Diritto di riscatto: la guida completa sulla prelazione

La Corte di Cassazione ha confermato il diritto di riscatto di un sub-conduttore di un immobile commerciale, la cui prelazione era stata violata in una compravendita. La sentenza sottolinea l’effetto retroattivo (‘ex tunc’) del riscatto, che sostituisce il retraente all’acquirente originario sin dal momento della vendita. Di conseguenza, l’acquirente originario perde ogni legittimazione ad agire nei confronti dell’inquilino, rendendo irrilevanti eventuali azioni giudiziarie da lui intraprese, come uno sfratto per morosità. La Corte ha rigettato tutti i motivi di ricorso dell’acquirente, consolidando la tutela offerta al conduttore commerciale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Diritto di Riscatto: La Cassazione Conferma la Tutela Massima per l’Inquilino

Nelle locazioni commerciali, il diritto di riscatto rappresenta una delle tutele più significative per l’inquilino. Quando il proprietario vende l’immobile senza rispettare il diritto di prelazione del conduttore, quest’ultimo può ‘riprendersi’ la proprietà. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce la portata di questo strumento, evidenziandone il potente effetto retroattivo e le conseguenze per l’acquirente che ha ignorato la prelazione. Analizziamo insieme questo caso emblematico.

I Fatti del Caso: Una Complessa Vicenda Immobiliare

La vicenda riguarda un immobile ad uso commerciale, originariamente locato a un soggetto che, a sua volta, lo aveva sublocato alla propria consorte. Quest’ultima aveva avviato nell’immobile un’attività di servizi per l’infanzia (asilo nido, baby parking, etc.), che presupponeva un contatto diretto con il pubblico.

Nel corso degli anni, la proprietà dell’immobile è stata trasferita più volte, fino all’ultima vendita a un nuovo acquirente. Quest’ultimo, tuttavia, non ha rispettato il diritto di prelazione spettante alla sub-conduttrice. Di conseguenza, la donna ha agito in giudizio per esercitare il suo diritto di riscatto, chiedendo di essere sostituita all’acquirente nella proprietà dell’immobile. La Corte d’Appello le ha dato ragione, e l’acquirente ha proposto ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte e il Diritto di Riscatto

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso dell’acquirente, confermando la decisione della Corte d’Appello. I giudici hanno respinto tutti i motivi di impugnazione, ritenendoli inammissibili o infondati. Tra le varie censure, l’acquirente contestava la legittimità della sublocazione, la natura commerciale dell’attività svolta e l’efficacia di altre sentenze intervenute nel frattempo, tra cui una convalida di sfratto per morosità.

Il fulcro della decisione, tuttavia, risiede nella corretta interpretazione degli effetti derivanti dall’esercizio del diritto di riscatto.

Le Motivazioni: L’Effetto Retroattivo del Diritto di Riscatto

La Corte ha ribadito un principio giurisprudenziale consolidato di fondamentale importanza: l’esercizio del diritto di riscatto non determina una nuova vendita dall’acquirente al conduttore, ma provoca la sostituzione del conduttore all’acquirente nel contratto di vendita originario, con effetto ex tunc, ovvero retroattivo.

Questo significa che, dal punto di vista giuridico, il conduttore che esercita il riscatto è considerato proprietario dell’immobile fin dal momento della stipula dell’atto di vendita impugnato. Di conseguenza, il terzo acquirente è come se non avesse mai acquistato la proprietà.

Questa ricostruzione ha una conseguenza processuale devastante per l’acquirente: la sua carenza di legittimazione attiva. Poiché, retroattivamente, non è mai stato il proprietario-locatore, non aveva il diritto di intraprendere alcuna azione legale legata al contratto di locazione (come, ad esempio, richiedere uno sfratto per morosità). Ogni pronuncia ottenuta in tal senso diventa irrilevante nei confronti del conduttore che ha riscattato l’immobile, poiché basata su un presupposto giuridico (la qualità di locatore) venuto meno fin dall’origine.

La Cassazione ha inoltre ritenuto inammissibili le altre censure del ricorrente, in quanto formulate in modo generico o volte a un riesame del merito dei fatti, non consentito in sede di legittimità.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per Proprietari e Inquilini

Questa ordinanza rafforza la tutela del conduttore di immobili ad uso commerciale, confermando la potenza del diritto di riscatto. Le implicazioni pratiche sono chiare:

1. Per gli acquirenti: È fondamentale eseguire una rigorosa due diligence prima di acquistare un immobile locato, verificando scrupolosamente l’esistenza di diritti di prelazione e assicurandosi che siano stati rispettati. Ignorare questo passaggio può portare alla perdita dell’immobile.
2. Per i conduttori: La sentenza conferma che il riscatto è uno strumento efficace per proteggere la continuità della propria attività. Il suo effetto retroattivo neutralizza le eventuali azioni legali intraprese medio tempore dall’acquirente illegittimo.
3. Per i sub-conduttori: Viene ribadito che, in presenza dei presupposti di legge (attività che comporta contatti diretti con il pubblico), anche il sub-conduttore gode del diritto di prelazione e riscatto.

In sintesi, la decisione consolida un orientamento che mira a proteggere l’avviamento commerciale, riconoscendo nel diritto di riscatto non un semplice trasferimento di proprietà, ma una vera e propria sostituzione soggettiva con efficacia retroattiva, in grado di sanare la violazione subita dal titolare della prelazione.

Anche il sub-conduttore ha il diritto di prelazione e riscatto?
Sì. La Corte conferma che, qualora il sub-conduttore svolga un’attività che comporta contatti diretti con il pubblico, gode degli stessi diritti di prelazione e riscatto riconosciuti al conduttore principale dalla Legge n. 392/1978.

Cosa significa che il diritto di riscatto ha effetto ‘ex tunc’?
Significa che i suoi effetti sono retroattivi. Chi esercita il riscatto non sta compiendo un nuovo acquisto, ma si sostituisce al compratore originario fin dal momento della prima vendita. Legalmente, è come se l’acquirente originario non fosse mai diventato proprietario.

Le azioni legali del compratore contro l’inquilino sono valide dopo l’esercizio del riscatto?
No. A causa dell’effetto retroattivo del riscatto, l’acquirente perde la sua qualità di proprietario e locatore fin dall’inizio. Di conseguenza, non ha la legittimazione per agire in giudizio (ad esempio, per uno sfratto). Qualsiasi decisione ottenuta in base a tale presunta qualità è irrilevante e inefficace nei confronti dell’inquilino che ha esercitato il riscatto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 2790 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 2790 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 04/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15977/2022 proposto da:

NOME COGNOME rappresentato e difeso dagli avv.ti COGNOME e NOME COGNOME (EMAIL;

– ricorrenti –

contro

NOME COGNOME rappresentata e difesa dall’avv. NOME COGNOME (EMAIL;

– controricorrente –

nonché

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa dall’ avv. COGNOME

COGNOME EMAIL, domiciliata presso l’a vv. NOME COGNOME (EMAIL;

– controricorrente –

NOME COGNOME NOME COGNOME

– intimati –

avverso la sentenza n. 2149/2022 della CORTE D’APPELLO DI NAPOLI, depositata il 25/5/2022;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 10/12/2024 dal Consigliere dott. NOME COGNOME

ritenuto che,

con sentenza resa in data 25/5/2022, la Corte d’appello di Napoli, per quel che ancora rileva in questa sede, in accoglimento dell’appello proposto da NOME COGNOME e in riforma della decisione di primo grado, tra le restanti statuizioni, ha dichiarato l’avvenuto trasferimento, in favore di NOME COGNOME, dell’unità immobiliare sita in Napoli, INDIRIZZO, già ceduta da NOME COGNOME in favore di NOME COGNOME in data 8/3/2010, sotto la condizione del rimborso, da parte della Ussorio e in favore del COGNOME, del prezzo dichiarato nell’atto di vendita tra il COGNOME e il COGNOME;
a fondamento della decisione assunta, la corte territoriale premessa l’avvenuta originaria stipulazione, in data 19/11/1982, di un contratto di locazione ad uso diverso di abitazione tra la RAGIONE_SOCIALE (in qualità di proprietaria-locatrice) e NOME COGNOMEin qualità di conduttore), avente ad oggetto l’unità immobiliare sita in Napoli, INDIRIZZO – ha rilevato come la proprietà di detta unità immobiliare fossa stata ripetutamente trasferita nel tempo (dalla Risanamento di Napoli s.p.aRAGIONE_SOCIALE alla Centrale Immobiliare s.p.a. il 3/12/2000; da quest’ultima a
RAGIONE_SOCIALE il 22/12/2001; da questa alla RAGIONE_SOCIALE.RAGIONE_SOCIALE il 20/12/2006; da quest’ultima alla RAGIONE_SOCIALE i l’1/8/2007; da questa a NOME COGNOME il 19/12/2009 e, infine, dal COGNOME a NOME COGNOME il 8/3/2010), mentre NOME COGNOME aveva provveduto, in data 5/3/2001, a cedere in sublocazione detta unità immobiliare in favore della moglie, NOME COGNOME che, all’interno di questa, aveva avviato un’attività di natura commerciale (avente ad oggetto l’offerta al pubblico indifferenziato di servizi di asilo nido, baby parking ad ore, servizio di babysitter a domicilio, affitto orario di aule con animazione esterna, etc.);
in forza di tali premesse, sul presupposto dell’avvenuta violazione -attraverso la cessione, dal Gallo al COGNOME, della proprietà dell’immobile locato (e sublocato alla Ussorio) – del diritto di prelazione spettante (anche) alla sublocatrice ai sensi dell’art. 38 della legge n. 392/1978, la corte territoriale ha accolto la domanda proposta dalla Ussorio nei confronti del COGNOME per la tutela di detta prelazione, ritenendo opponibili a quest’ultimo , tanto il contratto di sublocazione tra il Lepre e la Ussorio, quanto l’esercizio, all’interno dell’immobile sublocato, di un’attività di natura commerciale avente contatti con il pubblico;
avverso la sentenza d’appello, NOME COGNOME propone ricorso per cassazione sulla base di sei motivi d ‘ impugnazione;

NOME COGNOME e la RAGIONE_SOCIALE hanno depositato, ciascuna, un proprio controricorso;

nessun altro intimato ha svolto difese in questa sede;

il ricorrente ha depositato memoria;

considerato che,

con il primo motivo, il ricorrente si duole della nullità della sentenza impugnata per violazione e/o falsa applicazione degli artt. 112 e 132

c.p.c. (in relazione all’art. 360, n. 4 c.p.c.), per avere la corte territoriale dettato una motivazione meramente apparente in relazione alla decisione assunta, e per essere incorsa nell ‘omissione di pronuncia in relazione al riconoscimento, da parte della Ussorio, dell’avvenuta valida pronuncia di uno sfratto per morosità, in data 23/7/2020, riguardante il contratto di principale contratto di locazione con il Lepre, con il conseguente riconoscimento dell’avvenuta risoluzione, tanto del contratto di locazione principale, quanto del dipendente contratto di sublocazione in capo alla Ussorio (sentenza del Tribunale di Napoli, n. 8509/2021 passata in giudicato), oltre all’evidente ultrapetizione verificatasi per avere la corte territoriale riconosciuto alla Ussorio un diritto di riscatto non invocato dal COGNOME quale conduttore principale;
il motivo è infondato;

dev’essere preliminarmente rilevata l’inammissibilità della censura avanzata dal ricorrente con riguardo alla pretesa violazione dell’art. 132, n. 4 c.p.c.;

sul punto, varrà evidenziare come l’istante, dopo aver riprodotto la motivazione elaborata dal giudice a quo , si sia totalmente sottratto alla specifica enunciazione delle ragioni sostanziali del vizio denunziato, limitandosi a evocare astrattamente il contenuto dei principi di diritto asseritamente applicabili, senza tuttavia accompagnarli alla necessaria concretizzazione dell’asserita violazione nel caso di specie;

in tal senso, la censura si rivela del tutto privo della struttura propria del motivo di impugnazione, giusta il consolidato principio di cui a Cass., n. 4741 del 2005 (ribadito, ex multis , anche da Cass., Sez. Un., n. 7074 del 2017, in motivazione espressa, sebbene non massimata sul punto), essendosi il ricorrente sostanzialmente limitato ad affidare al giudice di legittimità il controllo circa gli eventuali punti

della motivazione della sentenza impugnata in tesi idonei a integrare il vizio di cui al n. 4 dell’art. 132 c.p.c.;

varrà, peraltro, sottolineare, aggiuntivamente, come il vizio di motivazione qui evocato debba ritenersi del tutto insussistente nel caso di specie, avendo la corte territoriale dettato un discorso giustificativo sufficientemente argomentato, nel rispetto di un’adeguata congruità logica, si da consentire di ricostruire in modo pienamente comprensibile l’ iter logico-giuridico seguito al fine di pervenire alla decisione assunta;

quanto alla contestata violazione dell’art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia, varrà in primo luogo evidenziare l’assorbente circostanza costituita dalla violazione, da parte del ricorrente, dell’art . 366 n. 6 c.p.c., essendosi l’istante sottratto all’onere di riproduzione, anche solo indiretta, del contenuto della documentazione prodotta e di quanto su di essa argomentato, con la conseguente inammissibile attribuzione, a questa Corte, dell’onere di ricercare, attraverso la lettura dei verbali e del documento di cui all’ allegato 6, ciò che dovrebbe in ipotesi giustificare i termini della censura proposta;
varrà, peraltro, evidenziare come, pur quando potesse procedersi alla lettura della documentazione evocata dal ricorrente, quest’ultimo si sia totalmente sottratto all’onere di illustrazione dell’eventuale decisività del vizio denunciato, in conformità al consolidato insegnamento della giurisprudenza di questa Corte ai sensi del quale, nel caso di denuncia, in sede di ricorso per cassazione, del vizio di omessa pronuncia, è necessaria l’illustrazione del carattere decisivo della prospettata violazione, dimostrando che tale violazione avrebbe riguardato una questione astrattamente rilevante (cfr., ex plurimis , Sez. 6 – 3, Sentenza n. 16102 del 02/08/2016, Rv. 641581 – 01);
quanto, infine, al riconoscimento del diritto del riscatto in favore del sub-conduttore, varrà rilevare – al di là della scarsa comprensibilità e della sostanziale genericità della deduzione come la corte territoriale abbia espressamente sottolineato la proposizione in proprio, da parte della Ussorio, della corrispondente domanda in primo grado (cfr. pag. 6 della sentenza impugnata);

l ‘affermazione, in questa sede avanzata dal COGNOME, secondo cui la Ussorio non avrebbe proposto tale domanda, avrebbe imposto la documentazione in questa sede, da parte del COGNOME, dell’avvenuta proposizione di un appello incidentale (eventualmente condizionato) da parte dello stesso COGNOME, vòlto a contestare la decisione del tribunale in ordine all’avvenuta proposizione della domanda di riscatto da parte della Ussorio: non avendo il ricorrente provveduto a tale allegazione, la questione deve ritenersi inammissibilmente proposta in questa sede;
con il secondo motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione di legge e/o falsa applicazione dell’art. 80 della legge n. 392/78 (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamente ritenuto applicabile, al caso di specie, la fattispecie astratta di cui all’art. 80 cit., nonostante il locatore avesse tempestivamente proposto una domanda di risoluzione per l’alterazione materiale della struttura del bene locato, e nonostante l’inapplicabilità di tale norma al sub-conduttore, sulla base, peraltro, di un trasferimento non consentito nel godimento del bene;
il motivo è inammissibile;

osserva preliminarmente il Collegio come, anche in relazione alla censua in esame, l’istante, a seguito alla riproduzione della motivazione del provvedimento impugnato, si sia sottratto alla specifica enunciazione delle ragioni sostanziali del vizio relativo alla

pretesa violazione dell’art. 80, cit., con la conseguente totale inidoneità della doglianza in esame a svolgere la funzione critica indispensabile ai fini della qualificazione dell’argomentazione quale motivo d’impugnazione;

ciò posto, al di là del carattere certamente assorbente di tale preliminare argomentazione, varrà in ogni caso considerare come ferma la piena applicabilità dell’art. 80 cit. al sub-conduttore (cfr. Sez. 3, Sentenza n. 6271 del 10/07/1997, Rv. 505891 – 01, citata dallo stesso giudice d’appello ) e ferma altresì la legittimità del trasferimento del godimento dell’immobile locato dal conduttore al sub-conduttore assuma rilievo dirimente il riscontro dell’assoluta irrilevanza delle questioni concernenti l’eventuale inadempimento del Lepre al contratto di locazione (che l’odierno ricorrente assume espressamente contestati), dovendo ribadirsi l’assenza di alcuna legittimazione del COGNOME alla proposizione di alcuna domanda risolutoria, in considerazione dell’avvenuto accoglimento della domanda di riscatto proposto dalla COGNOME, e della conseguente retroattività dell’acquisto della proprietà dell’immobile di quest’ultima al posto dello stesso COGNOME;
con il terzo motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione e/o falsa applicazione degli artt. 38, 39 e 40 della legge n. 392/78, in combinato disposto con gli artt. 35 e 41 della legge n. 392/78 (in relazione all’art. 360, n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamente ritenuto che all’attività svolta dalla Ussorio all’interno dell’immobile locato fosse applicabile il riconoscimento del diritto di prelazione di cui all’art. 38 cit., trattandosi di un’attività destinata all’esercizio di attività professionali e scolastiche, in ogni caso priva di contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori;
il motivo è inammissibile;

la corte territoriale ha espressamente affermato che ‘ l’attività che NOME COGNOME svolgeva nell’immobile al momento del trasferimento del medesimo da Grillo a Criscuolo (8/3/2010) e vi svolge ancora (ampia documentazione in atti) non è assimilabile ad alcuna delle attività previste dagli artt. 35 e 42 della legge 392/78, trattandosi invece di attività d’impresa con erogazione di servizi (non propriamente scolastici) rivolti alla generalità degli utenti dietro il pagamento di un corrispettivo periodico oppure occasionale ‘ (cfr. pag. 13 della sentenza impugnata);
si tratta di una motivazione destinata a dar conto, in punto di fatto, dell’effettiva corrispondenza dell’attività imprenditoriale svolta dalla Ussorio a quelle per le quali è riconosciuto al (sub)conduttore il diritto all’esercizio del riscatto;

la contestazione di tale motivazione da parte del ricorrente, nella misura in cui intende proporre una rivalutazione nel merito dei fatti di causa o dei mezzi di prova, si risolve nell’impostazione di un’impugnazione di legittimità in forza di una modalità critica non consentita in questa sede;

con il quarto motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2697, 2702 e 2719 c.c. in combinato disposto con l’arti. 214 c.p.c. (in relazione all’art. 360, n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamente fondato la propria decisone di accoglimento della domanda della Ussorio sulla base di un documento (l’autorizzazione rilasciata dall’allora proprietaria, RAGIONE_SOCIALE al Lepre, in data 31/11/1985, per la sublocazione dell’immobile in favore della Ussorio) espressamente contestato e disconosciuto da tutte le parti costituite, con la conseguente relativa inutilizzabilità ai fini della decisione;
il motivo è inammissibile;

osserva il Collegio come il ricorrente abbia riprodotto in ricorso (cfr. pag. 20) quanto precedentemente sostenuto in primo grado all’udienza del 10 ottobre 2012 (che richiama quanto dedotto in una memoria del 17 giugno 2011);

ciò posto, è appena è il caso di rilevare come l’odierno istante si sia totalmente sottratto all’onere di specificare se e come l’assunto svolto in quelle sedi processuali fosse stato oggetto di riproposizione in appello ai sensi dell’art. 346 c.p.c.;

tanto appare sufficiente a destituire di alcun rilievo quanto dedotto attraverso il motivo di impugnazione in esame, risolvendosi quest’ultimo nell’addebitare alla sentenza impugnata un preteso errore in relazione a un aspetto della controversia della cui corretta devoluzione in appello non viene fornita alcuna dimostrazione;

con il quinto motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione dell’art. 2909 c.c., in combinato disposto con l’art. 324 c.p.c. (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale omesso di tener conto del giudicato formatosi a seguito nell’intervenuta irrevocabilità della sentenza n. 8461/2007 emessa dal Tribunale di Napoli, avente ad oggetto gli stessi fatti e le stesse richieste poste a oggetto dell’odierno giudizio in ordine all’accertamento del diritto all’esercizio della prelazione vantata dal COGNOME;
il motivo è infondato;

osserva il Collegio come il provvedimento giudiziario a cui l’odierno ricorrente riporta la formazione del giudicato dedotto con la censura in esame risulti emesso (per ammissione dello stesso COGNOME) nei confronti di parti del tutto diverse da quelle interessate dall’odierna impugnazione (ossia dallo stesso COGNOME e della Ussorio) e, peraltro, in relazione a una posizione sostanziale, quella del COGNOME (conduttore principale originario), in relazione alla quale la stessa corte d’appello
ha escluso la sussistenza di alcun diritto all’esercizio della prelazione nei confronti del locatore;

da tanto deriva il riscontro del l’assoluta inopponibilità, nei confronti della Ussorio, del giudicato invocato dall’odierno ricorrente con il motivo in esame;

con il sesto motivo, il ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione dell’art. 2909 c.c. in combinato disposto con l’art. 1595 c.c. (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale omesso di tener conto del giudicato formatosi sulla convalida di sfratto per morosità del principale contratto di locazione (recante il n. 11853/2020), già posta a oggetto di opposizione di terzo dalla Ussorio e rigettata con sentenza passata in giudicato (con sentenza n. 8509/2021);
il motivo è inammissibile;

ferma la rilevanza di quanto espressamente argomentato in relazione alla decisione del primo motivo di corso, osserva il Collegio come la corte territoriale abbia correttamente ritenuto assorbita (cfr. pag. 13 della sentenza impugnata) ogni questione in ordine alle possibili pretese del COGNOME sull’immobile dallo stesso acquistato; e ciò, in conseguenza dell’avvenuto riscatto dell’immobile da parte della Ussorio:

in forza dell’accoglimento della domanda di riscatto, infatti, trova applicazione il consolidato insegnamento della giurisprudenza di legittimità, in forza del quale, in tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, l ‘ esercizio del diritto di riscatto ha come effetto, non la risoluzione del contratto traslativo a vantaggio del terzo e la contestuale formazione di un titolo di acquisto ex nunc a favore del retraente, né un nuovo trasferimento del diritto sul bene dal terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto, ma la sostituzione con
effetto ex tunc di detto titolare al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso, sulla base della propria dichiarazione unilaterale recettizia, sicché la pronuncia, che decida positivamente sul valido esercizio di detto diritto potestativo del conduttore, è di mero accertamento del già avvenuto trasferimento (Sez. 3, Sentenza n. 40252 del 15/12/2021, Rv. 663334 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 410 del 12/01/2006, Rv. 586209 – 01);

l ‘avvenuta sostituzione ex tunc del COGNOME con la COGNOME nella proprietà dell’immobile locato ha, pertanto, determinato, quale conseguenza, la sopravvenuta carenza di legittimazione attiva del COGNOME nella prospettazione di qualsivoglia inadempimento del conduttore in relazione al principale contratto di locazione (in tesi riferibile a fatti successivi all’acquisto della COGNOME) e, a sua volta, la conseguente irrilevanza delle eventuali pronunce ottenute dal COGNOME nei confronti del conduttore sulla base di un contratto di locazione da lui non invocabile;
sulla base di tali premesse, rilevata la complessiva infondatezza delle censure esaminate, dev ‘ essere pronunciato il rigetto del ricorso;

le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo;

si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a norma del comma 1-quater, dell’art. 13 del d.p.r. n. 115/2002;

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso, in favore di ciascuna parte controricorrente, delle spese del presente giudizio, liquidate, per ciascun controricorrente, in complessivi euro 7.200,00

oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori come per legge.

Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a norma del comma 1-quater, dell’art. 13 del d.p.r. n. 115/2002.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione

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