Demolizione per distanze: Cassazione e proporzionalità

La proprietaria di un immobile, condannata alla demolizione per violazione delle distanze minime, ha presentato ricorso in Cassazione. La Suprema Corte, pur confermando la violazione, ha accolto il motivo relativo all’eccessività della sanzione. È stato stabilito che, in applicazione del principio di proporzionalità, il giudice deve prima valutare se un arretramento parziale della costruzione sia sufficiente a ripristinare la legalità, ricorrendo alla demolizione totale solo come ultima risorsa. Il caso è stato rinviato alla Corte d’Appello per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 8 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Demolizione per distanze: la Cassazione sceglie la proporzionalità

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale nel diritto immobiliare: la sanzione per la violazione delle distanze legali tra costruzioni. La pronuncia chiarisce che la demolizione per distanze non è sempre la soluzione automatica. Il giudice deve, infatti, applicare il principio di proporzionalità, valutando se un arretramento parziale dell’edificio possa essere sufficiente a ripristinare la legalità, evitando così la drastica misura della demolizione totale.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine da una causa intentata da un proprietario contro i suoi vicini, accusati di aver edificato un manufatto senza rispettare le distanze minime previste dal regolamento edilizio locale. Il Tribunale di primo grado aveva dato ragione all’attore, ordinando la demolizione dell’opera.

Successivamente, la nuova proprietaria dell’immobile in questione proponeva appello, contestando sia la violazione delle distanze sia la mancata acquisizione del regolamento edilizio comunale. La Corte d’Appello, tuttavia, respingeva il gravame, confermando la violazione della distanza minima di dieci metri e l’ordine di demolizione.
La proprietaria decideva quindi di ricorrere in Cassazione, basando il suo ricorso su due motivi principali: l’errata applicazione delle norme sulle distanze e, soprattutto, l’eccessività della sanzione della demolizione totale.

L’Analisi della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha esaminato i due motivi di ricorso in modo distinto.

Per quanto riguarda il primo motivo, relativo alla presunta errata applicazione delle norme, i giudici lo hanno ritenuto infondato. La Corte ha confermato che la Corte d’Appello aveva correttamente individuato la normativa applicabile (le Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale locale) e accertato in fatto che la distanza tra i fabbricati era inferiore ai 10 metri prescritti. Le contestazioni sulla misurazione e sulla presunta assenza di ‘frontalità’ tra gli edifici sono state respinte, in quanto implicavano una nuova valutazione dei fatti, non consentita in sede di legittimità.

La questione della demolizione per distanze e il principio di proporzionalità

Il secondo motivo di ricorso, invece, è stato accolto. La ricorrente sosteneva che la Corte d’Appello avesse erroneamente confermato la demolizione totale senza considerare la possibilità di una soluzione meno drastica, come la riduzione in pristino limitata alla sola parte in violazione.

La Cassazione ha dato ragione a questa tesi, affermando che in materia vige il principio di proporzionalità. Questo principio impone al giudice di scegliere la misura che, pur tutelando pienamente il diritto leso, comporti il minor sacrificio possibile per la parte obbligata.

Di conseguenza, la condanna alla demolizione totale è giustificata solo quando un arretramento parziale non sia in grado di tutelare integralmente gli interessi protetti dalla legge, come il rispetto delle distanze o il diritto di veduta. Nel caso di specie, la Corte d’Appello aveva confermato la demolizione in modo ‘drastico’, senza verificare se un semplice arretramento della costruzione fosse una soluzione praticabile e sufficiente.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano su un consolidato orientamento giurisprudenziale che privilegia la tutela giurisdizionale più efficace con il minor danno per il debitore. Ordinare la demolizione di un intero fabbricato quando la violazione potrebbe essere sanata arretrandolo di pochi metri è una misura sproporzionata. Il provvedimento giudiziale non deve avere una funzione punitiva, ma ripristinatoria. L’obiettivo è ripristinare la situazione di legalità, non infliggere una sanzione eccessiva. Pertanto, il giudice del rinvio dovrà accertare se la domanda della parte attrice possa essere integralmente soddisfatta attraverso l’arretramento della costruzione, limitando la demolizione solo se strettamente necessario.

Le Conclusioni

In conclusione, la Suprema Corte ha cassato la sentenza impugnata, rinviando la causa alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione. Il nuovo giudice dovrà attenersi al principio di proporzionalità e valutare concretamente la possibilità di una riduzione del manufatto nei limiti delle distanze legali, invece di procedere con la demolizione totale. Questa decisione rappresenta un importante monito per i giudici di merito a non applicare in modo automatico la sanzione più grave, ma a cercare sempre la soluzione più equilibrata tra la tutela del diritto violato e il sacrificio imposto alla controparte.

Quando una costruzione viola le distanze legali, deve essere sempre demolita completamente?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la demolizione totale è una misura estrema. Il giudice deve prima applicare il principio di proporzionalità e verificare se un arretramento parziale della costruzione sia sufficiente a ripristinare il rispetto delle distanze legali.

Cosa stabilisce il principio di proporzionalità in caso di demolizione per distanze?
Il principio di proporzionalità stabilisce che il provvedimento del giudice deve realizzare l’interesse protetto (il rispetto delle distanze) con il minor sacrificio possibile per la parte obbligata. Pertanto, tra la demolizione totale e l’arretramento parziale, si deve preferire quest’ultimo se è sufficiente a tutelare integralmente il diritto della parte lesa.

Cosa succede dopo che la Cassazione ha annullato la sentenza d’appello?
La causa viene rinviata a un’altra sezione della Corte d’Appello (giudice di rinvio). Questo giudice dovrà decidere nuovamente la questione, ma è vincolato a seguire il principio di diritto stabilito dalla Cassazione. Nel caso specifico, dovrà valutare la possibilità di ordinare un arretramento anziché la demolizione totale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10395 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10395 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 21/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 25563/2020 proposto da:

COGNOME NOMECOGNOME rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME;

-ricorrente-

contro

NOME COGNOME rappresentato e difes o dall’avvocato NOME COGNOME

-controricorrente-

nonché

NOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME

-intimati- avverso la sentenza della CORTE DI APPELLO DI ROMA n. 2135/2020 depositata il 28/04/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/03/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Lette le osservazioni del P.M., nella persona del Sostituto P.G. NOME COGNOME che ha concluso per il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME conveniva NOME COGNOME e NOME COGNOME dinanzi al Tribunale di Latina per ottenerne la condanna alla demolizione di un manufatto edificato in violazione delle distanze rispetto al proprio fabbricato (oltre che in assenza di titoli autorizzativi), nonché per la condanna al risarcimento dei danni per limitazione di aria e di luce e per l’imposizione di una servitù illegittima.

I convenuti chiedevano il rigetto.

Il Tribunale ordinava la demolizione per violazione delle distanze prescritte dalle norme integrative del codice civile e rigettava la domanda risarcitoria.

Avverso la sentenza proponeva appello, ai sensi dell’art. 111 c.p.c. NOME COGNOME, acquirente dell’immobile oggetto della demolizione, censurando la violazione dei principi in materia di ripartizione dell’onere della prova, poiché non era stato prodotto il regolamento edilizio né il giudice aveva provveduto alla sua acquisizione. Contestava inoltre l’erronea applicazione delle N.T.A. in materia di distanze, richiamando l’art. 31 delle stesse e le prescrizioni relative alla d istanza minima tra pareti finestrate di fabbricati parzialmente prospicienti. Lamentava che la distanza fosse stata calcolata considerando gli sporti, ritenuti inidonei a determinare intercapedini dannose, e sosteneva che parte attrice non avesse provato l’epoca di realizzazione del proprio manufatto.
Si costituivano gli eredi dell’originario attore NOME COGNOME chiedendo il rigetto dell’appello, mentre restavano contumaci gli altri appellati.

La Corte di appello ha respinto il gravame.

Ha ritenuto infondato il primo motivo di gravame relativo alla mancata acquisizione delle norme secondarie. Ha rilevato che, sebbene nella prima relazione il c.t.u. avesse implicitamente ritenuto applicabile

la distanza di cinque metri tra fabbricati, nella perizia integrativa aveva invece confermato la vigenza della distanza minima di dieci metri prevista dalle N.T.A. del P.R.G. di Minturno, vigente all’epoca dei fatti. Ha osservato inoltre che NOME COGNOME aveva già allegato in citazione il P.R.G. e che non erano state sollevate contestazioni specifiche sui chiarimenti forniti dal c.t.u. Ha ritenuto provata la violazione della distanza minima di dieci metri tra costruzioni, in base alle misurazioni effettua te, escludendo che le generiche deduzioni dell’appellante sulla regolamentazione delle distanze e sulla computabilità degli sporti fossero idonee a infirmare l’esito peritale. Ha dichiarato inammissibile la questione relativa all’epoca di realizzazione della costruzione, qualificandola come domanda nuova ai sensi dell’art. 345 c.p.c. Ha infine ritenuto infondate le deduzioni circa l’inapplicabilità del divieto in assenza di pareti finestrate e di edifici prospicienti, argomentando che l’art. 9 del d.m. 1444 /1968 prescrive una distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, applicabile anche nel caso in cui solo una delle due pareti sia finestrata, indipendentemente dall’altezza relativa dei fabbricati. .
Ricorre la parte convenuta con due motivi. Resiste la parte attrice con controricorso e memoria. La Procura Generale ha depositato requisitoria scritta insistendo per il rigetto del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il primo motivo denuncia la violazione dell’art. 9 co. 2 del d.m. 1444/1968 per omessa acquisizione del regolamento edilizio comunale. Si contesta che la Corte di appello abbia ritenuto provata la violazione della distanza minima tra costruzioni applicando direttamente l’art. 9 del d.m. 1444/1968 e la giurisprudenza di legittimità che ne afferma l’applicabilità anche quando solo una delle due pareti è finestrata, senza considerare il regolamento edilizio vigente nel Comune di

Minturno, che disciplinerebbe in modo specifico e articolato la materia delle distanze. Si afferma che la Corte avrebbe ritenuto sufficiente il solo deposito delle N.T.A. del P.R.G., trascurando che l’art. 31 del regolamento edilizio, pur richiedendo la distanza di 10 metri, distingue diverse ipotesi: stabilisce un criterio di visuale libera con rapporto proporzionale tra distanza e altezza della fronte, vieta l’apertura di finestre nelle parti prospicienti ravvicinate, e consente soluzioni con spigoli a distanza inferiore purché si rispettino altri requisiti. Si deduce che queste prescrizioni non sarebbero state valutate né dalla Corte né dal c.t.u., e che tale omissione avrebbe inciso sulla corretta qualificazione della violazione edilizia. Si lamenta, inoltre, che la Corte abbia incluso nel calcolo delle distanze sporti costituiti da solette non chiuse e privi di caratteristiche idonee a determinare intercapedini dannose, benché la giurisprudenza escluda dal computo distanze simili, trattandosi di elementi privi di volume e non idonei ad ampliare significativamente la superficie utile. Si deduce che non vi sarebbe violazione dell’art. 9 del d.m. 1444/1968, poiché il fabbricato della parte convenuta non fronteggia con pareti finestrate quello della parte attrice, che è un rustico senza infissi, e che tra l’abitazione principale e il fabbricato contestato sussiste una distanza superiore a 10 metri. Si contesta, pertanto, l’omessa verifica dell’effettiva situazione di frontalità tra pareti, ritenuta condizione per l’applicazione dell’art. 9 citato. Infine, si richiamano anche la mancata prova della legittimità del casotto della controparte, il fatto che la costruzione contestata era ancora in fase di realizzazione, la pendenza della procedura di sanatoria e l’impatto della futura normativa (cosiddetta «Sblocca cantieri») sulla disciplina delle distanze nelle zone agricole, ritenendo che tutto ciò avrebbe dovuto condurre a diversa conclusione.
Il motivo è infondato.

Come risulta dalla sentenza impugnata (v. pag. 2), l’attore aveva invocato la violazione, da parte dei convenuti, di distanze tra costruzioni rispetto al proprio fabbricato costruito sul confine.

La Corte di appello ha quindi individuato, sulla scorta dei rilievi peritali, la normativa applicabile, richiamando le NTA del PRG di Minturno e la classificazione della zona, accertando che la distanza tra costruzioni deve essere di 10 metri (v. pagg. 4 e 5 sentenza).

La Corte di appello ha poi accertato in fatto la distanza tra il fabbricato rustico dei convenuti rispetto al manufatto adibito a deposito attrezzi dell’attore, accertando una distanza variabile tra mt 5,70 e 5,40, quindi inferiore ai 10 metri prescritti.

Ha anche rilevato -sempre con accertamento in fatto che non si espone a censure in sede di legittimità – la presenza di una parete finestrata (v. pagg. 5 e 6) e ha ritenuto generiche le deduzioni sugli sporti ai fini del calcolo delle distanze.

Quanto alla questione sulla prova della liceità del manufatto dell’attore, la ricorrente non precisa quando la questione è stata dedotta nel giudizio di merito, né essa risulta affrontata dalla sentenza impugnata, per cui essa è da qualificare come questione di diritto nuova, implicante accertamenti in fatto, quindi inammissibile (cfr. tra le tante, Sez. 2 – , Ordinanza n. 2038 del 24/01/2019).

Quanto alla questione della frontistanza, la censura è infondata: cfr. Cass. 22054/2018, nonché 24936/2024, tra le tante: ove si afferma che le norme dei regolamenti edilizi che impongono distanze tra le costruzioni maggiori rispetto a quelle previste dal codice civile o stabiliscono un determinato distacco tra le costruzioni e il confine sono volte non solo a regolare i rapporti di vicinato evitando la formazione di intercapedini dannose, ma anche a soddisfare esigenze di carattere generale, come quella della tutela dell’assetto urbanistico, così che, ai fini
del rispetto di tali norme, rileva la distanza in sé, a prescindere dal fatto che gli edifici si fronteggino.

2. Il secondo motivo denuncia la violazione dell’art. 872 co. 1 e 2 c.c. in relazione alla demolizione del fabbricato. Si afferma che la Corte di appello avrebbe erroneamente confermato la demolizione totale del manufatto senza considerare che, in caso di violazione delle distanze legali, può essere disposta solo la riduzione in pristino limitatamente alla parte in contrasto con la norma. Si richiama la giurisprudenza secondo cui l’accertamento dell’illegittimità edilizia non è di per sé sufficiente a giu stificare la demolizione dell’intero fabbricato se la violazione può essere sanata con una riduzione parziale.
Questo motivo è invece fondato.

In questa materia vige il principio di proporzionalità in relazione al contenuto del provvedimento di tutela giurisdizionale, nel senso che esso è chiamato a realizzare integralmente l’interesse sostanziale protetto dal diritto accertato in giudizio con il minor sacrificio dell’interesse dell’obbligato. In particolare, deve essere disposta la condanna all’arretramento invece che alla totale demolizione quando la prima tuteli integralmente gli interessi protetti dal diritto di veduta o dal rispetto delle distanze legali tra costruzioni o delle distanze delle costruzioni dai confini (cfr. Cass. 5080/2025, cui si rinvia per ulteriori precedenti).
Nel caso di specie, la Corte di appello, discostandosi da tale insegnamento, ha confermato drasticamente la demolizione senza accertare se la (fondata) domanda di tutela della parte attrice potesse essere soddisfatta integralmente attraverso l’arretrament o della costruzione. La sentenza impugnata deve essere cassata affinché il giudice di rinvio, attenendosi al citato principio valuti la possibilità di una riduzione del manufatto nei limiti delle distanze legali.

Il giudice di rinvio (Corte di appello di Roma, in diversa composi-

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.