Difformità immobile: quando si può non pagare l'affitto?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha stabilito che la presenza di una difformità dell’immobile locato non autorizza automaticamente il conduttore a sospendere il pagamento del canone. Tale sospensione è legittima solo se l’inadempimento del locatore è così grave da rendere la proprietà totalmente inutilizzabile per lo scopo pattuito. Nel caso specifico, un conduttore aveva smesso di pagare l’affitto di un locale destinato a pescheria a causa di presunte irregolarità edilizie, ma non ha dimostrato l’impossibilità assoluta di utilizzare l’immobile. La Corte ha quindi rigettato il ricorso, confermando le decisioni dei gradi precedenti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Difformità Immobile: Quando è Lecito Sospendere il Pagamento dell’Affitto?

Un inquilino che scopre una difformità dell’immobile locato si trova spesso di fronte a un dilemma: può sospendere il pagamento dell’affitto come forma di autotutela? La risposta, come chiarito da una recente ordinanza della Corte di Cassazione, non è scontata. Smettere di pagare il canone è un’azione rischiosa che può portare a uno sfratto per morosità. La giurisprudenza ha delineato confini precisi entro cui tale comportamento può essere considerato legittimo, basandosi sul principio di proporzionalità tra l’inadempimento del locatore e la reazione del conduttore.

I Fatti del Caso: un Contratto di Locazione per una Pescheria

Il caso esaminato dalla Suprema Corte nasce da un contratto di locazione commerciale. Una conduttrice aveva preso in affitto un locale per adibirlo a pescheria. Successivamente, a causa di presunte difformità urbanistico-edilizie, sosteneva di non aver potuto avviare l’attività e, di conseguenza, sospendeva il pagamento dei canoni.

La locatrice avviava quindi una procedura di sfratto per morosità. La conduttrice si opponeva tardivamente, sostenendo che le irregolarità dell’immobile giustificassero la sua decisione. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello respingevano l’opposizione, ritenendo che le difformità dedotte, provate solo da una perizia di parte, non fossero sufficientemente gravi da impedire l’utilizzo del bene o da giustificare la sospensione totale del pagamento.

L’Analisi della Corte d’Appello: la gravità della difformità immobile

La conduttrice ha quindi presentato ricorso in Cassazione, basandolo su tre motivi principali: una presunta violazione delle norme procedurali, un’errata valutazione delle prove relative alle difformità dell’immobile e un calcolo scorretto delle spese legali.

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, fornendo importanti chiarimenti su ciascuno dei punti sollevati. In particolare, ha ribadito un principio fondamentale in materia di locazioni: la sospensione del pagamento del canone è legittima solo quando l’inadempimento del locatore è talmente grave da rendere la prestazione ricevuta dal conduttore – ovvero il godimento del bene – completamente inidonea all’uso pattuito.

Le Motivazioni della Decisione

La Suprema Corte ha analizzato e respinto ogni motivo del ricorso con argomentazioni precise.

Il primo motivo, di natura procedurale, è stato dichiarato inammissibile. La ricorrente lamentava un errore nel rito processuale seguito in primo grado, ma non specificava quale concreto pregiudizio avesse subito il suo diritto di difesa. Secondo la Corte, non è sufficiente denunciare una violazione procedurale in astratto; è necessario dimostrare che tale errore ha causato un danno effettivo, come l’impossibilità di presentare specifiche domande o difese.

Il secondo motivo, relativo alla difformità immobile, è stato anch’esso giudicato inammissibile. La Corte ha sottolineato che non era stato provato come le presunte irregolarità rendessero il locale radicalmente inutilizzabile per l’attività di pescheria. Il semplice fatto che esistano delle difformità non è sufficiente se queste non precludono in modo assoluto lo svolgimento dell’attività per cui l’immobile è stato locato. Inoltre, il giudice di merito aveva correttamente valutato le prove, ritenendo che la sanabilità delle difformità e la presenza di una licenza di abitabilità escludessero l’impossibilità di utilizzo.

Infine, il terzo motivo, riguardante la liquidazione delle spese legali, è stato ritenuto infondato. La Corte ha chiarito che, nei giudizi di sfratto, il valore della causa non corrisponde solo alla morosità accumulata, ma al valore dei canoni scaduti e di quelli a scadere per l’intera durata residua del contratto. Il calcolo effettuato dai giudici di merito era quindi corretto, poiché basato sul valore complessivo del rapporto contrattuale controverso.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per Locatori e Conduttori

Questa ordinanza ribadisce un principio cruciale: il conduttore non può sospendere unilateralmente e integralmente il pagamento del canone per qualsiasi vizio o difformità dell’immobile. L’eccezione di inadempimento, prevista dal Codice Civile, deve essere applicata secondo buona fede e proporzionalità.

Per un conduttore, ciò significa che prima di interrompere i pagamenti è fondamentale valutare oggettivamente la gravità del difetto. La sospensione è giustificata solo se il vizio rende la proprietà completamente inagibile per l’uso concordato. In casi meno gravi, il conduttore può chiedere una riduzione del canone o il risarcimento del danno, ma la sospensione totale lo espone al serio rischio di subire uno sfratto. Per i locatori, la decisione conferma l’importanza di consegnare un immobile idoneo all’uso, ma li tutela da reazioni sproporzionate da parte degli inquilini.

Un conduttore può smettere di pagare l’affitto se scopre delle difformità urbanistiche nell’immobile?
No, non automaticamente. Secondo la Corte, la sospensione totale del pagamento è legittima solo se le difformità sono così gravi da rendere l’immobile completamente inutilizzabile per l’uso pattuito nel contratto. In caso contrario, il conduttore potrebbe essere considerato inadempiente.

Per contestare una violazione di norme processuali in Cassazione, è sufficiente denunciare l’errore?
No. È necessario dimostrare che l’erronea applicazione della regola processuale ha causato un concreto pregiudizio al diritto di difesa della parte, ad esempio impedendole di formulare determinate domande o eccezioni. Una denuncia generica di un vizio procedurale non è ammissibile.

Come si calcola il valore di una causa di sfratto per determinare le spese legali?
Il valore della causa non si basa solo sull’importo dei canoni non pagati (la morosità), ma è costituito dal valore complessivo di quella parte del rapporto controverso, ovvero la somma dei canoni scaduti e di tutti quelli che dovrebbero ancora essere pagati fino alla fine della durata prevista del contratto di locazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 34923 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 34923 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: LA COGNOME NOME

Data pubblicazione: 31/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9583/2022 R.G. proposto da : RAGIONE_SOCIALE NOME, domiciliata digitalmente ex lege , rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE) per procura speciale allegata al ricorso; -ricorrente- contro

COGNOME NOME;

-intimata- avverso la sentenza della Corte d’appello di Lecce , sez. dist. di Taranto, n. 315/2021, depositata il 6/10/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 5/11/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME propose opposizione tardiva ex art. 668 c.p.c. allo sfratto per morosità intimatole da NOME COGNOME, deducendo che, a causa delle difformità urbanistico-edilizie dei locali oggetto del contratto di locazione intercorso tra le parti, non aveva potuto, di fatto, intraprendere l’attività di pescheria che vi avrebbe voluto esercitare, nonostante le cospicue spese effettuate per l’adeguamento de i locali medesimi alla normativa di settore.

Il Tribunale di Taranto rigettò l’opposizione.

La Corte d’appello di Lecce (sez. dist. di Taranto) confermò la sentenza di primo grado, sul presupposto che le dedotte difformità edilizie – pur astrattamente idonee a giustificare la sospensione dal pagamento del canone – risultavano, nel caso di specie, unicamente da una perizia di parte, e non avevano, in ogni caso, impedito il rilascio del certificato di abitabilità da parte del sindaco.

NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi.

NOME COGNOME è rimasta intimata.

La ricorrente ha depositato memoria ex art. 380bis .1 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, la ricorrente deduce la violazione degli artt. 668, 426 e 447bis c.p.c., per non avere la Corte d’appello accolto il motivo relativo alla violazione, da parte del giudice primo grado, delle regole disciplinanti il procedimento in questione, il quale, benché introdotto con opposizione tardiva ex art. 668 c.p.c., si sarebbe dovuto articolare come un normale procedimento di opposizione allo sfratto, nel quale alla fase sommaria volta alla convalida sarebbe dovuta seguire quella ordinaria, previa ordinanza di mutamento del rito ex art. 426 c.p.c..
Il motivo è inammissibile, alla stregua del principio per cui ‘la denuncia di vizi fondati sulla pretesa violazione di norme processuali non tutela l’interesse all’astratta regolarità dell’attività giudiziaria,

ma garantisce solo l’eliminazione del pregiudizio subito dal diritto di difesa della parte in conseguenza della denunciata violazione; ne consegue che è inammissibile l’impugnazione con la quale si lamenti un mero vizio del processo, senza prospettare anche le ragioni per le quali l’erronea applicazione della regola processuale abbia comportato, per la parte, una lesione del diritto di difesa o altro pregiudizio per la decisione di merito’ (Cass., n. 26419/2020; Cass., n. 26599/2025). Nel caso di specie, lungi dallo specificare quali domande, eccezioni o difese – ulteriori rispetto a quelle articolate nella spiegata opposizione tardiva – avrebbe inteso proporre qualora le fosse stata accordata la facoltà processuale asseritamente conculcata , la ricorrente si limita alla generica deduzione di ‘una lesione del diritto di difesa (…) a causa della mancata applicazione da parte del Giudice di primo grado di un principio rituale base del Codice di Procedura Civile’ (pag. 10 del ricorso per cassazione). Si deve tenere presente, del resto, che la stessa ricorrente ha dedotto di non aver mai utilizzato l’immobile e di averne concordato lo ‘svuotamento’ in data 23/5/2018 (pag. 7 del ricorso per cassazione); evidenti indici, questi ultimi, della carenza di interesse a conservare la detenzione del bene (non avendo ella neppure dedotto di aver chiesto la sospensione dell’esecuzione dello sfratto in seno al ricorso ex art. 668 c.p.c.).
Nessun concreto pregiudizio, dunque, appare delineato rispetto alle difese spiegate dalla RAGIONE_SOCIALE nel giudizio di opposizione spiegato.

2. Il secondo motivo censura la violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., e 2697, 2727 e 2729, 1175, 1375, 1366, 1578, 1580, 1176, 1218, 1427, 1428, 1429, 1491 e 2724 c.c., nonché omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, per non aver e la Corte d’appello tenuto conto della relazione di c.t.u. svolta nel procedimento di a.t.p. r.g. n. 2433/2018 (depositata dalla ricorrente nel procedimento di primo grado), che aveva accertato

l’inagibilità del locale oggetto del contratto di locazione, oltre che di tutta un’altra serie di documenti (‘documentazione contabile relativa ai lavori eseguiti sul locale’; ‘quella comprovante la cessazione immediata dell’attività in assenza di tale inagibilità’; il ‘verbale di sgombero’) , asseritamente idonei a comprovare una circostanza ( l’inagibilità dei locali) suscettibile di paralizzare la pretesa creditoria della locatrice.

Anche questo motivo è inammissibile.

In primo luogo, dall’angolo visuale della censura ex art. 360, n. 5, c.p.c., esso si infrange nella preclusione derivante dalla cd. ‘doppia conforme’ ex art. 360, comma 4, c.p.c.

In secondo luogo, non è dedotto in che modo le difformità evidenziate dalla richiamata relazione si riverberassero sulla materiale utilizzabilità dell’immobile secondo la destinazione (pescheria) contemplata dal contratto di locazione, sì da integrare il presupposto per la legittima opponibilità dell’eccezione di inadempimento. Non è dedotto, in altri termini, né che tali difformità fossero ignote al conduttore al momento della conclusione del contratto, né che il locatore ne avesse escluso l’esistenza (o si fosse impegnato ad eliminarle), né – soprattutto – che esse precludessero in radice lo svolgimento dell’attivit à del conduttore (si veda Cass., n. 20796/2018, alla cui stregua ‘ in materia di locazione ad uso non abitativo, il mancato ottenimento, da parte del conduttore, dei titoli amministrativi abilitativi necessari allo svolgimento dell’attività imprenditoriale convenuta non determina la nullità del contratto per difetto di causa, ma dà luogo alla responsabilità del locatore solo nel caso in cui lo stesso abbia assunto l’impegno di conseguire detti titoli, ovvero se il loro ottenimento sia reso definitivamente impossibile in ragione delle caratteristiche intrinseche del bene concesso in godimento ‘ ; e Cass., n. 13651/2014, secondo cui ‘ nella locazione di immobile per uso diverso da quello abitativo, il locatore è inadempiente ove non abbia ottenuto – in presenza di un obbligo
specifico contrattualmente assunto – le autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio (e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all’esercizio di un’attività commerciale), ovvero quando le carenze intrinseche o le caratteristiche proprie del bene locato ostino all’adozione di tali atti e all’esercizio dell’attività del conduttore in conformità all’uso pattuito).

In terzo luogo, e con particolare riguardo alla censura relativa alla violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e 2697, 2727 e 2729 c.c., occorre ribadire che:

-‘i l principio del libero convincimento, posto a fondamento degli artt. 115 e 116 c.p.c., opera interamente sul piano dell’apprezzamento di merito, insindacabile in sede di legittimità, sicché la denuncia della violazione delle predette regole da parte del giudice di merito non configura un vizio di violazione o falsa applicazione di norme processuali, sussumibile nella fattispecie di cui all’art. 360, comma 1 , n. 4, c.p.c., bensì un errore di fatto che va censurato nei limiti consentiti dall’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. ‘. (Cass., n. 27847/2021);
-p er dedurre la violazione dell’art. 115 c.p.c., alla stregua dell’art. 360, n. 3, c.p.c., ‘ occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre è inammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività valutativa consentita dall’art. 116 c.p.c. ‘ (Cass., SU, n. 20867/2020; Cass., n. 16016/2021);
-‘ la doglianza circa la violazione dell’art. 116 c.p.c. è ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato – in assenza di diversa indicazione normativa secondo il suo “prudente apprezzamento”, pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione ‘ (Cass., SU, n. 20867/2020) ;
-‘ la violazione del precetto di cui all’art. 2697 c.c., censurabile per cassazione ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., è configurabile soltanto nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era onerata secondo le regole di scomposizione delle fattispecie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni e non invece laddove oggetto di censura sia la valutazione che il giudice abbia svolto delle prove proposte dalle parti (sindacabile, quest’ultima, in sede di legittimità, entro i ristretti limiti del “nuovo” art. 360 n. 5 c.p.c.) ‘ (Cass., n. 13395/2018; conforme, Cass., n. 18092/2020);
-‘ in tema di ricorso alle presunzioni e di valutazione degli elementi presuntivi, la violazione o falsa applicazione delle norme sulla prova presuntiva può essere censurata in sede di legittimità per “vizio di sussunzione” non già per il solo fatto che il giudice di merito abbia interpretato gli indizi in un modo

piuttosto che in un altro, bensì solo quando questi pervenga al giudizio di “gravità, precisione e concordanza” degli indizi violando il corretto metodo di valutazione di tali concetti, il quale prevede che si applichi il ragionamento probabilistico per valutare la gravità; si stimi il grado di probabilità dell’ipotesi rispetto al fatto, per valutare la precisione; si metta in relazione ogni indizio con tutti gli altri, per valutare la concordanza ‘ (Cass., n. 21762/2025).

Nessuna censura rispondente ai caratteri sopra elencati è stata, a ben vedere, articolata dalla ricorrente, la quale, mediante il richiamo alla più volte citata consulenza tecnica, si limita a contrapporre una fonte di prova – ritenuta decisiva ai fini di un diverso esito della controversia – a quelle utilizzate dal giudice di merito (e da questi adeguatamente valorizzate in seno alla motivazione) per giungere alle proprie conclusioni. In sostanza, i giudici tarantini hanno ritenuto che la sanabilità delle difformità (della quale, peraltro, dà conto la stessa ricorrente, laddove, a pag. 6 del ricorso per cassazione, osserva come ‘il locale commerciale presentava delle sostanziali difformità e (…) pertanto era necessaria una nuova pratica di agibilità per poterlo utilizzare ai fini prestabiliti onde evitare sanzioni e procedimenti a suo carico ‘) , in uno con la esistenza di una licenza di abitabilità a suo tempo rilasciata dal sindaco precludesse l’integrazione della prova dell’impossibilità di svolgimento dell’attività per la quale i locali erano stati concessi in locazione.
Con il terzo motivo, la COGNOME deduce la violazione o falsa applicazione degli artt. 91, 92 e 132 c.p.c., in relazione agli artt. 2, 24 e 111 Cost., per avere la Corte d’appello confermato la statuizione della sentenza di primo grado relativa alle spese processuali, liquidate in € 4.500,00 per compensi professionali a fronte di un valore della causa pari a € 1.125,00 , che avrebbe imposto una liquidazione contenuta nello scaglione da € 1.101,00 a € 5.200,00.

Il motivo è infondato, sulla base del principio per cui, ‘ai fini della liquidazione delle spese di lite nel giudizio di impugnazione dell’ordinanza di rilascio, adottata ex art. 665 c.p.c. a seguito dell’opposizione del conduttore, il valore della causa non è dato dall’ammontare della morosità su cui si fonda l’intimazione di sfratto, ma è costituito dal valore di quella parte del rapporto controverso tra le parti, ossia dal valore dei canoni scaduti e da scadere per tutta la rimanente durata della locazione ‘ (Cass., n. 19606/2019). Orbene, poiché il procedimento ex art. 668 c.p.c. fu instaurato nel 2017 (a fronte di una durata del contratto di locazione prevista fino al 2022, con un canone pattuito di € 4.500,00 annui : pag. 5 del ricorso), la causa deve ritenersi di valore ricompreso nello scaglione fino a € 26.000,00 , cui corrispondono, quali parametri di liquidazione media e massima, rispettivamente, gli importi di € 4.835,00 e di € 9.203,00.
In definitiva, il ricorso dev’essere rigettato, senza alcuna statuizione in punto di spese processuali, essendo rimasta NOME COGNOME intimata.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento al competente ufficio di merito, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza sezione civile del 5 novembre 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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