa e ordinare la comunicazione personale alla parte affinché possa nominare un nuovo difensore e garantire il diritto di difesa.

L’aggiudicatario di un immobile è obbligato a pagare l’indennità di avviamento al vecchio conduttore?
Generalmente l’obbligo grava sul locatore originario, ma il punto controverso è se il conduttore possa trattenere il bene anche nei confronti del nuovo proprietario finché non viene pagato.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 5468 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 3 Num. 5468 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 11/03/2026

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 2489/2022 R.G. proposto da:

NOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO

-ricorrente-

contro

NOME COGNOME NOME,

-controricorrente-

avverso la sentenza della Corte d’Appello di Roma n. 7010/2021 depositata il 25/10/2021.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/03/2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

Udito il Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso, Udito per delega dei difensori del ricorrente l’AVV_NOTAIO.

considerato che

Con sentenza in data 13.10.2021 la Corte d’Appello di Roma, in parziale accoglimento dell’appello proposto da NOME COGNOME NOME nei confronti di NOME, rigettava la domanda di risarcimento dei danni proposta in primo grado dalla NOME, aggiudicataria di un immobile in INDIRIZZO, a causa del mancato rilascio di esso a seguito della cessazione del precedente rapporto di locazione ad uso non abitativo; la Corte rilevava infatti che erroneamente il Tribunale di prima istanza aveva riconosciuto l’esistenza di un’occupazione abusiva del NOME dopo la cessazione del rapporto locatizio nonostante al conduttore non fosse stata corrisposta l’indennità di avviamento ex art.34 l.392/78.
L’appellante in sede di appello aveva dedotto la legittimità della propria detenzione fino a che la locatrice non avesse versato l’indennità di avviamento, pagamento mai effettuato anche a seguito dell’instaurazione di procedura esecutiva nei confronti della stessa locatrice da parte di terzo all’esito della quale la COGNOME era divenuta aggiudicataria dell’immobile già locato.

La convenuta appellata, costituitasi, aveva contestato l’assunto assumendo l’indebita occupazione dell’immobile ed il conseguente obbligo di risarcimento del danno in favore dell’aggiudicataria estranea al rapporto locativo.

Avverso la pronuncia della Corte d’Appello di Roma NOME NOME ha proposto ricorso assumendo la violazione e falsa applicazione dell’art.360 c.1 n.3 c.p.c. in relazione agli artt.115 e 116 c.p.c. richiamando le osservazioni già svolte innanzi al Tribunale, ribadendo la propria estraneità al rapporto di locazione e l’assenza pertanto a suo carico dell’obbligo di versare l’indennità di avviamento con conseguente illegittima occupazione da parte del NOME COGNOME dell’immobile da essa acquistato all’esito della procedura esecutiva; ha lamentato altresì la
nullità della sentenza per inconciliabilità delle affermazioni esposte a suffragio della decisione e per aver omesso il giudice di secondo grado di condannare l’occupante almeno al pagamento di importo corrispondente al canone dovuto.

Il resistente ha rilevato nuovamente l’assenza di illegittima occupazione sino a che non fosse stata a lui versata la indennità di cui all’art. 34 l.392/78 e la piena condivisibilità delle argomentazioni svolte dal giudice dell’impugnazione .

All’udienza tenutasi in data 28.10.2025 la Corte ha rilevato che il ricorso pone la questione, di rilevanza nomofilattica, se il diritto di ritenzione che spetta al conduttore dell’immobile in locazione commerciale in caso di mancato pagamento dell’indennità di avviamento possa essere esercitato anche nei confronti dell’acquirente o dell’aggiudicatario dell’immobile.

La Corte in quell’udienza ha altresì rilevato che non vi era prova del buon fine della comunicazione della fissazione dell’udienza al controricorrente e che era pertanto necessario disporre il rinvio della decisione del ricorso a nuovo ruolo, anche ai fini della fissazione dello stesso in pubblica udienza,

All’udienza odierna sono comparsi la parte ricorrente ed altresì il AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO, che hanno concluso per l’accoglimento del ricorso, mentre nessuno è comparso per il controricorrente,

Dalle verifiche effettuate antecedentemente all’udienza è emerso come comunicato in udienza al AVV_NOTAIO generale e al difensore di parte ricorrente – che anche la comunicazione della fissazione dell’udienza odierna non è andata a buon fine in quanto, l ‘unico difensore di parte controricorrente risulta deceduto in data 17.11.2022.

Stante quanto premesso, la Corte ritiene opportuno, per consentire il pieno esercizio del contraddittorio e del diritto di difesa, disporre il rinvio a nuovo ruolo della causa affinché della fissazione dell’udienza , in pubblica

trattazione, venga data comunicazione alla parte personalmente al fine di consentirle di valutare se dotarsi di nuovo difensore,

P.Q.M.

La Corte rinvia la causa a nuovo ruolo, per la trattazione in pubblica udienza, disponendo che la comunicazione dell’avviso di fissazione udienza venga effettuata al controricorrente personalmente.

Così deciso in Roma, nella pubblica udienza del 05/03/2026.

Il Presidente AVV_NOTAIO NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.