Deroga contrattuale distanze: la Cassazione decide

Una società immobiliare ha impugnato in Cassazione la sentenza della Corte d’Appello che le ordinava di arretrare una sopraelevazione costruita in violazione delle distanze legali. Il caso verte sulla possibilità di una deroga contrattuale a tali norme. Con un’ordinanza interlocutoria, la Suprema Corte ha rinviato la decisione, prendendo atto della volontà delle parti di raggiungere un accordo transattivo per definire la controversia, evidenziando il ruolo della conciliazione anche in fase di legittimità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Deroga Contrattuale tra Edifici: Quando un Accordo Privato Supera le Norme

La disciplina delle distanze tra costruzioni è un pilastro del diritto immobiliare, posta a tutela della salubrità, sicurezza e del decoro urbano. Tuttavia, sorge spesso la domanda se i privati possano accordarsi per discostarsi da tali norme. Un’ordinanza interlocutoria della Corte di Cassazione offre uno spunto interessante sul tema della deroga contrattuale, mostrando come la volontà delle parti possa portare alla risoluzione di complesse controversie edilizie.

I Fatti di Causa: Una Sopraelevazione Contesa

La vicenda ha origine dalla controversia tra un gruppo di proprietari di immobili e una società costruttrice. Quest’ultima aveva realizzato una sopraelevazione su un fabbricato preesistente. Secondo i proprietari confinanti, tale nuova costruzione violava la distanza minima di 10 metri imposta dal piano regolatore locale. Oltre a ciò, lamentavano il posizionamento di motori per l’aria condizionata, causa di rumori e immissioni di aria calda, e di tubature pluviali installate a meno di un metro dal confine, in violazione dell’art. 889 c.c.

Il Percorso Giudiziario e la questione della deroga contrattuale

Il Tribunale di primo grado aveva inizialmente respinto le richieste dei proprietari. La situazione si è ribaltata in secondo grado, dove la Corte d’Appello ha accolto le loro ragioni, condannando la società a demolire e arretrare la sopraelevazione per ripristinare la distanza legale di 10 metri, nonché a spostare le tubature pluviali.

Contro questa decisione, la società ha proposto ricorso in Cassazione, basandosi su cinque motivi. I principali argomenti giuridici vertevano sulla presunta violazione e falsa applicazione delle norme sulle distanze (art. 873 c.c. e decreti ministeriali), suggerendo la possibilità di una deroga contrattuale alle prescrizioni del piano regolatore. La difesa della società si è concentrata sulla corretta interpretazione delle norme edilizie e sulla loro applicabilità al caso specifico.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

L’ordinanza in esame non entra nel merito dei singoli motivi di ricorso. La Corte Suprema assume un ruolo di gestione del processo, evidenziando un fatto preliminare e decisivo: le parti in causa avevano congiuntamente richiesto un rinvio. La ragione di tale richiesta era la volontà di perfezionare un accordo transattivo, destinato a porre fine alla lite con la conseguente rinuncia al giudizio. Prendendo atto di questa volontà conciliativa, la Corte di Cassazione ha deciso di rinviare la causa a nuovo ruolo, sospendendo di fatto la decisione sul ricorso per consentire alle parti di formalizzare il loro accordo.

Conclusioni

Sebbene l’ordinanza non fornisca una risposta definitiva sulla legittimità della deroga contrattuale alle distanze legali, essa offre una lezione pratica di grande valore. Dimostra come la via della transazione e dell’accordo tra le parti sia non solo percorribile, ma anche incoraggiata, persino nell’ultimo grado di giudizio. La decisione di rinviare la causa evidenzia la prevalenza data alla volontà delle parti di risolvere autonomamente la controversia, evitando i tempi e i costi di un’ulteriore pronuncia giudiziale. Questo approccio pragmatico sottolinea che, in molti casi, un buon accordo può essere più vantaggioso di una sentenza, anche quando sono in gioco complesse questioni di diritto edilizio.

Qual era l’oggetto principale della controversia legale?
La controversia riguardava la presunta violazione delle distanze minime tra edifici, a seguito della realizzazione di una sopraelevazione da parte di una società immobiliare, contestata da un gruppo di proprietari confinanti.

Perché la Corte d’Appello aveva dato ragione ai proprietari?
La Corte d’Appello aveva riformato la sentenza di primo grado, ritenendo che la sopraelevazione violasse la distanza minima di 10 metri stabilita dal piano regolatore comunale e, di conseguenza, ne aveva ordinato l’arretramento.

Qual è stata la decisione della Corte di Cassazione in questa ordinanza?
La Corte di Cassazione non ha deciso nel merito della questione. Ha emesso un’ordinanza interlocutoria con cui ha rinviato la causa, accogliendo la richiesta congiunta delle parti di avere tempo per finalizzare un accordo transattivo che avrebbe portato alla conclusione della lite.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 851 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 851 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/01/2025

Oggetto: Distanze – Deroga contrattuale.

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 04078/2022 R.G. proposto da

RAGIONE_SOCIALE (RAGIONE_SOCIALE E RAGIONE_SOCIALE), rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO presso il cui studio in Casalnuovo di Napoli, INDIRIZZO, è elettivamente domiciliata.

-ricorrente – contro

COGNOME RAGIONE_SOCIALE, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, rappresentati e difesi dagli AVV_NOTAIOti prof. NOME AVV_NOTAIO COGNOME e NOME COGNOME ed elettivamente domiciliati in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO.

-resistenti – avverso la sentenza della Corte d’Appello di Napoli n. 2868/2021 del 28/6/2021, pubblicata il 21/7/2021 e notificata il 12/1/2022;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 8/1/2025 dalla AVV_NOTAIO.AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

Rilevato che:

1. La RAGIONE_SOCIALE in liquidazione, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, in qualità di proprietari di alcuni cespiti siti in due fabbricati in Nola, con accesso principale da un viale privato che da INDIRIZZO conduceva a INDIRIZZO, rispetto al quale era frontistante un fabbricato appartenente alla RAGIONE_SOCIALE, convennero in giudizio, davanti al Tribunale di Nola, quest’ultima società, al fine di ottenerne la condanna all’eliminazione delle sopraelevazioni realizzate su un preesistente fabbricato, siccome collocate a distanza inferiore ai mt. 10,00 stabiliti dal Piano regolatore del Comune di Nola, di numerosi motori installati per aria condizionata sul lato corto del fabbricato dai quali si immettevano intollerabili rumori ed aria calda e di alcune tubature pluviali poste a distanza inferiore a mt. 1,00 ai sensi dell’art. 889, secondo comma, cod. civ..
Il Tribunale di Nola, nella resistenza della convenuta, rigettò la domanda degli attori e quella ex art. 96, primo comma, cod. proc. civ. proposta dalla convenuta con la sentenza n. 801/2016, depositata il 17/3/2016, che, impugnata dai medesimi attori con citazione notificata il 14/10/2016, fu riformata, nella resistenza della società appellata, con la sentenza n. 2868/2021, pubblicata il 21/7/2021, con la quale la Corte d’Appello di Napoli condannò la RAGIONE_SOCIALE ad arretrare il proprio fabbricato alla distanza di mt. 10 da quelli indicati nella relazione del c.t.u., con riferimento alla sola struttura in sopraelevazione rispetto al preesistente fabbricato, all’arretramento dei pluviali alla distanza di mt. 1 dal confine e al
pagamento della metà delle spese di lite di entrambi i gradi del giudizio.

Contro la predetta ordinanza, la RAGIONE_SOCIALE NOME ha proposto ricorso per cassazione, affidandolo a cinque motivi. RAGIONE_SOCIALE in RAGIONE_SOCIALE, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME si sono difesi con controricorso.

Il consigliere designato ha formulato proposta di definizione del giudizio ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ., ritualmente comunicata alle parti.

In seguito a tale comunicazione, la ricorrente, a mezzo del difensore munito di nuova procura speciale, ha chiesto la decisione del ricorso.

Fissata l’adunanza in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 -bis .1 cod. proc. civ., i controricorrenti hanno depositato memoria illustrativa.

Considerato che :

Con il primo motivo di ricorso, la ricorrente lamenta l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, con riferimento all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.,

Con il secondo motivo di ricorso, si lamenta la violazione o falsa applicazione dell’art. 2 primo comma, n. 2), d.m. 2 Aprile 1968, e dell’art. 873 cod. civ., con riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ..

Con il terzo motivo di ricorso, si lamenta la violazione o falsa applicazione dell’art. 873 cod. civ., in relazione agli artt. 1 -12 e 15 preleggi, con riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ..

Con il quarto motivo di ricorso, si lamenta la violazione o falsa applicazione del d.m. 2 Aprile 1968 (art. 9, primo comma, n. 2) e

dell’art. 873 cod. civ., con riferimento all’art. 360, primo comma, nn. 3-5, cod. proc. civ..

Con il quinto motivo di ricorso, si lamenta, in via subordinata, la violazione o falsa applicazione dell’art. 9, d.m. 1444/68, con riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ..

Preliminarmente, occorre evidenziare come le parti abbiano congiuntamente chiesto un rinvio onde perfezionare un accordo transattivo, che, come da esse precisato, comporterà la successiva rinuncia al giudizio.

P.Q.M.

La Corte rinvia a nuovo ruolo.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 8/1/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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