Diniego di rinnovo locazione: guida alla sentenza

La Corte d’Appello ha esaminato la validità del diniego di rinnovo locazione intimato da una proprietaria per adibire l’immobile ad abitazione della figlia. Nonostante la nullità formale della sentenza di primo grado dovuta alla mancata lettura del dispositivo in udienza, il collegio ha confermato nel merito la legittimità della disdetta, ritenendola sufficientemente specifica e credibile, ordinando il rilascio dell’immobile e condannando la conduttrice alle spese.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Diniego di rinnovo locazione: quando la disdetta è valida

Il diniego di rinnovo locazione alla prima scadenza rappresenta uno dei momenti più delicati nel rapporto tra proprietario e inquilino. La normativa vigente cerca di bilanciare il diritto del conduttore alla stabilità abitativa con le esigenze personali e familiari del locatore, imponendo requisiti rigorosi sia formali che sostanziali.

Una recente sentenza della Corte d’Appello ha affrontato un caso emblematico in cui si sono intrecciati vizi procedurali e questioni di merito riguardanti la specificità della disdetta inviata per necessità familiari.

I fatti di causa e il primo grado di giudizio

La controversia ha avuto inizio quando la proprietaria di un immobile ha intimato lo sfratto per finita locazione, comunicando la volontà di non rinnovare il contratto alla prima scadenza triennale. La motivazione addotta era la necessità di destinare l’unità immobiliare ad uso abitativo della propria figlia, come previsto dalla Legge 431/1998.

L’inquilina si è opposta, eccependo in primo luogo l’erroneità della procedura (intimazione di sfratto anziché ricorso speciale) e, nel merito, la genericità della disdetta. Il Tribunale, dopo aver disposto il mutamento del rito, ha dichiarato legittimo il diniego di rinnovo, ordinando il rilascio dell’immobile. Tuttavia, nel pronunciare la sentenza, il giudice di prime cure ha commesso un errore procedurale non leggendo il dispositivo in udienza, fatto che ha spinto l’inquilina a ricorrere in appello.

La procedura e il mutamento del rito nel diniego di rinnovo locazione

Uno dei punti centrali della discussione ha riguardato il rispetto dei termini difensivi dopo che il giudice ha disposto che la causa proseguisse secondo le regole del rito locatizio. L’appellante lamentava l’incongruità dei termini concessi per le memorie integrative, sostenendo che ciò avesse leso il proprio diritto di difesa.

La Corte d’Appello ha chiarito che, nel diniego di rinnovo locazione soggetto a mutamento di rito, il legislatore non fissa termini minimi inderogabili. La determinazione degli stessi è rimessa alla discrezionalità del magistrato, il quale deve garantire un equilibrio tra le parti. Inoltre, è stato ribadito che la denuncia di un vizio processuale è ammissibile solo se la parte dimostra un effettivo pregiudizio subito, e non per una mera irregolarità formale.

La questione della contumacia e della procura alle liti

Un ulteriore motivo di gravame riguardava l’erronea dichiarazione di contumacia dell’inquilina nella fase di merito. La Corte ha dato ragione all’appellante su questo punto: chi si è regolarmente costituito nella fase sommaria (l’intimazione iniziale) non deve costituirsi nuovamente dopo il mutamento del rito. La procura rilasciata al difensore all’inizio del giudizio si estende infatti a tutte le fasi successive e conseguenti. Tuttavia, anche questo errore non è stato ritenuto sufficiente a ribaltare la decisione, non avendo causato una reale limitazione dei poteri difensivi.

La specificità della disdetta per uso familiare

Nel merito, l’appellante contestava la validità della comunicazione di diniego, ritenendola troppo generica. La giurisprudenza richiede che la disdetta indichi chiaramente il motivo tra quelli tassativi previsti dalla legge, per permettere all’inquilino di verificare la serietà dell’intenzione del locatore.

In questo caso, il riferimento alla necessità abitativa della figlia è stato considerato pienamente idoneo. La legge non impone al locatore di fornire prove documentali già nella lettera di disdetta, ma richiede che l’intenzione sia credibile e non irrealizzabile. Il meccanismo sanzionatorio previsto dalla legge (che obbliga il locatore al ripristino del contratto o al risarcimento se l’immobile non viene effettivamente adibito all’uso dichiarato entro sei mesi) funge da deterrente contro utilizzi maliziosi della disdetta.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte d’Appello si fondano sul principio della prevalenza del merito sulla forma. Sebbene sia stata accertata la nullità formale della sentenza di primo grado per la mancata lettura del dispositivo (violazione dell’art. 429 c.p.c.), tale nullità non comporta il rinvio della causa al primo giudice. Il giudice d’appello, una volta rilevato il vizio, ha il dovere di decidere la causa nel merito.

Il collegio ha ritenuto che la proprietaria avesse esercitato correttamente la facoltà di diniego di rinnovo locazione, poiché la comunicazione inviata conteneva tutti gli elementi essenziali: il soggetto beneficiario (la figlia) e l’uso specifico (abitativo). Le contestazioni dell’inquilina su presunti vizi dell’immobile o su ragioni ritorsive sono state considerate prive di fondamento probatorio e inidonee a smentire la serietà dell’intenzione della locatrice.

Le conclusioni

Le conclusioni del provvedimento confermano la legittimità del rilascio dell’immobile. La Corte d’Appello, pur dichiarando la nullità della precedente sentenza per il vizio formale di lettura, ha emesso una nuova decisione di identico contenuto sostanziale. L’appellante è stata condannata alla rifusione delle spese di lite per entrambi i gradi di giudizio, calcolate sulla base dei parametri minimi per le cause di valore indeterminabile.

Questa sentenza ribadisce che il diniego di rinnovo locazione è uno strumento potente nelle mani del proprietario, purché esercitato con chiarezza e per scopi reali, e che gli errori procedurali del giudice, seppur rilevanti, raramente riescono a proteggere un inquilino la cui posizione nel merito risulti soccombente.

Cosa succede se il giudice non legge il dispositivo della sentenza in udienza?

La sentenza è nulla per vizio formale secondo l’art. 429 c.p.c. Tuttavia, in grado di appello, il giudice che rileva questa nullità non rimanda la causa indietro, ma deve esaminare nuovamente i fatti e decidere la controversia nel merito.

Quali dettagli devono essere presenti nella disdetta per uso abitativo di un familiare?

La comunicazione deve specificare chiaramente il motivo del diniego (ad esempio uso abitativo) e il beneficiario (ad esempio il figlio). Non è necessario fornire prove della necessità già nella lettera, poiché la serietà dell’intenzione sarà verificata successivamente o tramite sanzioni se l’uso non avviene.

In caso di mutamento del rito, l’inquilino deve nominare un nuovo avvocato?

No, la procura rilasciata al difensore all’inizio della procedura di sfratto copre anche la fase successiva al mutamento del rito. L’inquilina che si era già costituita non può essere dichiarata contumace, poiché la sua partecipazione al processo continua automaticamente.

Testo del provvedimento

SENTENZA CORTE DI APPELLO DI VENEZIA N. 277 2026 – N. R.G. 00001845 2025 DEPOSITO MINUTA 16 02 2026 PUBBLICAZIONE 17 02 2026

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE D’APPELLO DI VENEZIA SEZIONE QUARTA CIVILE

composta dai seguenti Magistrati

dott. ssa NOME COGNOME Presidente

dott. ssa NOME COGNOME Consigliere

dott. NOME COGNOME Consigliere estensore

ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A

nella causa civile in grado di appello iscritta al n. NUMERO_DOCUMENTO del ruolo generale dell’anno 2025 promossa da

(C.F.

)

C.F.

rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO contro

(C.F.

C.F.

)

appellante

appellata

rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO

Oggetto: appello avverso la sentenza n. 639/2025 del Tribunale di Rovigo emessa e depositata in data 24.09.2025.

Conclusioni di parte appellante:

‘1. In via preliminare principale

accertare e dichiarare la nullità insanabile della sentenza impugnata n. 639/2025 del Tribunale di Rovigo, per omessa lettura del dispositivo in udienza.

In via subordinata ma sempre preliminare accertare e dichiarare la nullità della sentenza per violazione dei termini difensivi e del diritto al contraddittorio, in conseguenza del mutamento del rito e della concessione di termini incongrui.

In via ulteriormente subordinata ma sempre preliminare dichiarare l’illegittimità della dichiarazione di contumacia, atteso che l’appellante si era già regolarmente costituita in una precedente fase del procedimento, con conseguente nullità della sentenza impugnata o, in via alternativa dichiarare la nullità della sentenza impugnata in quanto parte locatrice non ha depositato la procura alle liti nella fase di conversione.

Nel merito riformare integralmente la sentenza impugnata per violazione dell’art. 3 della L. n. 431/1998, in quanto la disdetta opposta risulta generica, non autosufficiente e priva di motivazione analitica, non integrabile in giudizio, con conseguente integrale riforma della sentenza di primo grado previa declaratoria di infondatezza della domanda.

In ogni caso Darsi atto che il compenso va liquidato in base al valore annuo del canone di locazione pari ad € 5.400,00 €, secondo i parametri normativi vigenti.

Con vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio, oltre accessori di legge’.

Conclusioni di parte appellata:

‘CHIEDE CHE L’ECC.MA CORTE DI APPELLO DI VENEZIA

confermi la perfetta validità della sentenza in quanto emessa ai sensi e per gli effetti dell’art.281 sexies III° co. c.p.c. vista la sua applicabilità al rito lavoro -locatizio, stante anche la mancata costituzione nella fase di mutamento del rito della odierna parte appellante, e per l’effetto confermi in ogni suo punto la sentenza emessa dal Tribunale di Rovigo –AVV_NOTAIO (n.639/2025) pubblicata in data 24.09.2025 respingendo ogni eccezione e conclusione rappresentata in ricorso per appello dalla parte .
Con vittoria di spese, diritti ed onorari anche per il secondo grado di giudizio’.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con ricorso depositato ai sensi dell’art. 657 c.p.c., intimava a lo sfratto per finita locazione relativo all’unità immobiliare sita in INDIRIZZO INDIRIZZO, concessa in locazione con contratto del 24.02.2022. La parte locatrice deduceva che la conduttrice non aveva rilasciato l’immobile nonostante la comunicazione, inviata nei termini in data 28.5.2024 e ricevuta il 3.6.2024, di diniego di rinnovo alla prima scadenza triennale per esigenze abitative della figlia della proprietaria, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. a), L. 431/1998.
Per l’udienza fissata per la convalida compariva la quale, con comparsa di costituzione e risposta del 6.5.2025, sollevava in via preliminare eccezione di inammissibilità del ricorso, assumendo che la domanda sarebbe dovuta essere proposta non con intimazione di sfratto, bensì nelle forme del ricorso ex art. 447-bis c.p.c., trattandosi di procedimento per diniego di rinnovo alla prima scadenza, soggetto alla procedura speciale prevista dall’art. 30 L. 392/1978.

Nel merito, la convenuta contestava la sussistenza dei presupposti del recesso, sostenendo che le esigenze abitative della figlia della locatrice fossero generiche e non credibili, e riconducendo l’iniziativa di diniego alle pregresse contestazioni da lei mosse circa vizi dell’immobile (infiltrazioni, muffe, problemi strutturali), documentate a mezzo di corrispondenza del 2022 e mediante produzione fotografica; chiedeva quindi il rigetto della

domanda e, in subordine, la concessione di un termine non inferiore a 12 mesi per il rilascio dell’immobile ai sensi dell’art. 56 L. 392/1978, evidenziando la difficoltà oggettiva di reperire alloggi sul mercato locale.

La parte locatrice aderiva all’eccezione preliminare e chiedeva il mutamento del rito.

Con ordinanza del 15.05.2025 il tribunale disponeva il mutamento del rito ai sensi degli artt. 667, 447bis e 426 c.p.c. nonché dell’art. 30 L. 392/1978, e fissava udienza ex art. 420 c.p.c. per il 24 settembre 2025, assegnando termine per il deposito delle memorie integrative sino a 20 giorni prima per la locatrice e 10 giorni prima per la conduttrice.

si costituiva nei termini depositando in data 3.9.2025 una memoria integrativa, con cui ribadiva la piena legittimità della disdetta inviata nei termini, e la serietà e concretezza dell’intenzione della figlia di adibire l’immobile a propria abitazione, documentata dalla convivenza con la madre e dall’assenza di altri beni immobili.

invece, non depositava alcuna memoria integrativa; nondimeno il suo difensore, costituitosi nella precedente fase del giudizio, compariva all’udienza del 24 settembre 2025, eccependo l’incongruità dei termini concessi per la costituzione della convenuta.

Il tribunale tratteneva la causa in decisione ai sensi dell’art. 429 c.p.c. e con sentenza n. 639/2025, pubblicata in pari data 24.09.2025, dichiarava legittimo il diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza, ritenendo comprovato l’invio della disdetta nei termini e credibile e non irrealizzabile l’intenzione della figlia della locatrice di trasferirsi nell’immobile, e pertanto ordinava il rilascio dell’immobile da parte della conduttrice, condannando la medesima, dichiarata contumace nella fase di merito, al pagamento delle spese di lite.
Avverso l’indicata pronuncia ha interposto tempestivo appello, affidato a cinque motivi di gravame.

2.1 Con il primo motivo l’appellante deduce la violazione dell’art. 429, comma 1, c.p.c., richiamato dall’art. 447 -bis c.p.c., sostenendo che la sentenza è radicalmente nulla poiché il giudice di primo grado non ha dato lettura in udienza del dispositivo.

2.2 Con il secondo motivo denuncia la violazione del diritto di difesa per concessione di termine incongruo nella fase successiva al mutamento del rito.

La lamenta che l’ordinanza di mutamento del rito del 15.5.2025 abbia assegnato alla parte resistente solo 10 giorni per il deposito della memoria integrativa, termine ritenuto manifestamente insufficiente per approntare un’efficace difesa

Secondo l’appellante, la concessione di un termine inferiore ai 20 giorni minimi previsto nel rito del lavoro tra la notifica del ricorso e la costituzione del convenuto viola gli artt. 24 e 111 Cost., nonché gli artt. 101 e 415 -416 c.p.c., avendole precluso la possibilità di formulare mezzi istruttori sia orali che documentali al fine di dimostrare la mancanza del presupposto invocato per il diniego di rinnovazione (destinazione dell’abitazione alla figlia).

2.3 Con il terzo motivo censura la sentenza nella parte in cui il tribunale l’ha dichiarata contumace, sostenendo che:

-ella si era già ritualmente costituita nella precedente fase del procedimento (fase di convalida);

-nel sistema dell’art. 667 c.p.c. il mutamento del rito non impone una nuova costituzione della parte già costituita;

-la sua comparizione all’udienza del 24.9.2025, tramite difensore, avrebbe impedito qualsiasi dichiarazione di contumacia.

Afferma inoltre che la dichiarazione di contumacia abbia impedito al tribunale di:

-valutare le eccezioni sollevate oralmente;

espletare il tentativo obbligatorio di conciliazione ex art. 420 c.p.c.;

-prendere atto della disponibilità della conduttrice a rilasciare l’immobile entro il 30.11.2025.

Essa infine rileva che la memoria integrativa del 3.9.2025 depositata dalla locatrice sarebbe viziata da nullità, poiché priva della procura alle liti, nonostante nell’atto si dichiarasse che la stessa fosse ‘in calce’; da ciò deriverebbe l’ulteriore nullità della sentenza per avere il giudice di prime cure fondato la decisione su un atto processuale proveniente da difensore privo di valida procura.

2.4. Con il quarto motivo contesta la sentenza laddove ha dichiarato legittimo il diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza, essendo la disdetta stata motivata dall’intenzione della proprietaria di destinare l’immobile alla figlia.

Secondo la la disdetta sarebbe generica e non autosufficiente, in quanto priva delle specifiche informazioni richieste dalla legge e dalla giurisprudenza, e non sarebbe stata dimostrata alcuna reale necessità abitativa della figlia, né elementi concreti o verificabili circa l’idoneità, l’urgenza o la data del trasferimento.

Il tribunale avrebbe inoltre applicato in modo errato il principio della ‘presunzione di serietà’ dell’intento locativo, senza verificare elementi contrari, quali le ripetute segnalazioni della conduttrice di gravi vizi dell’immobile (infiltrazioni e muffe), il nesso temporale tra le contestazioni e la disdetta e la mancata collaborazione della locatrice nell’effettuare i lavori richiesti.

2.5 Con il quinto motivo censura l’erronea liquidazione delle spese di lite e l’erronea determinazione del valore della causa deducendo:

-che avrebbe dovuto essere dichiarata soccombente la parte locatrice, con compensazione o rifusione delle spese, alla luce delle contestazioni formulate dalla parte conduttrice ed avendo la fase sommaria avuto esito diverso rispetto a quella di merito; -che, in ogni caso, il tribunale avrebbe erroneamente qualificato la causa come di valore indeterminabile, mentre il valore avrebbe dovuto essere determinato sulla base del canone annuo (€5.400,00 annui), secondo gli artt. 10 e 14 c.p.c. e secondo la giurisprudenza formatasi in materia di cause di sfratto per finita locazione;
-che la liquidazione delle spese è comunque eccessiva, non essendovi stata attività istruttoria e avendo la fase sommaria avuto esito diverso rispetto a quella di merito.

Si è costituita , chiedendo il rigetto del gravame e la conferma della sentenza impugnata.

4 . All’udienza dell’11.02.2026 le parti hanno proceduto alla discussione e la Corte ha deciso la causa come da dispositivo di cui è stata data lettura in udienza.

5. Il primo motivo di gravame è fondato.

Dal verbale dell’udienza del 24.09.2025 risulta che la fase processuale si è conclusa con la formula ‘ Il AVV_NOTAIO si riserva ‘, senza che sia stata effettuata la lettura del dispositivo.

Né il verbale né altro atto successivo attestano l’avvenuta lettura del dispositivo in udienza.

Poiché, in pari data, la sentenza è stata depositata telematicamente, è escluso che la lettura sia stata data in un momento successivo della medesima udienza.

Secondo costante giurisprudenza della Corte di Cassazione, nelle controversie soggette al rito del lavoro -e per estensione a quelle assoggettate al rito locatizio ai sensi dell’art. 447-bis c.p.c. -, l’omessa lettura del dispositivo all’udienza di discussione determina la nullità della sentenza, da farsi valere secondo le regole proprie del mezzo di impugnazione esperibile, in base al principio generale sancito dall’art. 161, comma primo, cod. proc. civ., senza che il giudice di secondo grado, che abbia rilevato tale nullità, ove dedotta con l’appello, possa né rimettere la causa al primo giudice – non ricorrendo alcuna delle ipotesi di rimessione tassativamente previste dagli artt. 353 e 354 cod. proc. civ. – né limitare la pronunzia alla mera declaratoria di nullità, dovendo decidere la causa nel merito (v. Cass. n. 5659 del 09/03/2010).
Deve perciò essere dichiarata la nullità della sentenza impugnata.

6. Il secondo motivo di gravame è infondato.

L’argomentazione dell’appellante si fonda sull’assunto che, nella fase successiva al mutamento del rito, il convenuto debba beneficiare necessariamente di un termine non inferiore a venti giorni, in analogia con quanto previsto dagli artt. 415 e 416 c.p.c. per la costituzione nel rito del lavoro.

Tale assunto non può essere condiviso.

Nel caso di mutamento del rito ai sensi degli artt. 667, 447-bis e 426 c.p.c., il legislatore non predetermina alcun termine minimo o inderogabile per il deposito delle memorie integrative.

L’art. 426 c.p.c. si limita a stabilire che il giudice, disposta la conversione, assegna un termine alle parti per integrare gli atti introduttivi, senza però fissarne la durata. Ne consegue che la determinazione del termine rientra nella discrezionalità del giudice, il quale deve solo assicurare che esso sia congruo rispetto alle esigenze della causa e coerente

con i tempi dell’udienza fissata.

Nel caso di specie, il tribunale ha fissato un termine di venti giorni per il ricorrente -locatore e di dieci giorni per la resistente -conduttrice prima della data dell’udienza, secondo uno schema perfettamente conforme al bilanciamento insito nella struttura bifasica che ha assunto il procedimento, nel quale:

-la parte ricorrente deve integrare il ricorso con gli elementi nuovi resisi necessari per effetto delle contestazioni svolte dalla parte resistente nella memoria di costituzione;

-la parte resistente è chiamata a replicare a quanto eventualmente dedotto dalla parte ricorrente nella memoria integrativa.

Ad ogni modo è assorbente il rilievo che anche a voler ritenere il termine assegnato eccessivamente breve, l’appellante non dimostra in alcun modo che tale circostanza abbia determinato un effettivo pregiudizio del diritto di difesa, in quanto non ha in alcun modo indicato quali atti, documenti od altri mezzi di prova sarebbe stata in grado di formulare se il termine fosse stato più lungo.

Il motivo resta così privo di specificità e di concreta incidenza sulla decisione impugnata, alla luce del consolidato principio di diritto secondo il quale la denuncia di vizi fondati sulla pretesa violazione di norme processuali non tutela l’interesse all’astratta regolarità dell’attività giudiziaria, ma garantisce solo l’eliminazione del pregiudizio subito dal diritto di difesa della parte in conseguenza della denunciata violazione; ne consegue che è inammissibile l’impugnazione con la quale si lamenti un mero vizio del processo, senza prospettare anche le ragioni per le quali l’erronea applicazione della regola processuale abbia comportato, per la parte, una lesione del diritto di difesa o altro pregiudizio per la decisione di merito (v. Cass. n. 31611 del 04/12/2025).
7 . Il terzo motivo, con il quale l’appellante lamenta l’erroneità della dichiarazione di contumacia della resistente nel giudizio di primo grado, è fondato.

Risulta agli atti che la si è costituita nel procedimento di convalida dello sfratto per finita locazione a mezzo del proprio difensore, rilasciandogli procura alle liti anche per ‘ ogni altro grado e giudizio inerente e conseguente’ .

La procura rilasciata all’AVV_NOTAIO all’inizio del giudizio si estendeva quindi ad ogni successiva attività processuale, ivi compresa la fase di merito successiva al mutamento del

rito.

Il mutamento del rito disposto dal giudice di prime cure non ha determinato l’estinzione del processo, ma solamente la sua prosecuzione con differenti modalità procedurali.

Non era quindi necessario ai fini della costituzione nella fase successiva al mutamento del rito che l’AVV_NOTAIO si munisse di una nuova procura alle liti o che depositasse la memoria integrativa entro il termine concessogli dal tribunale ai sensi dell’art. 426 c.p.c., poiché la parte da lui rappresentata si era già costituita nella fase precedente.

La è stata pertanto erroneamente dichiarata contumace nella sentenza impugnata, ma ciò non ha determinato alcuna lesione del diritto di difesa dell’appellante, alla quale non è stato preclusa alcuna facoltà processuale che avrebbe potuto esercitare qualora fosse stata considerata ritualmente costituita.

8. Il quarto motivo di gravame è infondato.

Secondo il consolidato indirizzo della giurisprudenza di legittimità, in tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, nella comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del contratto, ai sensi dell’art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, dev’essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica ex ante della serietà e della realizzabilità dell’intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l’avvenuto rilascio, circa l’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato nell’ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l’applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore (Cass. n. 936 del 16/01/2013).
Nel caso in esame, non può in alcun modo sostenersi che la comunicazione di diniego di rinnovo alla prima scadenza sia priva di specificità, avendo la fatto riferimento alla ragione di diniego di rinnovo quadriennale del contratto di abitazione, chiarendo che l’immobile in questione andava adibito ad uso di abitazione (e quindi ad uno specifico uso tra quelli previsti dall’art. 3 della legge n. 431/1998) e in favore della propria figlia; essendo specificamente individuata nella lettera di diniego di rinnovo, sia la necessità dell’uso abitativo, sia il soggetto beneficiario (e cioè la figlia della locatrice), non può considerarsi generico il richiamo all’ipotesi di diniego di cui all’art. 3, n. 1 cit., in modo tale da non consentire di valutare la serietà dell’intenzione manifestata dalla locatrice; la specificità
della ragione di diniego va infatti intesa come possibilità concreta di valutare ex ante la serietà dell’intenzione indicata, sia come possibilità del successivo controllo sulla effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato, ai fini dell’applicazione delle sanzioni di cui all’art. 3 della legge citata, invocabili anche quando l’immobile sia stato adibito ad un uso riconducibile, s ì , ad una delle ipotesi previste dall’art. 3, ma diverso da quello indicato (v. Cass. n. 3938 del 09/02/2023).
Peraltro è stato precisato che il meccanismo sanzionatorio predisposto dall’art. 3 della legge n. 431 del 1998 con riferimento al diniego di rinnovo alla prima scadenza è da considerarsi tale, sia per la sua automaticità sia per la sua gravità (avuto riguardo alle conseguenze pregiudizievoli che subisce il locatore in caso di inadempimento, come previste dal comma terzo dello stesso art. 3 della citata legge), da lasciar presumere che il locatore, il quale deduca una delle intenzioni ritenute dalla suddetta legge (come contemplate nel primo comma del medesimo articolo 3) meritevoli di considerazione, non invochi maliziosamente e superficialmente la particolare intenzione addotta a sostegno del formulato diniego, a meno che non emergano concreti elementi che inducano il giudice a ritenere l’intenzione dedotta irrealizzabile (Cass. n. 9851 del 28/03/2022).
Nel caso di specie, come è stato correttamente evidenziato dal primo giudice, non è stato allegato dalla alcun elemento da cui inferire l’irrealizzabilità dell’intenzione dedotta dalla , non potendo considerarsi tali le pregresse contestazioni mosse dalla conduttrice circa vizi presenti nell’immobile.

Ne consegue che correttamente la sentenza impugnata ha ritenuto che la locatrice abbia esercitato legittimamente la facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza.

9. Il quinto motivo di gravame è infondato.

La condanna alle spese contenuta nella sentenza impugnata rispetta integralmente il principio della soccombenza, sancito dall’art. 91 c.p.c., in quanto l’appellante è risultata totalmente soccombente nel merito.

È destituita di fondamento la tesi secondo cui nella fase sommaria vi sarebbe stata una sorta di ‘soccombenza’ implicita della locatrice per effetto del mutamento del rito.

Il tribunale non ha rigettato la domanda introduttiva, ma ha semplicemente ricondotto il procedimento al rito corretto.

Inoltre la causa è stata correttamente qualificata come di valore indeterminabile.

Va considerato che il parametro del canone annuo nei giudizi di sfratto per finita locazione era stabilito dall’art. 12 comma 2 c.p.c. con previsione che è stata abrogata dall’art. 89 della legge n. 353/1990.

Inoltre l’oggetto della presente controversia – la verifica giudiziale della legittimità del diniego di rinnovo alla prima scadenza – non è collegato a un valore economico direttamente quantificabile.

Per di più, l’indicazione del valore della causa contenuta nell’atto introduttivo dell’intimazione (€5.400,00) non vincola il giudice.

In assenza di attività istruttoria, il tribunale ha liquidato le spese in misura coerente, applicando i valori minimi previsti dal D.M. 55/2014 per le cause di valore indeterminabile a bassa complessità, senza applicare aumenti per fasi non svolte.

Quanto al regolamento delle spese processuali, sebbene la sentenza di primo grado debba essere dichiarata nulla per omessa lettura del dispositivo, tale vizio ha natura meramente formale e non incide sull’esito sostanziale della controversia, che in questa sede è stato nuovamente esaminata e decisa nel merito.

Tutti i motivi di appello attinenti al merito sono stati rigettati, essendo stata confermata la legittimità del diniego di rinnovo del contratto di locazione.

L’appellante, pertanto, risulta complessivamente soccombente .

In applicazione dell’art. 91 c.p.c., le spese di lite dei due gradi di giudizio devono essere poste a suo carico e si liquidano come in dispositivo, in base ai valori minimi di cui al D.M. 55/2014, come aggiornato dal D.M. 147/2022, tenuto conto del valore indeterminabile a bassa complessità della causa, nonché delle fasi effettivamente svolte.

P. Q. M.

La Corte d’Appello di Venezia, definitivamente pronunziando, contrariis rejectis :

1) dichiara la nullità della sentenza impugnata per omessa lettura del dispositivo in udienza;

accerta e dichiara la legittimità del diniego di rinnovo del contratto di locazione stipulato

il 24.2.2022 ed avente ad oggetto l’unità immobiliare sita in INDIRIZZO; 3) dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di condanna di all’immediato rilascio del predetto immobile; 4) condanna a rifondere a le spese del giudizio di primo grado, che si liquidano in €2.906,00 per compensi, oltre a spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge; 5) condanna a rifondere a le spese del giudizio di secondo grado, che si liquidano in €3.473,00 per compensi, oltre a spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge; 6) dà atto che sussistono a carico dell’appellante i presupposti per l’applicazione dell’art. 13, comma 1, quater del d.p.r. n. 115 del 2002 (T.U. in materia di spese di giustizia). Cosi deciso in Venezia, nella Camera di Consiglio dell’11.02.2026. Il Consigliere estensore
NOME COGNOME

La Presidente

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La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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