Difformità parziale: si può vendere un immobile?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 19552/2024, ha stabilito che un immobile con abusi edilizi minori, qualificabili come ‘difformità parziale’, può essere legittimamente venduto. Anche se l’abuso non è sanabile, la commerciabilità del bene non è compromessa, a patto che nell’atto di vendita sia menzionato il titolo abilitativo originario. La Corte ha rigettato il ricorso dei venditori che si opponevano al trasferimento coattivo di un immobile a causa dell’ampliamento di un bagno, confermando che la nullità prevista dalla legge è solo ‘testuale’ e non ‘sostanziale’.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Difformità Parziale e Vendita Immobiliare: Si Può Trasferire un Immobile con Abusi Minori?

La compravendita di un immobile è spesso un percorso complesso, in cui possono emergere ostacoli inaspettati. Uno dei più comuni è la scoperta di abusi edilizi. Ma cosa succede se questi abusi sono di lieve entità? È possibile procedere comunque alla vendita? La Corte di Cassazione, con la recente ordinanza n. 19552 del 16 luglio 2024, ha fornito un chiarimento fondamentale sulla difformità parziale, stabilendo che un’irregolarità minore, anche se non sanabile, non impedisce il trasferimento della proprietà.

Il Caso: Un Preliminare di Vendita e un Bagno “Allargato”

La vicenda trae origine da un contratto preliminare di vendita di un immobile. Dopo aver versato una cospicua caparra, il promissario acquirente si trovava di fronte al rifiuto dei promittenti venditori (eredi dell’originario proprietario) di stipulare il contratto definitivo. L’acquirente agiva quindi in giudizio per ottenere una sentenza di esecuzione in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c., che trasferisse coattivamente la proprietà del bene.

I venditori si opponevano, eccependo, tra le altre cose, l’incommerciabilità dell’immobile a causa di un abuso edilizio: un ampliamento del bagno realizzato anni prima, che aveva comportato un aumento di superficie e volume non autorizzato e, data la collocazione in centro storico, non sanabile.

La Distinzione Chiave sulla difformità parziale

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello davano ragione all’acquirente, basando la loro decisione sulla distinzione cruciale tra difformità totale e difformità parziale. La giurisprudenza, sia amministrativa che civile, considera la difformità totale come la realizzazione di un organismo edilizio completamente diverso da quello autorizzato, un abuso tale da rendere il bene incommerciabile. La difformità parziale, invece, riguarda modifiche che non alterano la struttura essenziale e le caratteristiche fondamentali dell’edificio.

Nel caso di specie, l’ampliamento del bagno, pur costituendo un abuso, è stato qualificato come difformità parziale. La Corte d’Appello aveva evidenziato che l’aumento di volume era minimo (circa il 4% della superficie totale) e non aveva creato un nuovo vano autonomo, mantenendo inalterato il nesso funzionale con il resto dell’abitazione.

Le Motivazioni della Cassazione: La Nullità è solo “Testuale”

I venditori ricorrevano in Cassazione, insistendo sul fatto che l’impossibilità di sanare l’abuso dovesse necessariamente comportare la nullità del trasferimento. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, consolidando un principio di fondamentale importanza, già espresso dalle Sezioni Unite nel 2019.

La Natura Formale della Nullità Urbanistica

Il cuore della decisione risiede nella natura della nullità prevista dalle leggi urbanistiche (come l’art. 40 della L. 47/1985 e l’art. 46 del T.U. Edilizia). Questa nullità è ‘testuale’, non ‘virtuale’ o ‘sostanziale’. Ciò significa che la legge sanziona con la nullità solo la mancata menzione, nell’atto di compravendita, degli estremi del titolo abilitativo (concessione edilizia, permesso di costruire, ecc.).

In altre parole, per la validità del contratto è sufficiente che:
1. Esista un titolo abilitativo riferibile all’immobile.
2. Tale titolo sia citato nell’atto di trasferimento.

La conformità sostanziale dell’edificio al titolo menzionato non è un requisito per la validità del trasferimento sul piano civilistico. La legge mira a sanzionare la contrattazione di immobili costruiti senza alcun titolo, non a trasformare il notaio o il giudice in un controllore della regolarità urbanistica di ogni dettaglio.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche

La sentenza chiarisce che una difformità parziale, anche se non sanabile, non è di per sé un ostacolo al trasferimento della proprietà, né tramite atto notarile né tramite sentenza del giudice. Questo ha importanti conseguenze pratiche:
* Per il venditore: Non può rifiutarsi di stipulare il definitivo adducendo un abuso minore, se il preliminare era valido.
* Per l’acquirente: Non può usare un abuso minore come pretesto per non acquistare, ma dovrà essere consapevole che l’irregolarità urbanistica rimane e le eventuali sanzioni amministrative (demolizione della parte abusiva o sanzione pecuniaria) si trasferiranno a lui come nuovo proprietario. La questione della conformità urbanistica assume quindi rilievo non sulla validità dell’atto, ma sulla qualità del bene e sulle possibili tutele contrattuali (es. richiesta di riduzione del prezzo o risarcimento del danno).

In definitiva, la Corte di Cassazione ribadisce che il sistema di nullità urbanistica ha lo scopo di reprimere gli abusi più gravi, senza però paralizzare la circolazione giuridica degli immobili per irregolarità di modesta entità.

È possibile vendere un immobile con un abuso edilizio non sanabile?
Sì, a condizione che l’abuso costituisca una ‘difformità parziale’ e non ‘totale’. La validità del trasferimento dipende dalla presenza nell’atto del titolo edilizio originario, non dalla perfetta conformità dell’immobile a tale titolo.

Cosa si intende per ‘difformità parziale’ in ambito edilizio?
Si tratta di un’irregolarità che, pur essendo una modifica rispetto al progetto autorizzato, non altera le caratteristiche essenziali dell’edificio (come volume, tipologia, o destinazione d’uso) e non crea un’unità immobiliare autonoma. Nel caso di specie, l’ampliamento di un bagno è stato considerato tale.

Il giudice può emettere una sentenza di trasferimento coattivo (ex art. 2932 c.c.) se l’immobile presenta una difformità parziale?
Sì. La presenza di una difformità parziale non impedisce al giudice di emettere una sentenza che trasferisca la proprietà, poiché tale circostanza non incide sulla validità del negozio di trasferimento e, quindi, non costituisce un ostacolo all’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 19552 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 19552 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 16/07/2024

ORDINANZA

R.G.N. 6155/18

C.C. 11/6/2024

Vendita -Preliminare -Esecuzione in forma specifica -Difformità totale e parziale sul ricorso (iscritto al NNUMERO_DOCUMENTO) proposto da:

TROVA NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), TROVA NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), TROVA NOME (C.F.: CODICE_FISCALE) e RAGIONE_SOCIALE (C.F.: P_IVA), in persona del suo legale rappresentante pro -tempore , elettivamente domiciliati in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che li rappresenta e difende, unitamente agli AVV_NOTAIOti NOME COGNOME e NOME COGNOME, giusta procura in calce al ricorso;

-ricorrenti –

contro

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che lo rappresenta e difende, unitamente all’AVV_NOTAIO, giusta procura in calce al controricorso;

-controricorrente –

TROVA NOME;

-intimato – avverso la sentenza della Corte d’appello di Torino n. 2504/2017, pubblicata il 24 novembre 2017, notificata a mezzo PEC il 20 dicembre 2017;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio dell’11 giugno 2024 dal Consigliere relatore NOME COGNOME;

lette le memorie illustrative depositate nell’interesse delle parti, ai sensi dell’art. 380 -bis .1. c.p.c.

FATTI DI CAUSA

1. -Con atto di citazione notificato il 19 gennaio 2012, COGNOME NOME conveniva, davanti al Tribunale di Alba (ufficio poi soppresso), NOME, NOME, NOME NOME e NOME, quali eredi di NOME NOME rispettivamente per le quote di 5/9, 2/9, 1/9 e 1/9, al fine di sentire pronunciare il trasferimento, in suo favore, della proprietà dell’immobile sito in INDIRIZZO Alba, INDIRIZZO, in forza del preliminare di vendita stipulato dal dante causa dei convenuti in data 5 marzo 2008, per il corrispettivo di euro 160.000,00, di cui aveva già versato la somma di euro 80.000,00.
Si costituivano in giudizio NOME, NOME NOME e NOME NOME, i quali instavano per il rigetto della domanda di esecuzione in forma specifica, eccependo l’indeterminatezza dell’oggetto del preliminare e chiedendo, in via

e nei confronti di

riconvenzionale, che fosse pronunciata la rescissione del preliminare di vendita ai sensi dell’art. 1448 c.c. o, in subordine, che l’attore fosse condannato al risarcimento dei danni per dolo incidente ai sensi dell’art. 1440 c.c.

A seguito della cessione in data 4 maggio 2012 della quota ereditaria indivisa di COGNOME NOME in favore della RAGIONE_SOCIALE, quest’ultima intraprendeva altro giudizio con cui chiedeva che fosse pronunciata la rescissione per lesione dell’atto preliminare di vendita o, in via subordinata, che il convenuto COGNOME NOME fosse condannato al risarcimento dei danni per i raggiri perpetrati ai fini di indurre NOME a stipulare il preliminare, in mancanza dei quali il contratto sarebbe stato concluso a condizioni diverse.
Nel corso del giudizio era espletata consulenza tecnica d’ufficio al fine di accertare la regolarità urbanistica, edilizia e catastale del bene e la sua commerciabilità.

Quindi, riuniti i giudizi, il Tribunale di Asti, con sentenza n. 20/2016, depositata il 6 aprile 2016, notificata l’11 aprile 2016, accoglieva la proposta domanda di esecuzione in forma specifica e, per l’effetto, disponeva il trasferimento, in favore di COGNOME NOME, dell’unità immobiliare sita in Alba, INDIRIZZO, condizionatamente al pagamento dell’importo di euro 80.000,00, a titolo di corrispettivo residuo dovuto, da versarsi in via solidale in favore degli eredi di COGNOME NOME, e rigettava tutte le altre domande proposte.
2. -Avverso la pronuncia di primo grado proponevano separati atti di appello NOME nonché NOME, NOME NOME e la RAGIONE_SOCIALE, i quali lamentavano: 1) la nullità

del contratto preliminare per la mancata individuazione del bene promesso in vendita; 2) la ricorrenza dei presupposti per la rescissione del contratto preliminare, poiché, al momento della stipula, il promittente alienante COGNOME NOME era convinto di trovarsi in uno stato di necessità, a causa dell’aggravarsi delle sue condizioni di salute, tanto da pattuire un prezzo di gran lunga inferiore rispetto a quello commerciale; 3) la fondatezza della subordinata pretesa risarcitoria per dolo incidente, avendo il promissario acquirente concluso il contratto preliminare approfittando delle precarie condizioni di salute del promittente alienante, della sua età avanzata e del suo basso tasso di scolarizzazione, ponendo in essere raggiri in assenza dei quali il contatto sarebbe stato concluso a condizioni diverse; 4) l’impossibilità di disporre il trasferimento del bene in via coattiva, essendo l’immobile affetto da abusi non sanabili, consistenti in alcune difformità tra lo stato attuale dell’immobile e l’autorizzazione edilizia n. 329/1979 del 4 settembre 1979, ultimo titolo abilitativo rinvenuto presso gli uffici comunali di Alba.
Si costituiva nei giudizi di impugnazione COGNOME NOME, il quale si opponeva all’accoglimento dei gravami spiegati, chiedendone il rigetto.

Riuniti i giudizi, decidendo sui gravami interposti, la Corte d’appello di Torino, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’appello e, per l’effetto, confermava integralmente la pronuncia impugnata.

A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a ) che doveva ribadirsi, come già avvenuto a cura del Tribunale, la rilevanza della

distinzione fra totale e parziale difformità del provvedimento abilitativo, poiché solo dalla prima, prevista legislativamente, derivava la nullità assoluta dell’atto traslativo, in conformità con l’intento del legislatore di combattere l’abusivismo, privando di fondamento giuridico le stipulazioni realizzate in totale spregio delle norme urbanistiche; b ) che tale conclusione non poteva valere allorché lo scostamento dalla concessione edilizia non avesse oltrepassato la soglia della parziale difformità; c ) che, benché la legge non fornisse una definizione compiuta di parziale difformità, essa doveva essere ricavata in negativo, desumendola dal fatto che la realizzazione dell’opera non fosse riconducibile alla totale difformità, intesa quale realizzazione di un organismo edilizio radicalmente diverso per caratteristiche tipologiche ovvero quale realizzazione di volumi non assentiti rispetto a quelli per cui la concessione era stata rilasciata; d ) che, per l’effetto, per difformità parziale doveva intendersi un intervento che, pur se contemplato dal titolo autorizzativo, fosse stato realizzato secondo modalità diverse da quelle previste nel provvedimento abilitativo; e ) che, avendo riguardo all’art. 34, comma 2 -ter (vigente ratione temporis ), del testo unico edilizia, poteva ricavarsi tale elastica nozione dal fatto che, al di sotto della soglia di tolleranza fissata al 2%, non poteva parlarsi neppure di difformità parziale; f ) che non risultava processualmente provata la quantità di superficie in aumento non autorizzata, sicché, quand’anche si fosse utilizzato il dato più pregiudizievole per il promissario acquirente, per una superficie pari a mq. 5,86 (corrispondente all’intera estensione del bagno), non avrebbe potuto comunque essere integrata la nozione di difformità totale, poiché l’aumento volumetrico non
consentito sarebbe ammontato a circa il 4% della superficie totale dell’immobile, aumento che, nell’ipotesi più sfavorevole al COGNOME, non poteva ritenersi, in proporzione, consistente, discostandosi tale percentuale di soli mq. 2,89 da quella al di sotto della quale la difformità era considerata ex lege irrilevante; g ) che, inoltre, l’incremento irregolare era limitato all’estensione del bagno preesistente e non aveva comportato la creazione di un autonomo e differente vano o di una sua diversa destinazione d’uso, sicché la persistenza del nesso funzionale e l’esiguo differenziale rispetto alla soglia di tolleranza non consentivano di qualificare come difformità totale dal titolo abilitativo la contestata modifica realizzata; h ) che la circostanza secondo cui la difformità realizzata non poteva essere oggetto di sanatoria, trovandosi il compendio immobiliare nel centro storico di Alba, non impediva comunque la pronuncia della sentenza traslativa del diritto di proprietà, ma avrebbe al più consentito l’applicazione di sanzioni amministrative per la ristrutturazione in parziale scostamento dal titolo abilitativo, circostanza che però non rilevava ai fini civilistici del trasferimento della titolarità del bene.
-Avverso la sentenza d’appello hanno proposto ricorso per cassazione, affidato ad un unico motivo, NOME, NOME NOME, NOME e la RAGIONE_SOCIALE

Ha resistito, con controricorso, COGNOME NOME.

È rimasto intimato NOME NOME.

-Le parti hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. -Con l’unico motivo svolto i ricorrenti denunciano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la nullità della sentenza per violazione degli artt. 40, secondo comma, della legge n. 47/1985 e 2932, 1418 e 1423 c.c., per avere la Corte di merito ritenuto che l’immobile oggetto della domanda di esecuzione in forma specifica fosse commerciabile e trasferibile, benché affetto da abusi edilizi non sanabili, sulla scorta della distinzione tra totale e parziale difformità dal provvedimento abilitativo.
Ad avviso degli istanti, in ragione della non sanabilità dell’opera realizzata, con l’ampliamento della superficie e del volume dell’immobile sito in centro storico (con riferimento specifico all’ampliamento del bagno), in assenza di titolo autorizzativo -risalendo l’ultima autorizzazione amministrativa del fabbricato all’anno 1979, come da autorizzazione edilizia n. 329/1979 -, a fronte dei lavori effettuati dal promissario acquirente dal febbraio 2006 all’ottobre 2009, l’immobile non sarebbe stato commerciabile e, dunque, l’effetto traslativo mediante pronuncia costitutiva sarebbe stato precluso.
1.1. -Il motivo è infondato.

Ed invero, la nullità comminata dall’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della legge n. 47 del 1985 va ricondotta nell’ambito del terzo comma dell’art. 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità ‘testuale’ (e non già ‘virtuale’), con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la
mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve essere riferibile, proprio, a quell’immobile.

Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (Cass. Sez. U, Sentenza n. 8230 del 22/03/2019; nello stesso senso Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 12827 del 10/05/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 33754 del 04/12/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 33243 del 29/11/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 27251 del 25/09/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 23394 del 01/08/2023; Sez. 2, Sentenza n. 18998 del 05/07/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 5069 del 17/02/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 1897 del 23/01/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 1821 del 20/01/2023; Sez. 2, Sentenza n. 30425 del 17/10/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 15587 del 16/05/2022; Sez. 3, Ordinanza n. 538 del 15/01/2020).
Nella fattispecie è dunque sufficiente che l’opera realizzata nel suo complesso, e di cui è stato perfezionato l’impegno alla vendita, fosse stata oggetto di concessione edilizia, non assumendo una portata decisiva la conformità dell’immobile al titolo menzionato.

Non rileva, per l’effetto, che l’opera realizzata ( recte l’ampliamento del bagno sul terrazzo assoggettante il cortile interno) non fosse stata compiuta in osservanza di un titolo autorizzativo.

In presenza di un titolo autorizzativo riferito a monte al cespite nel suo complesso la pronuncia costitutiva non era inibita,

in adesione al principio sulla natura formale e non sostanziale della nullità dell’atto traslativo che non evochi il titolo abilitativo (cui corrisponde la ricorrenza di un omologo limite per l’accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.).

Segnatamente, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un edificio o un terreno, è preclusa al giudice la possibilità di disporre il trasferimento coattivo della proprietà (o di altri diritti reali) solo allorché sia radicalmente assente, rispettivamente, la dichiarazione degli estremi della concessione edilizia relativa all’immobile (oggi permesso di costruire) e, in mancanza, l’allegazione della domanda di concessione in sanatoria, con gli estremi del versamento delle prime due rate della relativa oblazione -, o il certificato di destinazione urbanistica relativo al terreno, trattandosi di condizioni dell’azione, il cui difetto è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado, non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 34679 del 12/12/2023; Sez. 2, Sentenza n. 20886 del 18/07/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 7849 del 10/03/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 29581 del 22/10/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 18195 del 02/09/2020; Sez. 2, Sentenza n. 21721 del 27/08/2019; Sez. 6-2, Ordinanza n. 1505 del 22/01/2018; Sez. 6-2, Sentenza n. 8489 del 29/04/2016; Sez. 6-2, Ordinanza n. 22077 del 25/10/2011).
E ciò benché l’esistenza di tali riferimenti sia, appunto, una condizione dell’azione e non un presupposto della domanda,

potendo, pertanto, intervenire anche in corso di causa nonché nel corso del giudizio d’appello, purché prima della relativa decisione, essendo l’allegazione e la produzione della relativa documentazione sottratte alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 16068 del 14/06/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 6684 del 07/03/2019).

Nel caso in esame pacificamente il titolo abilitativo era realmente esistente (vedi il richiamo all’autorizzazione edilizia n. 329/1979 del 4 settembre 1979), sicché nessuna preclusione vi era alla produzione giudiziale dell’effetto traslativo.

1.2. -A fortiori , anche ove si consideri il piano sostanzialequalitativo al precipuo scopo della produzione dell’effetto traslativo per via giudiziale, la difformità contestata non avrebbe avuto comunque alcuna valenza inibitoria, come osservato dalla Corte territoriale.

E tanto perché, a fronte di un intervento che implica la mera ‘parziale’ difformità dell’opera rispetto al titolo autorizzativo, benché non sanabile sul piano amministrativo, l’effetto traslativo non era, in ogni caso, precluso.

Ebbene, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita immobiliare, può essere pronunciata sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. in presenza di opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire, che non realizzino variazioni essenziali al progetto originario, in quanto non incidono sulla validità del corrispondente negozio di trasferimento ai sensi dell’art. 40 della legge n. 47 del 1985 (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 34 del

02/01/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 11636 del 04/05/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 22660 del 19/07/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 7849 del 10/03/2022; Sez. 2, Sentenza n. 11659 del 14/05/2018; Sez. 2, Sentenza n. 8081 del 07/04/2014; Sez. 2, Sentenza n. 20258 del 18/09/2009).

1.3. -La valutazione sulla parziale difformità dell’opera, come debitamente e congruamente motivata, non è sindacabile in questa sede, avendo rispettato i canoni sulla discriminazione tra totale e parziale difformità secondo la consolidata giurisprudenza amministrativa.

Giurisprudenza a mente della quale le difformità totali comportano la realizzazione di un organismo edilizio diverso per caratteristiche tipologiche, plano-volumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile (Cons. St., Sez. VI, Decisione n. 7644 del 08/08/2023; Sez. VI, Decisione n. 1392 del 28/02/2022; Sez. VI, Decisione n. 6651 del 30/10/2020; Sez. VI, Decisione n. 4662 del 21/07/2020; Sez. II, Decisione n. 561 del 23/01/2020; Sez. VI, Decisione n. 7723 del 11/11/2019; Sez. IV, Decisione n. 3928 del 12/06/2019).
A contrario , in materia urbanistico-edilizia, il concetto di parziale difformità presuppone che un determinato intervento costruttivo, pur se contemplato dal titolo autorizzatorio rilasciato dall’autorità amministrativa, venga realizzato secondo modalità diverse da quelle previste e autorizzate a livello progettuale, quando le modificazioni incidano su elementi particolari e non

essenziali della costruzione e si concretizzino in divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell’opera (Cons. St., Sez. VI, Decisione n. 5423 del 30/06/2022).

E nel caso in disputa l’ampliamento della superficie di un bagno preesistente per una dimensione, nell’ipotesi più sfavorevole al promissario acquirente, approssimativamente pari al 4% dell’intera superficie dell’immobile, è stato considerato congruamente, alla stregua di tali criteri, una mera difformità parziale, a prescindere dalla sua sanabilità.

2. -In definitiva, il ricorso deve essere rigettato.

Le spese e compensi di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido, alla refusione, in favore del controricorrente, delle spese di lite, che liquida in complessivi euro 7.700,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a

titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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