Denuncia vizi costruttivi: quando decorre il termine?

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso relativo alla denuncia vizi costruttivi di un immobile, specificamente per scarso isolamento acustico. L’ordinanza chiarisce che il termine di prescrizione per l’azione di risarcimento non decorre necessariamente dalla data di una perizia tecnica. Se l’acquirente dimostra di avere piena conoscenza del difetto e delle sue cause tramite altri mezzi, come una lettera di reclamo dettagliata, il termine può iniziare a decorrere da quel momento. La Corte ha cassato la sentenza precedente per aver valutato in modo troppo rigido il momento della conoscenza del vizio, rinviando la causa per un nuovo esame che tenga conto di tutte le circostanze del caso concreto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 7 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Denuncia vizi costruttivi: quando scatta il termine per agire?

La denuncia vizi costruttivi è un passo fondamentale per chi acquista un immobile e scopre difetti gravi. Ma da quale momento esatto inizia a decorrere il tempo utile per far valere i propri diritti? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione offre chiarimenti cruciali, sottolineando che non sempre è necessario attendere una perizia tecnica per considerare acquisita la piena conoscenza del problema. Questo principio ha implicazioni significative per costruttori e acquirenti, ridefinendo i contorni della prescrizione nell’azione di risarcimento danni.

I Fatti del Caso: Un Appartamento con Scarso Isolamento Acustico

La vicenda trae origine dalla richiesta di risarcimento danni avanzata dal proprietario di un appartamento nei confronti della società costruttrice. Il problema lamentato era un grave difetto di isolamento acustico, che rendeva l’immobile esposto a rumori superiori alla soglia di normale tollerabilità. L’acquirente aveva acquistato l’immobile nel 2003 e, già nel 2004, aveva inviato una lettera alla società costruttrice lamentando che l’edificio era stato “costruito difformemente dalle normative sui requisiti passivi degli edifici in campo acustico”.

Successivamente, l’acquirente aveva fatto eseguire una perizia tecnica e, solo dopo averne ricevuto l’esito, aveva notificato l’atto di citazione nel novembre 2005.

L’Iter Giudiziario e le Decisioni dei Primi Gradi

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte di Appello avevano dato ragione al proprietario, condannando la società costruttrice al risarcimento dei danni. I giudici di merito avevano respinto le eccezioni di decadenza e prescrizione sollevate dalla società, sostenendo che il termine annuale per l’azione legale, previsto dall’art. 1669 c.c., decorresse solo dal momento in cui l’acquirente aveva ottenuto la perizia tecnica. Secondo questa interpretazione, solo con l’accertamento tecnico il proprietario avrebbe avuto piena e completa conoscenza della gravità del difetto e della sua imputabilità a vizi costruttivi.

Il Ricorso in Cassazione e la questione sulla denuncia vizi costruttivi

L’impresa edile ha impugnato la decisione della Corte d’Appello dinanzi alla Corte di Cassazione, basando il proprio ricorso su diversi motivi. Il motivo centrale, accolto dalla Suprema Corte, riguardava proprio l’errata individuazione del momento da cui far decorrere la prescrizione.

Secondo la ricorrente, la Corte di Appello aveva sbagliato a non considerare la lettera inviata dall’acquirente nel maggio 2004 come una valida denuncia vizi costruttivi e, di conseguenza, come il momento in cui egli aveva dimostrato di avere già una conoscenza sufficiente del problema. Essendo l’atto di citazione stato notificato oltre un anno e mezzo dopo quella lettera, il diritto al risarcimento si sarebbe dovuto considerare prescritto.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha ritenuto fondato il motivo di ricorso, cassando la sentenza impugnata. Gli Ermellini hanno chiarito che la regola secondo cui la piena conoscenza di un vizio si acquisisce con una perizia tecnica non può essere applicata in modo assoluto e aprioristico.

Il giudice di merito ha il dovere di valutare tutte le circostanze del caso concreto per determinare il momento in cui il danneggiato ha acquisito una conoscenza apprezzabile, seria e oggettiva della gravità del difetto e della sua derivazione causale dalla costruzione.

Nel caso specifico, la Corte di Appello aveva errato nell’omettere l’esame della lettera del 2004. Il contenuto di tale missiva, in cui l’acquirente non solo lamentava il problema acustico ma lo imputava a precise violazioni normative in fase di costruzione, era un elemento cruciale che poteva dimostrare una conoscenza del vizio già consolidata in un’epoca antecedente alla perizia. La Cassazione ha specificato che, sebbene le indagini tecniche siano spesso necessarie, il giudice deve considerare anche elementi contrari che possano indicare una scoperta del vizio e delle sue cause in un momento precedente.

Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale: la decorrenza dei termini per la denuncia vizi costruttivi e per la successiva azione legale è una questione di fatto che deve essere accertata caso per caso, senza automatismi. L’acquirente non può attendere indefinitamente prima di agire, specialmente se dimostra, attraverso comunicazioni scritte o altri comportamenti, di avere già una chiara percezione del problema e delle sue cause. Per i costruttori, questa decisione rafforza l’importanza di analizzare attentamente ogni comunicazione ricevuta dal cliente, poiché potrebbe costituire l’atto da cui far decorrere i termini di prescrizione. In sintesi, la conoscenza del vizio è un concetto flessibile, e la sua prova non è legata indissolubilmente all’esito di una consulenza tecnica.

Quando inizia a decorrere il termine di prescrizione per l’azione di risarcimento per gravi vizi costruttivi (art. 1669 c.c.)?
Il termine annuale di prescrizione decorre dal giorno della denuncia dei vizi. Il momento cruciale è quello in cui il danneggiato acquisisce una conoscenza seria, completa e oggettiva non solo del difetto, ma anche della sua imputabilità a un vizio costruttivo. Questo momento non coincide necessariamente con la data di una perizia tecnica.

È sempre necessaria una perizia tecnica per dimostrare la conoscenza di un vizio costruttivo?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che, sebbene una perizia sia spesso utile, la conoscenza del vizio e delle sue cause può essere acquisita anche prima e attraverso altri mezzi. Il giudice deve valutare tutte le circostanze specifiche, inclusa la corrispondenza tra le parti, per determinare quando tale conoscenza sia stata effettivamente raggiunta.

Una lettera di lamentela può essere considerata una valida denuncia che fa scattare il termine di prescrizione?
Sì. Se dal contenuto della lettera emerge che il mittente ha una chiara consapevolezza non solo del difetto ma anche delle sue cause tecniche (ad esempio, imputandolo a una costruzione non a regola d’arte o difforme dalle normative), tale comunicazione può essere qualificata come una valida denuncia. Di conseguenza, da quella data inizia a decorrere il termine di un anno per esercitare l’azione legale di risarcimento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 7444 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 7444 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 20/03/2024

O R D I N A N Z A

sul ricorso proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, con sede in Spresiano (TV), in persona del legale rappresentante sig. NOME COGNOME, rappresentata e difesa per procura alle liti allegata al ricorso dagli AVV_NOTAIO NOME COGNOME e NOME COGNOME, elettivamente domiciliata presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME in Roma, INDIRIZZO.

Ricorrente

contro

COGNOME NOME , rappresentato e difeso per procura alle liti in calce al controricorso dagli AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO COGNOME e NOME COGNOME, elettivamente domiciliato presso l ‘indirizzo digitale pec dei difensori .

Controricorrente per la cassazione della sentenza n. 3388/2018 della Corte di appello di Venezia, depositata il 5. 12. 2018.

Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio dell’8. 3. 2024 dal consigliere relatore NOME COGNOME.

Fatti di causa e ragioni della decisione

Con sentenza n. 3388 del 5. 12. 2018 la Corte di appello di Venezia confermò la decisione di primo grado che, accogliendo la domanda proposta da COGNOME NOME, aveva condannato , ai sensi dell’art. 1669 c.c., la RAGIONE_SOCIALE, quale costruttrice dell’immobile, insieme a COGNOME NOME, progettista e direttore dei lavori, al risarcimento dei danni, liquidati in euro 15.420,00, per gravi difetti costruttivi dell’appartamento acquistato dall’attore, rappresentati dal suo mancato isolamento acustico.
La Corte veneziana rigettò l’appello proposto dalla società RAGIONE_SOCIALE affermando che la sentenza gravata non era incorsa in vizio di extrapetizione, avendo lo COGNOME fondato la sua domanda nei confronti della società, oltre che, erroneamente, quale venditrice, anche per la sua veste di costruttrice dell’immobile; che l’azione promossa dall’attore non era incorsa in decadenza e prescrizione, essendo stata proposta entro il termine annuale previsto dall’art. 1669 c.c., decorrente nel caso di specie dal momento in cui l’espon ente, a seguito di una perizia tecnica, aveva avuto piena conoscenza del grave difetto lamentato e della sua imputabilità a vizi costruttivi dell’edificio; che la consulenza tecnica d’ufficio espletata aveva accertato, prendendo a riferimento i criteri posti dalla normativa pubblicistica, che l’immobile era esposto a immissioni rumorose che superavano la soglia della normale tollerabilità, individuandone la causa nel ridotto spessore dei muri divisori dell’appartamento, realizzati allo stato grezzo dalla società appellante. Per la cassazione di questa sentenza, con atto notificato il 4. 6. 2019, ha proposto ricorso la RAGIONE_SOCIALE, affidato a quattro motivi.
NOME NOME NOME notificato controricorso.

La causa è stata avviata in decisione in camera di consiglio.

Va esaminato per primo, in quanto investe una questione avente priorità logica e giuridica, il secondo motivo di ricorso, che, nel denunziare violazione o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., censura la sentenza impugnata per non avere rilevato che la decisione di primo grado, nell’accogliere la domanda di risarcimento del danno ai sensi dell’art. 1669 c.c., era incorsa in vizio di extrapetizione, avendo fondato tale pronuncia sulla qualità di costruttrice dell’immobile rivestita dalla società RAGIONE_SOCIALE addove la pretesa avanzata dalla

contro

parte era stata argomentata, erroneamente, sulla circostanza che essa avesse venduto l’immobile poi successivamente acquistato dallo COGNOME.

Il mezzo è infondato ed anche inammissibile.

La Corte territoriale ha respinto il relativo motivo di appello rilevando l’erroneità del fatto processuale in esso prospettato, per avere l’attore fondato la sua domanda di risarcimento del danno non solo sul presupposto, poi risultato errato, che la società convenuta avesse venduto l’ immobile al suo dante causa, ma soprattutto sulla circostanza che essa lo aveva costruito. Correttamente pertanto la Corte di merito ha inquadrato l’azione pro post a nell’ambito della fattispecie contemplata dall’art. 1669 c.c ., che prevede la responsabilità dell’appaltatore per gravi difetti e rovina di cose immobili, individuando il fatto costitutivo della pretesa azionata dallo RAGIONE_SOCIALE proprio nella denunzia di gravi difetti costruttivi dell’edificio realizzato dalla società RAGIONE_SOCIALE, come confermato dalla circostanza che l’attore aveva rivolto la propria domanda di risarcimento dei danni anche nei confronti del progettista e direttore dei lavori, così imputando la causa del danno alla costruzione dell’edifico non a regola d’arte. Sotto altro profilo il mezzo è poi inammissibile, in quanto non investe in maniera specifica e circostanziata il capo della sentenza impugnato, né evidenzia, mediante richiamo al contenuto dell’atto introduttivo del giudizio di primo grado, alcun elemento conclusivo a fondamento della censura sollevata.
Il primo motivo di ricorso, che denuncia violazione o falsa applicazione degli artt. 1667 e 1669 c.c., investe il capo della decisione che ha respinto le eccezioni della società convenuta di decadenza e prescrizione del diritto azionato dalla controparte. Si assume al riguardo l’erroneità di tale conclusione per avere la Corte di appello individuato il termine di decorrenza dell’onere di denunzia nel momento in cui l’attore aveva acquisito una perizia tecnica, senza considerare che egli, già in precedenza, aveva denunziato alla società esponente il difetto lamentato e che comunque esso, attesa la sua consistenza e natura, era palese e non richiedeva, per il suo accertamento, alcun approfondimento tecnico. In particolare, si assume che l’immobile era stato acquistato dallo COGNOME in data 25. 10. 2003 e che già in data 19. 5.2004 egli aveva inviato una lettera alla società RAGIONE_SOCIALE, in cui dichiarava di avere ‘ riscontrato che detto edificio è stato
costruito difformemente dalle normative sui requisiti passivi degli edifici in campo acustico … l’impresa costruttrice ed il progettista e direttore dei lavori non hanno provveduto, né installato i presidi c.d. tagliarumore richiesti per prevenire la diffusione delle onde sonore tra le unità immobiliari .. ‘. Il tenore di tale missiva evidenza che, a tale data, l’attore aveva conoscenza del grave difetto costruttivo e che la successiva richiesta di perizia tecnica non era necessaria, ma costituiva un mero espediente per sottrarsi alle conseguenze della decadenza nel frattempo maturata. Si assume quindi che la Corte di appello ha errato nel non attribuire a questa lettera il valore di denunzia del vizio lamentato e quindi a non rilevare che, essendo stato l’atto di citazione notificato in data 23. 11. 2005, vale a dire oltre un anno e mezzo dalla denunzia, il diritto al risarcimento del danno era ormai da ritenersi prescritto.
Il motivo è fondato.

La Corte di appello ha respinto il motivo di gravame con cui la società RAGIONE_SOCIALE aveva riproposto le eccezioni di decadenza e prescrizione del diritto al risarcimento del danno fatto avere dall’attore affermando che questi aveva avuto piena conoscenza del vizio denunziato e della sua imputabilità alla attività di costruzione dell’edificio solo in forza della perizia tecnica da lui richiesta. A sostegno di tale conclusione ha richiamato l’indirizzo di questa Corte, secondo cui la conoscenza completa da parte del danneggiato del vizio costruttivo dell’immobile, idonea a determinare il decorso del termine per la denunzia prevista dall’art. 1669 c.c., può ritenersi conseguita all’atto della acquisizione di idonei accertamenti tecnici, da cui risulti sia la consistenza del fenomeno che la sua imputazione a difetti di costruzione.
La motivazione così addotta dalla Corte di merito non merita di essere condivisa, essendo fondata su un accertamento manifestamente incompleto. In particolare, l’errore della sentenza impugnata consiste nell’avere assunto la regola di giudizio sopra esposta in termini assoluti e aprioristici, avulsi dal caso concreto, trascurando ogni indagine sugli elementi che avrebbero potuto portare ad individuare il momento della conoscenza del vizio in epoca antecedente la suddetta perizia.
Nella specie un primo elemento di criticità nell’accertamento compiuto dalla Corte di merito va colto nel l’omesso esame dell a lettera inviata dallo RAGIONE_SOCIALE alla società in data 19. 5. 2004, che pure la sentenza menziona nell’esporre il motivo di appello, il cui contenuto, riprodotto sia dal ricorso che dal controricorso, appare suscettibile di portare alla conclusione che già in quel momento la parte avesse acquisito piena contezza del difetto denunziato e delle sue cause. La qualificazione di tale missiva come denunzia del vizio era inoltre rilevante ai fini dell’accertamento della prescrizione, il cui termine annuale, ai sensi della disposizione citata, decorre dalla denunzia.
La Corte ha inoltre omesso ogni accertamento sulla circostanza se, attesa la natura del difetto lamentato, consistente nella eccessiva penetrabilità all’interno dell’appartamento dei rumori esterni, l’attore avesse potuto avere piena conoscenza dello stesso già all’epoca in cui aveva acquistato l’immobile e ne era entrato in possesso, con imputabilità delle sua cause alla modalità e consistenza dei muri divisori e quindi a difetti costruttivi.

Omettendo la valutazione di tali elementi e circostanze la sentenza impugnata non appare essersi conformata alla regola di giudizio che governa l’accertamento del momento in cui decorre, per il danneggiato, l’onere di denunzia dei gravi difetti costruttiv i dell’immobile, previsto dall’art. 1669 c.c. . Sul punto questa Corte ha avuto più volte modo di precisare che la valutazione del giudice di merito deve prendere in considerazione a tal fine tutte le circostanze del caso concreto e che, pur potendosi ritenere che, attesa la natura costruttiva del difetto, le indagini tecniche sono di regola necessarie per avere piena conoscenza del fenomeno e delle sue cause, tuttavia il giudice deve prendere in considerazione, se esistenti, gli elementi contrari, se da essi risulti che la scoperta del vizio, intesa come conoscenza dello stesso e delle sue cause, era stata nella specie acquisita già in epoca precedente ovvero se il difetto presenta caratteri tali da poter essere individuato nella sua esistenza e nella sua im putabilità alla costruzione dell’edificio già nel momento in cui si manifesta ( Cass. n. 19343 del 2022; Cass. n. 27693 del 2019; Cass. n. 9966 del 2014 ). Alla luce di tali considerazioni non è condivisibile l’obiezione sollevata dal controricorrente, che ha dedotto che la valutazione del giudice di merito in ordine
al momento della scoperta del vizio integra un accertamento di mero fatto, come tale non suscettibile di sindacato in sede di giudizio di legittimità. Il principio richiamato è certo esatto e conforme alla giurisprudenza di questa Corte, ma l’eccezione non coglie nel segno , atteso che le censure sollevate dal ricorrente non si rivolgono semplicemente al risultato di tale valutazione, ma alle regole di giudizio impiegate dal giudice per fondare la conclusione accolta.

Il terzo e quarto motivo di ricorso, che denunziano, rispettivamente, la violazione o falsa applicazione dell’art. 844 c.c. e l’omesso esame di fatti decisivi per il giudizio, si dichiarano assorbiti, investendo la valutazione della Corte di appello sulla gravità del difetto denunziato e sulle sue cause, che è logicamente subordinata all’esame delle ec cezioni di decadenza e prescrizione dell’azione.

In conclusione, va accolto il secondo motivo di ricorso, respinto il primo e dichiarati assorbiti gli altri. La sentenza va pertanto cassata in relazione al motivo accolto e la causa rinviata alla Corte di appello di Venezia, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

P. Q. M.

accoglie il secondo motivo di ricorso, rigetta il primo e dichiara assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte di appello di Venezia, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio dell ‘8 marzo 2024 .

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.