Diritto di parcheggio: risarcimento senza proprietà?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 33122/2023, ha annullato una sentenza della Corte d’Appello che aveva concesso un risarcimento per il mancato utilizzo di un posto auto, pur avendo negato agli acquirenti sia il diritto di proprietà che quello di uso sull’area. La Suprema Corte ha ravvisato una ‘motivazione apparente’ e contraddittoria, chiarendo che il risarcimento del danno presuppone l’esistenza di un titolo giuridico violato, e ha affermato principi importanti in materia di diritto di parcheggio e onere della motivazione per i giudici.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Diritto di Parcheggio: Risarcimento del Danno Senza Titolo Giuridico?

L’acquisto di un immobile spesso porta con sé la questione del posto auto. Ma cosa succede se, dopo l’acquisto, si scopre di non avere diritto a un parcheggio che si riteneva spettante? Si può ottenere un risarcimento per il mancato utilizzo anche se un giudice ha negato sia la proprietà che un diritto d’uso? A questa complessa domanda ha risposto la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 33122 del 29 novembre 2023, facendo luce sui confini del diritto di parcheggio e sull’obbligo di coerenza logica nelle decisioni giudiziarie.

I Fatti del Caso: La Lunga Battaglia per il Posto Auto

La vicenda ha origine nel 2002, quando gli acquirenti di un appartamento convenivano in giudizio i venditori. La loro richiesta era chiara: ottenere il rilascio di una quota dell’area adibita a parcheggio nello stabile, sostenendo di averne diritto ai sensi della normativa urbanistica (Legge n. 765/1967), oltre al risarcimento dei danni per non averne potuto godere.

I venditori si difendevano, affermando che l’atto di vendita del 1982 riguardava unicamente l’appartamento e non includeva alcuna quota dell’area parcheggio, la quale era accatastata separatamente e gestita in autonomia.

La Decisione della Corte d’Appello: una Condanna Contraddittoria

Dopo un primo grado di giudizio sfavorevole, gli acquirenti si rivolgevano alla Corte d’Appello. Quest’ultima, con una decisione destinata a essere censurata, compiva un passo singolare: da un lato, confermava la decisione di primo grado, negando agli acquirenti il diritto di proprietà sull’area e dichiarando inammissibile (perché tardiva) la domanda di riconoscimento di un diritto d’uso.

Dall’altro lato, però, condannava i venditori a pagare un cospicuo risarcimento del danno, quantificato in oltre 19.000 euro, per il “mancato godimento del parcheggio”. La motivazione si basava sul fatto che i costruttori-venditori non avevano ottemperato all’obbligo di legge di dotare il fabbricato di adeguati spazi di parcheggio.

Questa sentenza creava un paradosso giuridico: come si può essere risarciti per la perdita di qualcosa a cui non si è mai avuto diritto?

Il Diritto di Parcheggio secondo la Cassazione

I venditori ricorrevano quindi in Cassazione, lamentando proprio l’illogicità e la contraddittorietà della sentenza d’appello. La Suprema Corte ha colto il punto, accogliendo il ricorso e cassando la decisione.

Prima di analizzare la motivazione, la Corte ha chiarito un importante aspetto procedurale, dichiarando inammissibile il ricorso incidentale degli acquirenti perché tardivo. Ha ribadito che il termine per l’impugnazione decorre dalla prima notifica valida, e successive notifiche non riaprono i termini.

Le Motivazioni della Suprema Corte: la “Motivazione Apparente”

Nel merito, la Cassazione ha demolito il ragionamento della Corte territoriale, definendolo affetto da “motivazione apparente” e “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili”. I giudici supremi hanno evidenziato come la Corte d’Appello avesse prima escluso che gli acquirenti potessero vantare un qualsiasi titolo sull’area (né proprietà, né diritto d’uso) e poi, senza alcuna spiegazione logica, li avesse risarciti per il mancato godimento della stessa.

Il risarcimento del danno, ricorda la Corte, presuppone la lesione di una posizione giuridica soggettiva tutelata dall’ordinamento. Se il giudice nega l’esistenza di tale posizione, non può poi concedere un risarcimento che da essa discende. La sentenza impugnata non spiegava a quale titolo spettasse agli acquirenti l’importo liquidato, lasciando un vuoto logico incolmabile.

In sostanza, la decisione d’appello era viziata perché, pur essendo formalmente motivata, le sue argomentazioni erano così contraddittorie da non permettere di comprendere l’iter logico-giuridico seguito per giungere alla condanna. Questa anomalia è talmente grave da essere equiparata a una violazione di legge.

Le Conclusioni: Principio di Diritto e Implicazioni Pratiche

La Corte di Cassazione ha cassato la sentenza e ha rinviato la causa alla Corte d’Appello di Messina, in diversa composizione, affinché riesamini la vicenda attenendosi a un principio fondamentale: non può esserci risarcimento del danno senza un diritto violato. La decisione sottolinea l’importanza della coerenza e della logicità delle motivazioni giudiziarie, che devono sempre rendere trasparente e comprensibile il percorso che ha portato a una data conclusione.

Per i cittadini, questa ordinanza rafforza la certezza che le pretese risarcitorie devono essere ancorate a un fondamento giuridico solido e provato. Non è sufficiente lamentare un pregiudizio, ma è necessario dimostrare di essere titolari di un diritto che è stato leso. Per i giudici, rappresenta un monito a non incorrere in contraddizioni che, oltre a minare la credibilità della giustizia, costituiscono una violazione sanabile solo con l’annullamento della decisione.

È possibile ottenere un risarcimento per il mancato godimento di un parcheggio se le domande di proprietà e di diritto d’uso sono state respinte?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che una decisione che nega qualsiasi titolo giuridico (proprietà o uso) sul parcheggio e, al contempo, concede un risarcimento per il suo mancato godimento è viziata da una ‘motivazione apparente’ e da un ‘contrasto irriducibile’, in quanto non spiega su quale base giuridica si fondi il diritto al risarcimento.

Qual è il termine per proporre un ricorso incidentale in Cassazione se si ricevono più notifiche del ricorso principale?
Il termine di quaranta giorni per il deposito del controricorso con ricorso incidentale decorre dalla data della prima notifica validamente perfezionata, a meno che questa non sia affetta da nullità. Una successiva notifica, se la prima era valida, non fa decorrere un nuovo termine.

Che cosa si intende per ‘motivazione apparente’ in una sentenza?
Si ha una motivazione apparente quando, pur essendo graficamente presente, non rende percepibile il fondamento della decisione. Ciò accade, come nel caso di specie, quando contiene argomentazioni contraddittorie o inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice, rendendo di fatto impossibile comprendere perché si sia giunti a una determinata conclusione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 33122 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 33122 Anno 2023

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/11/2023

Oggetto: diritto di parcheggio

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 05576/2018 R.G. proposto da COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO, presso il cui studio in Roma, INDIRIZZO, sono elettivamente domiciliati;

-ricorrenti –

COGNOME NOME, LO COGNOME NATALE, COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO presso il cui studio, in Messina, INDIRIZZO, sono elettivamente domiciliati;

-controricorrenti e ricorrenti in via incidentale –

COGNOME NOME, COGNOME NOME NOME NOME NOME

-intimati –

Avverso la sentenza n. 1208/017 della Corte d’Appello di Messina, sez. II, del 16/5/2017, pubblicata il 13/12/2017 e non notificata; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 22/6/2022 dalla dott.ssa NOME COGNOME;

Rilevato che:

1. Con atto di citazione, notificato in data 20 dicembre 2002, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME convennero in giudizio davanti al Tribunale di Messina COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, onde ottenere la loro condanna al rilascio, in loro favore, della quota di immobile adibita a parcheggio, ai sensi dell’art. 18, legge 6 agosto 1967, n. 765, ubicata nel piano cantinato dello stabile, sito in Messina, INDIRIZZO, nel quale si trovava l’appartamento che essi , il primo in nuda proprietà e gli altri in usufrutto, avevano acquistato dai predetti convenuti e da COGNOME NOME con atto del 21 dicembre 1982, unitamente ad un appartamento per civile abitazione, nonché la loro condanna alla consegna di copia della chiave del cancello d’ingresso e del telecomando di apertura a distanza e al risarcimento del danno, assumendo che i predetti avevano loro impedito l’esercizio del diritto di disporre e godere in via esclusiva del parcheggio.
Costituitisi separatamente, i convenuti resistettero alle domande, deducendo che l’area in questione non rientrava tra quelle oggetto di presunzione di comunione ex art. 1117 cod. civ., che l’immobile era stato ultimato nel 1971, vigente la disciplina introdotta dall’art. 18, legge n. 765 del 1967, con la previsione di una zona da adibire a parcheggio nel vano cantinato, che tale area non era mai stata indicata in alcun atto come parte comune dell’edificio, né tale risultava dal regolamento di condominio accettato dagli attori, ma era stata accatastata separatamente dalle abitazioni, munita di autonoma caratura millesimale e, nel 1974, locata a terzi e che gli attori, nel 1982, avevano acquistato il solo appartamento, ma non anche la quota del vano cantinato, senza che potesse richiamarsi
il regime pertinenziale introdotto dall’art. 26 della legge n. 47 del 1985, in quanto successivo all’acquisto, oltre ad eccepire la prescrizione del diritto, l’indeterminatezza della domanda e l’inidoneità della superficie del vano ad assicurare il limite prescritto dalla legge n. 765 del 1967 e a proporre domanda riconvenzionale, volta ad ottenere l’annullamento del contratto di compravendita per vizio del consenso in caso di accoglimento la domanda, posto che essi non avrebbero alienato l’appartamento se avessero conosciuto la richiesta del box.
Con sentenza n. 269 del 7 febbraio 2008, pubblicata il 8 febbraio 2008, il Tribunale di Messina rigettò la domanda di revindica, dichiarando inammissibile quella di accertamento del diritto di uso, tardivamente formulata e compensando le spese del giudizio.

Impugnato il predetto provvedimento da COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, si costituì nel giudizio COGNOME NOME, chiedendo il rigetto dell’appello e l’accoglimento dell’appello incidentale sulle spese del giudizio, mentre rimasero contumaci COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME.

Con sentenza n. 1208/2017, pubblicata il 13 dicembre 2017, la Corte d’Appello di Messina accolse l’appello proposto dagli attori COGNOME limitatamente alla domanda di risarcimento del danno, confermando, per il resto, la decisione del giudice di primo grado che aveva disconosciuto, in capo agli attori, il diritto di proprietà sull’area adibita a parcheggio , siccome non previsto nell’atto di compravendita del 21 dicembre 2007; ritenne inammissibile la richiesta di riconoscimento di diritto d’uso ex lege n. 865 del 1967 in quanto tardiva e condannò COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME a corrispondere agli appellanti la somma
di euro 19.411,68, con interessi legali fino alla data del soddisfo, compensando tra le parti le spese del procedimento.

Contro la predetta sentenza COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME (eredi dell’originario convenuto NOME COGNOME), propongono ricorso per cassazione sulla base di due motivi, illustrati anche con memoria. Resistono con controricorso COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, proponendo ricorso incidentale, affidato a tre motivi, illustrati anche con memoria, al quale hanno risposto con controricorso i ricorrenti.

Con ordinanza interlocutoria pubblicata il 13/12/2022, questa Corte ha disposto l’integrazione del contraddittorio nei confronti di COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, che, parti di entrambi i gradi del giudizio di merito, andavano considerati litisconsorti necessari sia per ragioni di ordine sostanziale, essendo stata la domanda di rivendicazione della proprietà dei parcheggi proposta anche avverso essi, sia per ragioni di ordine processuale, atteso che la presenza di più parti nei giudizi di merito deve necessariamente persistere anche in sede di legittimità, disponendo il rinvio della causa a nuovo ruolo.
Le ricorrenti hanno provveduto alla notifica del ricorso e i controricorrenti del ricorso incidentale anche ai predetti litisconsorti necessari, i quali sono rimasti intimati.

Considerato che :

1.Col primo motivo di ricorso principale, si lamenta la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato ex art. 112 cod. proc. civ., e del principio della domanda ex art. 99 cod. proc. civ., in relazione all’articolo 360, primo comma, nn. 3 e 4, cod. proc. civ., nonché motivazione apparente, ex art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., per avere la Corte d’Appello

condannato i ricorrenti al risarcimento del danno da mancato godimento del parcheggio, per non avere la ditta venditrice, alla luce della normativa del 6 agosto 1967, n. 765, ‘ ottemperato a provvedere il fabbricato degli spazi di parcheggio che in misura dimezzata rispetto a quanto originariamente previsto ‘, senza considerare che la domanda risarcitoria era stata proposta dagli attori solo quale conseguenza della violazione del loro diritto di proprietà pro quota dell’area, sicché, accertata l’insussistenza di tale diritto, anche la domanda risarcitoria per lesione del diritto di proprietà avrebbe dovuto essere rigettata, né poteva essere accolta sulla base di altra e diversa causa petendi , ossia la violazione del diritto di godimento ( rectius diritto d’uso), sia in quanto non era mai stata prospettata sotto questo profilo, sia in quanto la domanda sul diritto d’uso era stata anche dichiarata inammissibile. 2. Con secondo motivo di ricorso principale, si lamenta la violazione degli artt. 1026 e 2934 cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la violazione dell’art. 18, legge 6 agosto 1967, n. 765, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., nonché dell’art. 112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., per omesso esame di eccezione e corrispondente motivo d’appello incidentale; la violazione del principio della compensazione lucri cum danno , in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.; la motivazione apparente (all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ.), perché i giudici d’appello, nel riconoscere il diritto al risarcimento del danno per non avere la ditta venditrice, alla luce della normativa del 6 agosto 1967, n. 765, ‘ ottemperato a provvedere il fabbricato degli spazi di parcheggio che in misura dimezzata rispetto a quanto originariamente previsto ‘, avevano reso una motivazione apodittica, incomprensibile, ingiustificata e oltretutto viziata, sia in quanto contrastante con gli stessi assunti
attorei, che di quella porzione avevano chiesto, invece, il riconoscimento in proprietà, così dando per pacifica l’esistenza dei parcheggi e sconfessando l’omessa destinazione di spazi sufficienti a tal fine, affermata, per contro, in sentenza, sia in quanto mancante di qualsiasi cenno all’eccezione di prescrizione per non uso ventennale del diritto d’uso, sollevata dagli attori subordinatamente all’accoglimento della domanda degli appellanti, posto che l’acquisto del bene risaliva al 1982 e che l’azione era stata esercitata nel 2004, con conseguente omessa pronunzia, sia in quanto sproporzionata nella quantificazione del risarcimento, essendosi basata su una c.t.u. criticata anche per l’indeterminatezza dell’area e per il calcolo dell’importo. I giudici d’appello avevano, infine, omesso di pronunciarsi sul controvalore dell’indennizzo per il riconoscimento del diritto di godimento, ex art. 18, legge 6 agosto 1967, n. 765, che era stato fatto oggetto di eccezione e di richiesta riconvenzionale dei convenuti, sia in primo grado che in appello, e degli stessi attori in sede di note ex art. 183 cod. proc. civ. e in appello, che, se fosse stato valutato, avrebbe consentito di abbattere la pretesa risarcitoria in virtù del principio di compensatio lucri cum damno .
3. Col primo motivo di ricorso incidentale, si lamenta la violazione e falsa applicazione di norme di diritto – art. 112 cod. proc. civ. -, l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso decisivo per il giudizio, in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, cod. proc. civ., perché la Corte d’Appello, pur avendo pronunciato sulla domanda di risarcimento del danno conseguente al mancato godimento, da parte degli appellanti, dell’area di parcheggio oggetto di giudizio, aveva omesso di pronunciarsi sul riconoscimento del diritto reale d’uso del parcheggio parimenti invocata dagli appellanti.
Col secondo motivo di ricorso incidentale, si lamenta la violazione e falsa applicazione di norme di diritto – art. 112 cod. proc. civ., l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, cod. proc. civ., perché la Corte d’Appello, pur avendo pronunciato sulla domanda di risarcimento del danno conseguente al mancato godimento, da parte degli appellanti, dell’area di parcheggio oggetto di giudizio, aveva omesso di pronunciarsi sulla richiesta di condanna degli appellati al rilascio, in loro favore, della quota di immobile rivendicata, previa individuazione della sua consistenza e con le modalità richieste in primo grado, in modo tale da garantire ad essi il principio di parità di godimento tra tutti i condomini ex art. 1102 cod. civ..
Col terzo motivo di ricorso incidentale, si lamenta, infine, la violazione e falsa applicazione di norme di diritto -artt. 2938 cod. civ. e 112 cod. proc. civ. , l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, in relazione in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, cod. proc. civ., perché la Corte d’Appello, pur avendo pronunciato sulla domanda di risarcimento del danno conseguente al mancato godimento, da parte degli appellanti, dell’aera di parcheggio oggetto di giudizio, aveva liquidato in loro favore la somma di euro 19.411,68, limitandola nel tempo all’anno 1997 fino alla data di pubblicazione della sentenza di primo grado (8/2/2008), affermando che, per il periodo precedente il 1997, era intervenuta la prescrizione del diritto, senza considerare che tale prescrizione non era stata eccepita e che non poteva essere opposta d’ufficio, sicché il diritto avrebbe dovuto essere riconosciuto a decorrere dal 21/12/1982, data dell’acquisto dell’immobile e fino alla pubblicazione della sentenza di secondo grado e, con riferimento al
periodo successivo, con una frazione dell’intero importo liquidato dal c.t.u., rapportato a una mensilità, per ogni mese successivo alla data di pubblicazione della sentenza di secondo grado, corrispondente al protrarsi del mancato utilizzo di quell’area e fino al soddisfo. Peraltro, quand’anche l’eccezione di prescrizione fosse stata sollevata, comunque i giudici avrebbero dovuto tener conto dei dieci anni precedenti la notifica del primo atto di citazione, avvenuta il 8/3/2000, il cui giudizio si era chiuso con la estinzione per mancata riassunzione, e avrebbero perciò dovuto far decorrere la liquidazione dal 8/3/2000 fino al soddisfo, trattandosi di un danno immanente ad oggi.
Va innanzitutto dichiarata l’inammissibilità del ricorso incidentale, in quanto tardivamente proposto, come eccepito dai COGNOME nel controricorso per resistervi.

Secondo la giurisprudenza di questa Corte, il termine, di complessivi quaranta giorni, di cui agli art. 369 e 370 cod. proc. civ., per il deposito del controricorso per cassazione con contestuale ricorso incidentale decorre, nel caso di notifica reiterata nei confronti della medesima parte, dalla data della prima notifica, a meno che detta notifica non sia viziata da nullità, nel qual caso il termine stesso decorrerà dalla data della seconda notifica, con la conseguenza che la reiterazione della notifica del ricorso per cassazione alla stessa parte, una volta che il procedimento notificatorio si sia già validamente perfezionato, non vale a segnare una nuova decorrenza del termine per la proposizione del controricorso (Cass., Sez. U, 19/3/2020, n. 7454).
Va, peraltro, osservato come il principio per cui la notifica del ricorso si intende eseguita alla data di consegna dell’atto all’ufficiale giudiziario e non a quella dell’effettivo recapito trovi applicazione quando si deve accertare il rispetto di un termine di decadenza posto dalla legge a carico del notificante, e non anche

quando si tratta di individuare il dies a quo di un termine che il destinatario dell’atto notificato è tenuto a rispettare e che non può che decorrere dal perfezionamento della notificazione, sicché il termine per il deposito del controricorso, che decorre dalla scadenza del termine per il deposito del ricorso di modo che il dies a quo del primo termine opera in effetti anche come dies a quo per il secondo, deve calcolarsi dal giorno della effettiva notificazione del ricorso al controricorrente (vedi Cass., Sez. 1, 28/12/2006, n. 27596; Cass., Sez. U, 12/4/2012, n. 5769).
In caso poi di notificazione eseguita al difensore, la stessa, in seguito all’introduzione del “domicilio digitale”, previsto dall’art. 16 sexies del d.l. n. 179 del 2012, conv. con modif. dalla legge n. 221 del 2012, come modificato dal d.l. n. 90 del 2014, conv. con modif. dalla legge n. 114 del 2014, è valida se eseguita presso l’indirizzo PEC risultante dall’albo professionale di appartenenza, in quanto corrispondente a quello inserito nel pubblico elenco di cui all’art. 6del d.lgs. n. 82 del 2005, atteso che il difensore è obbligato, ai sensi di quest’ultima disposizione, a darne comunicazione al proprio ordine e quest’ultimo è obbligato ad inserirlo sia nei registri INI PEC, sia nel ReGindE, di cui al d.m. 21 febbraio 2011 n. 44, gestito dal RAGIONE_SOCIALE della Giustizia (Cass., Sez. U, 28/09/2018, n. 23620).
bis Nella specie, risulta che il ricorso principale sia stato notificato, alla stregua di una delle modalità alternative previste dall’art. 330 cod. proc. civ. (in tal senso, Cass., Sez. 5, 21/12/2019, n. 34252), presso il procuratore costituito dei controricorrenti via PEC ai sensi della legge 21 gennaio 1994, n. 53, e sia pervenuto a destinazione il 12/2/2018, sicché il termine per la proposizione del ricorso incidentale andava a scadere il 24 marzo 2018, sebbene prorogato al 26 marzo 2018, siccome ricadente nella giornata di sabato.
E’ ben vero che il ricorrente ha anche provveduto ad effettuare la notifica del ricorso, via posta, alle parti personalmente e che questa

si è perfezionata, per tutti e tre i controricorrenti, con la ricezione dell’atto in data 19 febbraio 2018, sicché il termine per la proposizione del ricorso incidentale avrebbe avuto scadenza al 31 marzo 2018, da posticiparsi al 2 aprile successivo, siccome anch’esso ricadente di sabato.

Tuttavia è al primo dei due termini che occorre far riferimento al fine di individuare il dies a quo del termine per la proposizione del ricorso incidentale, in applicazione del principio, dettato per diversa fattispecie ma valevole anche nel caso in esame, secondo cui qualora la notificazione del ricorso per cassazione ad un difensore agente extra districtum in appello, che abbia eletto domicilio in quel giudizio, venga effettuata sia presso il suo studio, sia presso il domiciliatario, il termine per la notificazione del controricorso decorre dal perfezionamento della prima notificazione, se anteriore (Cass., Sez. 3, 21/06/2017, n. 15351).
Ne consegue l’inammissibilità del ricorso incidentale in quanto tardivamente proposto, essendo stato il ricorso principale consegnato alla controparte il 12/2/2018 ed essendo stato il ricorso incidentale notificato al procuratore dei ricorrenti il 31 marzo 2018.

7.1 Il primo motivo di ricorso principale è fondato, con logico assorbimento del secondo.

Come è stato chiarito dalla giurisprudenza di questa Corte, la disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, impone un vincolo di destinazione, di natura pubblicistica, per il quale gli spazi in questione sono riservati all’uso diretto delle persone che stabilmente occupano le singole unità immobiliari delle quali si compone il fabbricato o che ad esse abitualmente accedono (Cass., Sez. U, 17/12/1984, n. 6602; Cass., Sez. 2, 7/5/1994 n.4465; Cass., Sez. 2, 16/2/1996, n. 1196), senza però obbligare l’originario proprietario dell’intero immobile a cederne la proprietà
unitamente alla cessione a tale titolo di ciascuna unità, in quanto le finalità perseguite dal legislatore, d’interesse collettivo e non individuale dei singoli acquirenti di porzioni del fabbricato, o del complesso di essi, sono egualmente conseguite sol che il vincolo di destinazione venga rispettato con il riconoscere e garantire a costoro uno specifico diritto reale d’uso sulle aree stesse (tra le tante, Cass., Sez. 6-2, 10/09/2020, n. 18796, Cass., Sez. 2, 30/7/1998, n. 7498; Cass., Sez. 2, 3/4/1998, n. 3422; Cass., Sez. 2, 8/5/1996, n. 4271 e Cass., Sez. U, 18/7/1989, n. 3363, secondo cui l’art. 26, legge 28 febbraio 1985, n. 47 ha portata interpretativa e non innovativa dell’art. 18, legge 6 agosto 1967, n. 765; Cass., Sez. 2, 22/4/1996, n. 3799, Cass., Sez. 3, 10/10/1994, n. 8267). Pertanto, soltanto ove manchi un’espressa riserva di proprietà o sia stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree adibite a parcheggio, globalmente considerate, devono essere ritenute parti comuni dell’edificio condominiale, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., con conseguente legittimazione dell’amministratore di condominio ad esperire, riguardo ad esse, le azioni contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere il ripristino dei luoghi e il risarcimento dei danni, giacché rientranti nel novero degli atti conservativi, al cui compimento l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130, n. 4, cod. civ. (Cass., Sez. 6-2, 10/09/2020 , n. 18796), ma non anche quando l’area adibita a parcheggio sia stato oggetto di un’espressa riserva di proprietà, spettando in tal caso al soggetto il diritto d’uso della stessa, atteso che la disciplina in esame non vieta la negoziazione separata delle costruzioni e delle aree di parcheggio ad esse pertinenti, ma esclude che tale negoziazione possa incidere sulla permanenza del vincolo reale di destinazione gravante sulle aree cennate (in tal senso, Cass., Sez. 2, 03/04/1998, n. 3422).
L’originario proprietario del fabbricato, infatti, così come può legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà delle aree di parcheggio che eccedano la misura ex lege destinata all’uso degli acquirenti o degli utilizzatori delle singole unità immobiliari (un metro quadrato per ogni venti metti cubi del fabbricato, ex art 41sexies , legge 17 agosto 1942, n. 1150, come introdotto dall’art. 18, legge 6 agosto 1967, n. 765, ed il doppio ex art. 2, legge 24 marzo 1989, n. 122), così il medesimo diritto può riservarsi o cedere anche relativamente alle aree soggette al vincolo di destinazione, a condizione che ai detti acquirenti venga riconosciuto e garantito il diritto reale d’uso de quo , stante la ratio della normativa in materia, per la quale la riserva di determinati spazi con tale destinazione è prevista in favore specificamente dei soli occupanti di unità abitative e di quanti stabilmente occupino singole porzioni di proprietà individuale facenti parte dell’edificio (in questi termini, Cass., Sez. 2, 5/4/2000, n. 4197).
Alla stregua di quanto detto, può allora dirsi che il danno subito dal soggetto che sia titolare del diritto al godimento del bene, avente consistenza di diritto soggettivo, segua de plano al mancato godimento del bene dell’area di parcheggio attribuitogli da lla norma pubblicistica di cui si è detto, avente portata di norma imperativa, che incide sul regime della proprietà privata (in tal senso Cass., Sez. 2, 27/12/1994, n. 11188; Cass., Sez. 2, 05/04/2000, n. 4197, cit.).

7.2 Ciò chiarito in diritto, rileva però il Collegio che i giudici di merito siano incorsi, nella specie, in un contrasto irriducibile di affermazioni e in vizio di motivazione apparente allorché hanno, per un verso, escluso che il titolo di proprietà degli appellanti contemplasse la comproprietà del vano cantinato, e ritenuto altresì inammissibile, perché tardiva, la domanda volta ad ottenere il

riconoscimento, ai proprietari degli appartamenti dell’edificio, del diritto d’uso delle aree adibite a parcheggio, e, per altro verso, ugualmente riconosciuto ai medesimi, in maniera del tutto apodittica, il risarcimento del danno ‘ per mancato godimento del parcheggio ‘, senza minimamente spiegare a che titolo spettasse ad essi l’importo liquidato, stante la decisione negativa (rispettivamente rigetto e inammissibilità) su ciascuno di quelli che avrebbe astrattamente potuto fondarlo.
La riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 delle preleggi, come riduzione al “minimo costituzionale” del sindacato di legittimità sulla motivazione. Pertanto, è denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione (tra le varie, Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014 Rv. 629830); più specificamente, sul vizio di motivazione apparente, v. da ultimo, Cass., Sez. U, Ordinanza n. 2767 del 30/1/2023: ricorre il vizio della motivazione apparente quando la motivazione, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio
convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (v. tra le tante, oltre a Cass., Sez. U, Ordinanza n. 2767 del 30/1/2023 cit.; Sez. U, Sentenza n. 22232 del 03/11/2016 Rv. 641526; Sez. U, Sentenza n. 16599 del 2016; Sez. 6 – 1, Ordinanza n. 6758 del 01/03/2022 Rv. 664061; Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 13977 del 23/05/2019 Rv. 654145).

Alla stregua di tali principi, deve, dunque, ritenersi che l’impossibilità, nella specie, di individuare l’effettiva ratio decidendi che ha portato al riconoscimento del diritto al risarcimento del danno, nonostante il rigetto della domanda di riconoscimento della proprietà delle aree adibite a parcheggio e la declaratoria di inammissibilità di quella di riconoscimento del diritto d’uso, renda meramente apparente la motivazione della sentenza impugnata, con conseguente fondatezza della censura e pedissequo assorbimento del secondo motivo, tutto incentrato sui criteri di liquidazione del danno, postulando evidentemente il quantum della pretesa il previo riconoscimento dell’ an della stessa.
8. In conclusione, dichiarata l’inammissibilità del ricorso incidentale e la fondatezza del primo motivo di ricorso principale, con assorbimento del secondo, la sentenza deve essere cassata, con rinvio alla Corte d’Appello di Messina che, in diversa composizione, dovrà statuire anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Sussistono le condizioni per versamento, da parte dei ricorrenti incidentali, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

dichiara inammissibile il ricorso incidentale, accoglie il primo motivo di quello principale con assorbimento del secondo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla

Corte d’Appello di Messina, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti incidentali, del l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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