Denuncia vizi immobile: quando scatta il termine?

La Corte di Cassazione chiarisce i termini per la denuncia vizi immobile. In un caso di gravi difetti costruttivi, il ricorso di un acquirente è stato respinto perché la denuncia è stata presentata oltre un anno dalla scoperta. La Corte ha stabilito che il termine decorre dal momento in cui si ha una conoscenza apprezzabile della gravità dei vizi, che può coincidere con la consegna dell’immobile se i problemi sono evidenti, senza necessità di attendere una perizia tecnica.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Denuncia Vizi Immobile: Attenzione al Termine di Decadenza

Quando si acquista un immobile e si scoprono gravi difetti di costruzione, agire tempestivamente è fondamentale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio cruciale: il termine per la denuncia vizi immobile inizia a decorrere non appena l’acquirente ha una conoscenza sufficiente della loro gravità, anche senza una perizia tecnica. Vediamo nel dettaglio questa importante decisione.

I Fatti di Causa

La vicenda ha inizio quando un acquirente cita in giudizio l’impresa costruttrice per ottenere il risarcimento dei danni dovuti a gravi difetti presenti nell’immobile appena acquistato. Inizialmente, il Tribunale dà ragione all’acquirente, condannando l’impresa a un risarcimento di oltre 45.000 euro.

Tuttavia, la Corte d’Appello ribalta la decisione. Il motivo? La tardività della denuncia. Secondo i giudici di secondo grado, l’acquirente era a conoscenza dei vizi fin dal momento della consegna dell’immobile, avvenuta il 26 luglio 2007, ma li ha denunciati formalmente solo nel febbraio 2009. Questo ritardo ha comportato la decadenza dal diritto di garanzia previsto dall’articolo 1669 del Codice Civile, che stabilisce un termine di un anno dalla scoperta del vizio per la denuncia.

L’acquirente, non soddisfatto, ha quindi proposto ricorso in Cassazione, sostenendo che la piena consapevolezza della gravità dei vizi e delle loro cause fosse maturata solo in un momento successivo, con l’ausilio di una consulenza tecnica.

La Questione Giuridica sulla Denuncia Vizi Immobile

Il cuore della controversia ruota attorno all’interpretazione dell’articolo 1669 c.c. e, in particolare, alla determinazione del momento esatto in cui inizia a decorrere il termine annuale per la denuncia. La legge parla di “scoperta” del vizio. Ma cosa si intende esattamente per “scoperta”? È sufficiente la percezione del difetto o è necessaria una comprensione tecnica completa della sua natura, gravità e causa?

L’acquirente sosteneva che la decorrenza del termine dovesse essere posticipata al momento in cui, tramite una perizia, si acquisisce una conoscenza tecnica dettagliata. La Corte d’Appello, invece, ha ritenuto che la conoscenza dei vizi fosse già sufficientemente consolidata in un momento molto anteriore.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’acquirente, confermando la sentenza d’appello. La ratio della decisione si fonda su un punto cruciale: le stesse ammissioni dell’acquirente. Sin dal suo primo atto in giudizio, egli aveva dichiarato di aver riscontrato “gravi difetti di costruzione” fin dal “momento della consegna” dell’immobile.

Secondo gli Ermellini, questa affermazione dimostra che l’acquirente aveva conseguito un “apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti stessi e della loro derivazione eziologica” in un’epoca prossima alla consegna. Di conseguenza, il termine annuale per la denuncia era iniziato a decorrere già da allora.

La Corte ha specificato un principio di grande importanza pratica: sebbene il termine per la denuncia non decorra finché non si ha una conoscenza sicura dei difetti, questa consapevolezza non deve necessariamente attendere l’esito di accertamenti tecnici. Quando un problema è di “immediata percezione”, sia nella sua reale entità sia nelle sue possibili cause, il termine inizia a decorrere dal suo primo manifestarsi. Attendere una perizia in questi casi può risultare fatale e portare alla perdita del diritto alla garanzia.

Conclusioni

Questa ordinanza offre un monito importante per chiunque acquisti un immobile. La scoperta di difetti, anche se apparentemente minori, non deve essere sottovalutata. È essenziale procedere a una denuncia vizi immobile formale e tempestiva, preferibilmente tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC, non appena si abbia una percezione chiara della loro esistenza e gravità. Affidarsi alla speranza che il costruttore intervenga o attendere i lunghi tempi di una perizia tecnica senza aver prima formalizzato la denuncia può comportare la perdita di ogni tutela legale. La tempestività è, ancora una volta, un fattore decisivo per la protezione dei propri diritti.

Quando inizia a decorrere il termine di un anno per la denuncia dei gravi difetti di un immobile?
Il termine inizia a decorrere non necessariamente da una perizia tecnica, ma dal momento in cui l’acquirente acquisisce un “apprezzabile grado di conoscenza obiettiva” della gravità dei difetti e della loro causa. Se i difetti sono immediatamente percepibili, il termine può iniziare a decorrere fin dalla consegna dell’immobile.

È sempre necessario attendere una perizia tecnica prima di denunciare i vizi al costruttore?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che, qualora i difetti siano di immediata percezione sia nella loro entità reale che nelle possibili cause, il decorso del termine per la denuncia non è posticipato all’esito di approfondimenti tecnici. In questi casi, è necessario agire subito.

L’ammissione di aver notato i difetti fin da subito può danneggiare la posizione dell’acquirente?
Sì. Nel caso esaminato, le stesse allegazioni dell’acquirente, che aveva affermato di aver riscontrato i vizi fin dalla consegna, sono state l’elemento decisivo utilizzato dalla Corte per stabilire la tardività della denuncia e, di conseguenza, per rigettare la sua domanda di risarcimento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 365 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 365 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 33181/2019 R.G. proposto da:

COGNOME rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME e COGNOME

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME

– controricorrente e ricorrente incidentale –

nonché contro

SANTORO ROSSANA

–

intimata –

avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di CATANIA n. 758/2019 depositata il 03.04.2019. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 08/11/2024

dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Il Tribunale di Catania accoglieva la domanda proposta da NOME COGNOME di risarcimento dei danni relativi al difetto di costruzione di un immobile da questi acquistato dall’impresa costruttrice convenuta e condannava quest’ultima al pagamento di euro 45.182.

La RAGIONE_SOCIALE proponeva appello avverso la suddetta sentenza.

NOME COGNOME resisteva al gravame.

La C orte d’ Appello di Catania accoglieva l’impugnazione e , in riforma della sentenza impugnata, rigettava la domanda formulata da NOME COGNOME.

In particolare, la C orte d’ Appello rilevava che dalla documentazione in atti, e senza contestazione sul punto, emergeva che NOME COGNOME aveva avuto cognizione dei vizi fin dal momento della consegna dell’immobile avvenuta il 26 luglio 2007. Dunque, avendo egli già conseguito un apprezzabile grado di conoscenza della gravità dei difetti doveva ritenersi tardiva la loro denuncia avvenuta per la prima volta nel febbraio del 2009 a ciò a prescindere dalla possibilità di sussumere i vizi nell’ambito applicativo dell’articolo 1669 c.c.. Infatti, dalle stesse allegazioni del COGNOME, la decorrenza del termine annuale di decadenza di cui al l’ art. 1669 c.c. doveva farsi risalire al tempo immediatamente successivo alla consegna dell’immobile (26.07.2007), per avere
egli, già a tale epoca, conseguito un apprezzabile grado di conoscenza obbiettiva della gravità dei difetti stessi e della loro derivazione eziologica dall’imperfetta esecuzione dell’opera, e, quindi, la prima denuncia di essi nel febbraio 2009 era tardiva.

NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di quattro motivi.

La società RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso ha proposto a sua volta ricorso incidentale condizionato.

Entrambe le parti con memoria depositata in prossimità dell’udienza ha nno insistito nelle rispettive richieste.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e la falsa applicazione degli artt. 1362-1363 c.c., 1366 c.c. e motivazione contraddittoria, il giudice di seconde cure avrebbe contraddittoriamente motivato il capo di sentenza trascritto solo parzialmente in ricorso; ciò perché frutto di un’asserita erronea interpretazione della clausola contenuta all’art. 6 del contra tto di compravendita.

A parere ricorrente sarebbe erroneo l’assunto fatto proprio dalla C orte d’ A ppello secondo il quale tutti i vizi dell’immobile erano non particolarmente gravi e comunque riconoscibili al momento del rogito. Anche la clausola numero 6 del contratto di compravendita doveva ritenersi come mera clausola di stile e non poteva riferirsi naturalmente ai vizi occulti, cioè a quelli emersi dopo i normali controlli eseguiti al momento dell’acquisto. I vizi fatti valere in giudizio, infatti, si sono manifestati successivamente alla consegna con l’utilizzo del bene e , dunque, sarebbe erronea la sentenza nella
parte in cui ha fatto decorrere il termine per la denuncia alla consegna dell’immobile

Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: violazione, falsa o errata applicazione dell’art. 1669 c.c. – mancata motivazione in ordine ad un punto decisivo della controversia.

Non tutti i vizi denunciati potevano essere esclusi dal novero di quelle rientranti nell’articolo 1669 c.c. e , inoltre, l’elenco fatto era solo indicativo e i vizi di isolamento acustico erano prospettati in attesa di essere verificati. Rientravano sicuramente nel novero di cui agli all’articolo 1669 c.c. e l’inadeguata impermeabilizzazione del pianerottolo di sosta esterna la corte ingresso dell’appartamento , l’inadeguata impermeabilizzazione della scala esterna con conseguenti fenomeni di infiltrazione nelle pareti perimetrali del piano interrato del locale tecnico del locale cantina realizzate in aderenza alla scala esterna, nella parte del bagno e nei soffitti, nelle pareti del locale lavanderia che si sviluppa nell’area sottostante la scala. Si trattava di vizi non riconoscibili o apparenti, incidenti in modo pregnante sulla normale utilità dell’immobile.
Dunque, secondo il ricorrente, il termine per la denuncia dovrebbe spostarsi in avanti fino al momento in cui egli ha materialmente avuto il risultato della consulenza di parte commissionata ovvero in data 10 novembre 2018.

2.1 I due motivi di ricorso, che stante la loro evidente connessione possono essere trattati congiuntamente, sono in parte inammissibili in parte infondati.

La censura relativa alla erronea riconduzione dei vizi all’articolo 1669 c.c. è inammissibile perché irrilevante, infatti, Corte d’Appello ha evidenziat o che la riconduzione dei vizi alla

previsione di cui all’art. 1669 c.c. o all’ipotesi meno grave prevista dagli articoli precedenti non assumeva alcuna rilevanza con riferimento al caso di specie in quanto indipendentemente dalla sussumibilità o meno di tali vizi nell’alveo applicativo dell’art. 1669 cod. civ. (invero non trattandosi, almeno per buona parte, di difetti di particolare gravità, tali da incidere sulla staticità e sulla consistenza strutturale dell’immobile, o da determinarne il pericolo di rovina o, ancora, da costituire alterazioni che, apprezzabilmente, abbiano ridotto il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la sua normale utilizzazione), in ogni caso doveva intendersi maturata la decadenza essendo decorso infruttuosamente l’anno dalla scoperta degli stessi senza la prescritta denuncia.
Il presente ricorso, pertanto, pone la questione se il ricorrente avesse piena cognizione dei vizi denunciati al momento della consegna del bene o nel breve periodo di tempo successivo a tale data. La C orte d’ Appello ha evidenziato che la stessa prospettazione del ricorrente faceva propendere per tale soluzione in quanto sin dall’atto introduttivo aveva sostenuto che “Fin dal momento della consegna in detto immobile si sono riscontrati gravi difetti di costruzione, tali da renderlo e per certi versi inabitabile.
Dunque, tanto la natura dei vizi denunciati quanto le altre risultanze istruttorie indicavano che il La Rosa avesse avuto un apprezzabile grado di conoscenza obbiettiva della gravità dei difetti stessi e della loro derivazione eziologica dall’imperfetta esecuzione dell’opera dei vizi in epoca prossima alla consegna del bene.

L’ accertamento in fatto non è sindacabile da questa Corte mentre le conseguenze in diritto sono immuni dalle censure prospettate di violazione di legge.

Deve ribadirsi, infatti, che: In tema di garanzia per gravi difetti dell’opera ai sensi dell’art. 1669 c.c., il termine per la relativa denunzia non inizia a decorrere finché il committente non abbia conoscenza sicura dei difetti e tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause. Nondimeno, qualora si tratti di un problema di immediata percezione, sia nella sua reale entità, che nelle sue possibili cause sin dal suo primo manifestarsi, il decorso di tale termine non è necessariamente né automaticamente postergato all’esito dei predetti approfondimenti tecnici (Sez. 2, Ordinanza n. 27693 del 29/10/2019, Rv. 655682 01).
Quanto alla censura di violazione delle norme di interpretazione negoziale deve osservarsi come la Corte d’Appello si sia limitata ad evidenziare che anche che in seno al contratto di compravendita parte ricorrente aveva dichiarato ‘di avere visionato l’immobile oggetto della vendita, dichiarandone la propria incondizionata accettazione valendo ciò come collaudo ad ogni effetto contrattuale’ (cfr. art. 6 del contratto di compravendita allegato al n. 6 del fascicoletto per la cassazione). Ciò detto la Corte non ha fatto applicazione della suddetta regola contrattuale e tantomeno del principio di cui all’art. 1665 c.c. secondo cui: Se il committente riceve senza riserve «la consegna dell’opera, questa
si considera accettata ancorché non si sia proceduto alla verifica» ma ha ritenuto che essendo i vizi emersi e conosciuti dal La Rosa sin dal momento immediatamente successivo alla consegna la sua denuncia doveva ritenersi tardiva.

La ratio della decisione, infatti, risiede nella individuazione, sulla scorta delle stesse allegazioni del La COGNOME, della decorrenza del termine annuale di decadenza di cui al richiamato art. 1669 cod. civ. al tempo immediatamente successivo alla consegna dell’immobile (26.07.2007), per avere l’appellato, già a tale epoca, conseguito un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti stessi e della loro derivazione eziologica dall’imperfetta esecuzione dell’opera.

Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: violazione o errata applicazione dell’art. 1495 c.c.

Anche a volere esaminare la questione alla luce del disposto di cui all’art. 1495 c.c. la Corte decidente sarebbe incorsa in errore. L’articolo in questione recita testualmente: Il compratore decade dalla garanzia (di cui all’art. 1490 c.c.), se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo diverso termine stabilito dalle parti. La denuncia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto la esistenza del vizio o l’ha occultato.

3.1 Il terzo motivo di ricorso è inammissibile.

Sin dal primo grado si è evidenziato che nella specie non si trattava di vizi occulti e il fatto che il venditore li ha riconosciuti non emerge neanche dalla prospettazione del ricorrente che si limita solo ad affermare che il venditore era stato compulsato e gli interventi effettuati non avevano sortito risultato alcuno. Risulta del tutto generica e priva di ogni allegazione l’affermazione del

ricorrente secondo cui dall’intervento della controparte dovrebbe desumersi un implicito riconoscimento dei vizi lamentati.

Peraltro, la circostanza del riconoscimento dei vizi da parte del venditore, dalla lettura della sentenza non risulta oggetto del giudizio di appello e, dunque, la relativa questione risulta del tutto nuova e non supportata da alcuna specifica allegazione da parte del ricorrente.

Il primo motivo del ricorso incidentale condizionato: Violazione e falsa applicazione dell’art. 1669 c.c. in relazione agli art. 115 e 116 c.p.c. (art. 360, comma 1, n.3 c.p.c.)

La censura attiene al mancato esperimento di una nuova CTU.

4.1 Il ricorso incidentale condizionato è assorbito dal rigetto del ricorso principale.

Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater D.P.R. n. 115/02, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente principale di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità nei confronti della parte controricorrente che liquida in euro 5500, più 200 per esborsi, oltre al rimborso forfettario al 15% IVA e CPA come per legge;

ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater, del d.P.R. n. 115/2002, inserito dall’art. 1, co. 17, I. n. 228/12, dichiara la sussistenza dei

presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente principale di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto;

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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