Denuncia vizi immobile: la telefonata vale come prova

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 26198/2024, ha confermato che una comunicazione informale, come una telefonata, è sufficiente per la denuncia di vizi su un immobile, purché se ne dia prova. Nel caso specifico, l’ammissione dei venditori in sede di interrogatorio formale è stata ritenuta una confessione e quindi prova piena della tempestiva notifica telefonica da parte degli acquirenti, superando la questione della successiva comunicazione scritta. La Corte ha così rigettato il ricorso dei venditori, condannandoli al risarcimento del danno.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Denuncia vizi immobile: basta una telefonata? La Cassazione chiarisce

Quando si acquista un immobile, la scoperta di difetti nascosti può trasformare un sogno in un incubo. Una delle prime e più importanti azioni da compiere è la denuncia vizi immobile al venditore, da effettuarsi entro il termine di otto giorni dalla scoperta. Ma quali sono le modalità corrette? Una raccomandata è sempre necessaria o può bastare una semplice telefonata? Con la recente ordinanza n. 26198/2024, la Corte di Cassazione ha offerto un chiarimento fondamentale, stabilendo che anche una comunicazione informale può essere sufficiente, a patto di poterla provare.

I fatti di causa

La vicenda ha origine dall’acquisto di un appartamento con garage. Circa un anno dopo la compravendita, avvenuta nel dicembre 2006, gli acquirenti scoprivano significative infiltrazioni d’acqua nel garage a seguito di abbondanti piogge. Di conseguenza, avviavano una causa per ottenere il risarcimento dei danni dai venditori.

In primo grado, il Tribunale rigettava la domanda, accogliendo l’eccezione dei venditori: secondo il giudice, gli acquirenti non avevano provato di aver denunciato i vizi entro gli otto giorni previsti dall’art. 1495 del Codice Civile, incorrendo così nella decadenza dalla garanzia.

La Corte d’Appello, tuttavia, ribaltava la decisione. I giudici di secondo grado davano peso decisivo a delle dichiarazioni confessorie rese dai venditori durante un interrogatorio formale. In quella sede, i venditori avevano ammesso di essere stati informati “immediatamente” del problema tramite una telefonata, comunicazione poi formalizzata con una lettera successiva. Questa ammissione, secondo la Corte d’Appello, provava la tempestività della denuncia, condannando i venditori al pagamento di oltre 12.000 euro.

L’analisi della Corte di Cassazione sulla denuncia vizi immobile

I venditori ricorrevano in Cassazione, basando il loro ricorso su tre motivi principali, tutti respinti dalla Suprema Corte.

1. Validità dell’interrogatorio formale: I ricorrenti sostenevano che la confessione non fosse valida perché scaturita da domande generiche e contestate. La Cassazione ha replicato che la valutazione sull’ammissibilità e rilevanza delle domande spetta al giudice di merito e non è sindacabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivata.
2. La presunta confessione dell’acquirente: I venditori lamentavano che i giudici d’appello avessero ignorato la dichiarazione dell’acquirente, il quale aveva parlato di una denuncia effettuata con lettera del 4 febbraio 2008 (quindi tardiva). La Corte ha chiarito che questa dichiarazione non era affatto incompatibile con l’esistenza di una precedente e tempestiva telefonata. La denuncia formale scritta non esclude, anzi può seguire, una prima comunicazione informale immediata, che è quella che conta ai fini del rispetto del termine.
3. Il valore della consulenza tecnica: Infine, i ricorrenti sostenevano che una consulenza tecnica di parte attrice dimostrasse che gli acquirenti conoscevano i vizi fin dall’acquisto. La Cassazione ha ribadito un principio consolidato: le dichiarazioni di un consulente di parte non hanno valore di confessione, che deve provenire personalmente dalla parte in causa. La perizia costituisce un semplice indizio, liberamente valutabile dal giudice.

Le motivazioni

La decisione della Corte di Cassazione si fonda su principi cardine del diritto processuale e sostanziale. Il cuore della motivazione risiede nel valore probatorio della confessione. Quando una parte, in sede di interrogatorio formale, ammette un fatto a sé sfavorevole (in questo caso, l’aver ricevuto una telefonata di denuncia immediata), tale dichiarazione acquisisce il valore di prova piena. Diventa il fatto decisivo su cui il giudice può fondare la propria decisione, rendendo irrilevanti altre circostanze come la data di una successiva lettera formale. La Corte ha inoltre sottolineato l’ampia discrezionalità del giudice di merito nell’apprezzare le prove, inclusa l’ammissibilità delle domande in un interrogatorio, un potere che non può essere messo in discussione in Cassazione se non per vizi logici o di motivazione qui non riscontrati.

Le conclusioni

Questa ordinanza offre importanti implicazioni pratiche. Per gli acquirenti, conferma che la denuncia vizi immobile non richiede necessariamente forme solenni come la raccomandata con ricevuta di ritorno. Una telefonata, un’email o persino un messaggio possono essere validi, a condizione che si sia in grado di provarne l’invio e la ricezione tempestiva. La difficoltà, ovviamente, sta proprio nella prova. Per i venditori, la lezione è chiara: le dichiarazioni rese in tribunale, specialmente durante un interrogatorio formale, hanno un peso enorme e possono essere decisive per l’esito della causa. L’ammissione di aver ricevuto una comunicazione, per quanto informale, può precludere la possibilità di eccepire con successo la decadenza della garanzia.

Una telefonata è sufficiente per la denuncia dei vizi di un immobile?
Sì, secondo questa ordinanza, una comunicazione informale come una telefonata è un mezzo idoneo per denunciare i vizi, a condizione che si possa provare in giudizio che sia avvenuta entro il termine di otto giorni dalla scoperta del difetto.

Che valore ha l’ammissione del venditore di aver ricevuto una denuncia telefonica?
Se il venditore, durante un interrogatorio formale, ammette di aver ricevuto una telefonata con cui gli venivano comunicati i vizi, questa dichiarazione ha valore di confessione. Di conseguenza, costituisce prova piena del fatto che la denuncia è stata effettuata tempestivamente.

La perizia del consulente tecnico di una parte può essere usata come una confessione contro la parte stessa?
No, la Corte di Cassazione ha specificato che quanto dichiarato da un consulente tecnico di parte nel suo elaborato non ha valore di confessione, poiché questa deve provenire direttamente dalla parte. La perizia è un mero indizio soggetto al libero convincimento del giudice.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 26198 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 26198 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 07/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 21689/2019 R.G. proposto da:

COGNOME, COGNOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) , rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrenti- contro

COGNOME NOME, CORTESI ROSANNA, elettivamente domiciliati in ROMAINDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-controricorrenti-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di BRESCIA n. 602/2019, depositata il 4/04/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/04/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

PREMESSO CHE

NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto domanda nei confronti di NOME COGNOME e NOME COGNOME volta a ottenere la condanna dei convenuti, che avevano loro venduto un appartamento con garage di pertinenza, a risarcire i danni causati da un vizio presente nell’immobile. Gli attori hanno dedotto che, acquistato l’immobile il 12 dicembre 2006, avevano riscontrato il vizio (infiltrazioni d’acqua nel garage) dopo alcune abbondanti precipitazioni nel dicembre 2007. Con la sentenza n. 375/2015, il Tribunale di Bergamo ha rigettato la domanda: ha ritenuto fondata l’eccezione dei convenuti di decadenza dalla garanzia per vizi, non avendo gli attori provato di avere denunciato il vizio nel termine di otto giorni dalla scoperta previsto dall’art. 1495 c.c.
La sentenza è stata impugnata da NOME COGNOME e NOME COGNOME. Con la sentenza n. 602/2019, la Corte d’appello di Brescia ha accolto il gravame e ha condannato RAGIONE_SOCIALE e COGNOME al pagamento di euro 12.767. Il Tribunale -ha osservato il giudice d’appello -non ha debitamente valorizzato le dichiarazioni confessorie rese dai venditori in sede di interrogatorio formale, che confermano quanto dedotto dagli attori, ossia che il vizio era stato ‘immediatamente’ denunciato con una telefonata, denuncia poi ribadita con lettera del 4 febbraio 2008, così che è stato rispettato il termine di decadenza prescritto dall’art. 1495 c.c.
Avverso la sentenza NOME COGNOME e NOME COGNOME ricorrono per cassazione.

Resistono con controricorso NOME COGNOME e NOME COGNOME.

Memoria è stata depositata dai ricorrenti.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso è articolato in tre motivi, tra loro connessi:

il primo motivo denuncia ‘violazione degli artt. 183, 230, 244 c.p.c., 2733 c.c., per avere il giudice d’appello ritenuto gli appellanti non decaduti dalla garanzia per vizi sulla base di una confessione’ resa in sede di ‘interrogatorio formale su circostanze generiche, non ammissibili e più volte contestate’;

il secondo motivo contesta ‘violazione degli artt. 2733 c.c., 115 e 116 c.p.c. per avere il giudice d’appello omesso l’esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, ignorando l’interrogatorio formale dell’attore COGNOME, il quale confessava di avere denunciato il vizio dopo il 4 febbraio 2008;

il terzo motivo lamenta ‘violazione degli artt. 1491 e 2733 c.c., 115 e 116 c.p.c. per avere il giudice d’appello omesso l’esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, ignorando l’esistenza della consulenza tecnica di parte attrice nella quale è indicato’ che gli attori conoscevano l’esistenza delle infiltrazioni sin dall’acquisto dell’immobile.

I motivi non possono essere accolti.

Quanto al primo motivo, va sottolineato che i ricorrenti, nel lamentare l’ammissibilità del capitolo dell’interrogatorio formale perché generico, chiedono a questa Corte una valutazione ad essa preclusa. A prescindere dalla necessità -e v. al riguardo i rilievi del controricorso a pag. 8 -di contestare l’ammissibilità del mezzo di prova sia prima della sua ammissione che dopo che è stata assunta, secondo le modalità dettate dall’art. 157, comma 2, c.p.c. (cfr. la pronuncia delle sezioni unite di questa Corte n. 16723/2020), in ogni caso ‘gli apprezzamenti sulla genericità, irrilevanza e influenza probatoria dell’interrogatorio, rientrando nei poteri discrezionali del giudice del merito, sfuggono ove motivati –
come nel caso in esame (v. le pagg. 5-6 della sentenza) -al sindacato di legittimità della Cassazione’ (così Cass. n. 895/1970).

Circa il secondo motivo di ricorso, va rilevato che la dichiarazione di COGNOME, che ha parlato di denuncia del 4 febbraio 2008, è dichiarazione non incompatibile con quanto ritenuto provato dalla Corte d’appello, ossia che prima della denuncia formale -pacificamente posta in essere con comunicazione scritta il 4 febbraio 2008 -vi sia stata una telefonata con la quale, nell’immediatezza del riscontro delle infiltrazioni, queste siano state rese note ai venditori, così che non sussiste il denunciato vizio, non trattandosi di mancata valutazione di una circostanza decisiva.
Quanto alla mancata considerazione di quanto dichiarato dal consulente tecnico degli attori, va rimarcato che -secondo la giurisprudenza di questa Corte -quanto dichiarato dal tecnico di parte non ha certamente valore confessorio (dovendo la confessione provenire dalla parte) e non ha perciò effetto vincolante per il giudice, potendo rivestire il mero valore di indizio soggetto al libero convincimento del giudice (si veda al riguardo Cass. n. 21827/2013).

II. Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si d à atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio in favore dei controricorrenti, che liquida in euro 2.700, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Sussistono, ex art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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