Diritto di prelazione casa popolare: guida all'acquisto

La Corte di Cassazione ha confermato l’inammissibilità del ricorso di una conduttrice che rivendicava il diritto di prelazione casa popolare. La decisione sottolinea che l’adesione all’offerta di vendita deve essere univoca e incondizionata; nel caso specifico, la presenza di riserve su pertinenze e parti comuni, unita a gravi irregolarità urbanistiche, ha impedito il perfezionamento dell’accordo di vendita.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Diritto di prelazione casa popolare: quando l’acquisto diventa vincolante

Comprare la propria abitazione riscattandola dall’ente pubblico è un’opportunità preziosa, ma il diritto di prelazione casa popolare non scatta in modo automatico se non vengono rispettate procedure rigorose. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito che non basta una generica manifestazione di interesse per obbligare l’ente gestore alla vendita dell’immobile.

Il caso: tra offerta e accettazione condizionata

La vicenda riguarda una cittadina, conduttrice di un alloggio di edilizia residenziale pubblica, che sosteneva di aver validamente esercitato il proprio diritto di prelazione casa popolare a seguito di una proposta ricevuta dalle autorità competenti alla fine degli anni ’90. Tuttavia, la società subentrata nella gestione del patrimonio immobiliare pubblico contestava la validità di tale accordo.

Secondo la ricostruzione dei fatti, la risposta della conduttrice non era stata una semplice accettazione, bensì una dichiarazione accompagnata da significative riserve riguardanti l’individuazione delle pertinenze, la destinazione del garage e la gestione delle parti condominiali. Tale incertezza ha portato i giudici di merito a negare l’esistenza di un vincolo contrattuale vincolante.

Urbanistica e prescrizione: gli ostacoli al riscatto

Oltre alla mancata formazione di un accordo perfetto, la Corte ha rilevato ulteriori criticità che avrebbero comunque impedito il trasferimento della proprietà. In particolare, sono state evidenziate rilevanti opere abusive realizzate nell’immobile, come il collegamento non autorizzato al sottotetto e modifiche strutturali ai travetti.

Queste irregolarità urbanistiche rendono il bene non commerciabile ai sensi della normativa vigente, bloccando qualsiasi azione legale volta a ottenere il trasferimento forzoso della proprietà. Inoltre, i giudici hanno osservato che l’azione era ormai colpita da prescrizione, essendo decorso il termine decennale ordinario dalle prime comunicazioni intercorse tra le parti.

le motivazioni

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso sulla base del principio per cui l’accertamento dell’effettiva volontà delle parti è un compito esclusivo del giudice di merito. Poiché la Corte d’Appello aveva già stabilito, con valutazione logica e documentata, che le lettere inviate dalla conduttrice non costituivano un’accettazione univoca ma solo una ‘formale adesione’ piena di riserve, non è possibile richiedere un nuovo esame dei fatti in sede di legittimità. Il diritto di prelazione casa popolare richiede infatti che l’accettazione del conduttore sia esattamente speculare alla proposta dell’ente, senza l’aggiunta di clausole o eccezioni che ne mutino l’oggetto.

le conclusioni

In conclusione, per esercitare correttamente il diritto di prelazione casa popolare, il conduttore deve fornire un’adesione piena e incondizionata alla proposta di vendita. Ogni tentativo di rinegoziare i termini o di contestare elementi accessori durante la fase di accettazione rischia di far decadere il diritto all’acquisto. Inoltre, la regolarità urbanistica dell’immobile rimane un requisito essenziale e insuperabile per la validità del trasferimento della proprietà, rendendo fondamentale la verifica dello stato dei luoghi prima di avviare qualsiasi azione legale.

Cosa succede se accetto la proposta di acquisto di una casa popolare aggiungendo delle riserve?
L’accettazione con riserve non conclude l’accordo di vendita perché non è speculare alla proposta e impedisce la nascita dell’obbligo legale dell’ente a trasferire la proprietà.

È possibile riscattare un alloggio pubblico se sono stati realizzati abusi edilizi?
No, la presenza di irregolarità urbanistiche non sanabili rende l’immobile non commerciabile e impedisce al giudice di emettere una sentenza che ne trasferisca la proprietà.

Quanto tempo ha il conduttore per richiedere l’esecuzione forzata della vendita?
L’azione per ottenere l’esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre è soggetta al termine di prescrizione ordinario di dieci anni dal momento in cui l’accordo poteva essere concluso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 5655 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 3 Num. 5655 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 12/03/2026

Oggetto

Edilizia popolare ed economica – Acquisto Diritto di prelazione ex art. 1, comma 6, l. n. 560 del 1993 -Condizioni – Fattispecie

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 26346/2022 R.G. proposto da ,

COGNOME NOME, rappresentata e difesa da ll’AVV_NOTAIO domiciliata digitalmente ex lege ;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, società incorporante RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO , domiciliata digitalmente ex lege ;

-controricorrente – e nei confronti di

RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dall’RAGIONE_SOCIALE generale RAGIONE_SOCIALEo RAGIONE_SOCIALE, domiciliato digitalmente ex lege ; -controricorrente – avverso la sentenza RAGIONE_SOCIALEa Corte di Appello di Roma, n. 2075/2022, depositata il 29 marzo 2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17 febbraio 2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

RAGIONE_SOCIALE, già subentrata nella gestione del patrimonio immobiliare RAGIONE_SOCIALE‘ente previdenziale disciolto RAGIONE_SOCIALE, convenne in giudizio NOME COGNOME, conduttrice RAGIONE_SOCIALE‘appartamento sito in Roma, INDIRIZZO, INDIRIZZO, intimandole licenza per finita locazione alla data del 31 dicembre 2011, con contestuale domanda di rilascio RAGIONE_SOCIALE‘immobile, libero da persone e cose, e di convalida ai sensi degli artt. 657 ss. cod. proc. civ.;

costituitasi in giudizio, la convenuta eccepì, in via preliminare, la non ancora intervenuta scadenza del rapporto locatizio, assumendo che il contratto, stipulato nel 1974 con RAGIONE_SOCIALE, si fosse tacitamente rinnovato sino al 1° aprile 2015 ai sensi RAGIONE_SOCIALEa legge n. 392 del 1978 e RAGIONE_SOCIALEa legge n. 431 del 1998; in via riconvenzionale, dedusse di essere titolare, ai sensi RAGIONE_SOCIALEa legge n. 249 del 1990 e RAGIONE_SOCIALE‘art. 1, comma 6, RAGIONE_SOCIALEa legge n. 560 del 1993, di un diritto di opzione o prelazione all’acquisto RAGIONE_SOCIALE‘alloggio condotto in locazione, e chiese, ex art. 2932 cod. civ., la pronuncia di sentenza costitutiva che tenesse luogo del contratto di compravendita non concluso relativo al medesimo immobile, sul presupposto RAGIONE_SOCIALEa esistenza di una proposta di vendita formulata dal RAGIONE_SOCIALE in data 18 aprile 1997 e RAGIONE_SOCIALEa avvenuta accettazione da parte sua; chiese, altresì, che RAGIONE_SOCIALE e il RAGIONE_SOCIALE fossero condannati al rimborso dei canoni versati dal 1997 ed al risarcimento del danno da mancata stipula; in via subordinata, domandò il risarcimento del
danno parametrato alla differenza tra il valore del bene nel 1997 e il valore attuale;

s i costituì il RAGIONE_SOCIALE, eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva per intervenuto trasferimento, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 41, commi 16 -ter ss., d.l. n. 207 del 2008, conv. in l. n. 14 del 2009, dei rapporti attivi e passivi, RAGIONE_SOCIALEe cause pendenti e del patrimonio immobiliare degli enti disciolti a RAGIONE_SOCIALE o a società da essa interamente controllata, poi individuata in RAGIONE_SOCIALE; contestò nel merito il perfezionamento di un contratto preliminare di vendita;
RAGIONE_SOCIALE, a sua volta, propose domande riconvenzionali risarcitorie per asseriti danni ex art. 96 cod. proc. civ. e per opere abusive che avrebbero reso invendibile l’immobile, nonché, in via subordinata, domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento RAGIONE_SOCIALEa conduttrice, con condanna al risarcimento dei danni da mutamento RAGIONE_SOCIALEo stato dei luoghi;

con sentenza n. 18561 del 2014 il Tribunale di Roma, mutato il rito, accolse la domanda principale di RAGIONE_SOCIALE, dichiarando cessato, alla data del 31 marzo 2015, il contratto di locazione del 9 aprile 1974 e ordinando alla COGNOME il rilascio RAGIONE_SOCIALE‘immobile; rigettò la domanda riconvenzionale ex art. 2932 cod. civ. proposta dalla convenuta, ritenendo non perfezionato alcun vincolo contrattuale di vendita, e dichiarò inammissibili le domande riconvenzionali di RAGIONE_SOCIALE, condannando la conduttrice al pagamento RAGIONE_SOCIALEe spese di lite in favore di entrambe le controparti;
avverso detta sentenza propose appello NOME COGNOME, deducendo, per quanto qui interessa, l’erroneità del diniego di riconoscimento del diritto di opzione/prelazione all’acquisto RAGIONE_SOCIALE‘alloggio ai sensi RAGIONE_SOCIALEe leggi nn. 249 del 1990 e 560 del 1993 e sostenendo che, alla luce RAGIONE_SOCIALEe missive intercorse con il RAGIONE_SOCIALE nel 1997 e 1999, si fosse perfezionato un accordo vincolante di compravendita suscettibile di

esecuzione specifica ex art. 2932 cod. civ., nonché l’insussistenza o la sanabilità RAGIONE_SOCIALEe contestate irregolarità urbanistiche;

s i costituirono il RAGIONE_SOCIALE, insistendo sul difetto di legittimazione passiva e sull’infondatezza nel merito RAGIONE_SOCIALE‘appello, e RAGIONE_SOCIALE, negando che fosse stato raggiunto alcun accordo di vendita, evidenziando la presenza di gravi irregolarità urbanistiche preclusive RAGIONE_SOCIALEa commerciabilità del bene e deducendo, comunque, l’intervenuta prescrizione RAGIONE_SOCIALEe azioni derivanti dall’ipotetico contratto preliminare ;

con sentenza n. 2075/2022 la Corte di appello di Roma ha rigettato il gravame, confermando la decisione di primo grado;

la Corte territoriale ha ritenuto, in sintesi, che dalle missive del 7 giugno 1997 e 28 marzo 1999 non emergesse un’adesione piena ed univoca, idonea a integrare un accordo negoziale su tutti gli aspetti del contratto di vendita, ma solo una ‘formale adesione’ accompagnata però da significative riserve quanto all’oggetto del trasferimento (parti condominiali, destinazione del garage, individuazione RAGIONE_SOCIALEe pertinenze), tale da escludere la formazione di un vincolo contrattuale completo; ha evidenziato, inoltre, la sussistenza di rilevanti opere abusive (collegamento al sottotetto, taglio di travetti in cemento armato, creazione di ulteriore vano) tali da impedire, allo stato, il trasferimento RAGIONE_SOCIALE‘immobile ai sensi RAGIONE_SOCIALEa legge n. 47 del 1985, e ha reputato prescritte, in ogni caso, eventuali azioni derivanti dal preteso contratto preliminare, essendo decorso l’ordinario termine decennale ;
avverso tale decisione NOME COGNOME propone ricorso per cassazione affidato a sei motivi, cui resistono RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE), depositando controricorso, e il RAGIONE_SOCIALE, parimenti depositando controricorso;

la trattazione è stata fissata in adunanza camerale ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 380 -bis.1 cod. proc. civ.;

la ricorrente ha depositato memoria;

considerato che:

con il primo motivo la ricorrente denuncia « violazione e falsa applicazione di norme di diritto ex art. 360, n. 3 , c.p.c., in relazione alla legge 24.12.1993 n. 560, art. 1 comma 6; infondatezza RAGIONE_SOCIALEa mancanza di formazione RAGIONE_SOCIALE‘accordo negoziale; procedura di alienazione derivante dalla legge; diritto all’acquisto derivante dalla legge e non da accordo contrattuale » (così testualmente in rubrica);

a ssume, in sintesi, che la Corte d’appello avrebbe erroneamente fondato il rigetto RAGIONE_SOCIALEa domanda sull’assenza di un accordo negoziale perfetto tra RAGIONE_SOCIALE e conduttrice, trascurando che, in materia di dismissione del patrimonio immobiliare pubblico, il diritto all’acquisto RAGIONE_SOCIALE‘alloggio discende direttamente dalla legge n. 560 del 1993 e che la sequenza ‘ denuntiatio prelationis -esercizio del diritto da parte del conduttore ‘ comporta, ex lege , la nascita di un obbligo di contrarre tutelabile ex art. 2932 cod. civ., a prescindere dalla ricostruzione in termini di contratto preliminare; richiama giurisprudenza in tema di alienazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica e di cartolarizzazione, deducendo che, nel caso di specie, la proposta ministeriale del 18 aprile 1997 e la propria adesione del 7 giugno 1997 avrebbero determinato la formazione di un vincolo giuridico idoneo a fondare l’azione costitutiva ;
il motivo è inammissibile poiché non coglie l’effettiva ratio decidendi e non si misura con essa;

diversamente da quanto postulato dalla ricorrente, infatti, la Corte territoriale non ha affatto negato, in astratto, che dalla mera adesione, da parte del conduttore avente diritto alla prelazione, all’offerta di vendita possa sorgere ex lege l’obbligo di concludere il contratto traslativo; la decisione impugnata ha piuttosto escluso, in punto di fatto, che nella specie una tale adesione fosse ravvisabile nel contenuto RAGIONE_SOCIALEe missive del 7 giugno 1997 e del 28 marzo 1999,
reputandole espressive di una adesione solo ‘formale’ e comunque accompagnata da riserve tali da escludere la formazione di un accordo completo su oggetto e condizioni del trasferimento;

né può ritenersi che la Corte d’appello si sia contraddetta nel momento in cui ha utilizzato l’espressione ‘formale adesione’, giacché proprio tale aggettivazione evidenzia il convincimento che, nella sostanza, quelle missive non contenessero una univoca manifestazione del diritto di opzione/prelazione in termini idonei a soddisfare il requisito richiesto dalla legge per la nascita RAGIONE_SOCIALE‘obbligo di contrarre;

le articolate considerazioni critiche sviluppate nella illustrazione del motivo si risolvono, per il resto, nella mera contrapposizione alla valutazione di merito compiuta, prospettando una diversa lettura del contenuto RAGIONE_SOCIALEe lettere del 1997 e del 1999 e RAGIONE_SOCIALEa loro portata vincolante, e sono dunque estranee all’evocato vizio di violazione di legge; esse mirano inammissibilmente a sollecitare una nuova ricognizione RAGIONE_SOCIALEa fattispecie concreta e un diverso apprezzamento RAGIONE_SOCIALEe risultanze documentali, attività preclusa al giudice di legittimità;
con il secondo motivo la ricorrente deduce « violazione e falsa applicazione di norme di diritto ex art. 360, n. 3 , c.p.c., in relazione alla legge 24.12.1993 n. 560, art. 1 comma 6 » lamentando che la Corte d’appello non avrebbe riconosciuto in capo alla COGNOME la titolarità di un diritto soggettivo all’acquisto RAGIONE_SOCIALE‘immobile ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 1, comma 6, l. n. 560 del 1993, condizionando indebitamente la sussistenza di tale diritto a profili negoziali (riserve, variazioni di prezzo, irregolarità urbanistiche), anziché verificare la ricorrenza dei soli requisiti legali (titolarità del contratto di locazione, regolarità nei pagamenti, inserimento nel programma di vendita);
anche tale motivo è inammissibile per la medesima ragione;

la motivazione RAGIONE_SOCIALEa sentenza impugnata non contiene, infatti, alcuna affermazione di principio volta a negare, in astratto,

l’esistenza di un diritto di prelazione o di opzione in capo al conduttore di alloggi ricompresi nelle procedure di dismissione disciplinate dalla legge n. 560 del 1993, né pone in discussione la configurabilità, alla ricorrenza dei requisiti legali, di una posizione di diritto soggettivo; la Corte territoriale fonda, piuttosto, la decisione esclusivamente sull’accertamento, in fatto, RAGIONE_SOCIALEa insussistenza, nel caso concreto, di un univoco esercizio di tale diritto, idoneo a far sorgere l’azionato obbligo di concludere il contratto di vendita, alla luce del contenuto RAGIONE_SOCIALEe richiamate missive e RAGIONE_SOCIALEe circostanze complessive del rapporto;
l a censura, nell’imputare alla Corte un inesistente diniego a priori del diritto di prelazione e nel prospettare una diversa qualificazione RAGIONE_SOCIALEa posizione giuridica RAGIONE_SOCIALE‘odierna ricorrente, non si misura con la effettiva ratio decidendi , che è di natura fattuale, e tende nuovamente a sostituire all’apprezzamento di merito del giudice territoriale un differente giudizio sulla portata RAGIONE_SOCIALEe manifestazioni di volontà intercorse tra le parti, operazione non consentita in sede di legittimità, tanto meno sotto il profilo RAGIONE_SOCIALEa violazione di legge, non essendo nemmeno genericamente prospettata la violazione dei canoni legali di ermeneutica negoziale;
i restanti motivi di ricorso -con i quali si deducono vizi di violazione di legge e di motivazione in ordine alla ritenuta incidenza RAGIONE_SOCIALEe irregolarità urbanistiche sull’ammissibilità del trasferimento, alla mancata ammissione di consulenza tecnica d’ufficio e di prove, alla corretta applicazione RAGIONE_SOCIALEa legge n. 47 del 1985 e RAGIONE_SOCIALE‘istituto RAGIONE_SOCIALEa prescrizione, nonché alla configurabilità RAGIONE_SOCIALEa tutela ex art. 2932 cod. civ. nei confronti RAGIONE_SOCIALEa pubblica amministrazione -restano assorbiti;
essi, infatti, sono diretti a censurare motivazioni meramente aggiuntive RAGIONE_SOCIALEa sentenza impugnata, che si innestano su un presupposto (la ritenuta mancata formazione di un valido vincolo obbligatorio di vendita per difetto di univoco esercizio del diritto di

opzione/prelazione) già di per sé solo idoneo a sorreggere la statuizione di rigetto e che non è stato validamente attinto dalle censure esaminate, risultate inammissibili;

il ricorso deve essere pertanto dichiarato inammissibile;

le spese del giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza nei rapporti tra la ricorrente e ciascuna RAGIONE_SOCIALEe controricorrenti;

ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 13, comma 1 -quater , d.P.R. n. 115 del 2002, va dato atto RAGIONE_SOCIALEa sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte RAGIONE_SOCIALEa ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, se dovuto;

P.Q.M.

dichiara inammissibile il ricorso. Condanna la ricorrente pagamento, in favore RAGIONE_SOCIALEe controricorrenti, RAGIONE_SOCIALEe spese del presente giudizio di legittimità, che liquida, per ciascuno in euro 5.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 13 comma 1quater del d.P .R. n. 115 del 2002, dà atto RAGIONE_SOCIALEa sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte RAGIONE_SOCIALEa ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis RAGIONE_SOCIALEo stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio RAGIONE_SOCIALEa Sezione Terza Civile RAGIONE_SOCIALEa Corte Suprema di Cassazione, il 17 febbraio 2026.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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