Diritto di opzione immobili pubblici: quando sorge?

La Corte di Cassazione ha confermato che il diritto di opzione immobili pubblici non sorge automaticamente da una comunicazione informativa. Nel caso esaminato, un conduttore pretendeva l’acquisto agevolato basandosi su una lettera del 1999, ma i giudici hanno stabilito che senza una formale offerta di vendita con indicazione del prezzo non sussiste alcun obbligo a contrarre per l’ente proprietario.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Diritto di opzione immobili pubblici: la Cassazione fa chiarezza

Il processo di privatizzazione degli alloggi popolari e degli enti previdenziali ha generato negli anni un vasto contenzioso. Al centro della disputa vi è spesso il diritto di opzione immobili pubblici, ovvero la facoltà per il conduttore di acquistare l’alloggio a condizioni agevolate. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione analizza i presupposti necessari affinché tale diritto possa considerarsi effettivamente sorto.

Il caso: la pretesa del conduttore

La vicenda trae origine dalla domanda di un inquilino di un immobile di proprietà di un ente previdenziale, il quale agiva in giudizio per ottenere il trasferimento coattivo della proprietà dell’appartamento. Il conduttore sosteneva che una comunicazione ricevuta dall’ente nel 1999 costituisse una vera e propria proposta irrevocabile di vendita.

Secondo la tesi del ricorrente, l’aver manifestato la volontà di acquistare entro i termini di legge avrebbe dovuto perfezionare il contratto, impedendo all’ente di modificare successivamente le condizioni di vendita o di qualificare l’immobile come ‘di pregio’ (categoria che esclude gli abbattimenti di prezzo previsti per gli immobili ordinari).

La decisione della Corte d’Appello

I giudici di secondo grado avevano ribaltato la decisione favorevole del Tribunale, rigettando le domande del conduttore. La Corte territoriale ha evidenziato come la lettera del 1999 non fosse un’offerta di vendita, bensì una mera indagine conoscitiva o ‘verifica preliminare’. In tale missiva, infatti, mancava l’indicazione del prezzo e vi era una clausola espressa di non vincolatività.

Senza una formale proposta che contenesse tutti gli elementi essenziali del contratto, non poteva ritenersi sorto alcun diritto potestativo in capo all’inquilino, né un obbligo a contrarre in capo all’ente.

L’inammissibilità del ricorso in Cassazione

La Suprema Corte, investita della questione, ha dichiarato il ricorso inammissibile. I giudici hanno sottolineato come il ricorrente non avesse riportato correttamente il contenuto della lettera del 1999, violando il principio di autosufficienza del ricorso.

Inoltre, la Cassazione ha ribadito che l’accertamento sulla natura di una comunicazione (se informativa o negoziale) spetta esclusivamente ai giudici di merito e non può essere sindacato in sede di legittimità se la motivazione è logica e coerente. Nel caso specifico, è stato accertato che, alla data della manifestazione di volontà del conduttore, l’immobile non era ancora stato inserito nei piani di dismissione né stimato.

le motivazioni

La Corte ha fondato la sua decisione sul principio consolidato secondo cui il diritto di opzione immobili pubblici presuppone sempre una specifica e valida offerta di vendita da parte dell’ente proprietario. Non è sufficiente l’esistenza di una legge che preveda la dismissione del patrimonio per far nascere un obbligo automatico a vendere.

La normativa sulla cartolarizzazione e dismissione stabilisce che il prezzo e le condizioni favorevoli si cristallizzano solo nel momento in cui l’alloggio viene effettivamente offerto in opzione. Se la comunicazione dell’ente ha finalità puramente istruttorie o informative, l’inquilino non acquisisce alcun diritto immediato al trasferimento del bene.

le conclusioni

L’ordinanza conferma un orientamento rigoroso: la tutela del conduttore scatta solo in presenza di un atto negoziale chiaro e completo proveniente dalla Pubblica Amministrazione o dall’ente proprietario. Per gli inquilini, questo significa che una semplice manifestazione di interesse, se non risponde a una proposta formale già quantificata nel prezzo, non garantisce il blocco delle condizioni di vendita o l’acquisto automatico. La discrezionalità dell’ente nell’avviare il procedimento di vendita rimane il presupposto indispensabile per l’esercizio dell’opzione.

Quando sorge effettivamente il diritto di opzione per l’acquisto di un immobile pubblico?
Il diritto sorge solo quando l’ente proprietario formula una specifica proposta di vendita che includa l’indicazione del prezzo e tutti gli elementi essenziali del contratto.

Una lettera dell’ente che chiede se si è interessati all’acquisto vale come offerta di vendita?
No, se la comunicazione ha finalità puramente informativa o istruttoria per verificare i requisiti dei conduttori, non costituisce una proposta contrattuale vincolante.

L’inquilino può bloccare il prezzo basandosi su una vecchia legge di dismissione?
No, il prezzo e le condizioni si determinano in base alla normativa vigente al momento in cui l’ente manifesta validamente la volontà di vendere l’immobile specifico.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 5650 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 3 Num. 5650 Anno 2026

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 12/03/2026

Oggetto

Beni del patrimonio pubblico oggetto di dismissione – Diritto di opzione in favore del conduttore, ex artt. 6, comma 5, d.lgs. n. 104 del 1996 e 3, commi 3 e 6, d.l. n. 351 del 2001 Presupposti

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18383/2022 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dagli AVV_NOTAIO e NOME COGNOME, domiciliato digitalmente ex lege ;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in proprio e quale procuratore speciale RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO, domiciliato digitalmente ex lege ;

e nei confronti di

RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE;

-intimati – avverso la sentenza RAGIONE_SOCIALE Corte di Appello di RAGIONE_SOCIALE, n. 2473/2022, pubblicata il 3 giugno 2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17 febbraio 2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

NOME COGNOME, conduttore di unità immobiliare ad uso abitativo sita in RAGIONE_SOCIALE, INDIRIZZO, già di proprietà RAGIONE_SOCIALE e poi trasferita a RAGIONE_SOCIALE e quindi entrata nella proprietà RAGIONE_SOCIALE, convenne in giudizio, nel 2011, davanti al Tribunale di RAGIONE_SOCIALE, il RAGIONE_SOCIALE, il RAGIONE_SOCIALE, la RAGIONE_SOCIALE, l’RAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE, l’RAGIONE_SOCIALE, Direzione RAGIONE_SOCIALE Affari generali e legali, e l’RAGIONE_SOCIALE, chiedendo, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 2932 cod. civ., il trasferimento coattivo RAGIONE_SOCIALE proprietà RAGIONE_SOCIALE‘immobile in suo favore, sulla base RAGIONE_SOCIALE disciplina di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali (d.lgs. n. 104 del 1996 e d.l. n. 351 del 2001), al prezzo determinato in via principale secondo il criterio RAGIONE_SOCIALE rendita catastale moltiplicata per cento e, in via subordinata, secondo il valore di mercato riparametrato al 2001 con gli abbattimenti di legge;
espose che, a seguito RAGIONE_SOCIALE comunicazione RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE, con lettera del 20 dicembre 1999, finalizzata alla dismissione RAGIONE_SOCIALE‘unità immobiliare in questione, alla quale egli aveva risposto, con lettera

raccomandata inviata prima del 31 ottobre 2001, confermando la propria volontà di procedere all’acquisto , venne a trovarsi inserito nel processo di vendita del patrimonio immobiliare pubblico degli enti previdenziali, ma di essere stato poi arbitrariamente escluso dal diritto di acquistare il proprio alloggio alle stesse condizioni riconosciute agli altri conduttori, in quanto l’immobile di INDIRIZZO era stato qualificato ‘di pregio’ con decreto interministeriale 13 aprile 2007, pubblicato sulla G.U. n. 108 RAGIONE_SOCIALE’11 maggio 2007, con conseguente applicazione del prezzo di mercato, senza gli abbattimenti previsti dalla normativa di favore;
dedusse che, invece, avendo egli tempestivamente esercitato il diritto di opzione legale nei termini di legge, per effetto del combinato disposto degli artt. 1329, 1331 e 2932 c.c., il contratto di compravendita doveva ritenersi perfezionato sulla base del valore catastale, moltiplicato per 100, in forza di quanto disposto dall’art. 6, comma 1, 5 e 6, del d.lgs. 104/96 , residuando soltanto l’esigenza di formalizzazione mediante atto pubblico o sentenza costitutiva;

il Tribunale di RAGIONE_SOCIALE, con sentenza n. 13520 del 2012, in accoglimento RAGIONE_SOCIALE domanda, dichiarò avvenuto l’effetto traslativo RAGIONE_SOCIALE proprietà in favore RAGIONE_SOCIALE‘attore , ex art. 2932 cod. civ., per il prezzo di euro 122.529,00;

la Corte d’appello di RAGIONE_SOCIALE, con la sentenza indicata in epigrafe, in accoglimento RAGIONE_SOCIALE‘appello proposto dall’RAGIONE_SOCIALE e in conseguente integrale riforma di tale decisione, ha invece rigettato le domande, disponendo la cancellazione RAGIONE_SOCIALEe eventuali trascrizioni RAGIONE_SOCIALE domanda e RAGIONE_SOCIALE sentenza di primo grado e compensando integralmente le spese di entrambi i gradi tra tutte le parti;

richiamati diversi precedenti di questa Corte (Sez. 2 n. 13560 del 2008; Sez. 3 n. 21988 del 2011; Sez. U. n. 9692 del 2013; Sez. U. n. 6023 del 2016), ha osservato la Corte territoriale che né dal d.lgs. n. 104 del 1996 né dal d.l. n. 351 del 2001 deriva un obbligo a contrarre

o una forma di offerta pubblica legale, ma un diritto di opzione o di prelazione, nel caso in cui il primo non venga esercitato, entrambi i quali tuttavia presuppongono sempre la previa formulazione RAGIONE_SOCIALE‘offerta da parte RAGIONE_SOCIALE‘ente, con indicazione del prezzo ;

ha inoltre escluso che l’art. 3, comma 20, d.l. n. 351 del 2001, invocato dall’attore, potesse fondare nella specie un diritto potestativo di acquisto, osservando che la disposizione si riferisce alle sole unità immobiliari che siano state definitivamente offerte in opzione entro il 26 settembre 2001, mediante effettiva proposta di vendita RAGIONE_SOCIALE‘ente, circostanza che non ricorreva nel caso RAGIONE_SOCIALE‘odierno ricorrente, posto che il fabbricato di INDIRIZZO non risultava inserito nei piani di cessione né stimato all’epoca RAGIONE_SOCIALE sua manifestazione di volontà del 26 ottobre 2001;
in punto di fatto ha valorizzato le comunicazioni del 20 dicembre 1999 inviate dall’RAGIONE_SOCIALE ai conduttori, dalle quali emergeva che le unità locative erano state semplicemente incluse in una verifica preliminare finalizzata a selezionare gli stabili da inserire nel programma di dismissione, mediante la compilazione di un questionario volto ad accertare il possesso dei requisiti per l’eventuale esercizio RAGIONE_SOCIALE prelazione e l’interesse all’acquisto ;

ha quindi concluso che, in assenza di una formale offerta di vendita RAGIONE_SOCIALE‘immobile da parte RAGIONE_SOCIALE‘ente proprietario, nessun diritto di opzione o di prelazione fosse sorto in capo al conduttore e che, pertanto, difettasse il presupposto stesso per la pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c.;

per la cassazione di tale sentenza NOME COGNOME propone ricorso affidato a un solo motivo, cui resiste l’RAGIONE_SOCIALE, in proprio e quale procuratore speciale di RAGIONE_SOCIALE, depositando controricorso;

le altre amministrazioni intimate non svolgono difese in questa sede;

la trattazione è stata fissata in adunanza camerale ai sensi

RAGIONE_SOCIALE‘art. 380 -bis.1 cod. proc. civ.;

il ricorrente e l’RAGIONE_SOCIALE controricorrente hanno depositato memoria;

considerato che:

va preliminarmente rilevata la nullità RAGIONE_SOCIALE notificazione del ricorso per cassazione nei confronti RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE, del RAGIONE_SOCIALE e del RAGIONE_SOCIALE;

la notifica è stata, infatti, indirizzata all’Avvocatura Distrettuale di RAGIONE_SOCIALE e deve pertanto considerarsi nulla, dovendo la notifica del ricorso per cassazione avverso le amministrazioni rappresentate per legge dall’Avvocatura RAGIONE_SOCIALEo Stato essere diretta alla stessa presso l’Avvocatura Generale RAGIONE_SOCIALEo Stato (art. 11, comma terzo, r.d. 30 ottobre 1933, n. 1611, in relazione all’art. 9, comma primo, legge 3 aprile 1979, n. 103);

l’in ammissibilità del ricorso, che si va appresso a evidenziare, rende tuttavia ultroneo ed inutilmente dispendioso l’altrimenti necessario ordine di rinnovazione RAGIONE_SOCIALE notifica;

il rispetto del diritto fondamentale ad una ragionevole durata del processo impone, infatti, al giudice (ai sensi degli artt. 175 e 127 c.p.c.) di evitare e impedire comportamenti che siano di ostacolo ad una sollecita definizione RAGIONE_SOCIALEo stesso, tra i quali rientrano quelli che si traducono in un inutile dispendio di attività processuali e formalità superflue perché non giustificate dalla struttura dialettica del processo e, in particolare, dal rispetto effettivo del principio del contraddittorio, da effettive garanzie di difesa e dal diritto alla partecipazione al processo in condizioni di parità, dei soggetti nella cui sfera giuridica l’atto finale è destinato a produrre i suoi effetti;
ne consegue che, in caso di ricorso per cassazione prima facie infondato o inammissibile, appare superfluo, pur potendone sussistere i presupposti, disporre la fissazione di un termine per

l’integrazione del contraddittorio ovvero per la rinnovazione di una notifica nulla o inesistente, atteso che la concessione di esso si tradurrebbe, oltre che in un aggravio di spese, in un allungamento dei termini per la definizione del giudizio di cassazione senza comportare alcun beneficio per la garanzia RAGIONE_SOCIALE‘effettività dei diritti processuali RAGIONE_SOCIALEe parti (v. Cass. Sez. U. 22/03/2010, n. 6826; Cass. 21/05/2018, n. 12515; 10/05/2018, n. 11287; 17/06/2013, n. 15106);

con l’unico motivo di ricorso il ricorrente deduce, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., « violazione e falsa applicazione degli artt. 6 d.lgs. 16 febbraio 1996, n. 104, anche in relazione all’art. 3, comma 20, d.l. 25 settembre 2001, n. 351, conv. in l. 23 novembre 2001, n. 410, nonché RAGIONE_SOCIALE‘art. 2932 c.c. e degli artt. 1326 ss. e 1331 cod. civ., anche in relazione agli artt. 1362 ss. cod. civ. »;

lamenta che la Corte territoriale abbia erroneamente escluso la sussistenza, in suo favore, di un diritto potestativo di opzione all’acquisto RAGIONE_SOCIALE‘immobile, ritenendo insussistente una formale offerta di vendita da parte RAGIONE_SOCIALE‘ente e qualificando la comunicazione RAGIONE_SOCIALE del 20 dicembre 1999 come mera richiesta informativa, mentre tale comunicazione avrebbe dovuto essere qualificata, alla luce del quadro normativo e RAGIONE_SOCIALE prassi amministrativa, come proposta irrevocabile di vendita incorporata nella legge, alla quale egli avrebbe tempestivamente aderito, consolidando il diritto all’acquisto alle condizioni di favore ratione temporis ;
il motivo è inammissibile, in primo luogo, per violazione degli artt. 366, n. 6, e 369, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ., poiché esso fonda essenzialmente la censura sul contenuto RAGIONE_SOCIALE lettera RAGIONE_SOCIALE‘I npdai del 20 dicembre 1999, senza in alcun modo riportarne il testo, neppure nelle parti ritenute rilevanti, né indicandone la localizzazione nel fascicolo di causa, così impedendo a questa Corte ogni controllo sulla decisività e sulla reale portata RAGIONE_SOCIALE‘atto evocato;

sotto altro profilo, il motivo è comunque inammissibile perché mira, nella sostanza, a ottenere una nuova valutazione RAGIONE_SOCIALE comunicazione del 20 dicembre 1999 e RAGIONE_SOCIALE‘intera vicenda, in contrapposizione alla ricostruzione operata dalla Corte territoriale, senza confrontarsi adeguatamente con la ratio decidendi e senza denunciare un effettivo errore di sussunzione, ma sollecitando una rivalutazione del fatto incompatibile con il perimetro del vizio di cui all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.;
la Corte d’appello ha accertato, in fatto, che alla data RAGIONE_SOCIALE manifestazione di volontà di acquisto da parte del ricorrente lo stabile di INDIRIZZO non era stato ancora inserito nei piani di dismissione, non era stato stimato e non era stato mai offerto in vendita; ha inoltre qualificato la lettera RAGIONE_SOCIALE del 20 dicembre 1999 come atto avente mera funzione informativa e istruttoria, volto a una « verifica preliminare » RAGIONE_SOCIALE propensione all’acquisto e dei requisiti dei conduttori, privo di indicazione del prezzo e accompagnato, nel modulo restituito dal conduttore, da espressa clausola di non vincolatività, né per l’ente né per l’inquilino;
orbene, questa Corte ha ripetutamente affermato che, in tema di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici, il diritto di prelazione riconosciuto agli attuali conduttori dall’art. 6, comma 5, d.lgs. n. 104 del 1996 è esercitabile nella sola ipotesi in cui l’ente proprietario abbia validamente e adeguatamente manifestato la volontà di porre in vendita gli immobili, in attuazione del dettato normativo, attraverso una specifica proposta di alienazione consistente nella determinazione negoziale di cedere la proprietà dei beni, con la conseguenza che non può ritenersi sussistente un obbligo di vendita derivante direttamente dalla legge che si configuri come una peculiare offerta pubblica, in quanto una simile prospettazione si porrebbe in insanabile contrasto con la disciplina del procedimento di alienazione e stravolgerebbe la natura
giuridica degli atti di dismissione, trasformandoli in anomale e sistematiche procedure ablative (tra le molte, Cass. n. 21988 del 2011, n. 6055 del 2012, n. 21596 del 2013, n. 20550 del 2014, n. 6733 del 2020);

con specifico riferimento alla vicenda RAGIONE_SOCIALEo stabile di INDIRIZZO e alla comunicazione RAGIONE_SOCIALE del 20 dicembre 1999, questa Corte, in fattispecie sovrapponibile a quella qui in esame, ha già ritenuto inammissibili le censure dirette a far valere la natura di offerta di vendita di tale comunicazione, precisando che l’accertamento RAGIONE_SOCIALE Corte d’appello circa il carattere meramente informativo RAGIONE_SOCIALE missiva e l’assenza, all’epoca, di un’inserzione RAGIONE_SOCIALE‘immobile nei piani di dismissione e di una determinazione del prezzo costituisce valutazione di fatto insindacabile in sede di legittimità, ove sorretta da motivazione immune da vizi logici e giuridici (Cass. ord. n. 24894 del 2023);
la stessa ordinanza ha condivisibilmente ribadito che l’art. 3, comma 20, d.l. n. 351 del 2001, conv. con modif. in l. n. 410 del 2001, non attribuisce ai conduttori un diritto di acquistare l’immobile locato indipendentemente da una manifestazione di volontà di vendita da parte RAGIONE_SOCIALE‘ente proprietario, ma si limita a stabilire che le unità per le quali i conduttori abbiano manifestato la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001 saranno vendute, ove e quando offerte in opzione, al prezzo e alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data RAGIONE_SOCIALE predetta manifestazione di volontà;
il ricorrente richiama, a sostegno RAGIONE_SOCIALEe proprie tesi, la sentenza di questa Corte n. 14586 del 2021, ma tale precedente non conduce a conclusioni diverse: come puntualmente osservato nel controricorso, quella decisione si fonda su un accertamento in fatto operato dal giudice di merito in un diverso contesto probatorio e non scalfisce, anzi presuppone, il principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte secondo cui il diritto del conduttore presuppone sempre

una specifica offerta di vendita da parte RAGIONE_SOCIALE‘ente e non può desumersi dalla sola esistenza di una disciplina di dismissione; nel caso in esame, per contro, la Corte territoriale ha escluso, con accertamento insindacabile, che la lettera del 20 dicembre 1999 potesse assumere natura di proposta contrattuale, sicché il richiamo al precedente invocato si risolve nella sollecitazione di una diversa valutazione del materiale istruttorio;

alla luce di tali considerazioni, il motivo non supera il vaglio di ammissibilità, sia per il difetto di autosufficienza, sia perché si pone in contrasto con il consolidato orientamento di questa Corte e si traduce in una critica alla ricostruzione in fatto RAGIONE_SOCIALE vicenda, inammissibile in sede di legittimità;

il ricorso va pertanto dichiarato inammissibile;

le spese del giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza nei rapporti tra il ricorrente e l’RAGIONE_SOCIALE; nulla va disposto per le amministrazioni intimate che non hanno svolto attività difensiva;

ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 13, comma 1 -quater , d.P.R. n. 115 del 2002, va dato atto RAGIONE_SOCIALE sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso, se dovuto;

P.Q.M.

dichiara inammissibile il ricorso. Condanna il ricorrente pagamento, in favore del controricorrente, RAGIONE_SOCIALEe spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in Euro 5.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 13 comma 1quater del d.P .R. n. 115 del 2002, dà atto RAGIONE_SOCIALE sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del

comma 1bis RAGIONE_SOCIALEo stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio RAGIONE_SOCIALE Sezione Terza Civile RAGIONE_SOCIALE Corte Suprema di Cassazione, il 17 febbraio 2026.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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