Denuncia vizi costruttivi: quando scatta il termine

Un acquirente cita in giudizio l’impresa costruttrice per gravi difetti (infiltrazioni d’acqua) nel suo immobile. Dopo una prima sentenza sfavorevole, la Corte d’Appello condanna l’impresa al risarcimento. L’impresa ricorre in Cassazione sostenendo che la denuncia vizi costruttivi fosse tardiva. La Suprema Corte rigetta il ricorso, chiarendo che il termine di un anno per la denuncia decorre non dalla prima manifestazione del problema, ma dal momento in cui l’acquirente ha piena e oggettiva consapevolezza della gravità del vizio e della sua causa, momento che può coincidere con una perizia tecnica.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Denuncia Vizi Costruttivi: Il Momento della Piena Consapevolezza è Decisivo

Quando si acquista un immobile nuovo, la scoperta di difetti può trasformare il sogno in un incubo. Una delle questioni legali più complesse riguarda i termini per effettuare la denuncia vizi costruttivi all’impresa responsabile. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale: il termine di un anno per la denuncia non scatta alla prima avvisaglia, ma solo quando si ha piena consapevolezza della gravità e della causa del difetto. Analizziamo insieme questo importante caso.

I Fatti del Caso

Un acquirente, dopo aver notato delle infiltrazioni d’acqua nella cantina del suo nuovo appartamento nella primavera del 2008, si trovava di fronte a un ripresentarsi del fenomeno, in forma più grave, l’anno successivo. A seguito di questo secondo evento, decideva di agire legalmente contro l’impresa costruttrice, chiedendo il risarcimento dei danni ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, che disciplina la responsabilità dell’appaltatore per gravi difetti di costruzione.

Il Tribunale di primo grado rigettava la domanda, ritenendo l’azione tardiva. Tuttavia, la Corte d’Appello ribaltava la decisione, condannando l’impresa a un risarcimento di oltre 77.000 euro. Secondo i giudici d’appello, la piena consapevolezza della gravità dei vizi era stata raggiunta dall’acquirente solo in occasione del secondo, più esteso, episodio di infiltrazione. L’impresa costruttrice, non accettando la condanna, proponeva ricorso in Cassazione, sostenendo che il termine per la denuncia fosse ormai scaduto, dovendo decorrere dal primo manifestarsi del problema.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dell’impresa, confermando la sentenza della Corte d’Appello. I giudici hanno stabilito che i motivi presentati dalla società costruttrice miravano a ottenere una nuova valutazione dei fatti, attività preclusa in sede di legittimità. La Cassazione ha ribadito un principio consolidato, cruciale per la tutela degli acquirenti di immobili.

Le motivazioni: la denuncia vizi costruttivi e il ‘dies a quo’

Il cuore della decisione risiede nell’interpretazione del ‘dies a quo’, ovvero il giorno da cui inizia a decorrere il termine annuale per la denuncia dei gravi difetti. La Corte ha spiegato che, ai fini dell’art. 1669 c.c., non sono sufficienti semplici sospetti o manifestazioni di scarsa rilevanza. Il termine decorre, invece, dal giorno in cui il committente ‘consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera’.

Questo significa che il momento rilevante non è la prima macchia di umidità, ma il momento in cui l’acquirente comprende, in modo oggettivo, che si trova di fronte a un problema serio e che tale problema è causato da un errore di costruzione. La Corte ha specificato che, in assenza di altri elementi, tale piena conoscenza si presume acquisita solo con una relazione peritale. Nel caso specifico, la Corte d’Appello aveva correttamente ritenuto che la piena consapevolezza fosse sorta solo con le infiltrazioni più gravi del secondo anno, giustificando la tempestività della denuncia.

Conclusioni

Questa sentenza rafforza la protezione per chi acquista un immobile. Stabilisce che la diligenza richiesta all’acquirente non impone di attivarsi legalmente al primo, magari piccolo, segnale di un potenziale problema. La legge concede un anno di tempo per la denuncia vizi costruttivi dal momento in cui la gravità e la causa del difetto sono chiare e oggettive. Questa interpretazione impedisce che il diritto al risarcimento venga vanificato da una decorrenza prematura dei termini, garantendo che l’acquirente abbia il tempo necessario per comprendere appieno la situazione, anche avvalendosi di consulenze tecniche, prima di avviare un’azione legale.

Da quando decorre il termine di un anno per la denuncia dei gravi vizi costruttivi?
Secondo la sentenza, il termine decorre dal giorno in cui l’acquirente acquisisce un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera. Questo momento può non coincidere con la prima manifestazione del vizio.

Una prima, lieve infiltrazione d’acqua fa scattare immediatamente il termine per la denuncia?
No. La Corte chiarisce che manifestazioni di scarsa rilevanza o semplici sospetti non sono sufficienti a far decorrere il termine. È necessaria una consapevolezza piena della serietà del problema, che nel caso di specie è stata identificata con un secondo e più grave episodio di infiltrazioni.

La valutazione del giudice sul momento esatto in cui l’acquirente ha avuto conoscenza del difetto può essere contestata in Cassazione?
Generalmente no. L’accertamento del momento in cui si acquisisce la conoscenza del difetto è una valutazione di fatto, riservata al giudice di merito (Tribunale e Corte d’Appello). È insindacabile in sede di Cassazione, a meno che la motivazione della decisione non sia illogica, contraddittoria o del tutto assente.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 33647 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 33647 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 20/12/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 14639/2019 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore , elettivamente domiciliata in Roma INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME COGNOME che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME;

-ricorrente-

contro

COGNOME NOMECOGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME elettivamente domiciliato in Roma INDIRIZZO int . 4, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME;

-controricorrente-

per la cassazione della sentenza della Corte di appello di Milano n. 1203/2019, depositata il 20 marzo 2019.

Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 12 novembre 2024 dal Consigliere NOME COGNOME

Udito il Pubblico Ministero in persona del Sostituto Procuratore Generale NOME COGNOME che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Uditi gli avv.ti NOME COGNOME per delega dell’avvocato NOME COGNOME e NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

-Con atto di citazione ritualmente notificato, NOME COGNOME conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Varese, la RAGIONE_SOCIALE in qualità di costruttrice dell’immobile acquistato, insieme a NOME COGNOMERAGIONE_SOCIALE chiedendone la condanna, ex art. 1669 cod. civ., al risarcimento dei danni subiti e alla corresponsione dei costi necessari per l’ eliminazione delle cause e degli effetti conseguenti ai vizi denunciati, con vittoria di spese.

Si costituiva la RAGIONE_SOCIALE che, preliminarmente, chiedeva di essere autorizzata a chiamare in causa, in garanzia, la RAGIONE_SOCIALE; nel merito, e in via pregiudiziale, eccepiva la decadenza dell’attore dall’azione ex art. 1669 cod. civ. e, in via principale, contestava la fondatezza della domanda.

Il Tribunale di Varese, con sentenza ex art. 281 sexies cod. proc. civ. n. 291/13 del 27 febbraio 2013, rigettava la domanda proposta dall’attore e lo condannava al pagamento delle spese.

-Avverso tale sentenza proponeva appello NOME COGNOME reiterando tutte le domande proposte in primo grado.

Si costituiva la RAGIONE_SOCIALE per chiedere la conferma della sentenza impugnata.

Nel corso del giudizio di appello venivano espletate due consulenze tecniche d’ufficio .

La Corte d’Appello di Milano ha accolto l’impugnazione, condannando la RAGIONE_SOCIALE al risarcimento del danno in favore di NOME COGNOME, quantificato in complessivi euro 77.330,00, oltre interessi e rivalutazione dalla domanda al saldo, oltre iva se e in

quanto dovuta. RAGIONE_SOCIALE è stata altresì condannata al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio.

RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione affidato a sei motivi.

NOME COGNOME si è costituito con controricorso. Il Pubblico Ministero ha depositato conclusioni scritte.

In prossimità della pubblica udienza le parti hanno depositato memorie ex art. 378 cod. proc. civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE

-Con il primo motivo di ricorso si deduce la nullità della sentenza, in relazione agli artt. 132 cod. proc. civ. e 118 disp. Att. cod. proc. civ., per motivazione contraddittoria e obiettivamente incomprensibile (art. 360 n. 4). Parte ricorrente denuncia l’ irriducibile contrasto e l’inconciliabilità logica e giuridica tra la dichiarata infondatezza del primo motivo di appello – sulla decadenza dalla garanzia per mancata tempestiva denunzia del difetto (ritenuta dal giudice di primo cure) – e la contestuale ritenuta fondatezza del terzo motivo di appello -sull ‘e sistenza del difetto costruttivo -da cui l’ accoglimento del gravame con condanna della ricorrente al risarcimento del danno.
1.1. -Il motivo è infondato.

Si tratta chiaramente di un errore materiale evincibile dalla lettura della motivazione concernente il primo motivo di appello che evidenzia, al contrario dell’affermazione conclusiva « ne consegue l’infondatezza del primo di appello », l’accoglimento della censura, non lasciando alcun dubbio sull’effettiva volontà del giudicante, restando estranea alla fattispecie la diversa ipotesi del contrasto insanabile tra motivazione e dispositivo (Cass., Sez. VI-5, 19 dicembre 2022, n. 37079).
Già sotto la previgente formulazione dell’art. 360 n. 5 cod. proc. civ., che prevedeva la possibilità di un sindacato più ampio sulla motivazione, questa Corte aveva evidenziato che il vizio di

contraddittorietà della motivazione ricorre solo in presenza di argomentazioni contrastanti e tali da non permettere di comprendere la “ratio decidendi” che sorregge il “decisum” adottato, sicché non incorre in tale vizio – ma in un semplice errore materiale – il giudice che affermi l’infondatezza dell’appello e poi lo accolga parzialmente, quando la lettura della sentenza – come nel caso di specie – non lasci incertezze sull’effettiva volontà del giudicante (Cass., Sez. III, 30 giugno 2015, n. 13318).
2. -Con il secondo motivo di ricorso si prospetta la nullità della sentenza, in relazione agli arti, 132 cod. proc. civ. e 118 disp. att cod. proc. civ., per motivazione carente, contraddittoria e incongrua, e violazione e falsa applicazione di tali norme (art. 360 n. 4 e 3 cod. proc. civ.); l’ arbitrarietà de ll’affermazione della decorrenza del termine di cui a ll’ art. 1669 cod. civ. dalla seconda manifestazione del difetto (da cui ne era scaturita la denunzia, e quindi funzionale al ‘sostanziale’ accoglimento del primo motivo di appello) in presenza di prova della sua identità alla prima verificatasi l’ anno precedente (e perciò ritenuta rilevante dal giudice di prime cure), nonché l’apodittico richiamo all’inesistente ‘principio” per cui solo la consulenza tecnica consentirebbe di acquisire la conoscenza del difetto occorrente per la denunzia.
Con il terzo motivo di ricorso si denuncia la nullità del procedimento per error in procedendo in relazione agli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. e 2697 cod. civ. (art. 360 n. 4 cod. proc. civ.). L’affermazione per cui il COGNOME avrebbe avuto piena conoscenza del difetto solo a far data dal 28 aprile 2009, pur nel riconoscimento che già nella primavera del 2008 aveva rilevato la presenza di infiltrazioni di acqua nell’abitazione, rivela come la Corte territoriale, nell’esaminare gli elementi di fatto a sua disposizione, non ne abbia colto tutte le implicazioni, in particolar modo con riguardo a quegli aspetti che depongono per l’analogia dei fenomeni attraverso i quali l’asserito difetto costruttivo si manifestò. L’antefatto che ha portato
a radicare il giudizio sarebbe rappresentato, secondo quanto dedotto con l’atto di citazione e nei capitoli di prova dedotti con le memorie ex art. 183 cod. proc. civ., dalle cospicue tracce di umidità riscontrate nel vano cantina nella primavera del 2008 ‘per infiltrazioni che provenivano dalle pareti’. I giudici di merito, sostenendo che l’interessato ebbe piena conoscenza della gravità dei difetti solo a far data dal 28 aprile 2009, quando il fenomeno si ripresentò, dimostrano di non avere percepito correttamente quell’antefatto o comunque di averlo immotivatamente sottovalutato, dal momento che si trattava dello stesso identico fenomeno.
Con il quarto motivo di ricorso si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1669 cod. civ. (art. 360 n, 3 cod. proc. civ.). Si censura il capo della sentenza con cui è stato sostanzialmente accolto il primo motivo di appello per la violazione della norma di cui all’art. 1669 cod. civ. operata sollevando l’attore dall’onere di provare la scoperta del difetto cui è invece tenuto quando venga eccepita la decadenza dalla garanzia.

2.1. -I motivi, da trattarsi congiuntamente, sono inammissibili.

Il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto dall’art. 1669 cod. civ. a pena di decadenza dall’azione di responsabilità contro l’appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti (Cass., Sez. II, 29 settembre 2009, n. 20853) e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera, non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti (Cass., Sez. III, 13 gennaio 2005, n. 567); tale conoscenza deve ritenersi, di regola, acquisita, in assenza di anteriori ed esaustivi elementi, solo all’atto dell’acquisizione di relazioni peritali effettuate; l’accertamento relativo, involgendo un apprezzamento di fatto, è riservato al giudice di merito ed è
insindacabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione congrua ed esente da vizi logici o da errori di diritto (Cass., Sez. II, 16 gennaio 2020, n. 777; Cass., Sez. II, 22 febbraio 2010, n. 4249; Cass., Sez. I, 1 febbraio 2008, n. 2460).

Parte ricorrente mira ad ottenere un inammissibile nuovo apprezzamento della valutazione di merito sul fatto storico costituito dal dies a quo rilevante ai fini della denuncia ex art. 1669 cod. civ., su cui la Corte d’appello ha effettuato la sua valutazione, ritenendo che la presenza di infiltrazioni di acqua nella sua abitazione nella primavera del 2008 non potesse farsi coincidere con la conoscenza oggettiva della gravità dei vizi della costruzione e della loro attribuibilità a una causa determinata, riconducendo la manifestazione esteriore dei vizi e dei difetti solo successivamente, dalla data del 28 aprile 2009, in presenza di acqua proveniente dalle pareti laterali di cui era cosparsa la cantina dell’abitazione.
3. -Con il quinto motivo di ricorso si prospetta la nullità della sentenza, in relazione agli art. 132 cod. proc. civ. e 118 disp. att cod. proc. civ., per motivazione illogica, contraddittoria e incongrua e comunque violazione e falsa applicazione di tali norme; in relazione agli artt. 115 e 116 cod. proc. civ. e 2697 cod. civ. e comunque violazione falsa applicazione di tali norme; omesso esame di fatti decisivi per il giudizio oggetto di discussione tra le parti; violazione e falsa applicazione de ll’ art. 1669 cod. civ. (art. 360 n. 3, 4 e 5). Il motivo censura il capo della sentenza con cui è stato accolto il terzo motivo di appello e quindi il gravame per il richiamo alla prima C.T.U., già riconosciuta carente sotto molteplici profili e di cui è stata disposta l’integrale rinnovazione, e l’irriducibile contrasto tra la riconosciuta assenza, in esito alla seconda C.T.U., di umidità nei locali ai piano-interrato e la ritenuta esistenza del grave difetto costruttivo e la conseguente e pure arbitraria condanna al risarcimento dei danni. Il motivo denuncia, inoltre, l’errata percezione di circostanze desumibili da elementi istruttori acquisiti
agli atti tramite C.T.U. alle quali riconduce conseguenze confermative del motivo di appello, segnatamente l’esistenza del grave difetto costruttivo, e l’omessa considerazione di circostanze, dedotte in giudizio e decisive per il suo esito, quali l’indicata (dall’attore) provenienza delle infiltrazioni dalle pareti (e non dal pavimento) e la natura non abitabile del vano interrato e, quindi, la sua inidoneità a pregiudicare in modo apprezzabile il godimento dell’abitazione .
Con il sesto motivo di ricorso si deduce la nullità della sentenza in relazione agli artt. 132 cod. proc. civ. 118 disp. att. cod. proc. civ. per motivazione carente e incongrua e violazione (art. 360 n. 4 cod. proc. civ.). Il motivo censura la sentenza per l’incongruo riconoscimento, in presenza di vizi ritenuti emendabili, di un’indennità per la diminuzione di valore dell’immobile e comunque l’arbitrarietà della conclusione in assenza di prove di un qualche pregiudizio residuo per la funzionalità di un vano (la cantina) dall’accertata natura accessoria; nonché l’arbitraria quantificazione di parte del risarcimento operata discostandosi, senza fornirne alcuna plausibile motivazione, dalle indicazioni della C.T.U.
3.1. -Entrambi i motivi, da trattarsi congiuntamente, sono inammissibili.

Al di là della presenza di plurime censure all’interno del medesimo quinto motivo, che renderebbero di per sé inammissibile la censura cumulativa, non sussistono le doglianze lamentate poiché la Corte d’appello, tenuto conto delle risultanze istruttorie e delle due consulenze tecniche d’ufficio espletate, ha affrontato motivatamente la questione del merito dell’azione di garanzia e della quantificazione del risarcimento del danno alla luce delle opere necessarie per rimediare al vizio riscontrato e addebitabile alla società costruttrice. Anche in questo caso parte ricorrente mira a conseguire una inammissibile rivalutazione dell’apprezzamento di merito non sindacabile in sede di legittimità a fronte di una specifica motivazione
resa sul punto, il che esclude la violazione del ‘minimo costituzionale’ , soggetto allo scrutinio di questa Corte (Cass., Sez. I, 3 marzo 2022, n. 7090).

4. -Il ricorso va dunque rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 7.000,00 per compensi, oltre ad euro 200,00 per esborsi, alle spese generali nella misura del 15% e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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