Diritto di accesso: obbligo di consegnare le chiavi

Un contratto concedeva a una parte l’uso esclusivo di un’area, con facoltà di recintarla, e all’altra un diritto di accesso per manutenzione. Quando la prima parte ha cambiato la serratura del cancello negando la chiave, la Corte di Cassazione ha confermato l’obbligo di consegna. La sentenza stabilisce che il diritto di accesso, per essere effettivo, implica necessariamente il possesso delle chiavi, interpretando il contratto secondo il principio di buona fede.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Diritto di accesso: quando l’uso esclusivo non può negare le chiavi

Il diritto di accesso a una proprietà è un tema che genera frequenti contenziosi, specialmente quando si scontra con il diritto di uso esclusivo di un altro soggetto. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale: se un contratto ti garantisce l’accesso a un’area per scopi specifici, come la manutenzione di impianti, questo diritto deve essere reso effettivo. Ciò significa che chi ha recintato l’area è obbligato a consegnare le chiavi del cancello, anche se il contratto non lo prevede espressamente. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I fatti di causa

La vicenda nasce da un accordo tra due proprietari confinanti. Un contratto del 2009 attribuiva a uno di essi l’uso esclusivo, perpetuo e gratuito di un’area comune, con la facoltà di recintarla. Lo stesso accordo, però, garantiva all’altro proprietario il diritto di accesso alla medesima area per controllare e manutenere gli impianti condominiali ivi presenti.

Il problema sorge quando il titolare dell’uso esclusivo, dopo aver installato un cancello, ne sostituisce la serratura, impedendo di fatto al vicino di accedere come in precedenza. Quest’ultimo si rivolge al tribunale per ottenere la consegna delle chiavi e far valere il proprio diritto. La Corte d’Appello, in riforma della sentenza di primo grado, dà ragione al proprietario che necessitava dell’accesso e condanna la controparte a consegnare le chiavi. Contro questa decisione, il titolare dell’uso esclusivo propone ricorso in Cassazione.

La decisione della Corte di Cassazione e il diritto di accesso

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando in via definitiva la decisione della Corte d’Appello. Il ricorrente sosteneva che il contratto gli dava il diritto di recintare l’area e che non vi era alcuna clausola che lo obbligasse a consegnare le chiavi. Secondo la sua tesi, il vicino avrebbe dovuto chiedergli di aprire il cancello ogni volta che ne avesse avuto bisogno.

I giudici supremi, tuttavia, hanno sposato una linea interpretativa diversa, basata sui principi di buona fede e di effettività dei diritti.

Le motivazioni

La Corte ha chiarito che il suo compito non era creare una nuova obbligazione non prevista dal contratto, ma interpretare correttamente la volontà delle parti per bilanciare i due diritti in gioco: da un lato, il diritto di uso esclusivo e di recinzione; dall’altro, il diritto di accesso per manutenzione.

L’interpretazione del contratto secondo buona fede

Il punto centrale della motivazione risiede nell’applicazione dei canoni di interpretazione contrattuale, in particolare l’interpretazione sistematica (art. 1363 c.c.) e secondo buona fede (art. 1366 c.c.). I giudici hanno ragionato in questi termini: a cosa servirebbe un diritto di accesso se il suo esercizio dipendesse dalla mera discrezionalità e disponibilità della controparte? Un diritto del genere sarebbe svuotato di ogni concreta utilità.

L’obbligo di consegnare le chiavi, dunque, non è un’aggiunta al contratto, ma una conseguenza logica e necessaria per garantire che il diritto di accesso pattuito sia reale e non solo teorico. L’interpretazione secondo buona fede impone che le parti collaborino per dare attuazione agli impegni presi. Negare la chiave, in questo contesto, è stato considerato un comportamento contrario a buona fede.

L’inammissibilità degli altri motivi di ricorso

La Corte ha inoltre dichiarato inammissibili o infondati gli altri motivi di ricorso. Ad esempio, è stato ritenuto irrilevante stabilire se in passato il vicino avesse effettivamente avuto accesso all’area. La questione da decidere era puramente di diritto: se, alla luce del contratto, spettasse o meno la consegna delle chiavi della nuova serratura. Allo stesso modo, sono state respinte le censure generiche sulla violazione di norme di diritto, poiché il ricorrente non aveva specificato quali norme sarebbero state violate e in che modo.

Le conclusioni

Questa ordinanza offre un’importante lezione pratica: quando si stipula un accordo che conferisce diritti specifici, come il diritto di accesso, le parti sono tenute a compiere tutte le azioni necessarie per renderne possibile l’esercizio. Un diritto non può essere reso vano da ostacoli materiali come un cancello chiuso a chiave. Il principio di buona fede contrattuale agisce come uno strumento per colmare le lacune del testo e garantire che la volontà delle parti trovi una concreta e leale attuazione. Chi gode di un uso esclusivo deve quindi contemperare il proprio diritto con quello degli altri, assicurando che gli accessi necessari per scopi legittimi e contrattualmente previsti siano sempre possibili e non subordinati a richieste puntuali.

Chi ha l’uso esclusivo di un’area può impedire completamente l’accesso a chi ha un diritto contrattuale di passaggio per manutenzione?
No. Secondo la Corte, il diritto di uso esclusivo e la facoltà di recintare devono essere bilanciati con il diritto di accesso garantito contrattualmente ad altri, il quale deve essere reso effettivo.

Se viene installato un cancello con serratura, chi ha il diritto di accesso ha automaticamente diritto a una copia delle chiavi?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’obbligo di consegnare le chiavi è una conseguenza necessaria per rendere concreto ed effettivo il diritto di accesso, interpretando il contratto secondo il principio di buona fede.

L’obbligo di consegnare le chiavi deve essere scritto esplicitamente nel contratto per essere valido?
No, non necessariamente. La decisione chiarisce che tale obbligo può derivare dall’interpretazione del contratto secondo buona fede, come conseguenza logica del diritto di accesso pattuito, anche se non è menzionato in una clausola specifica.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 4886 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 4886 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 25/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24759/2022 R.G. proposto da :

DE COGNOME elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME

-ricorrente-

contro

COGNOME elettivamente domiciliata in RAVENNA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME che la rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO BOLOGNA n. 1638/2022 depositata il 21/07/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/01/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Premesso che:

la Corte di Appello di Bologna, con sentenza n. 1638 del 2022, in riforma della sentenza di primo grado, ha condannato NOME COGNOME a consegnare a ll’appellante -attrice NOME COGNOME le chiavi di un cancello della recinzione apposta ad un’area comune in relazione alla quale le parti avevano pattuito, con contratto 9 aprile 2009, che il COGNOME avrebbe avuto ‘l’uso esclusivo, perpetuo e gratuito’ con facoltà di provvedere alla relativa recinzione, salvo il diritto della COGNOME di accedere all’area stessa allo scopo di eseguire il controllo e la manutenzione degli impianti condominiali comuni ivi collocati. La causa era insorta perché la COGNOME aveva lamentato che il COGNOME aveva sostituito la serratura del cancello, non aveva consegnato le chiavi della nuova serratura e le aveva così impedito di continuare ad accedere all’area come in precedenza. Inizialmente la COGNOME aveva anche chiesto che il COGNOME fosse condannato a tenere altrove un cane la cui presenza ostacolava l’accesso all’area. La Corte di Appello ha respinto la domanda della COGNOME di risarcimento del danno asseritamente subito per la mancata consegna delle chiavi ed ha compensato per intero le spese di entrambi i gradi di giudizio;
avverso questa sentenza il COGNOMEoriginario convenuto, risultato soccombente in appello) ricorre con cinque motivi contrastati con controricorso dalla Montefiori;

le parti hanno depositato memorie;

considerato che:

con il primo motivo si lamenta in relazione all’art. 360, primo comma, n.3, c.p.c., ‘violazione e falsa applicazione di norme di diritto in riferimento al diritto di accesso in materia condominiale e consegna delle chiavi in ragione della diversa regolamentazione convenuta fra le parti su materia ex art. 1322 c.c. che non ha stabilito l’obbligazione delle chiavi, conseguente creazione di obbligazione non convenuta’. Si sostiene che la Corte di Appello

avrebbe imposto al ricorrente il rispetto dell’obbligazione di consegna delle chiavi malgrado che tale obbligazione non fosse stata pattuita. Il ricorrente rimarca che le pattuizioni erano nel senso che egli poteva ‘recintare l’area’;

con il terzo motivo (da esporre in successione rispetto al primo per evidenti ragioni di priorità logica) si lamenta in relazione all’art.360, primo comma, n.3, c.p.c., violazione degli artt.1362, 1365, 1337, 1375 c.c. Il motivo ripropone la doglianza veicolata con il primo motivo rimarcandosi ancora che, secondo le pattuizioni intervenute tra le parti, il ricorrente aveva diritto esclusivo sull’area e poteva chiuderla mentre non vi era alcuna pattuizione sull’obbligo di consegnare le chiavi del cancello. Si sostiene che la Corte di Appello avrebbe finito per avallare una pretesa della Montefiori contraria al principio di buona fede contrattuale. Si deduce che la Montefiori aveva sostenuto ma non aveva provato di avere potuto fino al 2018, fino cioè alla apposizione della nuova serratura, accedere all’area;
con il quarto motivo si lamenta, ‘violazione e falsa applicazione, ex art. 360, primo comma, n.3, c.p.c., di una norma contrattuale e di diritto/obbligazione determinato o non determinato, nel caso di specie fra le parti con la regolamentazione del caso atipico inerente l’accesso, nell’ambito del contrasto creato dal giudizio e condanna ad una obbligazione inesistente, consistente nella consegna delle chiavi non convenuta tra le stesse parti quindi in dissonanza dalle pattuizioni contrattuali che regolano il diritto inteso tra le stesse parti in forza di contratto, introducendo pertanto una norma/obbligazione contro il loro precedente regolamento o ampliando illegittimamente ciò che esse non avevano stabilito pertanto assumendo una determinazione e condanna oltre il potere di disposizioni ed in eccedenza’;
con il quinto motivo di ricorso si lamenta ‘mancata ed omessa o contraddittorio esame ex art. 360, primo comma, n.5, c.p.c., in

merito alla mancata valutazione ex art.115 c.p.c. di un punto centrale del giudizio seppure rappresentato documentalmente (documento 3 di primo grado prodotto dal COGNOME e proveniente da controparte) ed ammesso da controparte. Conseguente stravolgimento del giudizio ed errore in giudicando per omessa valutazione di fatti centrali del giudizio e documenti di causa che attestano e provano il contrario’. Sotto questa rubrica si deduce che la Corte di Appello non avrebbe tenuto conto del fatto che l’allegazione fatta dalla COGNOME nell’atto introduttivo della causa, per cui la stessa COGNOME aveva effettuato accessi all’area fino a che il COGNOME non aveva sostituito la serratura del cancello, era smentita dalla affermazione che l’avvocato della COGNOME aveva fatto in una lettera prodotta come documento 3 dal COGNOME, secondo cui la COGNOME non aveva mai effettuato intromissioni nel cortile concesso in uso al COGNOME;
il primo motivo di ricorso e il terzo, per la parte non coincidente con il quinto, possono essere esaminati assieme in quanto strettamente connessi.

Essi sono infondati.

La Corte di Appello era chiamata a comporre il contrasto insorto tra le parti in merito al se la Montefiori, per poter esercitare la facoltà, che le derivava dal contratto, di accedere all’area de qua, avesse diritto ad avere le chiavi del cancello oppure se non avesse diritto ad avere le chiavi e dovesse quindi, per accedere all’area, chiedere ogni volta al COGNOME di aprire il cancello della recinzione che questi aveva realizzato in forza di altra clausola del contratto (secondo cui il COGNOME aveva l’uso esclusivo dell’area ed era facoltizzato a recintarla). La Corte di Appello ha composto il contrasto interpretando le clausole contrattuali nel primo senso.
In tema di interpretazione dei contratti vale il principio più volte affermato da questa Corte di legittimità secondo cui ‘posto che l’accertamento della volontà delle parti in relazione al contenuto di

un negozio giuridico si traduce in una indagine di fatto affidata al giudice di merito, il ricorrente per cassazione, al fine di far valere la violazione dei canoni legali di interpretazione contrattuale di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., non solo deve fare esplicito riferimento alle regole legali di interpretazione, mediante specifica indicazione delle norme asseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma è tenuto, altresì, a precisare in quale modo e con quali considerazioni il giudice del merito si sia discostato dai canoni legali assunti come violati o se lo stesso li abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti non potendo, invece, la censura risolversi nella mera contrapposizione dell’interpretazione del ricorrente a quella accolta nella sentenza impugnata’ (Cass.n.9461 del 09/04/2021).
L’interpretazione sistematica (art. 1363 c.c.) delle clausole del contratto data dalla Corte di Appello si sottrae a critiche di illogicità. La Corte di Appello ha dato una interpretazione delle clausole, che, ispirata al principio di buona fede (art. 1366 c.c.), contempera la facoltà di chiudere il fondo, riconosciuta dal contratto al De Rosa, con la facoltà della Montefiori di accedervi, stabilita dallo stesso contratto. La Corte di Appello non ha, al contrario di quanto sostenuto dal ricorrente, creato dal nulla una obbligazione di consegna delle chiavi ma si è mantenuta nell’ambito del potere riservato al giudice del merito di stabilire il modo in cui, in concreto, risultava possibile contemperare l’esercizio dei due diritti, di chiusura del fondo e di accesso al fondo, che le parti si erano reciprocamente riconosciute;
il quarto motivo di ricorso è inammissibile perché prospetta una violazione o falsa applicazione di ‘ norme di diritto ‘ senza neppure indicare quali siano le norme in ipotesi violate. Il motivo manca di specificità. Si applica il principio, più volte affermato da questa Corte, secondo cui, in materia di procedimento civile, nel ricorso per cassazione il vizio

della violazione e falsa applicazione della legge di cui all’art. 360, primo comma n. 3, cod. proc. civ., giusta il disposto di cui all’art. 366, primo comma n. 4, cod. proc. civ. deve essere, a pena d’inammissibilità’, dedotto mediante la specifica indicazione delle affermazioni in diritto contenute nella sentenza gravata che motivatamente si assumano in contrasto con le norme regolatrici della fattispecie o con l’interpretazione delle stesse fornita dalla giurisprudenza di legittimità o dalla prevalente dottrina, non risultando altrimenti consentito alla Suprema Corte di adempiere al proprio compito istituzionale di verificare il fondamento della denunziata violazione’ (così, per tutte,
Cass. n.14832 del 27/06/2007);

il terzo motivo, per la parte relativa alla mancata prova – di cui la Corte di Appello non avrebbe tenuto conto – della affermazione della Montefiori di avere, fino alla sostituzione della serratura del cancello da parte del COGNOME, effettuato liberamente l’accesso all’area, e il quinto motivo che ripropone la stessa questione in rapporto al n. 5 dell’art. 360, primo comma, c.p.c., per non avere la Corte di Appello tenuto conto di una missiva del difensore della Montefiori da cui emergeva che questa non aveva, prima della sostituzione della chiave, fatto accesso all’area, sono inammissibili per difetto di interesse (art. 100 c.p.c.) posto che la Corte di Appello non ha fatto riferimento a tali pregressi accessi e non aveva ragione di farvi riferimento, trattandosi di decidere, alla luce delle ricordate previsioni contrattuali, se alla Montefiori spettassero le chiavi della nuova serratura. Con specifico riguardo al quinto motivo di ricorso va poi osservato che, in ragione di quanto precede, non sussiste il requisito, espressamente previsto dalla norma, della decisività del fatto. Del tutto fuori luogo è poi il richiamo all’art. 115 c.p.c. Merita ricordare che in tema di ricorso per cassazione, per dedurre la violazione dell’art. 115 c.p.c., occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o
implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli, salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio (Cass. Sez. U. n.20867 del 30/09/2020). Nel caso di specie per la Corte di Appello non si poneva alcuna questione di prova di fatti controversi;

infine, sempre secondo un ordine logico delle questioni, va trattato il secondo motivo di ricorso, con cui si lamenta la violazione dell’art. 92 c.p.c. per avere la Corte di Appello compensato per intero le spese del processo laddove invece, in ragione del rigetto della domanda di risarcimento del danno e del rigetto dell’iniziale domanda della Montefiori di confinare un cane che, secondo lei, ostacolava l’accesso ai contatori e agli impianti, in un’area diversa da quella in questione, avrebbe dovuto porre le spese in maggiore misura a carico della Montefiori;
questo motivo è inammissibile.

Nel caso di specie nessuna parte è risultata totalmente vittoriosa. La Corte di Appello ha compensato le spese tra parti reciprocamente soccombenti. La decisione si sottrae al sindacato di questa Corte. E’ stato infatti affermato che: in tema di spese processuali, il sindacato della Corte di cassazione è limitato ad accertare che non risulti violato il principio secondo il quale le spese non possono essere poste a carico della parte totalmente vittoriosa; pertanto, esula da tale sindacato e rientra nel potere discrezionale del giudice di merito la valutazione dell’opportunità di compensare in tutto o in parte le spese di lite, e ciò sia nell’ipotesi di soccombenza reciproca, sia nell’ipotesi di concorso di altri giusti motivi (tra le varie, Cass., n.15317 del 19/06/2013; Cass. n.8421/2017). È stato altresì affermato che la valutazione delle proporzioni della soccombenza reciproca e la determinazione delle quote in cui le spese processuali debbono ripartirsi o compensarsi
tra le parti, ai sensi dell’art. 92, comma 2, c.p.c., rientrano nel potere discrezionale del giudice di merito, che resta sottratto al sindacato di legittimità, non essendo egli tenuto a rispettare un’esatta proporzionalità fra la domanda accolta e la misura delle spese poste a carico del soccombente (Cass. n. 30952 del 20/12/2017);

in conclusione, il ricorso deve essere rigettato, con inevitabile i addebito di spese per la parte soccombente; sussistono presupposti processuali per il raddoppio del contributo unificato;

PQM

la Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rifondere alla controricorrente le spese del giudizio di legittimità, liquidate in € . 4.000,00, per compensi professionali, € 200,00 per esborsi oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% e altri accessori di legge se dovuti.

Ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater del d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma 15 gennaio 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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