Diritto di parcheggio in condominio: limiti e poteri

Una condomina rivendicava un diritto di parcheggio in un’area comune basandosi sul proprio atto di acquisto e su accordi precedenti. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che una delibera assembleare può legittimamente vietare il parcheggio a tutti i condomini per regolamentare l’uso paritario del bene comune. Il diritto di parcheggio, per essere esclusivo, deve essere costituito come una servitù con il consenso di tutti i proprietari, non potendo derivare da un semplice atto di acquisto che non menzioni tale specifico diritto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Diritto di Parcheggio in Condominio: Quando l’Assemblea Può Dire No?

La gestione degli spazi comuni è una delle fonti più frequenti di controversie legali. In particolare, il diritto di parcheggio in condominio rappresenta un tema caldo, dove le pretese individuali si scontrano con le esigenze della collettività. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha fatto luce sui poteri dell’assemblea condominiale nel regolamentare l’uso delle aree comuni, chiarendo la differenza fondamentale tra un semplice uso e un vero e proprio diritto reale come la servitù. Analizziamo questo caso per capire quali sono i limiti e le facoltà dei condomini e dell’amministrazione.

I Fatti del Caso: Una Disputa su un’Area Comune

Una condomina impugnava una delibera assembleare che, pur consentendo il transito veicolare su un’area comune per raggiungere i garage, vietava il parcheggio a tutti i condomini. La ricorrente sosteneva di aver acquisito il diritto di parcheggiare in quello spazio in base a diversi documenti: il proprio rogito di acquisto, una scrittura privata stipulata anni prima tra alcuni condomini e una successiva delibera che ne prendeva atto. Secondo la sua tesi, questi atti le conferivano un diritto specifico e inalienabile, che l’assemblea non poteva sopprimere.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha respinto integralmente il ricorso, confermando le decisioni dei giudici di primo e secondo grado. La sentenza si basa su principi cardine del diritto condominiale, offrendo chiarimenti cruciali sulla natura dei diritti sulle parti comuni.

Il Diritto di Parcheggio in Condominio Non si Presume

Il primo punto affrontato dalla Corte riguarda la natura del diritto rivendicato. I giudici hanno chiarito che un diritto di parcheggio in condominio, inteso come diritto esclusivo di utilizzare una porzione di area comune, costituisce una vera e propria servitù. Come tale, non può essere semplicemente presunto o derivare implicitamente da un atto di acquisto. Per la sua costituzione è necessario un atto scritto (rogito o contratto) in cui tutti i comproprietari (ovvero tutti i condomini) esprimano il loro consenso. Nel caso specifico, né il rogito della ricorrente né gli atti di provenienza dei suoi venditori menzionavano un tale diritto. Anzi, precedenti sentenze passate in giudicato avevano già negato l’esistenza di questo diritto in capo ai precedenti proprietari.

I Poteri dell’Assemblea e la Regolamentazione dell’Uso Comune

Il secondo aspetto chiave è il potere dell’assemblea condominiale. La Corte ha ribadito che l’assemblea ha la facoltà di regolamentare l’uso delle parti comuni per garantirne il godimento paritario a tutti i condomini, come previsto dall’art. 1102 c.c. Una delibera che vieta il parcheggio in un’area comune non introduce un divieto assoluto di utilizzo del bene, ma ne disciplina le modalità per renderlo più ordinato e razionale. In questo caso, l’area rimaneva accessibile per il transito, ma non per la sosta prolungata, una decisione perfettamente legittima per evitare che l’uso da parte di alcuni impedisse il godimento da parte di altri.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte ha motivato la sua decisione sottolineando che il diritto di usare un’area comune per il parcheggio è una semplice facoltà connessa al diritto di comproprietà. Questa facoltà può essere limitata e disciplinata dall’assemblea a maggioranza. Solo se il diritto di parcheggio è stato costituito come una servitù specifica e autonoma, attraverso un atto formale e con il consenso unanime, esso diventa un diritto reale che non può essere toccato da una delibera a maggioranza. La Corte ha evidenziato che gli atti citati dalla ricorrente, come la scrittura privata del 1995, non avevano i requisiti per costituire una servitù, rappresentando al massimo un’autorizzazione temporanea e non un diritto reale trasferibile.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Condomini

Questa sentenza offre importanti indicazioni pratiche. In primo luogo, chi acquista un immobile in condominio non può dare per scontato il diritto di parcheggiare in un’area comune, a meno che tale diritto non sia esplicitamente menzionato nel rogito come servitù. In secondo luogo, l’assemblea condominiale ha ampi poteri nel regolamentare l’uso degli spazi comuni, incluso il potere di vietare il parcheggio per garantire un uso più equo e ordinato. Una tale delibera è legittima e non viola i diritti dei singoli condomini, a meno che non leda un diritto di servitù validamente costituito.

Un condomino può rivendicare un diritto di parcheggio in un’area comune solo sulla base del proprio atto di acquisto?
No. Secondo la sentenza, il diritto di parcheggio su un’area comune, per essere esclusivo, deve essere costituito come una servitù tramite un atto scritto con il consenso di tutti i condomini. Un semplice atto di acquisto che non menzioni specificamente tale servitù non è sufficiente, specialmente se i precedenti proprietari non erano titolari di quel diritto.

L’assemblea condominiale può vietare il parcheggio in un’area comune a tutti i condomini?
Sì. L’assemblea ha il potere di regolamentare l’uso delle parti comuni per garantirne un godimento paritario e ordinato. Una delibera che vieta il parcheggio non è nulla, in quanto non impedisce l’uso del bene per altre finalità (come il transito), ma si limita a disciplinarne le modalità di utilizzo.

Qual è la differenza tra un diritto di passo carrabile e un diritto di parcheggio in un’area condominiale?
Il diritto di passo carrabile consiste nella facoltà di transitare con un veicolo su un’area per accedere a una proprietà. Il diritto di parcheggio, invece, è il diritto di sostare con il veicolo in un’area specifica. Mentre il primo può essere legato all’uso funzionale (es. accesso ai garage), il secondo, se esclusivo, configura una servitù che limita il diritto di godimento degli altri condomini e richiede una costituzione formale.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 25227 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 2 Num. 25227 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 15/09/2025

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 19905/2019 R.G. proposto da:

COGNOME rappresentato e difeso da ll’avvocato NOMECOGNOME con domicilio digitale in atti.

–

RICORRENTE- contro

CONDOMINIO DI INDIRIZZO IN ROMA, in persona dell’amministratore e legale rappresentante p.t., rappresentato e difeso da ll’avvocato COGNOME con domicilio digitale in atti.

-CONTRORICORRENTEnonché COGNOME

-INTIMATI- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di ROMA n. 8145/2018 depositata il 20/12/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/04/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale NOME COGNOME che ha chiesto il rigetto del ricorso.

Uditi gli avv.ti NOME COGNOME E NOME COGNOME FATTI DI CAUSA

Con sentenza n. 8145/2018 la Corte d’Appello di Roma ha confermato la pronuncia del Tribunale che aveva respinto l ‘impugnativa di NOME COGNOME e NOME COGNOME avverso la delibera n. 24 del 27.9.2007, con cui il Condominio di INDIRIZZO oltre a ripartire le spese di riscaldamento per l’anno 2006/2007 e dopo aver dichiarato la condominialità del l’area di distacco tra INDIRIZZO di Roma, aveva stabilito che su detta area era consentito il passaggio delle auto dei proprietari dei garage per l’acc esso delle autovetture, con esclusione del diritto di parcheggio da parte dei condomini, ritenendo tardive le riconvenzionali con cui era stato chiesto di ordinare ai ricorrenti di rimuovere le auto presenti sullo spazio comune.
Gli attori avevano sostenuto di aver acquisito il diritto di parcheggiare in forza del rogito di acquisto delle loro unità immobiliari del 30.11.2000 sullo spazio compreso tra l’ edificio con accesso principale da INDIRIZZO altro manufatto attualmente di proprietà di terzi e il cancello di ingresso di INDIRIZZO diritto contemplato nel l’atto di provenienza del 22.12.1983 e nel regolamento di condominio, il cui art. 6 lettera h), disponeva il concorso del dante causa degli attori nelle spese per i passi carrabili. Avevano poi sostenuto che, con scrittura privata del 28.3.1995, i condomini, proprietari degli interni 2-5, avevano concesso ai danti causa dei ricorrenti l’uso di passo carrabile e di parcheggio, diritto di cui l’assembl ea aveva preso atto con delibera del 29.9.1995.
La Corte di appello ha ritenuto che i titoli non conferissero ai ricorrenti il diritto di parcheggio e che l’area, sebbene comune, fosse stata utilizzata solo dai condomini proprietari del garage. Ha evidenziato che, con sentenza passata in giudicato n. 189/1982, la Corte d’appello aveva ricon osciuto il carattere pertinenziale e la funzione di distacco dell’area a favore del condominio nel suo

complesso, osservando che, con il rogito del 30.11.2000, non era stato trasferito il diritto di parcheggiare poiché di tale diritto non erano titolari i venditori, come riconosciuto dal Tribunale di Roma con sentenza n. 7845/1994, nulla in contrario essendo previsto nel regolamento condominiale.

NOME COGNOME anche quale erede di NOME COGNOME, ha chiesto la cassazione della sentenza di appello con ricorso in tre motivi, cui ha resistito con controricorso il Condominio di INDIRIZZO in Roma.

Sono rimasti intimati NOME COGNOME e NOME COGNOME eredi di NOME COGNOME.

In prossimità dell’udienza pubblica il Pubblico Ministero ha fatto pervenire conclusioni scritte.

Le parti hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

I l primo motivo deduce la violazione dell’art. 1117 c.c. , per aver la Corte di merito ritenuto indimostrato il diritto di parcheggio sull’area oggetto di causa , nonostante le risultanze del l’atto di acquisto dell’immobile, del regolamento condominiale, della scrittura privata del 28.03.1995 e del verbale di assemblea del 29.09.1995.

Il motivo è inammissibile.

La Corte di appello ha riconosciuto il solo diritto di passaggio carrabile ai condomini proprietari dei garage, escludendo quello di parcheggio, poiché , ferma la condominialità dell’area dichiarata con sentenza d’appello n. 189/ 1982, nessun diritto esclusivo di uso in favore del dante causa dei ricorrenti trovava riscontro nel rogito di acquisto o nell’atto di proveni enza, come già statuito con la sentenza del Tribunale n. 7845/1995.

La sentenza ha anche spiegato che già con la pronuncia n. 189/1982 era stata stabilito che la norma del regolamento condominiale, nella parte in cui poneva a carico dei proprietari dei garage le spese del passo carrabile, si giustificava per il fatto che tale facoltà di transito

era attribuita solo condomini proprietari dei garage, essendo collegata alle limitazioni di uso dello spazio comune, senza riconoscere a questi ultimi un diritto esclusivo di parcheggio, che, in effetti, costituendo una vera e propria servitù sul bene comune, avrebbero richiesto il consenso scritto di tutti i condomini (art. 1108, comma terzo, c.c.).

A tali rilievi nulla oppone il ricorso, elencando il contenuto dei rogiti, della scrittura del 28.3.1995 e del verbale assembleare del 29.9.1995, senza nulla replicare alla sentenza di appello quanto all’es istenza di un giudicato contrario e alla circostanza che il dante causa dei ricorrenti non poteva vantare alcun diritto sull’area , del quale potesse disporre a favore dei successivi acquirenti.

La censura sollecita semplicemente un nuovo esame dei titoli di provenienza e degli atti successivamente adottati, senza alcuno sviluppo argomentativo delle ragioni di critica alla decisione impugnata.

Il secondo motivo denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, per aver la sentenza trascurato che le pronunce nn. 189/1982 e 7845/1994 erano precedenti alla scrittura privata del 28.03.1995, che aveva riconosciuto l’esistenza del diritto di parcheggio, atto cui aveva prestato adesione il Condominio con la delibera del 29.9.1995.

Il motivo è inammissibile.

La pronuncia di appello è confermativa di quella di primo grado senza che il ricorrente abbia indicato eventuali soluzioni difformi riguardo alle questioni in fatto, decisive per la causa.

Il motivo appare insufficientemente dettagliato ai sensi dell’art. 366 c.p.c., non superando la preclusione sancita dall’art. 348 ter commi IV e V c.p.c. (Cass. 26774/2016; Cass. 5947/2023; Cass. 26934/2023).

Il fatto asseritamente omesso appare, inoltre, valutato.

La Corte di merito ha escluso che la delibera avesse dato luogo alla costituzione di una servitù, affermando che la scrittura privata del 28.3.1995 conteneva una semplice autorizzazione ad occupare temporaneamente l ‘ area per realizzare un accesso pedonale secondario in favore di un condomino, non il diritto di parcheggio, sicché neppure la successiva delibera conforme costituito il diritto rivendicato dalla ricorrente.

I l terzo motivo deduce la violazione dell’art. 1102 c.c. , per aver la Corte di merito ritenuto legittima la delibera che introduceva un divieto assoluto di uso della parte comune.

Il motivo è infondato.

La delibera condominiale ha regolato il diritto di accesso carrabile e ha proibito a tutti i condomini il diritto di parcheggiare, senza introdurre un divieto assoluto di utilizzo del bene.

Tale regolazione non ha ecceduto dai limiti che incontra il potere deliberativo dell’assemblea , potendo essa regolare l’uso delle parti comuni, con la facoltà di imporre limitazioni più restrittive alle facoltà concesse dall’art. 1102 c.c. (Cass. 2114/2018; Cass. 27233/2013) . Le determinazioni collegiali che introducono una limitazione dell’uso del cortile come parcheggio si limitano a renderne più ordinato e razionale l’uso paritario secondo le rispettive circostanze (cfr. Cass. 6573/2015, Cass. 9877/2012). Si è già affermato che non è affetta da nullità la delibera adottata dall’assemblea condominiale che vieti l’uso carrabile ed il posteggio su tutta la parte dell’area antistante l’immobile comune, poiché non preclude l’uso diverso di tale porzione agli altri comproprietari (Cass. 13677/2022; Cass. 7385/2023). L a possibilità dei comproprietari di usare un’area comune a parcheggio, tranne il caso che sia costituita in forma specifica ed autonoma come diritto di servitù, costituisce solo una facoltà di uso del bene connesso al diritto di comproprietà e rimane perta nto sottoposta alla disciplina dell’uso del bene comune adottata dalla maggioranza dei condomini.
Il ricorso è respinto, con aggravio delle spese.

Si dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali, che si liquidano in € 55 00,00 compensi ed €. 200,00 per esborsi, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%.

Dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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