Diniego rinnovo locazione: è valido durante pignoramento?

Una società conduttrice di un immobile commerciale ha contestato il diniego di rinnovo della locazione, sostenendo la sua invalidità in quanto comunicato dal proprietario-locatore mentre l’immobile era sottoposto a pignoramento. Dopo la conferma della validità del diniego da parte dei giudici di merito, la Corte di Cassazione, con ordinanza interlocutoria, ha ritenuto la questione di particolare importanza per l’uniforme interpretazione della legge (rilevanza nomofilattica) e ha rinviato la causa a una pubblica udienza per la decisione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Diniego Rinnovo Locazione: può il proprietario pignorato negare il rinnovo?

Il diniego rinnovo locazione di un immobile commerciale è un atto che può avere conseguenze significative sia per il locatore che per il conduttore. Ma cosa succede se il proprietario-locatore comunica tale diniego mentre l’immobile è sottoposto a una procedura di pignoramento? Può un soggetto spossessato del bene compiere un atto di gestione così rilevante? A questa complessa domanda la Corte di Cassazione, con l’ordinanza interlocutoria n. 33465 del 2023, ha deciso di non dare una risposta immediata, riconoscendone la particolare importanza e rinviando la decisione a una pubblica udienza. Analizziamo insieme i dettagli di questa vicenda.

I Fatti di Causa

Una società, conduttrice di un immobile adibito a gioielleria e orologeria, si è vista recapitare dalla società locatrice un diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza. La motivazione addotta era la volontà della locatrice di avviare una propria attività commerciale nei locali.

La società conduttrice ha impugnato il diniego, resistendo alla richiesta di rilascio dell’immobile. In via riconvenzionale, ha richiesto la restituzione di somme che sosteneva di aver versato in contanti come “extra canoni” e non dichiarati, oltre al risarcimento dei danni. Ha inoltre chiesto che le fosse riconosciuta l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, calcolata sull’importo effettivo dei canoni versati.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno dato ragione alla società locatrice, confermando la cessazione del contratto e ordinando il rilascio, pur riconoscendo al conduttore un’indennità di avviamento. Le domande del conduttore relative alla restituzione degli extra canoni sono state respinte. Di fronte a questa doppia sconfitta, la società conduttrice ha deciso di ricorrere alla Corte di Cassazione.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

La società conduttrice ha basato il suo ricorso su quattro motivi principali, tra cui spicca il primo per la sua rilevanza giuridica.

1. Invalidità del diniego durante il pignoramento: Il motivo centrale del ricorso riguarda la validità del diniego rinnovo locazione. La conduttrice ha sostenuto che, al momento dell’invio del diniego, l’immobile era sottoposto a pignoramento e gestito da un custode giudiziario. Secondo la ricorrente, il proprietario-esecutato, essendo stato spossessato del bene, non avrebbe avuto il potere di compiere un atto di disposizione come il diniego di rinnovo, soprattutto se in potenziale conflitto con atti già compiuti dal custode.
2. Mancanza di serietà del motivo: La conduttrice ha lamentato la mancanza dei requisiti di serietà, attualità e realizzabilità del motivo addotto dalla locatrice, sostenendo che l’intenzione di avviare un’attività in proprio non fosse genuina.
3. Errata valutazione delle prove: Si contestava alla Corte d’Appello di non aver considerato adeguatamente le prove che, secondo la conduttrice, dimostravano la reale intenzione della locatrice di rilocare l’immobile a terzi a un canone superiore.
4. Rigetto della domanda sugli extra canoni: L’ultimo motivo criticava la decisione dei giudici di merito di respingere la richiesta di restituzione dei pagamenti in contanti, lamentando una motivazione contraddittoria in tema di rappresentanza legale.

Le Motivazioni dell’Ordinanza

La Corte di Cassazione non entra nel merito di tutti i motivi, ma si sofferma sul primo, quello relativo alla legittimità del diniego rinnovo locazione inviato dal proprietario sotto pignoramento. I giudici hanno ritenuto che questa specifica questione sollevi “questioni di rilevanza nomofilattica”.

Questo termine tecnico indica che il problema giuridico è di fondamentale importanza per garantire un’interpretazione uniforme e coerente della legge su tutto il territorio nazionale. La Corte ha riconosciuto che stabilire se il proprietario spossessato conservi o meno il potere di negare il rinnovo del contratto di locazione è una questione che merita un approfondimento particolare e una decisione ponderata, le cui ripercussioni andranno oltre il caso singolo.

Per questa ragione, anziché decidere in camera di consiglio (una procedura più snella), la Corte ha disposto il rinvio della causa a una pubblica udienza. Questa scelta procedurale sottolinea la delicatezza e l’importanza del principio di diritto che dovrà essere affermato.

Conclusioni

L’ordinanza interlocutoria della Cassazione lascia la questione principale aperta, ma invia un segnale chiaro: la disciplina del pignoramento immobiliare e i suoi effetti sui poteri del proprietario-locatore necessitano di un chiarimento definitivo. La futura sentenza, che verrà emessa dopo la pubblica udienza, è attesa con grande interesse perché stabilirà un precedente cruciale per tutti i casi simili, definendo i confini dei poteri del debitore esecutato in relazione ai contratti di locazione in essere sui beni pignorati. Per ora, resta l’incertezza, ma con la prospettiva di una pronuncia che farà finalmente luce su un’area grigia del diritto.

Può un proprietario di un immobile pignorato comunicare il diniego di rinnovo della locazione?
La Corte di Cassazione, in questa ordinanza, non fornisce una risposta definitiva. Ha ritenuto la questione talmente importante e complessa da richiedere una trattazione in pubblica udienza. La risposta dipenderà dalla sentenza finale che verrà emessa.

Cosa significa che una questione ha rilevanza nomofilattica?
Significa che la questione legale sollevata è di particolare importanza per l’ordinamento giuridico e necessita di una decisione della Corte di Cassazione per garantire che la legge venga interpretata e applicata allo stesso modo in tutta Italia, evitando così sentenze contrastanti su casi simili.

Qual è stata la decisione finale della Corte di Cassazione in questo caso?
La Corte non ha emesso una decisione finale sul merito della vicenda. Con questa ordinanza, definita ‘interlocutoria’, ha stabilito di rinviare la causa a una nuova udienza, questa volta pubblica, per poter discutere approfonditamente la questione prima di emettere una sentenza.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 33465 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 33465 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 30/11/2023

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso 31846/2020 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME;

-ricorrente – contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME NOME, COGNOME NOME; -controricorrente nonché contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dagli avvocati Paleologo NOME, COGNOME NOME;

-controricorrente – nonché contro

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME NOME, COGNOME NOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME;

-controricorrente

–

avverso la sentenza n. 1733/2020 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 21/08/2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di AVV_NOTAIOiglio del 21/09/2023 dal AVV_NOTAIO. NOME COGNOME

Rilevato che:

la socRAGIONE_SOCIALE propose ricorso ex art. 30 l. n. 392/78 nei confronti della conduttrice RAGIONE_SOCIALE al fine di ottenere il rilascio di un immobile locato con contratto ad uso diverso stipulato in data 31.3.2011 (e adibito a negozio di orologeria e gioielleria), e ciò a seguito di diniego di rinnovo alla prima scadenza motivato dalla volontà della locatrice di adibire i locali ad esercizio in proprio di un’attività commerciale;

la soc. COGNOME resistette alla domanda e chiese, in via riconvenzionale, la condanna della ricorrente alla restituzione di somme che assumeva di avere versato in contanti, a titolo di extra canoni e in violazione dell’art. 79 l. n. 392/78, a NOME, NOME e NOME COGNOME dal 1949 al 2015, nonché al risarcimento dei danni patiti; chiese, altresì, che l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale ve nisse dichiarata dovuta nell’importo massimo e calcolata sui canoni effettivi;

la ricorrente contestò la riconvenzionale e ottenne di chiamare in causa, per l’eventuale manleva (quali asseriti percettori degli extra canoni), NOME, NOME e NOME COGNOME;

si costituirono in giudizio NOME e NOME COGNOME (mentre NOME era risultato deceduto), negando la percezione delle somme;

il Tribunale emise ordinanza di rilascio ex art. 30, ult. co. l. n. 392/78 nonché, all’esito del giudizio, sentenza con cui dichiarò cessato il contratto alla data del 31.3.2017 e confermò l’ordinanza di rilasci o; rigettò la domanda riconvenzionale della soc. COGNOME e quella di manleva formulata dalla ricorrente nei confronti di NOME e NOME COGNOME; determinò la somma dovuta per indennità di avviamento in 81.000,00 euro;

pronunciando sul gravame proposto dalla RAGIONE_SOCIALE, la Corte di Appello di Milano ha confermato la sentenza di primo grado, salvo rideterminare in euro 84.618,00 l’importo del l ‘indennità per la perdita dell’avviamento;

ha proposto ricorso per cassazione la RAGIONE_SOCIALE, affidandosi a quattro motivi (il terzo e il quarto articolati anche con censure svolte in subordine); ad esso hanno resistito, con distinti controricorsi, la RAGIONE_SOCIALE, NOME COGNOME e NOME COGNOME;

la trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380 -bis.1 c.p.c.;

hanno depositato memoria la società ricorrente e il controricorrente NOME COGNOME, mentre il Pubblico Ministero presso questa Corte non ha rassegnato conclusioni.

Considerato che:

col primo motivo, la ricorrente denuncia la violazione e la falsa applicazione degli artt. 65, 1° comma, 100, 559, 1° e 2° comma c.p.c. e dell’art. 1334 c.c. e censura la sentenza per aver ritenuto che la locatrice potesse validamente comunicare il diniego del rinnovo (per la scadenza del 31.3.2017 e in forza del contratto del 31.3.2011, registrato il 19.1.2016) in pendenza di una procedura esecutiva sul bene locato, nell’ambito della quale il custode giudiziario aveva precedentemente comunicato (il 31.7.2015) il recesso in relazione alla diversa scadenza del 29.12.2019 (individuata sulla base di un contratto del 29.12.1995); assume che, in pendenza del pignoramento, la locatrice esecutata non avrebbe potuto inviare il diniego, non essendovi «possibilità che il soggetto spossessato compia, in pendenza dell’esecuzione, atti diversi o incompatibili con quelli già posti in essere dal custode e specialmente nel caso in cui detti atti e negozi del custode abbiano già instaurato effetti»;
col secondo motivo, la ricorrente denuncia la violazione e la falsa applicazione dell’art. 29, com mi 3° e 4° della l. n. 392/78 «laddove rispettivamente dispongono che il locatore, a pena di decadenza, debba comunicare il diniego di rinnovo con 12 mesi di preavviso e, in quella stessa comunicazione, debba ‘ specificare ‘ a pena di nullità il motivo sul quale la disdetta è fondata nonché per violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116, 2° co. c.p.c. dove rispettivamente

dispongono che il giudice deve porre a fondamento della decisione i fatti non specificamente contestati dalla parte costituita, le nozione di fatto che rientrano nella comune esperienza (art. 115 cpc) e desumere argomenti di prova in generale dal contegno delle parti stesse nel processo (art. 116 cpc)»: la ricorrente si duole che la Corte «abbia omesso di ravvisare l’invalidità del diniego di rinnovazione de quo , in quanto privo dei requisiti della serietà, attualità e della tecnica realizzabilità dei motivi di recess o , in rapporto alle prospettazioni della stessa locatrice che hanno invero evidenziato l’insussistenza di un’intenzione seria e tecnicamente realizzabile, sotto un profilo oggettivo e soggettivo, di avviare un’attività in proprio nell’immobile alla data del 7 marzo 2016», erroneamente attribuendo rilevanza ad «evoluzione delle manifestazioni di volontà del locatore successive alla comunicazione di diniego di rinnovazione»;
col terzo motivo, la ricorrente denuncia la violazione e la falsa applicazione degli artt. 115 e 116, 2° comma c.p.c. «dove rispettivamente dispongono che il giudice debba porre a fondamento della decisione i fatti non specificamente contestati dalla parte costituita, le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza (art. 115 cpc) e desumere argomenti di prova in generale dal contegno delle parti stesse nel processo (art. 116 cpc) con particolare riferimento alle ammissioni fatte in corso giudizio dalla locatrice in merito a) all ‘ esigenza di adeguare il canone ai livelli di mercato e b) all’esigenza di locare l’immobile alla conduttrice o a terzi a canoni superiori»;
col terzo motivo sub 1), si deduce «nullità e/o inesistenza della motivazione ai sensi dell’art. 360, comma 1 n. 4 cpc nella parte in cui la Corte territoriale afferma che il rimedio esperibile dal conduttore dopo lo sfratto ai sensi dell’art. 31 L 392/1978 (risarcimento di 48 mensilità a carico del locatore) costituirebbe motivo per ritenere le doglianze della conduttrice ‘assorbite’ in questa motivazione»;

col quarto motivo, la ricorrente denuncia la violazione e la falsa applicazione degli artt. 2266, 2384 e 2724 c.c., nonché degli artt. 115

e 116 c.p.c. e dell’art. 79 l. n. 392/1978, e, altresì la nullità e/o inesistenza della motivazione: la ricorrente si duole «di come la Corte di Appello abbia ritenuto acriticamente condivisibile la sentenza del giudice di prime cure laddove quest’ultimo ha ritenuto non provata (senza tuttavia ammettere le istanze istruttorie) la domanda riconvenzionale del pagamento in contanti brevi manu alla locatrice di canoni addizionali, rispetto a quelli contrattuali, direttamente nelle mani dei precedenti amministratori e soci di RAGIONE_SOCIALE»;
col quarto motivo sub 1), viene denunciata la nullità o inesistenza della motivazione, «con particolare riferimento al tema della rappresentanza», sull’assunto che «la motivazione presenta invero elementi di contraddizione tali da non AVV_NOTAIOentire di ricostruire l’ iter logico attraverso il quale la Corte d’appello sia pervenuta la decisione»;

ritenuto che il ricorso prospetti -segnatamente col primo motivoquestioni di rilevanza nomofilattica che giustificano la trattazione in pubblica udienza;

P.Q.M.

La Corte rinvia il ricorso a nuovo ruolo per la trattazione in pubblica udienza

Roma, 21.9.2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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