Deroghe distanze legali: no a norme locali per lotti

La Corte di Cassazione ha stabilito l’illegittimità delle deroghe distanze legali previste da un regolamento edilizio comunale per singoli lotti. Tali eccezioni sono valide solo se inserite in strumenti urbanistici complessi, come piani particolareggiati, che governano un assetto unitario del territorio. La normativa statale prevale su quella locale, imponendo il ripristino delle distanze minime violate tramite arretramento della costruzione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 29 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Deroghe Distanze Legali: La Cassazione Mette un Freno ai Comuni

L’ordinanza in esame affronta un tema cruciale nel diritto immobiliare: il conflitto tra normative edilizie locali e standard nazionali in materia di distanze tra costruzioni. La Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: le deroghe distanze legali non possono essere concesse da un regolamento comunale per singoli edifici isolati, ma solo nell’ambito di una pianificazione urbanistica organica e complessiva. Questa decisione ha importanti implicazioni per costruttori e proprietari di immobili.

I Fatti di Causa

La controversia nasce tra due proprietari di fondi confinanti. Il proprietario di un appartamento al primo piano citava in giudizio la vicina, la quale aveva sopraelevato una struttura preesistente (un ripostiglio) per trasformarla in un’abitazione. L’attore sosteneva che la nuova costruzione violasse le distanze minime legali e ne chiedeva la demolizione, oltre al risarcimento dei danni.

In primo grado, il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo legittima la costruzione in base a una norma del regolamento edilizio locale che consentiva deroghe per i cosiddetti “lotti interclusi”. La Corte d’Appello, tuttavia, ribaltava la decisione, accogliendo la richiesta di riduzione in pristino e condannando la convenuta a riportare la costruzione nel rispetto delle distanze legali.

La proprietaria dell’immobile contestato ricorreva quindi in Cassazione, basando il suo appello su due motivi principali: l’errata valutazione della legittimità della deroga comunale e l’eccessiva genericità dell’ordine di demolizione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso, confermando la sentenza d’appello. La decisione si fonda su un’attenta analisi della gerarchia delle fonti normative in materia urbanistica, riaffermando la prevalenza della legislazione statale su quella locale.

Illegittimità delle deroghe distanze legali locali

Il cuore della motivazione riguarda il primo motivo di ricorso. La Corte ha chiarito che l’articolo 9 del D.M. 1444/1968, che impone una distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate, è una norma di ordine pubblico, inderogabile dalla normativa locale se non nei casi espressamente previsti.

L’unica eccezione ammessa dalla legge nazionale riguarda i “gruppi di edifici” che formano oggetto di “piani particolareggiati” o “lottizzazioni convenzionate”. Questi strumenti urbanistici consentono deroghe distanze legali perché non si limitano a regolare un singolo lotto, ma definiscono un assetto complessivo e unitario di una determinata area, bilanciando gli interessi pubblici e privati in modo organico. La norma comunale in questione, invece, consentiva deroghe per singoli edifici isolati, contrastando direttamente con la ratio della norma statale, che mira a un governo armonico del territorio e non a favorire soluzioni puntuali e frammentarie.

Interpretazione dell’Ordine di Arretramento

Anche il secondo motivo di ricorso è stato respinto. La ricorrente lamentava che l’ordine di “demolizione” fosse troppo generico e sproporzionato. La Corte ha specificato che il dispositivo di una sentenza deve essere sempre interpretato alla luce della sua motivazione. In questo caso, la motivazione parlava esplicitamente di “arretramento” fino al ripristino della distanza legale. Pertanto, l’ordine non implicava la demolizione totale dell’edificio, ma solo della parte costruita in violazione delle norme.

Inoltre, la Corte ha precisato che la definizione delle modalità tecniche e operative per eseguire l’arretramento non è compito del giudice di merito (della cognizione), ma rientra nelle competenze del giudice dell’esecuzione, che interviene nella fase successiva per garantire l’attuazione concreta del diritto accertato.

Le Conclusioni

L’ordinanza riafferma un principio cardine: i regolamenti edilizi comunali non possono introdurre deroghe agli standard minimi di distanza tra edifici fissati dalla legge statale per singole e isolate iniziative edilizie. La facoltà di prevedere distanze inferiori è riservata esclusivamente a strumenti di pianificazione complessi e unitari, che garantiscono un assetto territoriale coordinato. Per i proprietari e i costruttori, questa sentenza costituisce un monito a verificare non solo la conformità dei progetti ai regolamenti locali, ma anche e soprattutto la compatibilità di questi ultimi con la normativa nazionale sovraordinata.

Un regolamento comunale può prevedere deroghe alle distanze minime tra edifici per un singolo lotto?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che le deroghe sono ammesse solo se inserite in strumenti urbanistici complessi (come piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate) che riguardano un gruppo di edifici e definiscono un assetto territoriale unitario, non per singole proprietà isolate.

Se un giudice ordina la ‘demolizione’ di un’opera, significa che va abbattuto l’intero edificio?
Non necessariamente. La Corte ha chiarito che il dispositivo della sentenza va letto insieme alla motivazione. Se la motivazione parla di ‘arretramento’, come in questo caso, l’ordine è inteso come demolizione della sola parte che viola le distanze, al fine di ripristinare la legalità.

Chi stabilisce le modalità concrete per eseguire un arretramento ordinato dal giudice?
La determinazione delle modalità operative concrete per conformare lo stato di fatto al diritto (ad esempio, come eseguire tecnicamente l’arretramento) non spetta al giudice che emette la sentenza (giudice della cognizione), ma al giudice dell’esecuzione, nella successiva fase processuale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 31624 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 31624 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 19628/2020 R.G. proposto da :

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME e difesa dall’avvocato COGNOME NOME

-ricorrente-

contro

NOME, difeso dall’avvocato COGNOME NOME -controricorrente- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO SEZ.DIST. DI SASSARI n. 68/2020 depositata il 27/02/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 05/11/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, proprietario di un appartamento al primo piano di un edificio condominiale, conveniva dinanzi al Tribunale di Sassari NOME COGNOME, proprietaria del fondo confinante. Su quest’ultimo -allegava l’attore – sorgeva un fabbricato adibito ad autori-

messa e ripostiglio; nel 2008 la convenuta, ottenuta una concessione edilizia, sopraelevava tale struttura per trasformarla in una abitazione. L’attore domandava di accertare la violazione delle distanze, al fine di condannare la convenuta alla demolizione e al risarcimento del danno.

Il Tribunale rigettava le domande, ritenendo la costruzione conforme a una deroga prevista dalla normativa locale per i lotti interclusi (il paragrafo «S» del regolamento edilizio).

La Corte di appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, ha riformato la sentenza di primo grado, accogliendo la domanda di riduzione in pristino e rigettando quella risarcitoria.

Ricorre in cassazione la convenuta con due motivi, illustrati da memoria. Resiste l’attore con controricorso.

Questa Corte, con ordinanza interlocutoria, ha disposto l’acquisizione della normativa urbanistica comunale. La ricorrente ha depositato una breve memoria in prossimità dell’udienza.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. – Con il primo motivo si denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 9, ultimo comma d.m. 1444/1968 con la seguente argomentazione: la Corte di appello ha errato nel ritenere illegittima la deroga prevista dal paragrafo «s» delle norme tecniche di attuazione del piano di fabbricazione del Comune di Castelsardo. Tale deroga sarebbe invece legittima alla luce dell’art. 9, ultimo comma d.m. 1444/1968, che ammette distanze inferiori nel caso di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate. Su questa linea, la giurisprudenza consente deroghe agli standard statali qualora queste siano inserite in strumenti urbanistici funzionali a un assetto complessivo e unitario di determinate zone del territorio. Nel caso di specie, le norme comunali perseguono proprio tali finalità di armonizzazione dell’assetto territoriale, in particolare per le zone B/B2, già fortemente urbanizzate.
Il motivo è infondato.

Il menzionato paragrafo «s» delle norme tecniche di attuazione del piano di fabbricazione comunale dispone: « Nelle zone inedificate o risultanti libere in seguito a demolizione, contenute in un tessuto urbano già definito o consolidato, che si estendono sul fronte stradale per una profondità inferiore a mt. 24,00, nel caso di impossibilità di costruire in aderenza qualora il rispetto delle distanze tra pareti finestrate comporti la inutilizzazione dell’area o soluzione tecnica inaccettabile, il Comune può consentire la riduzione delle distanze fino al minimo inderogabile di mt. 1,50 dai confini del lotto. Viene considerata soluzione tecnica inaccettabile quella che non consente l’utilizzo di almeno l’ 80% del potenziale volumetrico del lotto » .
Pertanto, il paragrafo «s» non contempla una fattispecie cui si possa applicare la deroga ex art. 9 ultimo comma d.m. n. 1444/1968, Tale comma dispone: « sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche ». Viceversa, il paragrafo «s» prende in considerazione la situazione in cui si trovano singoli edifici, senza ancorare le proprie previsioni al caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche.
Questa conclusione è confermata dalla giurisprudenza di questa Corte: « In tema di distanze fra costruzioni nei rapporti fra privati, la deroga alla disciplina stabilita dalla normativa statale, deve ritenersi legittima quando faccia riferimento a una pluralità di fabbricati (‘gruppi di edifici’) che siano oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche che evidenzino una capacità progettuale tale da definire i rapporti spazio-dimensionali e architettonici delle varie costruzioni, considerate come fossero un edificio unitario, e siano finalizzate a conformare un assetto complessivo di determinate zone, poiché la legittimità di
tale deroga è strettamente connessa al governo del territorio e non, invece, ai rapporti fra edifici confinanti isolatamente intesi» . Così, Cass. 20188/2019, ripresa da Cass. 9804/2024 (p. 12); 13975/2025 (p. 9); 24814/2024 (p. 4 ss.). Nel caso in esame, il paragrafo «s» riguarda appunto edifici confinanti isolatamente considerati.

Corretta è pertanto la decisione della Corte di appello, la quale ha osservato che la disciplina sulle distanze tra edifici è integrata dall’art. 9 del d.m. 1444/1968, che prevale sulla normativa regolamentare locale e impone inderogabilmente una distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate. Secondo la Corte, la deroga prevista dalla norma comunale, che consentiva distanze inferiori per singoli lotti interclusi, contrastava con la norma statale, la quale ammette deroghe solo nel caso di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche, cioè in contesti di pianificazione unitaria e non per singoli edifici isolatamente considerati, mentre la norma locale prescinde da ciò e consente al singolo proprietario di avvantaggiarsi delle peculiarità del proprio fondo. Accertata quindi la violazione della distanza di 10 metri, ha condannato la convenuta all’arretramento della nuova costruzione fino al ripristino di tale distanza.
– Con il secondo motivo si denuncia -sotto un primo profilo la violazione e falsa applicazione degli artt. 872, 873 e 2933 c.c., nonché degli artt. 112, 113, nonché la nullità della sentenza per omessa motivazione. Si contesta la condanna alla demolizione totale della nuova opera, sostenendo che, poiché il fabbricato della ricorrente fronteggia solo in parte quello del controricorrente, la Corte di appello avrebbe dovuto ordinare l’arretramento della sola porzione di edificio in violazione delle distanze, incorrendo altrimenti in un vizio di motivazione per genericità e sproporzione della sanzione. Sotto un secondo profilo, si denuncia la nullità della sentenza per omessa motivazione riguardo alle modalità concrete di esecu-
zione dell’obbligo di arretramento dell’edificio della convenuta fino al rispetto della distanza di 10 metri dall’edificio dell’attore .

Il secondo motivo è rigettato sotto entrambi i profili in cui si articola.

Quanto al primo, se è vero che il provvedimento impugnato, nel dispositivo, condanna la convenuta alla riduzione in pristino mediante demolizione della nuova opera oggetto della concessione edilizia, è un dato pacifico che il dispositivo dei provvedimenti giurisdizionali deve essere letto, interpretato e, se del caso, precisato, alla luce della relativa motivazione, che in questo caso parla esplicitamente di arretramento. Non sussiste pertanto alcuna indeterminatezza o vizio motivazionale.

Quanto al secondo profilo, attiene proprio alla fase dell’esecuzione e rientra nei poteri del giudice dell’esecuzione, non del giudice della cognizione, la concreta determinazione delle modalità operative per conformare lo stato di fatto al diritto accertato (art. 612 cpc).

– La Corte rigetta il ricorso. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1 -quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente a rimborsare alla parte controricorrente le spese del presente giudizio, che liquida in € 4.500 , oltre a € 200 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi, e agli accessori di legge.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 05/11/2025.

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.