Deroga distanze legali: quando non si applica?

La Cassazione chiarisce che la deroga distanze legali, prevista per i piani di recupero urbano, non si applica se solo uno dei due edifici confinanti è incluso nel piano. La Corte ha cassato la sentenza d’appello solo per l’omessa pronuncia sulla domanda di manleva, confermando la condanna all’arretramento della costruzione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Deroga Distanze Legali: Limiti e Applicabilità nei Piani di Recupero

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha fornito un chiarimento cruciale sull’applicazione della deroga distanze legali tra edifici prevista dai piani di recupero urbano. Il principio affermato è netto: la deroga non si applica se solo uno dei due edifici confinanti è compreso nel piano di recupero. Questa pronuncia ribadisce la necessità di un’applicazione omogenea delle normative urbanistiche speciali.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dalla controversia tra due società. La società B, proprietaria di un immobile, citava in giudizio la società costruttrice A, chiedendo la condanna all’arretramento del fabbricato di quest’ultima per violazione delle distanze legali minime (16 metri tra edifici e 8 metri dal confine).

In primo grado, il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo che entrambi gli edifici ricadessero in un’area soggetta a piano di recupero urbano. Secondo il giudice, tale circostanza attivava la deroga prevista dall’art. 9 del D.M. n. 1444/1968, rendendo inapplicabile la normativa generale sulle distanze.

La Corte di Appello, invece, ribaltava la decisione. Accertava che solo il fabbricato della società costruttrice A rientrava nel piano di recupero, mentre quello della società B ne era escluso. Di conseguenza, escludeva l’operatività della deroga e condannava la società A all’arretramento del proprio edificio.

Contro questa sentenza, il Comune (chiamato in causa in garanzia) e la società A proponevano ricorso in Cassazione.

La Questione sulla Deroga Distanze Legali

Il nucleo della questione giuridica sottoposta alla Suprema Corte riguardava l’interpretazione dell’ultimo comma dell’art. 9 del D.M. 1444/1968. I ricorrenti sostenevano che la Corte di Appello avesse errato nel non ritenere operante la deroga, nonostante la presenza di un piano di recupero urbano approvato dal Comune.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Cassazione ha respinto i motivi di ricorso relativi a questo punto, confermando la correttezza della decisione d’appello. La Corte ha stabilito che la deroga alle distanze minime è una norma eccezionale, la cui ratio è consentire una pianificazione urbanistica omogenea e coerente all’interno di un’area specifica, come un piano di recupero o un piano di lottizzazione.

Le Motivazioni: la Deroga Distanze Legali richiede omogeneità

Le motivazioni della Corte si fondano su un consolidato orientamento giurisprudenziale. La possibilità per i Comuni di prescrivere distanze inferiori a quelle standard è strettamente legata al presupposto che le costruzioni coinvolte siano tutte incluse nel medesimo strumento urbanistico particolareggiato. Quando un edificio si trova al di fuori di tale perimetro, il rapporto con gli edifici esterni è regolato dalla normativa statale generale, che ha carattere inderogabile.

Nel caso di specie, essendo stato accertato che solo uno dei due fabbricati era ricompreso nel piano di recupero, la Corte d’Appello ha correttamente escluso l’applicabilità della deroga. La disciplina sulle distanze è posta a tutela di interessi generali e non può essere disapplicata sulla base di una pianificazione che riguarda solo una delle proprietà confinanti.

La Cassazione ha inoltre rigettato il motivo con cui si lamentava la mancata considerazione della presunta abusività parziale del fabbricato della società B. Sul punto, la Corte ha ribadito che la regolarità urbanistica di un edificio è irrilevante ai fini dell’azione per il rispetto delle distanze, che attiene ai rapporti tra privati.

Le Conclusioni: Accoglimento Parziale e Rinvio

In conclusione, la Suprema Corte ha rigettato il ricorso principale del Comune e i primi tre motivi del ricorso incidentale della società A. Tuttavia, ha accolto il quarto motivo del ricorso incidentale, relativo all’omessa pronuncia della Corte d’Appello sulla domanda di manleva che la società A aveva proposto nei confronti del Comune e di un ente di edilizia residenziale pubblica. La Corte di Appello, accogliendo la domanda principale, aveva assorbito la questione della manleva senza deciderla.

Per questo motivo, la sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte di Appello di L’Aquila, in diversa composizione, che dovrà pronunciarsi esclusivamente sulla domanda di manleva e regolare le spese del giudizio di legittimità. Il principio di diritto sulla inapplicabilità della deroga distanze legali in caso di pianificazione non omogenea rimane pienamente confermato.

Quando si può applicare la deroga alle distanze legali tra edifici prevista per i piani di recupero urbano?
La deroga si applica solo se tutti gli edifici coinvolti nel contenzioso sono compresi nell’ambito dello stesso piano di recupero o strumento urbanistico particolareggiato. Se uno degli edifici è esterno a tale piano, si applicano le norme generali sulle distanze.

La presunta natura abusiva di un edificio vicino impedisce di agire per il rispetto delle distanze?
No. La normativa sulle distanze legali si applica a tutti gli edifici, legittimi o abusivi, poiché tutela interessi di carattere generale nei rapporti tra privati. La regolarità urbanistica di un fabbricato non rileva ai fini della proposizione dell’azione per il rispetto delle distanze.

Cosa succede se il giudice d’appello, nel riformare una sentenza, non si pronuncia su una domanda di manleva?
L’omessa pronuncia su una domanda ritualmente proposta, come quella di manleva, costituisce un vizio della sentenza. La Corte di Cassazione, se accoglie il relativo motivo di ricorso, cassa la sentenza e rinvia la causa al giudice d’appello affinché decida sulla domanda omessa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 21115 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 21115 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 29/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso 9033-2022 proposto da:

COMUNE RAGIONE_SOCIALE ORTONA, in persona del sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO e domiciliato presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO, nello studio dell’AVV_NOTAIO, che la rappresenta e difende

– controricorrente e ricorrente incidentale –

nonchè contro

RAGIONE_SOCIALE, incorporante della RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO , nello studio dell’AVV_NOTAIO, che la rappresenta e difende unitamente a ll’ AVV_NOTAIO

– controricorrente –

nonchè contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMAINDIRIZZO, nello studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentata e dife sa dall’AVV_NOTAIO

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 103/2022 della CORTE DI APPELLO di L’AQUILA , depositata il 20/01/2022;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione ritualmente notificato la società RAGIONE_SOCIALE (oggi fusa per incorporazione nella società RAGIONE_SOCIALE) evocava in giudizio RAGIONE_SOCIALE (oggi RAGIONE_SOCIALE) innanzi il Tribunale di RAGIONE_SOCIALE, sezione distaccata di RAGIONE_SOCIALE, invocando la condanna della convenuta all’arretramento del suo immobile sino al rispetto delle distanze di 16 metri dal fabbricato dell’attrice e di 8 metri dal confine dei lotti di proprietà delle parti.

Si costituiva la società convenuta, resistendo alla domanda, allegando che entrambi i fabbricati ricadevano in zona del P.R.G. alla quale non si applicava la disposizione in tema di distanze invocata

dall’attrice, e chiamando in causa la RAGIONE_SOCIALE ed il RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, per essere manlevata dagli stessi nel denegato caso di accoglimento della domanda principale.

Si costituivano a loro volta i due soggetti chiamati, resistendo alla domanda spiegata nei loro confronti e comunque aderendo alla prospettazione difensiva di parte convenuta ed invocando dunque il rigetto della domanda attrice.

Con sentenza n. 94/2016 il Tribunale rigettava la domanda, accertando che entrambi gli edifici ricadevano in area oggetto di recupero urbano, con conseguente inapplicabilità della normativa in tema di distanze, giusta la deroga di cui all’ultimo comma dell’art. 9 del D.M. n. 1444/1968.

Con la sentenza impugnata, n. 103/2022, la Corte di Appello di L’Aquila accoglieva il gravame interposto dall’originaria attrice, condannando, in riforma della sentenza di primo grado, RAGIONE_SOCIALE all’arretramento del suo fabbricato sino al rispetto della distanza di 16 metri da quello dell’appellante. A fondamento della propria decisione, la Corte distrettuale riteneva che soltanto uno dei due fabbricati oggetto di causa, e precisamente quello di proprietà di RAGIONE_SOCIALE (oggi, RAGIONE_SOCIALE S.r.l.) ricadesse in zona sottoposta a piano di recupero urbano, mentre l’altro, di proprietà di RAGIONE_SOCIALE (oggi, RAGIONE_SOCIALE) non era oggetto di detta pianificazione. Di conseguenza, la Corte di merito ha escluso l’applicabilità, al caso di specie, della deroga di cui all’ultimo comma dell’art. 9 del D.M. n. 1444/1968, sul presupposto che essa operi solo nell’ipotesi in cui entrambi i fabbricati ricadano nell’ambito di un piano di recupero.
Propone ricorso per la cassazione di tale pronuncia il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, affidandosi a due motivi.

Propone successivo ricorso, da qualificarsi come incidentale, la società RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE, affidandosi a quattro motivi.

Resistono con separati controricorsi la RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE e la società RAGIONE_SOCIALE, avente causa di RAGIONE_SOCIALE

In prossimità dell’adunanza camerale, il RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Premessa la riunione dei ricorsi contro la medesima sentenza (art. 335 cpc), occorre esaminare con precedenza l’eccezione di carenza di interesse al ricorso proposta dalla controricorrente RAGIONE_SOCIALE (cfr. pag. 21 del controricorso), derivante – a suoi dire – dal fatto che all’esito del giudizio amministrativo RAGIONE_SOCIALE sarebbe stata condannata all’abbattimento del proprio fabbricato. L’eccezione è infondata in quanto le vicende del giudizio amministrativo, avente ad oggetto la legittimità degli atti, autorizzativi o autoritativi, adottati dalla P.A., e dunque in ultima analisi il rapporto corrente tra privato e pubblica amministrazione, non hanno alcun riflesso vincolante sul giudizio civile, nel quale si discuta della violazione dei rapporti di vicinato tra privati. L’interesse di RAGIONE_SOCIALE a coltivare l’impugnazione incidentale proposta, quindi, permane a prescindere dall’esito dell’autonomo giudizio amministrativo concernente la legittimità del permesso di costruire in sanatoria n.4 del 2012, che a suo tempo era stato assentito dal RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE in favore di RAGIONE_SOCIALE (oggi, RAGIONE_SOCIALE).
Passando all’esame dei motivi di ricorso, principale e incidentale, con il primo motivo del ricorso principale, corrispondente al primo motivo del ricorso incidentale, viene dedotta la violazione o falsa applicazione dell’art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968, in relazione all’art.

360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto applicabile la predetta disposizione agli edifici compresi in zona B.

Con il secondo motivo del ricorso principale, corrispondente al secondo motivo del ricorso incidentale, viene invece denunziata la violazione o falsa applicazione dell’art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello non avrebbe ritenuto operante la deroga contenuta dall’ultimo comma della predetta disposizione, pur in presenza di prova certa del fatto che ambedue gli edifici ricadevano nell’ambito di un programma di recupero urbano debitamente approvato dal RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE.
Le quattro censure, suscettibili di esame congiunto perché aventi contenuto identico, sono infondate.

La Corte di Appello, con accertamento in fatto incensurabile in questa sede, ha ritenuto che il piano di recupero approvato dal RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE con deliberazioni consiliari n. 11 del 2004 e n. 32 del 2006 interessasse il solo fabbricato di proprietà di RAGIONE_SOCIALE, oggi RAGIONE_SOCIALE, e non anche quello di proprietà di RAGIONE_SOCIALE, oggi RAGIONE_SOCIALE (cfr . pag. 7 della sentenza impugnata). Di conseguenza, ha ritenuto non operante la deroga contenuta dall’ultimo comma dell’art. 9 del D.M. n. 1444/1968, in quanto essa presuppone che tutti gli edifici coinvolti siano compresi nell’ambito di un piano di recupero. La statuizione, che -come detto- si fonda su un accertamento di merito, è coerente con l’insegnamento di questa Corte, secondo cui in tema di distanze tra edifici, ove le costruzioni non siano incluse nel medesimo piano particolareggiato o nella stessa lottizzazione, la disciplina sulle relative distanze non è recata dall’ultimo comma dell’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, che consente ai comuni di prescrivere distanze inferiori a quelle previste dalla normativa statale, bensì dal comma 1 dello
stesso art. 9, quale disposizione di immediata ed inderogabile efficacia precettiva (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23136 del 14/11/2016, Rv. 641684; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12424 del 20/05/2010, Rv. 613227 e Cass. Sez. U, Sentenza n. 1486 del 18/02/1997, Rv. 502514).

Peraltro, e solo per completezza, anche nel giudizio amministrativo avente ad oggetto la legittimità del permesso di costruire a suo tempo assentito dal RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE in favore di RAGIONE_SOCIALE, oggi RAGIONE_SOCIALE, è stato accertato che ‘… la facciata relativa al vano scala del fabbricato di proprietà della RAGIONE_SOCIALE (caratterizzato da una parete finestrata della lunghezza di circa mt. 2,50 e sporgente per 1,20 mt.) non rispetta la distanza minima di 10 mt prevista dall’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1969 (la distanza tra i fabbricati delle due parti in causa è infatti pari a mt. 8.80). Come si è rilevato, la possibilità di derogare alle distanze minime, da parte dello strumento urbanistico, mira a conformare in modo omogeneo l’assetto di una specifica zona del territorio, e non con riferimento a tipi di interventi edilizi singolarmente considerati. Ebbene, l’immobile della RAGIONE_SOCIALE non rientra nel piano di recupero invocato dall’appellante, non essendo ricompreso nella progettazione di dettaglio’ (cfr. pagg. 15 e 16 della sentenza del Consiglio di Stato n. 5849/2018, depositata il 11/10/2018).
Anche in sede amministrativa, dunque, è stata accertata la violazione delle distanze minime tra fabbricati e l’inapplicabilità alla fattispecie della deroga prevista dall’art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968, a cagione del fatto che uno soltanto dei due fabbricati delle parti, e non entrambi, rientrava nell’ambito di un piano di recupero urbano.

Con il terzo motivo del ricorso incidentale, RAGIONE_SOCIALE lamenta l’omesso esame di un fatto decisivo, in relazione all’art. 360, primo

comma, n. 5, c.p.c., perché la Corte di Appello non avrebbe tenuto conto della natura parzialmente abusiva del fabbricato eretto da RAGIONE_SOCIALE, oggi RAGIONE_SOCIALE

La censura è inammissibile sotto due concorrenti profili.

In primo luogo, la questione della natura abusiva del fabbricato della odierna controricorrente RAGIONE_SOCIALE non è affrontata dalla sentenza impugnata, che dà solo atto del fatto che, nel corso del giudizio, il permesso di costruire rilasciato in favore della società convenuta (odierna ricorrente incidentale) era stato annullato dal T.A.R Abruzzo (cfr. pag. 3 della sentenza impugnata). Nel proporre l’argomento di cui si discute, la parte ricorrente incidentale non precisa in quale momento del giudizio di merito, e con quale strumento processuale, esso sarebbe stato introdotto, con conseguente inammissibilità della censura per difetto di specificità.
Inoltre, la normativa in tema di distanze si applica pacificamente a tutti gli edifici, a prescindere dalla loro natura, legittima o abusiva, in quanto essa sovraintende ad interessi di carattere generale. Sul punto, va ribadito che, da un lato, la regolarità urbanistica del fabbricato non rileva ai fini della proposizione dell’azione ripristinatoria atteso che, in ipotesi di mancato rispetto delle distanze, il provvedimento autorizzatorio può essere disapplicato dal giudice ordinario, previo accertamento incidentale della sua illegittimità; e, dall’altro lato, che se le distanze sono state osservate, il vicino non ha diritto di chiedere la riduzione in pristino anche se l’immobile sia abusivo (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5605 del 26/02/2019, Rv. 652764).
Con il quarto ed ultimo motivo del ricorso incidentale, RAGIONE_SOCIALE si duole della violazione o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe omesso di pronunciarsi sulla domanda risarcitoria che

era stata proposta dall’odierna ricorrente incidentale nei confronti RAGIONE_SOCIALE e del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE.

La censura è fondata.

La Corte distrettuale, dopo aver ravvisato la fondatezza del gravame proposto dall’originaria attrice avverso la decisione di primo grado, accogliendo la domanda di arretramento del fabbricato della odierna parte ricorrente incidentale, ha espressamente ritenuto assorbita ogni altra questione, senza affrontare in alcun modo il tema concernente i rapporti tra l’odierna ricorrente incidentale ed i terzi dalla stessa chiamati in causa in manleva.

Mentre la sentenza impugnata dà atto che l’odierna ricorrente incidentale si era costituita, in seconda istanza, invocando soltanto il rigetto del gravame (cfr. pag. 6 della sentenza impugnata), la società ricorrente incidentale precisa, ai fini della specificità della censura in esame, di aver riproposto anche in appello la domanda di manleva oggetto della presente censura, richiamando quanto contenuto alla pag. 30 della sua comparsa di costituzione in appello (cfr. pag. 22 del ricorso incidentale).
In definitiva, il ricorso principale va rigettato, mentre va accolto il quarto motivo del ricorso incidentale, con rigetto delle prime tre censure proposte da RAGIONE_SOCIALE La sentenza impugnata va di conseguenza cassata, in relazione alla censura accolta, e la causa rinviata alla Corte di Appello di L’Aquila, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P .R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente principale, di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

PQM

la Corte rigetta il ricorso principale e i primi tre motivi del ricorso incidentale; accoglie il quarto motivo del ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata, in relazione alla censura accolta, e rinvia la causa alla Corte di Appello di L’Aquila, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente principale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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