Denuncia vizi immobile: i termini per non perdere i diritti

Un acquirente cita in giudizio il venditore per gravi difetti (infiltrazioni) scoperti dopo l’acquisto di un immobile. Il Tribunale respinge la domanda perché la denuncia vizi immobile è stata inviata oltre il termine di 8 giorni dalla scoperta, come previsto dalla legge. La sentenza sottolinea che l’onere di provare la tempestività della comunicazione ricade sull’acquirente e una raccomandata non consegnata non ha valore. Di conseguenza, l’acquirente perde il diritto a qualsiasi risarcimento o riduzione del prezzo a causa della decadenza.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Denuncia Vizi Immobile: Come e Quando Agire per Non Perdere la Garanzia

L’acquisto di una casa è un passo importante, ma la scoperta di difetti nascosti può trasformare il sogno in un incubo. Una recente sentenza del Tribunale di Milano offre una lezione cruciale sull’importanza della tempistica nella denuncia vizi immobile. Il caso dimostra come il mancato rispetto del termine di 8 giorni dalla scoperta possa comportare la perdita totale di ogni diritto al risarcimento o alla riduzione del prezzo, anche a fronte di difetti gravi e comprovati. Analizziamo insieme la vicenda e le regole da seguire per tutelarsi efficacemente.

I Fatti di Causa: L’Acquisto e la Scoperta dei Difetti

La vicenda ha origine con l’acquisto di una villetta a schiera. Poco dopo l’immissione in possesso, a seguito di forti piogge nell’ottobre 2019, l’acquirente scopriva gravi vizi: rotture del pluviale, infiltrazioni d’acqua in taverna, cedimento del marciapiede e ristagni nella rete fognaria. Successivamente, nel febbraio 2020, venivano riscontrate ulteriori infiltrazioni sotto il ballatoio della cucina e nel sottoscala. L’acquirente, sentendosi leso, avviava un’azione legale contro la parte venditrice per ottenere una riduzione del prezzo e il risarcimento dei danni patrimoniali e non.

La Denuncia Vizi Immobile e l’Eccezione di Decadenza

La difesa della parte venditrice si è basata su un’eccezione procedurale decisiva: la decadenza. Secondo l’art. 1495 del Codice Civile, l’acquirente ha l’obbligo di denunciare i vizi al venditore entro 8 giorni dalla loro scoperta. In caso contrario, perde il diritto alla garanzia.

Nel caso specifico, l’acquirente aveva scoperto i primi vizi tra il 21 e il 22 ottobre 2019. Una prima raccomandata di denuncia era stata inviata il 28 ottobre, ma era tornata al mittente perché il destinatario risultava ‘sconosciuto’. Una seconda raccomandata, andata a buon fine, era stata spedita solo il 6 novembre 2019, quindi oltre il termine di 8 giorni. Per i vizi scoperti successivamente, la denuncia era avvenuta il 20 febbraio 2020, ma anche in questo caso il Tribunale l’ha ritenuta tardiva.

Le Motivazioni del Tribunale: la Prova della Tempestività è Cruciale

Il Tribunale ha accolto l’eccezione della parte convenuta, respingendo tutte le domande dell’attore. La decisione si fonda su principi giuridici rigorosi in materia di onere della prova e validità delle comunicazioni.

L’inefficacia della Notifica Non Recapitata

Il primo punto chiave è che la raccomandata del 28 ottobre, pur essendo stata spedita entro i termini, non ha prodotto alcun effetto giuridico perché non è mai giunta all’indirizzo del destinatario. La legge (art. 1335 c.c.) presume la conoscenza di un atto quando questo giunge all’indirizzo del destinatario. Il semplice tentativo di spedizione, se fallito, non è sufficiente. L’onere di dimostrare che la comunicazione è stata effettivamente recapitata spetta a chi la invia. Di conseguenza, l’unica comunicazione valida è stata quella del 6 novembre, palesemente tardiva.

L’Onere della Prova sulla Data di Scoperta

Il secondo aspetto fondamentale riguarda l’onere della prova. È l’acquirente che deve dimostrare non solo l’esistenza del vizio, ma anche la data esatta della sua scoperta, per provare di aver rispettato il termine di 8 giorni. L’attore si era limitato a indicare genericamente i giorni ’21 e 22 ottobre’ senza fornire prove concrete a supporto. Anche per i vizi successivi, l’indicazione generica ‘nelle more’ tra dicembre 2019 e febbraio 2020 è stata giudicata insufficiente a stabilire con certezza il ‘dies a quo’, ovvero il giorno da cui far partire il conteggio del termine.

Le Conclusioni: Agire Subito e in Modo Documentato

La sentenza è un monito per chiunque acquisti un immobile: la tempestività è tutto. La scoperta di un vizio deve essere seguita immediatamente da una denuncia vizi immobile formale e tracciabile, preferibilmente tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC, da inviare entro e non oltre 8 giorni. Non basta accorgersi del problema; è necessario attivarsi subito e nel modo corretto. La negligenza o il ritardo, anche di pochi giorni, possono comportare la perdita totale della garanzia, vanificando qualsiasi successiva richiesta di risarcimento, come accaduto in questo caso. L’acquirente, pur avendo subito un danno reale, è stato condannato a pagare anche le spese legali della controparte perché ha fallito nel primo e più importante passo: la denuncia tempestiva dei vizi.

Quando inizia a decorrere il termine di 8 giorni per la denuncia dei vizi di un immobile?
Il termine decorre dal giorno della ‘scoperta’ del vizio. Secondo la giurisprudenza, questo momento coincide con quello in cui l’acquirente acquisisce la certezza oggettiva dell’esistenza del vizio, non essendo necessaria la piena conoscenza delle sue cause tecniche.Cosa succede se la prima raccomandata di denuncia dei vizi viene restituita al mittente?
Se la raccomandata non viene recapitata all’indirizzo del destinatario, essa è giuridicamente inefficace. La legge non considera sufficiente il tentativo di spedizione. L’onere di provare che la comunicazione sia stata consegnata spetta al mittente (l’acquirente).

Su chi ricade l’onere di provare che la denuncia dei vizi è stata fatta in tempo?
L’onere della prova ricade interamente sull’acquirente. Egli deve dimostrare in giudizio non solo l’esistenza del vizio, ma anche di averlo comunicato al venditore entro il termine di 8 giorni dalla sua scoperta, fornendo prova della data esatta in cui ne è venuto a conoscenza.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI MILANO N. 6207 2025 – N. R.G. 00044098 2021 DEPOSITO MINUTA 25 07 2025 PUBBLICAZIONE 25 07 2025

N. R.G. 44098 / 2021

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Tribunale di Milano

SEZIONE QUARTA CIVILE

In funzione di giudice unico nella persona del dott. NOME COGNOME ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile, promossa da:

, CF/PI:

, con l’avv. Consiglio NOME

-attore-

contro

, CF/PI:

con l’avv. COGNOME NOME

-convenuta-

C.F.

CONCLUSIONI

Per

– in via preliminare: acquisire il fascicolo d’ufficio relativo al procedimento per A.T.P. n. 8746/2020 R.G. del Tribunale di Milano;

– nel merito, in via principale:

– rigettare le domande ed eccezioni di parte convenuta, in quanto infondate in fatto ed in diritto per tutti i motivi dedotti in atti;

– accertare e dichiarare l’esistenza dei vizi e/o difetti inerenti l’immobile de quo, così come descritti in atti e, per l’effetto:

– condannare la signora al pagamento in favore del signor

della somma di €. 62.697,67 oltre IVA e accessori (di cui €. 11.000.00 oltre IVA da scorporare quale voce di danno patrimoniale, trattandosi di lavori già eseguiti e, dunque pari ad €. 51.697,67 oltre IVA e accessori), come accertato dal CTP Ing. Arch. con la relazione agli atti e con le osservazioni all’integrazione di relazione tecnica del CTU (allegate alle note di trattazione scritta per l’udienza del 22.5.2024); in subordine, condannare la signora

al pagamento in favore del signor della somma di €. 39.252,67 oltre IVA e accessori (di cui €. 9.725,00 oltre IVA da scorporare quale voce di danno patrimoniale, trattandosi di lavori già eseguiti e, dunque, pari ad €. 29.527,67.= oltre IVA e accessori), come quantificata dal CTU Arch. on la perizia e l’integrazione di perizia agli atti o in quella

somma maggiore o minore accertata nel corso del giudizio, pari ai costi dei lavori di ripristino, a titolo di riduzione del prezzo ai sensi dell’art. 1492 c.c.;

– condannare la signora risarcire il danno patrimoniale subito dal signor per l’importo complessivo di €. 17.862,95.= (comprensivo anche della somma di €. 11.000,00 oltre IVA o, in alternativa, della somma €. 9.725,00 oltre IVA, indicate al punto precedente), come specificato in atti, oltre interessi di legge e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo;

– condannare la signora a risarcire il danno non patrimoniale subito dal signor quantificato forfettariamente in €. 16.000,00.=, come descritto in atti, o in quella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, oltre interessi di legge e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo;

– in via istruttoria: si insiste per l’ammissione delle prove orali (interrogatorio formale e testi) dedotte nella seconda e nella terza memoria ex art. 183, 6° comma c.p.c. previa revoca dell’ordinanza del 13.6.2022 dott.ssa ella parte in cui non ammette l’interrogatorio formale e le prove orali richieste da parte attrice, che di seguito si trascrivono.

Il sig. chiede di essere ammesso a prova per interpello e testi sui seguenti capitoli di prova:

1. vero che ho effettuato un sopralluogo presso l’immobile del signor in Peschiera Borromeo (MI), INDIRIZZO in data 10.10.2020 e che in tale occasione ho visto che il seminterrato presentava infiltrazioni, che riconosco nelle fotografie che mi vengono rammostrate (doc.

9) (teste Ing. Arch.

;

2. vero che nei mesi di novembre e dicembre 2020 ho effettuato sopralluoghi presso l’immobile del signor e che in tali occasioni ho visto che il seminterrato presentava infiltrazioni, che riconosco nelle fotografie che mi vengono rammostrate (doc. 9) (teste sig.

presso RAGIONE_SOCIALE);

3. vero che in occasione dei sopralluoghi di cui ai punti precedenti, constatavo che l’immobile del signor i trovava nelle condizioni descritte nella relazione tecnica e documentazione fotografica che mi si rammostra (doc. 7), in particolare constatavo: 1) rottura in più punti del pluviale posto sul retro in adiacenza alla porta finestra della cucina al piano terra, 2) infiltrazioni di acqua sulla facciata esterna in adiacenza alla porta finestra della cucina e sulla pavimentazione della taverna, in corrispondenza dell’uscita verso la scaletta posta sul retro; risalite anche da pavimento, 3) cedimento della pavimentazione e conseguente allagamento del marciapiede posto sul retro in prossimità della cucina 4) contropendenza della tubazione e conseguente ristagno di acqua nel tratto terminale dell’impianto fognario esterno; ristagno con occlusione di circa il 50% della sezione del tubo, 5) lesione nella scossalina in lattoneria a protezione del torrino di esalazione camino posto in copertura e constatavo la presenza di infiltrazioni di acqua sotto il ballatoio della cucina e nel sottoscala che porta dalla cucina al giardino, come da documentazione fotografica che mi si rammostra (doc. 9); (testi presso RAGIONE_SOCIALE e Ing. Arch. ;
4. vero che, dopo aver constatato le infiltrazioni di cui al punto uno e alla luce della CTU dell’Arch. che mi si rammostra (doc. 14), proponevo al signor l’esecuzione dei lavori specificamente indicati nel documento che mi si rammostra (doc. 17), che venivano dallo stesso autorizzati (teste sig. presso RAGIONE_SOCIALE);

5. vero che ho emesso al signor e fatture n. 14 del 23.2.2021 e n. 17 del 17.3.3021 per un totale di €. 11.154,00.= (pari ad €. 10.140,00.= oltre iva 10%) che mi si rammostrano (doc. 17), che ho ricevuto il pagamento delle stesse e che ho eseguito i lavori ivi specificati presso l’immobile sito in

Peschiera Borromeo (MI), INDIRIZZO (teste sig. , legale rappresentante di RAGIONE_SOCIALE e presso RAGIONE_SOCIALE); 6. vero che in data 22 ottobre 2019 il signor ci ha telefonato informandoci delle infiltrazioni che avevano interessato il seminterrato dell’immobile per cui è causa il giorno stesso e il giorno precedente, invitandoci ad un sopralluogo per verificare lo stato dell’abitazione e che abbiamo declinato l’invito (interpello signora e testi sig. e sig.ra COGNOME vero che in data 22 settembre 2020 mi sono recato presso l’abitazione del signor ita in Peschiera Borromeo (MI), INDIRIZZO e che in tali occasioni ho constatato che il pavimento del seminterrato era ricoperto di acqua, come da fotografie e filmati video che mi si rammostrano (doc. 22 e doc. 23) (teste sig. ); 8. vero che nell’occasione indicata al punto precedente, ho constatato che i mobili e le suppellettili presenti nel seminterrato, che riconosco nel video che mi si rammostra (doc. 23), erano bagnati (teste sig. ); 9. vero che mi sono recato presso l’abitazione del signor el successivo mese di ottobre e ho constatato che il seminterrato era vuoto e riconoscevo al primo piano nella zona giorno i mobili e le suppellettili presenti nel seminterrato nel mese di settembre (teste sig. ); 10. vero che in data 11 maggio 2021 mi sono recato presso l’immobile del signor in Peschiera Borromeo (MI), INDIRIZZO e che in tale occasione ho constatato che il pavimento del seminterrato e del box era ricoperto di acqua (teste sig. ); 11. vero che nell’occasione indicata al punto precedente mi offrivo di aiutare il sig. d asciugare il pavimento e che mi recavo presso il centro RAGIONE_SOCIALE di Pantigliate (MI), dove acquistavo un tira acqua, che utilizzavo nel box del signor er eliminare l’acqua dal seminterrato (teste sig. ); 12. vero che nel mese di giugno 2020 ho eseguito il servizio di pulizia e disotturazione delle condotte fognarie e delle vasche degli impianti di sollevamento reflui presso l’immobile del signor in Peschiera Borromeo (MI), INDIRIZZO Europa 34, come da fattura n 9 del 1.7.2020 che mi si rammostra (doc. 19) (teste legale rappresentante pro tempore della ; 13. vero che dall’acquisto dell’immobile nell’agosto 2019, il signor ha provveduto ad incaricare ditte di spurghi che hanno effettuato la pulizia della fognatura due volte all’anno nei seguenti periodi: giugno 2020, settembre 2020, febbraio 2021, luglio 2021 e aprile 2022 (teste sig. e legale rappresentante pro tempore della ditta ; 14. vero che ho effettuato la pulizia delle fognature presso l’immobile del signor in Peschiera Borromeo (MI), INDIRIZZO il 1 febbraio 2021, il 6 luglio 2021 e il 12 aprile 2022, come da fattura n. 743/GR del 15.4.2022 che mi si rammostra (doc. 25) (teste legale rappresentante pro tempore della ; 15. vero che il valore locatizio di mercato dell’immobile del sig. sito in Peschiera Borromeo (MI), INDIRIZZO, è pari ad €. 1.500,00.=/1.600,00.= mensili (teste legale rappresentante pro tempore RAGIONE_SOCIALE di Peschiera Borromeo); 16. vero che ho redatto le osservazioni alla bozza della relazione tecnica del CTU del 14.10.2020 e confermo il contenuto (doc. 15 che mi si rammostra) e ho stilato i relativi preventivi per le opere di ripristino (allegati 1-2-3-4, doc. 15 che mi si rammostrano) (teste Ing. Arch. . Si indicano a testi: – Sig. INDIRIZZO Peschiera Borromeo (MI);
– Sig. INDIRIZZO Pantigliate (MI);

– Sig.ra INDIRIZZO Peschiera Borromeo (MI);

– Legale rappresentante pro tempore RAGIONE_SOCIALE Peschiera Borromeo (MI), INDIRIZZO

– Sig. , c/o RAGIONE_SOCIALE, INDIRIZZO Monza (MB);

– Sig , INDIRIZZO Pantigliate (MI);

– Ing. Arch. con studio in Mariano Comense (CO).;

– Legale rappresentante pro tempore INDIRIZZO Nova Milanese MB;

– Legale rappresentante pro tempore RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO

A prova contraria, a fronte delle contestazioni della convenuta, si chiede l’ammissione del seguente capitolo di prova con il teste indicato:

– vero che ho redatto la valutazione locativa dell’immobile del sig. n Peschiera Borromeo INDIRIZZO che mi viene mostrata (doc. 26) (teste: sig. presso RAGIONE_SOCIALE di Peschiera Borromeo (MI), INDIRIZZO).

In caso di ammissione dei capitoli di prova formulati dalla difesa della convenuta, si chiede di essere ammessi a prova contraria con i testi indicati.

– alla luce delle risultanze della CTU e della relazione integrativa alla CTU, il sig. nsiste inoltre nella richiesta di chiarimenti al CTU, formulata nelle note di trattazione scritta per l’udienza del 22.5.2024, da intendersi qui per integralmente trascritte;

Con vittoria di spese, anche generali, e competenze del presente giudizio e del giudizio di ATP.

Per

In via preliminare e/o pregiudiziale :

– Accertare e dichiarare l’intervenuta decadenza e prescrizione dal diritto di agire nei confronti della Signora per l’azione ex artt. 1490 c.c., quindi l’improcedibilità, l’inammissibilità e l’inefficacia della domanda spiegata dall’attore;

Nel merito ed in via principale:

– Accertare e dichiarare che la riconosciuta alterazione dei luoghi impedisce la genuina ed effettiva descrizione ed individuazione dello status quo ante e, per l’effetto, considerato che la consulenza tecnica sarebbe puramente esplorativa, rigettare tutte le domande formulate dall’attore in quanto infondate in fatto ed in diritto, per i motivi di cui in narrativa;

– Accertare e dichiarare l’infondatezza della domanda attorea e di conseguenza respingere le domande svolte nei confronti della Signora in quante infondate in fatto ed in diritto, per tutti i motivi esposti in narrativa del presente atto; in accoglimento delle eccezioni formulate, dichiarare infondata e non provata la domanda attorea in merito al risarcimento del danno non patrimoniale e per l’effetto rigettarla anche per mancato assolvimento all’onere probatorio gravante sull’attore;

In via istruttoria:

Si insiste nell’ammissione delle prove, come da memoria ex art. 183 comma VI, n. 2 parte convenuta, per testi sulle circostanze di cui ai capitoli dal n. 1 al n. 12. Si indica a teste: 1) INDIRIZZO Pantigliate; 2) Geom. INDIRIZZO Motta Visconti INDIRIZZO)

INDIRIZZO Peschiera Borromeo.

Si insiste altresì nell’opposizione all’ammissione dei capitoli di prova nn. 1-16 come ex adverso formulati nella memoria ex art. 183, comma VI n. 2 c.p.c. Ci si oppone alla ammissione del teste (moglie convivente dell’attore) in quanto portatore di interessi in causa.

Nella non creduta ipotesi di loro ammissione, si chiede di ammettersi prova contraria sui capitoli di prova ex adverso formulati ed eventualmente ammessi.

Con vittoria di spese e compensi di causa e con distrazione delle stesse ex art. 93 c.p.c. a favore del sottoscritto avvocato che si dichiara anticipatario.

§ § §

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Sui fatti di causa.

In data 25 settembre 2019, ha acquistato da un’unità immobiliare sita in Peschiera Borromeo, consistente in una villetta a schiera articolata su più livelli, con annessa area esterna di pertinenza.

Dopo l’immissione in possesso, avvenuta in data 11 agosto 2019, l’attore avrebbe dato inizio ai lavori di ristrutturazione della zona giorno dell’abitazione, sita al piano rialzato.

Tuttavia, già nel successivo mese di ottobre 2019, a causa delle frequenti piogge, il avrebbe rilevato l’esistenza di gravi vizi e difetti nell’immobile.

In un primo momento, dunque, l’attore avrebbe accertato:

-la rottura in più punti del pluviale retrostante, in adiacenza alla portafinestra della cucina;

-infiltrazioni d’acqua sulla facciata esterna, presso la medesima portafinestra e nella pavimentazione della taverna, in corrispondenza dell’uscita verso il giardino;

-cedimento e allagamento del marciapiede posteriore alla cucina;

-ristagno d’acqua nella rete fognaria esterna, a causa di una presunta contropendenza della tubazione (5 cm).

Tali vizi sarebbero stati contestati informalmente per telefono alla venditrice, che avrebbe negato ogni responsabilità e si sarebbe rifiutata di eseguire sopralluoghi.

Pertanto, il avrebbe inviato una prima RR alla in data 28 ottobre 2019, tornata tuttavia al mittente per destinatario sconosciuto; ne è seguita una seconda RR spedita il 6 novembre 2019, correttamente ricevuta.

La convenuta ha riscontrato la RR a mezzo del proprio difensore e, a dire del avrebbe ammesso di essere consapevole dell’esistenza delle infiltrazioni.

Il si è poi rivolto all’impresa la quale, con relazione tecnica del 17 dicembre 2019, avrebbe confermato la presenza delle predette anomalie, quantificando i costi per gli interventi di ripristino in € 15.510,00.

Ne è seguita la denuncia del 17 dicembre 2019.

Successivamente, l’attore avrebbe riscontrato ulteriori vizi e difetti, constatando la presenza di infiltrazioni di acqua sotto il ballatoio della cucina e nel sottoscala che porta dalla cucina al giardino, vizi denunciati con missiva del 20 febbraio 2020.

L’attore ha poi proposto un ricorso per ATP.

Il CTU avrebbe confermato l’esistenza di tutti i vizi denunciati, rilevando in particolare:

-un difetto strutturale del pluviale e del collegamento delle acque meteoriche;

-cedimenti della pavimentazione dovuti a fenomeni di dilavamento;

-infiltrazioni nel piano seminterrato provocate da reflussi fognari, con macchie di umidità e presunti ritorni d’acqua dai pozzetti di ispezione;

-la presenza di una rete fognaria privata con tratti terminali in contropendenza, con conseguente ristagno e possibile ritorno di acque reflue, anche di provenienza comunale.

Il CTU avrebbe stimato gli interventi di ripristino in € 9.400,00 oltre IVA, proponendo, tra l’altro, l’installazione di una pompa ad immersione e di una valvola di non ritorno.

Tali soluzioni tecniche sono state tuttavia contestate dal ritenendo detti rimedi non risolutivi e potenzialmente contrari alla normativa ambientale, in quanto suscettibili di comportare scarichi a cielo aperto. Il CTP del avrebbe invece stimato i costi per un intervento strutturale correttivo sulla rete fognaria in € 17.950,00 oltre IVA.

L’attore ha dunque chiesto un supplemento di CTU.

Parte attrice riferisce altresì di aver già provveduto, in proprio, alla riparazione del pluviale e al rifacimento della pavimentazione, per un costo effettivo documentato di € 4.610,00 oltre IVA.

Inoltre, chiede il riconoscimento delle spese tecniche e legali sostenute, pari a € 17.862,95, e lamenta un danno non patrimoniale pari ad almeno € 16.000,00, per il godimento solo parziale dell’immobile, con disagio familiare e timori per il ripetersi degli allagamenti.

A fronte di quanto sopra esposto, in citazione l’attore ha chiesto:

-la condanna della convenuta alla riduzione del prezzo ai sensi dell’art. 1492 c.c., in misura non inferiore ai € 17.950,00 (CTP) o, in subordine, € 9.400,00 (CTU);

-la condanna al risarcimento del danno patrimoniale di € 17.862,95 e del danno non patrimoniale di € 16.000,00;

-la disposizione di un supplemento di CTU per la rivalutazione dei rimedi tecnici proposti in sede di ATP.

Si è costituita la contestando in fatto e diritto le pretese avversarie.

La convenuta contesta l’assunto secondo cui avrebbe ammesso di conoscere le infiltrazioni e di averle occultate.

Per contro, a dire della l’attore avrebbe effettuato numerosi sopralluoghi con la propria impresa ed un tecnico di fiducia, ispezionando ogni locale e pertinenza.

Pertanto, non vi sarebbe stato alcun occultamento, tanto più le macchie visibili sarebbero riconducibili ad un evento pregresso già eliminato, residuando soltanto la necessità di imbiancare la parete.

La convenuta qualificherebbe l’elenco dei vizi lamentati dall’attore come meri effetti dell’usura di un immobile di ventiquattro anni.

Non si tratterebbe dunque di vizi occulti, bensì di difetti visibili, peraltro valorizzati in sede di trattativa sul prezzo.

La convenuta sostiene altresì che la sostituzione delle guaine lato giardino interno integrerebbe ordinaria manutenzione; che la pulizia del pluviale sarebbe parimenti un intervento ordinario; che la contropendenza dell’impianto fognario costituirebbe una caratteristica costruttiva comune a tutte le villette del lotto e che avrebbe sempre funzionato correttamente per i ventiquattro anni di abitazione della resistente; che l’eventuale installazione di una pompa ad immersione da parte dell’attore sarebbe, dunque, una miglioria e non il rimedio ad un vizio.
Quanto agli episodi di rigurgito nel piano seminterrato, la sostiene che sarebbero riconducibili a eventi meteorologici straordinari, nonché a carenze manutentive della rete fognaria comunale e al suo possibile sottodimensionamento a seguito dell’espansione urbanistica del

La contropendenza del 2% rilevata in alcuni tratti della tubazione delle acque nere, secondo la relazione tecnica della Tossi, sarebbe trascurabile e rientrerebbe nelle tolleranze edilizie, non tale da provocare depositi e riflussi.

La convenuta si oppone dunque alla richiesta attorea di supplemento di CTU, ritenendola priva di presupposti: il CTU avrebbe già individuato eventuali vizi e relativi rimedi, e le ulteriori doglianze sarebbero mere asserzioni non sorrette da prova.

In diritto, la convenuta ha eccepito l’intervenuta decadenza e prescrizione dell’azione.

In particolare, richiamando l’art. 1495 c.c., la eccepisce che la prima denuncia giunta a sua conoscenza risalirebbe al 6.11.2019, oltre gli otto giorni dalla scoperta del vizio, che l’attore collocherebbe nei giorni 21-22 ottobre 2019.

La convenuta menziona inoltre la giurisprudenza di legittimità secondo cui il termine di decadenza decorre dalla manifestazione del vizio e non dalla conoscenza della sua causa.

Quanto ai danni patrimoniali, la convenuta contesta la pretesa di € 11.154,00, ritenendo le opere estranee ai fatti di causa. Assume altresì che le spese di € 888,16 e € 500,00 (spese CTP e videoispezione) e di € 2.350,14 (spese legali), nonché di € 2.970,65 (CTU non sarebbero ripetibili.

Parimenti contestato è il danno non patrimoniale, in quanto indimostrato.

Di talché, concessi i termini ex art. 183 sesto comma c.p.c., il Tribunale non ha ammesso la prova orale, ha disposto un supplemento di CTU, a seguito del quale, ritenuta la causa matura per la decisione, ha fissato udienza di precisazione delle conclusioni (sostituita ex art. 127 ter c.p.c.), in occasione della quale sono stati concessi i termini ex art. 190 c.p.c.. Depositate le memorie di cui alla suddetta norma, la causa viene decisa sulla scorta delle seguenti motivazioni.

2. Sull’eccezione di decadenza sollevata da

I vizi lamentati da parte attrice possono dividersi in due gruppi con riferimento al momento in cui sono stati scoperti: quelli di ottobre 2019 e quelli di febbraio 2020.

2.1.I vizi di ottobre 2019 .

Si legge in citazione che tali vizi sono:

-la rottura in più punti del pluviale retrostante, in adiacenza alla portafinestra della cucina;

-infiltrazioni d’acqua sulla facciata esterna, presso la medesima portafinestra, e nella pavimentazione della taverna, in corrispondenza dell’uscita verso il giardino;

-il cedimento e allagamento del marciapiede posteriore alla cucina;

-il ristagno d’acqua nella rete fognaria esterna, a causa di una presunta contropendenza della tubazione (5 cm).

Tali vizi sarebbero stati denunciati con una prima RR datata 28 ottobre 2019, in cui si sostiene che le problematiche lamentate sarebbero emerse a seguito delle piogge del 21 e 22 ottobre 2019.

Tale raccomandata, tuttavia, è tornata al mittente essendo il destinatario sconosciuto, come ivi si legge (cfr. doc. n. 3 parte attrice).

La è stata poi nuovamente inviata il 6 novembre 2019 (cfr. doc. n. 5). Par

La convenuta eccepisce la tardività della denuncia, in quanto, ammesso pure che i vizi siano stati conosciuti il 21 ed il 22 ottobre 2019, tuttavia la denuncia sarebbe stata comunicata solo con la RR del 6 novembre 2019 e dunque oltre il termine di 8 giorni di cui all’art. 1495 c.c.

L’eccezione è fondata.

A nulla rileva la asserita tempestività della prima denuncia, la quale comunque non è mai giunta a destinazione ed a conoscenza della convenuta

Al riguardo la Corte di Cassazione ha affermato che ‘ Affinché possa operare la presunzione di conoscenza della dichiarazione diretta a persona determinata stabilita dall’art. 1335 cod. civ. occorre la prova , il cui onere incombe al dichiarante, che la stessa sia stata recapitata all’indirizzo del destinatario , e cioè, nel caso di corrispondenza, che questa sia stata consegnata presso detto indirizzo , e non può invece ritenersi sufficiente un tentativo di recapito ad opera dell’agente postale, che, ritenuto -sia pure a torto – il destinatario sconosciuto all’indirizzo indicato nella lettera raccomandata, abbia disposto il rinvio della stessa al mittente, in quanto manca in tal caso ogni concreta possibilità per il destinatario di venire a conoscenza della lettera; ne’ in senso contrario può essere richiamata la disciplina del recapito delle raccomandate con deposito delle stesse presso l’ufficio postale e rilascio dell’avviso di giacenza all’indirizzo del destinatario, poiché in tal caso sussiste la possibilità di conoscenza del contenuto della dichiarazione da parte del destinatario e del resto la dichiarazione si ritiene pervenuta all’indirizzo del medesimo solo dal momento del rilascio dell’avviso di giacenza del plico. (Nella specie il ricorrente – datore di lavoro – deduceva in particolare che l’agente postale avesse ritenuto “sconosciuto” il destinatario – lavoratore subordinato – e quindi omesso il recapito della lettera raccomandata, contenente una contestazione disciplinare, poiché il lavoratore non aveva riportato il suo nome sulla targhetta del citofono e sulla cassetta delle lettere) ‘ (cfr. Cass. sentenza n. 3707/1999). Ebbene, affermata l’inefficacia della prima denuncia, va da sé che la seconda, avvenuta il 6 novembre del 21 e 22 ottobre 2019 da cui decorre il termine di 8 giorni di
2019, è tardiva rispetto al dies a quo legge.

Va inoltre rilevato che incombe su parte attrice l’onere di provare il giorno in cui è venuta a conoscenza dei vizi.

Tuttavia, l’attore si limita in citazione a dedurre che nel mese di ottobre avrebbe constatato una serie di vizi a seguito di frequenti piogge, senza tuttavia mai precisare quando ed in che giorno sarebbe avvenuta tale scoperta.

Ebbene, al riguardo la giurisprudenza afferma che ‘ In tema di garanzia per i vizi della cosa venduta, eccepita dal venditore la tardività della denuncia rispetto alla data di consegna della merce, incombe sull’acquirente , trattandosi di condizione necessaria per l’esercizio dell’azione, l’onere della prova di aver denunziato i vizi nel termine di legge ex art. 1495 c.c. ‘ (cfr. Cass. ordinanza n. 24348/2019).

Il si è limitato a dedurre nella memoria n. 1 di avere ‘ avuto conoscenza dei vizi per cui è causa nei giorni 21 e 22 ottobre 2019 ‘.

Tuttavia, la circostanza non è stata dimostrata non avendo prodotto alcuna documentazione al riguardo né avendo formulato idoneo capitolo di prova.

Il capitolo di prova n. 6 contenuto nella memoria n. 2 è così formulato: ‘ vero che in data 22 ottobre 2019 il signor ci ha telefonato informandoci delle infiltrazioni che avevano interessato il seminterrato dell’immobile per cui è causa il giorno stesso e il giorno precedente, invitandoci ad un sopralluogo per verificare lo stato dell’abitazione e che abbiamo declinato l’invito (interpello signora e testi sig. e sig.ra NOME

Ora appare evidente la genericità del capitolo, per il sol fatto che non indica con quale soggetto il avrebbe parlato al telefono, precisazione necessaria al fine di consentire una adeguata replica istruttoria a parte convenuta.

Conseguentemente, a tutto voler concedere, detto capitolo di prova nemmeno potrebbe dimostrare la tempestività della denuncia orale.

Né a diverse conclusioni conduce la denuncia del 17 dicembre 2019, con allegata la perizia di

posto che detta relazione nulla aggiunge rispetto ai vizi già in precedenza riscontrati nel mese di ottobre 2019 e tardivamente denunciati (cfr. doc. n. 8 parte attrice).

I vizi accertati da coincidono perfettamente con quelli già in precedenza accertati. Né tale relazione precisa quali sarebbero le cause di vizi. Cause che, ad ogni modo, sarebbero inconferenti, atteso che: ‘ Il termine di decadenza di cui all’art. 1495 cod. civ. per la denunzia dei vizi della cosa venduta, pur dovendo essere riferito alla semplice manifestazione del vizio e non già all’individuazione della sua causa , decorre solo dal momento in cui il compratore abbia acquisito la certezza oggettiva dell’ esistenza del vizio , con la conseguenza che ove la scoperta avvenga per gradi ed
in tempi diversi e successivi, in modo da riverberarsi sull’entità del vizio stesso, occorre fare riferimento al momento in cui si sia completata la relativa scoperta ‘ (cfr. Cass. sentenza n. 9515/2005).

Ebbene, è proprio l’attore a dedurre più volte di avere avuto piena contezza dell’esistenza dei vizi già ad ottobre 2019, sicché un qualsivoglia successivo accertamento delle cause dei vizi sarebbe inconferente per l’individuazione del dies a quo del termine decadenziale.

Va da ultimo escluso che la abbia riconosciuto i vizi, come erroneamente sostiene il il quale in citazione assume che: ‘ La presenza delle infiltrazioni è stata altresì oggetto di espresso riconoscimento da parte della venditrice (cfr. doc. 6: ‘le macchie presenti sulla parete sono relative ad infiltrazioni che si erano verificate alcuni anni fa prima della riparazione di un pluviale’), che ha dunque ammesso di essere ben consapevole della problematica, dimostrando così di averla scientemente occultata al signor l momento dell’acquisto dell’immobile ‘ (cfr. pag. 8 citazione).
In realtà, meglio leggendo la comunicazione del difensore della convenuta, è agevole escludere qualsivoglia riconoscimento, posto che la missiva si riferisce a ‘ macchie presenti sulla parete ‘ che, in quanto tali (appunto presenti ), giocoforza non erano occulte, bensì apparenti e pertanto per detto asserito vizio il dies a quo per la denuncia decorre financo dalla immissione in possesso avvenuta in data 11 agosto 2019.

–

2.2.I vizi di febbraio 2020 .

Si legge in citazione che tali vizi sono:

-infiltrazioni d’acqua sotto il ballatoio della cucina;

-infiltrazioni nel sottoscala che collega la cucina al giardino.

Sempre nell’atto introduttivo è dedotto che: ‘ nelle more, l’attore riscontrava ulteriori vizi e difetti, constatando la presenza di infiltrazioni di acqua sotto il ballatoio della cucina e nel sottoscala che porta dalla cucina al giardino, come da documentazione fotografica che si produce (doc. 9)’ e che ‘i nuovi vizi e difetti venivano prontamente denunciati alla resistente tramite il sottoscritto legale, con comunicazione inviata all’avv. DI RESTA in data 20.2.2020 (doc. 10), nella quale veniva preannunciata l’imminente azione ‘.
I fatti cui si riferisce il sono successivi alla comunicazione del 17 dicembre 2019, seguendo la narrativa riportata a pag. 4 della citazione.

Pertanto, l’espressione ‘nelle more’ comprende l’intero periodo che intercorre tra il 17 dicembre 2019 e il 20 febbraio 2020 data della denuncia con cui l’attore informava la dell’imminente deposito del ricorso per ATP.

Ebbene, una deduzione siffatta (e così tanto generica) contrasta col principio sopra ricordato per il quale incombe sull’acquirente l’onere della prova di aver denunziato i vizi nel termine di legge ex art. 1495 c.c. (cfr. Cass. ordinanza n. 24348/2019 cit.).

La denuncia del 20 febbraio 2020 è dunque tardiva.

3. Conclusioni.

In accoglimento della eccezione di decadenza sollevata dalla la domanda attorea va respinta.

L’intervenuta decadenza assorbe ogni pretesa risarcitoria.

Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, sulla scorta del D.M. 147/22 e tenuto conto del valore della controversia in conformità alle conclusioni precisate il 2 dicembre 2024 e sopra riportate (€ 62.697,67 oltre IV A e accessori).

Posto che il valore della controversia si discosta di poco dall’importo minimo dello scaglione applicabile (€ 52.001,00 – € 260.000,00), appare congruo e proporzionato al valore della causa liquidare le spese di lite applicando i valori minimi del predetto scaglione.

Le spese processuali per la fase ante causam invece seguono il minor valore indicato in ricorso (€ 15.510,00) e, per la semplicità dei temi trattati, possono applicarsi i valori minimi dello scaglione di riferimento.

Con la precisazione che il ricorso per ATP è stato introdotto sia ex art. 696 c.p.c. sia ex art. 696 bis c.p.c.. Deve ritenersi che il Tribunale ha accolto il ricorso ex art. 696 c.p.c., posto che nel quesito non è chiesto al CTU di tentare la conciliazione.

Ne consegue che non trova applicazione il seguente principio: ‘ Le spese per la consulenza tecnica preventiva ex art. 696-bis c.p.c., rientrando nelle spese stragiudiziali sopportate dalla parte prima della lite, non hanno natura giudiziale, con la conseguenza che non danno luogo ad un’autonoma liquidazione da parte del giudice che ha disposto la consulenza, ma devono essere liquidate all’esito del giudizio di merito, come danno emergente, purché provate e documentate ‘ (cfr. Cass. ordinanza n. 30854/2023).
Per l’effetto, le spese di lite per la fase cautelare ante causam seguono il principio della soccombenza e

possono liquidarsi sulla scorta del D.M. 147/22, atteso che: ‘ Le spese dell’accertamento tecnico preventivo “ante causam” devono essere poste, a conclusione della procedura, a carico della parte richiedente, in virtù dell’onere di anticipazione e del principio di causalità, e devono essere prese in considerazione, nell’eventuale successivo giudizio di merito, come spese giudiziali, da regolare in base agli ordinari criteri di cui agli artt. 91 e 92 c.p.c. ‘ (cfr. Cass. ordinanza n. 9735/2020, nonché ordinanza n. 2427/2015, pag. 3 parte motiva).

P.Q.M.

Il Tribunale di Milano ogni altra istanza, eccezione o deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così decide:

1) rigetta le domande di parte attrice;

2) pone definitivamente a carico di parte attrice le spese di CTU;

3) condanna parte attrice alla rifusione delle spese di lite in favore di parte convenuta, che si liquidano:

-per la fase ante causam per ATP RG 8746/2020 in € 1.170,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario spese generali al 15%, oltre IVA se e in quanto dovuta e CPA come per legge;

-per la fase di merito in € 7.052,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario spese generali al 15%, oltre IVA se e in quanto dovuta e CPA come per legge,

con distrazione di entrambe le voci in favore del difensore di parte convenuta, dichiaratosi antistatario.

Così deciso in Milano il 25 luglio 2025

Il giudice (NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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