Detenzione e possesso: la Cassazione chiarisce

Un soggetto occupava un immobile da decenni, usandolo come laboratorio, e sosteneva di averlo usucapito. La Corte di Cassazione ha rigettato il suo ricorso, chiarendo la differenza tra detenzione e possesso. Poiché l’occupante aveva ottenuto l’immobile con il consenso dei proprietari (suoi parenti), la sua era una mera detenzione e non un possesso utile all’usucapione. In assenza di un atto di “interversione”, cioè di una chiara opposizione al diritto dei proprietari, la domanda di usucapione è stata respinta.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Detenzione e Possesso: Quando l’Uso di un Immobile non Diventa Proprietà

La recente sentenza della Corte di Cassazione, n. 7060/2024, offre un’importante lezione sulla distinzione tra detenzione e possesso, due concetti fondamentali nel diritto immobiliare, specialmente in materia di usucapione. Questo caso, che ha visto un lungo contenzioso sull’occupazione di un immobile adibito a laboratorio, chiarisce che ottenere la disponibilità di un bene con il consenso del proprietario non è sufficiente per acquisirne la proprietà nel tempo. Vediamo nel dettaglio la vicenda e i principi affermati dalla Suprema Corte.

I Fatti di Causa: Una Lunga Occupazione Contestata

La vicenda ha origine negli anni ’70, quando un artigiano iniziava a utilizzare una porzione di un fienile, di proprietà dei suoi familiari, come laboratorio di falegnameria. L’occupazione si protraeva per decenni, fino a quando il proprietario, erede degli originari concedenti, agiva in giudizio per ottenere la restituzione dell’immobile, sostenendo che l’occupazione fosse avvenuta senza un titolo valido.
Di contro, l’artigiano si difendeva avanzando una domanda riconvenzionale di usucapione, affermando di aver posseduto l’immobile in modo continuato, pacifico e pubblico per oltre vent’anni, comportandosi come se ne fosse l’effettivo proprietario.

L’Iter Giudiziario: Dal Tribunale alla Cassazione

Il percorso giudiziario è stato lungo e complesso:
1. Primo Grado: Il Tribunale accoglieva la domanda del proprietario, ordinando il rilascio dei locali. Il giudice riteneva che l’artigiano avesse iniziato a usare l’immobile a titolo di detenzione (probabilmente in virtù di un contratto di locazione) e non di possesso.
2. Primo Appello: La Corte d’Appello ribaltava la decisione, accogliendo la domanda di usucapione. Secondo i giudici di secondo grado, la consegna dell’immobile era avvenuta sulla base di un accordo verbale finalizzato al trasferimento della proprietà, che, sebbene nullo per difetto di forma, era sufficiente a fondare un possesso utile all’usucapione.
3. Prima Cassazione: La Corte Suprema, con una precedente sentenza, annullava la decisione d’appello per vizi di motivazione e rinviava la causa a un’altra sezione della Corte d’Appello per un nuovo esame.
4. Giudizio di Rinvio: La Corte d’Appello, riesaminando i fatti, respingeva la domanda di usucapione, ripristinando la decisione di primo grado e condannando l’artigiano alla restituzione dell’immobile.

È contro quest’ultima decisione che l’artigiano ha proposto il ricorso finale in Cassazione, ora definitivamente respinto.

Detenzione e Possesso: la Spiegazione della Corte

Il nodo centrale della controversia risiede nella distinzione tra detenzione e possesso. La Cassazione ha ribadito che la presunzione di possesso (art. 1141 c.c.), secondo cui chi esercita un potere di fatto su una cosa si presume ne sia il possessore, non opera quando si prova che ha iniziato a esercitarlo come semplice detentore.
Nel caso specifico, era emerso che l’artigiano aveva ammesso di aver “pregato” i proprietari, suoi parenti, di poter utilizzare il fienile. Questo atto di richiesta implica il riconoscimento del diritto di proprietà altrui, configurando l’inizio di un rapporto di detenzione e non di possesso. La relazione materiale con il bene è nata da un atto di concessione dei proprietari, basato su rapporti familiari.

Le Motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato i motivi di ricorso dell’artigiano, spiegando che la Corte d’Appello aveva correttamente applicato i principi di diritto. L’onere della prova di aver trasformato la detenzione in possesso gravava sull’artigiano. Per farlo, avrebbe dovuto dimostrare un atto di “interversione del possesso”, ovvero un’azione concreta e manifesta con cui si opponeva in modo inequivocabile al diritto del proprietario. Un semplice cambiamento interiore della propria volontà non è sufficiente.
L’artigiano non ha fornito alcuna prova di tale atto. La sua relazione con l’immobile è sempre rimasta nell’alveo della detenzione, nata da un accordo (identificato dalla Corte d’Appello, in via ipotetica, come un comodato o altro titolo di natura obbligatoria). Di conseguenza, non essendo mai iniziato un vero e proprio possesso uti dominus (cioè con l’animo del proprietario), non potevano maturare i termini per l’usucapione.

Le Conclusioni

La sentenza n. 7060/2024 è un monito importante: la disponibilità di un immobile, anche se prolungata per decenni, non si traduce automaticamente in proprietà per usucapione se alla base vi è un’autorizzazione o un consenso del legittimo proprietario. Per poter usucapire un bene ricevuto in detenzione, è indispensabile compiere un atto formale e manifesto di opposizione al proprietario, che trasformi la detenzione in possesso. In assenza di tale prova, il diritto del proprietario prevale.

Ottenere un immobile con il consenso del proprietario costituisce possesso utile per l’usucapione?
No, la Corte chiarisce che ottenere la disponibilità di un bene con il consenso del proprietario (in questo caso, su richiesta dell’occupante) instaura un rapporto di detenzione, non di possesso, poiché si riconosce il diritto altrui.

Come può chi detiene un bene iniziare a possederlo ai fini dell’usucapione?
È necessario compiere un atto di “interversio possessionis”, ovvero un mutamento della detenzione in possesso. Questo non può essere un semplice cambiamento di intenzione, ma deve manifestarsi con atti materiali esterni, specifici e inequivocabili, diretti contro il proprietario, che dimostrino la volontà di esercitare il potere sul bene come se fosse proprio.

L’ipotesi di un contratto di comodato da parte del giudice è una decisione che va oltre la domanda delle parti (ultrapetita)?
No. La Corte Suprema ha stabilito che qualificare il rapporto come “comodato o altro” non è una decisione sul merito del contratto, ma una ricostruzione logica fatta “incidenter tantum” per spiegare perché la relazione con il bene era di natura obbligatoria (detenzione) e non reale (possesso), escludendo così la presunzione di possesso prevista dall’art. 1141 c.c.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 7060 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 7060 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 15/03/2024

SENTENZA

sul ricorso 15128/2018 R.G. proposto da:

NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME in virtù di procura in atti;

– ricorrente –

contro

NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME in virtù di procura in atti;

-controricorrente – avverso la sentenza n. 51/2018 della CORTE D’APPELLO di TRENTO, depositata in data 01/03/2018;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27.02.2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

Udito il P.M. in persona del Sostituto procuratore Generale NOME COGNOME, che ha concluso per l’accoglimento del primo motivo con assorbimento del secondo.

Uditi l’avvocato NOME COGNOME per il ricorrente e l’avvocato NOME COGNOME, su delega dell’avvocato NOME COGNOME, per il controricorrente.

Svolgimento del processo

I fatti salienti di causa sono stati riportati da questa Corte con l’ordinanza interlocutoria n. 18049/2023, pubblicata il 23/6/2023, nei termini di cui appresso.

<>.

All’esito dell’adunanza camerale il Collegio ha rimesso la causa alla pubblica udienza, all’approssimarsi della quale il P.G. ha depositato le sue conclusioni scritte e il controricorrente, memoria.

Ragioni della decisione

Con il primo motivo il ricorrente denuncia violazione e/o erronea e/o falsa applicazione degli artt. 99 cod. proc. civ., 24 Cost, 2697 e 1141 cod. civ.

Assume il ricorrente che la Corte di Trento aveva qualificato il titolo in base al quale l’esponente godeva del bene (‘comodato gratuito o altro’), in assenza di allegazione in tal senso dell’attore.

La sentenza, inoltre, aveva giudicato inconcludente <> (pag. 16 della decisione). La pronuncia, secondo il ricorrente, <>.

In definitiva, conclude il motivo, il Giudice <>.

Risultava leso il diritto di difesa dell’esponente avendo la sentenza postulato in assenza di domanda l’esistenza originaria del comodato, così <>.

1.1. Il motivo è infondato e in parte inammissibile.

1.1.1. Il Giudice del rinvio, rivalutando le risultanze processuali, alla luce delle indicazioni formulate con la sentenza di cassazione, ha rigettato la domanda d’usucapione dell’odierno ricorrente sulla base di una pluralità convergente di emergenze probatorie.

Il ricorrente (attore) aveva ammesso in sede d’interrogatorio formale che, divenuto insufficiente lo spazio dal medesimo utilizzato per il laboratorio di falegnameria, in precedenza allocato nell’abitazione della sorella NOME, <>.

In quell’occasione aveva, altresì soggiunto di non avere occupato l’intero edificio, ma solo i locali al primo piano e una stanza al pianoterra e, inoltre, <>.

Da qui la Corte di Bolzano trae il convincimento che l’odierno ricorrente aveva <>.
Mancando, quindi, un atto d’apprensione autonomo non trovava applicazione la presunzione di cui all’art. 1141 cod. civ., essendo, quindi <>.
Generica e non provata dalle risultanze probatorie (viene dato analitico atto dell’escussione testimoniale) l’affermazione secondo la quale il bene gli sarebbe stato donato <> . I contenuti dell’ipotizzato accordo transattivo erano <>, anche dopo il <> richiesto dalla sentenza di cassazione.

Per contro il rapporto di parentela rendeva plausibile la concessione gratuita dell’uso dei locali.

1.1.2. Alla luce di tale assetto motivazionale l’indubbia natura prosecutoria del rinvio per vizio motivazionale (secondo il testo al tempo vigente del n. 5 dell’art. 360 cod. proc. civ.) non giustifica il chiesto sindacato, che, nella sostanza, mira a un improprio riesame di merito.

Per vero, a un riesame approfondito si è limitata la Corte d’appello, senza porre a fondamento della decisione fatti nuovi e, tantomeno, a emettere statuizioni in assenza di domanda.

L’aver supposto che alla base dell’uso dell’immobile da parte del ricorrente potesse individuarsi un contratto di comodato (o altro), non costituisce decisione ‘ultrapetita’ (piuttosto che l’art. 99, il ricorrente ha inteso richiamare l’art. 112 cod. proc. civ.).

Non si tratta d’una affermazione avente forza decisoria ex se, bensì di una ricostruzione resa ‘incidenter tantum’, a conclusione del complessivo vaglio istruttorio.

La Corte d’appello ben avrebbe potuto astenersi dal qualificare la natura del rapporto, che non poteva che avere natura obbligatoria, avendo la prova escluso natura ad effetti reali (tanto è vero che il comodato viene evocato in via d’ipotesi, affiancato da altro possibile, non specificato titolo).

Quel che rileva è che il ricorrente attore non ha dimostrato di aver instaurato col bene situazione di fatto riconducibile al possesso.

1.1.3. Correttamente, quindi, è stata esclusa l’operatività della presunzione di cui all’art. 1141 cod. civ.

In un contratto ad effetti obbligatori, la “traditio” del bene non configura la trasmissione del suo possesso ma l’insorgenza di una mera detenzione, sebbene qualificata, salvo che intervenga una “interversio possessionis”, mediante la manifestazione esterna, diretta contro il proprietario/possessore, della volontà di esercizio del possesso “uti dominus”, atteso che il possesso costituisce una situazione di fatto, non trasmissibile, di per sé, con atto negoziale separatamente dal trasferimento del diritto corrispondente al suo esercizio, sicché non opera la presunzione del possesso utile “ad usucapionem”, previsto dall’art. 1141 c.c., quando la relazione con il bene derivi da un atto o da un fatto del proprietario non corrispondente al trasferimento del diritto. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito che, ravvisando l’esistenza di un contratto di comodato, aveva escluso che l’utilizzo esclusivo del bene ed il compimento di atti di amministrazione, per la conservazione ed il miglioramento delle sue condizioni, integrasse un atto di interversione del possesso nei confronti del proprietario, e successivamente dei suoi eredi, idoneo al mutamento del titolo) -Sez. 2, n. 29594, 22/10/2021, Rv. 662568; conf., ex multis, Cass. n. 27411/2019 -.
In altri termini, assume rilievo un solo decisivo accertamento (questo sì capace di formare punto di decisione): il ricorrente non s’impossessò del bene, così creando un rapporto di fatto costituente effigie del diritto di proprietà. Ricevette lo stesso per averlo richiesto ai proprietari, di cui, quindi, riconosceva, per forza di cose, la piena signoria, senza riuscire a dimostrare la natura traslativa della concessione. Non compì atti idonei a mutare la detenzione in possesso.

Solo questo è quello che rileva. Per il resto, le giustificazioni o spiegazioni del ricorrente restano vaghe e prive di conforto probatorio.

1.1.4. L’evocazione della regola sull’onere probatorio perciò solo non determina nel giudizio di legittimità lo scrutinio della questione astrattamente evidenziata sul presupposto che l’accertamento fattuale operato dal giudice di merito manifesti la prospettata violazione di legge, essendo, all’evidenza, occorrente che l’accertamento fattuale, derivante dal vaglio probatorio, sia tale da doversene inferire la conclusione nel senso auspicato dal ricorrente, evenienza che qui niente affatto ricorre, richiedendosi, in definitiva, che la Corte di legittimità, sostituendosi inammissibilmente alla Corte d’appello, faccia luogo a nuovo vaglio probatorio, di talché, nella sostanza, peraltro neppure efficacemente dissimulata, la doglianza investe inammissibilmente l’apprezzamento delle prove effettuato dal giudice del merito, in questa sede non sindacabile. La critica, in sostanza, presuppone che l’accertamento fattuale operato dal giudice di merito sia tale da integrare il rivendicato inquadramento normativo, e che, quindi, ancora una volta, l’accertamento fattuale, derivante dal vaglio probatorio, risulti tale da doversene inferire la sussunzione nel senso auspicato dal ricorrente (cfr., da ultimo, Cass. nn. 11775/019, 6806/019).
1.1.5. Di poi, è del tutto evidente che attraverso la denunzia di violazione di legge (nella specie l’art. 1141 cod. civ.) il ricorrente sollecita – non determinando essa, nel giudizio di legittimità lo scrutinio della questione astrattamente evidenziata sul presupposto che l’accertamento fattuale operato dal giudice di merito giustifichi il rivendicato inquadramento normativo, essendo, all’evidenza, occorrente che l’accertamento fattuale, derivante dal vaglio

probatorio, sia tale da doversene inferire la sussunzione nel senso auspicato dal ricorrente – un improprio riesame di merito (S.U. n. 25573, 12/11/2020, Rv. 659459; conf. Cass. n. 15879/2018; n. 3708/2014).

1.1.6. Infine, la violazione delle norme costituzionali non può essere prospettata direttamente come motivo di ricorso per cassazione ex art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., in quanto il contrasto tra la decisione impugnata e i parametri costituzionali, realizzandosi sempre per il tramite dell’applicazione di una norma di legge, deve essere portato ad emersione mediante l’eccezione di illegittimità costituzionale della norma applicata (S.U. n. 16439, 10/06/2021, Rv. 661483; conf. Cass. n. 1879/2018).
Con il secondo motivo il ricorrente denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1803 e segg., 1158 e 1164 cod. civ.

L’impugnante espone un complesso di argomenti volti, secondo l’aspettativa di costui, a <>.

L’ ‘incipit’ della doglianza si apre con l’addebito alla sentenza di avere omesso indagine circa l’intervenuta <> .

Viene soggiunto che in capo al resistente, grazie alla donazione della zia materna del 1979 e la donazione delle quote residue da parte dei suoi genitori nel 1982 si era concentrata la proprietà.

L’atto di compravendita e quello di donazione, depositati dalla controparte, non facevano menzione del comodato e in quello di compravendita era stato specificato che veniva assicurata <>. Una tale precisazione appariva incompatibile

<>.

L’assegnazione del bene a ristoro di torti ereditari patiti, precisa ancora il ricorrente, non fa escludere il possesso ‘ad usucapionem’ (viene citata Cass. n. 10230/2002).

Inoltre, sotto altro e distinto profilo, la statuizione si poneva in contrasto con le risultanze probatorie di cui aveva tenuto conto la sentenza d’appello cassata.

Infine, mutando ancora piano d’esame, si sostiene che <> era insostenibile in quanto esso, stipulato dall’alienante, non è opponibile all’acquirente.

2.1. La doglianza, nel suo complesso, non supera il vaglio d’ammissibilità per il concorrere di una pluralità di autonome ragioni.

2.1.1. In primo luogo devesi riaffermare che in tema di ricorso per cassazione, l’onere di specificità dei motivi, sancito dall’art. 366, comma 1, n. 4), c.p.c., impone al ricorrente che denunci il vizio di cui all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., a pena d’inammissibilità della censura, di indicare le norme di legge di cui intende lamentare la violazione, di esaminarne il contenuto precettivo e di raffrontarlo con le affermazioni in diritto contenute nella sentenza impugnata, che è tenuto espressamente a richiamare, al fine di dimostrare che queste ultime contrastano col precetto normativo, non potendosi demandare alla Corte il compito di individuare – con una ricerca esplorativa ufficiosa, che trascende
le sue funzioni – la norma violata o i punti della sentenza che si pongono in contrasto con essa (S.U., n. 23745, 28/10/2020, Rv. 659448; conf. ex multis, Cass. n. 18998/2021).

Un tale onere qui non viene affatto assolto dal ricorrente, il quale ha esposto un eterogeneo insieme argomentativo, peraltro confusamente incentrato sul fatto, diretto, all’evidenza, a un riesame di merito, del tutto estraneo al giudizio di legittimità.

2.1.2. Non attinge (la) o, comunque, non tiene conto della ratio decidendi: avuta la disponibilità dell’immobile, chiesta ai proprietari (lo stesso ricorrente, come si è visto, ha dichiarato davanti al Giudice di aver ‘pregato’ costoro per potere utilizzare i locali), non ha dimostrato di avere mutato, con atti esterni percepibili dai proprietari, la detenzione in possesso.

Il ricorrente richiama la massima Rv. 255727 tratta dalla sentenza n. 10230, 15/7/2002: L'<>, necessario all’acquisto della proprietà per usucapione da parte di chi esercita il potere di fatto sulla cosa, non consiste nella convinzione di essere proprietario (o titolare di altro diritto reale sulla cosa), bensì nell’intenzione di comportarsi come tale, esercitando corrispondenti facoltà, mentre la buona fede non è requisito del possesso utile ai fini dell’usucapione. Di conseguenza, la consapevolezza di possedere senza titolo, ed il compimento di attività negoziali o di altra natura, finalizzate a ottenere il trasferimento della proprietà del bene posseduto o la stabilità sul piano formale della situazione giuridica rispetto ad esso non esclude che il possesso sia utile ai fini dell’usucapione).
Il riportato principio, peraltro pacifico nella giurisprudenza di questa Corte, non assolve di certo l’esponente, una volta ricostruiti i fatti nei termini riportati, dall’onere di provare di avere compiuto atti concludenti utili a mutare la detenzione in possesso.

2.1.3. Ogni altra nota critica non fa altro che riportare alla pretesa di un nuovo apprezzamento delle emergenze fattuali, nonché a suggestioni argomentative alternative, qui inesigibili.

All’epilogo del complessivo rigetto consegue la condanna del ricorrente al rimborso delle spese in favore del controricorrente, che si liquidano, tenuto conto dell’entità della causa, della sua qualità e delle svolte attività, siccome in dispositivo.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), sussistono i presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese legali in favore del controricorrente, che liquida in euro 3.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio del 27 febbraio 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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