Demanialità del suolo: onere della prova e acquedotto

Una società ha richiesto l’usucapione di un terreno, ma la richiesta è stata respinta nei primi due gradi di giudizio sulla base della presunta demanialità del suolo, dedotta dalla presenza di un acquedotto pubblico. La Corte di Cassazione ha annullato la decisione, stabilendo che la presenza di un’opera pubblica non rende automaticamente demaniale l’intera area e che l’onere di provare la demanialità del suolo spetta all’ente pubblico, non potendo essere presunta.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Demanialità del suolo e Usucapione: Quando un Acquedotto Non Basta

La recente ordinanza della Corte di Cassazione ha riaffermato un principio cruciale in materia di proprietà e usucapione contro la Pubblica Amministrazione. Il caso analizzato chiarisce i limiti entro cui può essere affermata la demanialità del suolo e su chi gravi l’onere di provarla. La semplice presenza di un’opera pubblica, come un acquedotto, su un terreno non è sufficiente a renderlo interamente di proprietà dello Stato, né a invertire l’onere della prova a sfavore del privato.

I fatti di causa

Una società S.r.l. aveva citato in giudizio un Comune toscano per ottenere la dichiarazione di acquisto per usucapione di una striscia di terreno boschivo. Sia il Tribunale in primo grado sia la Corte di Appello avevano respinto la domanda. La motivazione principale dei giudici di merito si basava sulla presunta natura demaniale dell’area, dedotta dalla presenza, sopra e sotto il terreno, di un acquedotto pubblico. Secondo la Corte d’Appello, tale circostanza, unita al fatto che il terreno non risultasse intestato a privati nei registri immobiliari, era sufficiente a presumere la sua natura pubblica e, di conseguenza, la sua non usucapibilità.

La decisione della Corte di Cassazione

La società ha impugnato la decisione della Corte d’Appello dinanzi alla Corte di Cassazione, lamentando un’errata applicazione delle norme in materia di prova e di beni demaniali. La Suprema Corte ha accolto il ricorso, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte di Appello per un nuovo esame. I giudici di legittimità hanno ritenuto illogico e giuridicamente errato il percorso argomentativo seguito dalla corte territoriale.

Le motivazioni: onere della prova e demanialità del suolo

Il cuore della pronuncia della Cassazione risiede nella critica mossa al ragionamento della Corte d’Appello. Quest’ultima aveva erroneamente dedotto la demanialità del suolo dell’intera striscia di terreno, larga 14 metri, dalla sola esistenza di un acquedotto che la attraversava.

La Suprema Corte ha chiarito che la presenza di una conduttura pubblica su un terreno può, al massimo, implicare l’esistenza di una servitù di acquedotto. Questo diritto reale consente il passaggio della tubatura e l’accesso per la manutenzione, ma non trasferisce la proprietà dell’intera area all’ente pubblico. Affermare il contrario significherebbe attribuire a un’opera pubblica un effetto espropriativo di fatto, senza alcun titolo idoneo.

L’errore più grave commesso dai giudici di merito, secondo la Cassazione, è stata l’inversione dell’onere della prova. La Corte d’Appello ha posto a carico della società l’onere di dimostrare la natura privata originaria del terreno. Invece, secondo il principio generale sancito dall’art. 2697 del codice civile, chi eccepisce un fatto impeditivo all’esercizio di un diritto (in questo caso, l’ente pubblico che eccepisce la demanialità per impedire l’usucapione) ha l’onere di provarlo. Pertanto, spettava al Comune dimostrare, con prove concrete e non con mere presunzioni, che il terreno fosse di sua proprietà e avesse natura demaniale. Anche il fatto che il terreno non risultasse iscritto nei registri immobiliari a nome di privati, né nell’elenco dei beni demaniali, non poteva costituire una prova della sua natura pubblica.

Conclusioni: implicazioni pratiche della pronuncia

Questa ordinanza è di fondamentale importanza perché riafferma la centralità del principio dell’onere della prova nei contenziosi tra privati e Pubblica Amministrazione. Stabilisce che la demanialità del suolo non può essere presunta da elementi indiziari come la presenza di infrastrutture pubbliche, ma deve essere rigorosamente provata dall’ente che la rivendica. La decisione tutela il diritto di proprietà privata da indebite estensioni del demanio pubblico, garantendo che l’accertamento della natura di un bene avvenga sulla base di prove concrete e non di deduzioni illogiche. Il giudice del rinvio dovrà ora riesaminare il caso, accertando la reale natura, estensione e titolo della proprietà del terreno, senza poter più fare affidamento sulla presunzione di demanialità.

La presenza di un acquedotto pubblico su un terreno privato rende automaticamente l’intera area di proprietà pubblica (demaniale)?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la presenza di un acquedotto non è sufficiente per far presumere la demanialità dell’intera area. Può al massimo implicare l’esistenza di una servitù di acquedotto, limitata alla porzione di terreno interessata dalla conduttura e dalle attività di manutenzione.

A chi spetta l’onere di provare la natura pubblica o privata di un terreno in una causa di usucapione contro un ente pubblico?
L’onere di provare la natura demaniale (pubblica) del terreno spetta all’ente pubblico che si oppone alla domanda di usucapione. La Corte ha chiarito che non si può invertire l’onere della prova, chiedendo al privato di dimostrare la preesistenza della natura privata del suolo.

Se un terreno non risulta intestato a nessuno nei registri immobiliari, si può presumere che sia di proprietà dello Stato?
No. La mancata intestazione a un soggetto privato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari non è una circostanza sufficiente per presumere la demanialità del bene, specialmente se il bene non risulta nemmeno iscritto nell’elenco dei beni demaniali.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10556 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10556 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 18/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso 23160-2019 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMAINDIRIZZO, nello studio dell’AVV_NOTAIO, che la rappresenta e difende unitamente a ll’AVV_NOTAIO

– ricorrente –

contro

COMUNE DI LIVORNO

– intimato –

avverso la sentenza n. 111/2019 della CORTE DI APPELLO di FIRENZE, depositata il 21/01/2019;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione ritualmente notificato RAGIONE_SOCIALE evocava in giudizio il Comune di Livorno innanzi il Tribunale di Livorno, chiedendo la dichiarazione di usucapione, a suo favore, di una striscia di terreno boschivo.

Nella resistenza dell’ente locale convenuto il Tribunale, con sentenza n. 262/2014, rigettava la domanda.

Con la sentenza impugnata, n. 111/2019, la Corte di Appello di Firenze rigettava il gravame proposto dall’originaria attrice avverso la decisione di prime cure, confermandola.

Propone ricorso per la cassazione della pronuncia di secondo grado RAGIONE_SOCIALE, affidandosi a due motivi.

Il Comune di Livorno, intimato, non ha svolto attività difensiva nel presente giudizio di legittimità.

A seguito della proposta di definizione del giudizio, formulata dal Consigliere delegato ai sensi dell’art. 380bis c.p.c. e ritualmente comunicata alle parti, la parte ricorrente, a mezzo del difensore munito di nuova procura speciale, ha chiesto la decisione del ricorso.

In prossimità dell’adunanza camerale, la parte ricorrente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente, rileva la Corte che nel procedimento ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c., come disciplinato dal d.lgs. n. 149 del 2022, il presidente della sezione o il consigliere delegato, che abbia formulato la proposta di definizione accelerata, può far parte, ed eventualmente

essere nominato relatore, del collegio che definisce il giudizio ai sensi dell’art. 380-bis.1, non versando in situazione di incompatibilità agli effetti degli artt. 51, comma 1, n. 4 e 52 c.p.c., atteso che tale proposta non rivela una funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore di pronuncia definitiva, né la decisione in camera di consiglio conseguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fase distinta, che si sussegue nel medesimo giudizio di cassazione con carattere di autonomia e con contenuti e finalità di riesame e di controllo sulla proposta stessa (cfr. Sez. U, Sentenza n. 9611 del 2024 depositata il 10.4.2024). Sulla scorta di tale recentissima pronuncia (che ha giustificato la successiva riconvocazione del Collegio in camera di consiglio e, inevitabilmente, lo slittamento della presente decisione), il cons. NOME COGNOME, autore della proposta di definizione ex art. 380 bis cpc, non versa in situazione di incompatibilità.
Con il primo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione degli artt. 115 c.p.c. e 2697 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 4 e 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ravvisato la proprietà demaniale dell’area oggetto di causa.

Con il secondo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione degli artt. 822, 823 e 824 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte distrettuale avrebbe erroneamente affermato la demanialità, e dunque la non usucapibilità, della porzione di terreno oggetto di causa, facendola discendere dalla mera presenza, sopra e sotto di essa, della condotta dell’acquedotto Leopoldino, a servizio della città di Livorno, in parte corrente fuori terra ed in parte interrato.
La proposta di definizione del giudizio, formulata dal relatore, ai sensi dell’art. 380bis c.p.c., nel senso dell’inammissibilità o manifesta infondatezza del ricorso, non è condivisa dal Collegio, il quale ravvisa,

al contrario, la fondatezza di ambedue i motivi di impugnazione, suscettibili di trattazione congiunta.

La Corte di Appello, infatti, ha ravvisato la demanialità dell’area sulla base del duplice rilievo che ‘… il titolo di proprietà del Comune risulta direttamente dalla legge (art. 824 c.c.) …’ e che la particella oggetto di causa ‘… che è una striscia di terreno molto lunga che corre in mezzo a terreni di proprietà privata all’interno della quale insiste tutto l’acquedotto Leopoldino, non risulta dai registri immobiliari essere di proprietà di alcun soggetto privato, appunto perché la sua proprietà è interamente demaniale’ (cfr. pag. 8 della sentenza impugnata). In realtà, la Corte di merito, facendo proprie le conclusioni del C.T.U., ha accertato che ‘… l’acquedotto comunale in gran parte corre sotto terra ed in parte fuori terra per mezzo delle caratteristiche arcate, essendo costituito da un manufatto in muratura realizzato sotto terra, della larghezza di 120 cm., all’interno del quale è alloggiato il tubo che porta l’acqua, manufatto cui si accede a mezzo di particolari ‘edicole’, che sono appunto gli accessi fuori terra dell’acquedotto interrato; per altra parte invece l’acquedotto corre fuori terra e passa in alto, sulle arcate realizzate a diversi metri di altezza dal suolo’ (cfr. pag. 7 della sentenza impugnata). Poiché la striscia di terreno oggetto della domanda di usucapione ha una larghezza di 14 metri circa (cfr. pag. 9 della sentenza), non si comprende in che modo la presenza, sopra o sotto una porzione di essa, di un acquedotto pubblico possa costituire ragione idonea a far presumere la demanialità dell’intera estensione dell’area. La presenza della conduttura, infatti, può al massimo implicare l’esistenza di una servitù di acquedotto, per asservimento del passaggio della condotta, e comunque soltanto limitatamente alla porzione dell’area effettivamente interessata al transito della tubatura,
interrate e/o fuori terra o, eventualmente, di una ulteriore parte destinata al transito dei mezzi addetti alla manutenzione.

Né rileva la circostanza, pure valorizzata erroneamente dalla Corte distrettuale, che la striscia di terreno di cui è causa non risulti intestata ad alcuno presso la competente Conservatoria dei RR.II., posto che non risulta neppure l’iscrizione nell’elenco dei beni demaniali, sicchè, mancando la presunzione della demanialità, non può neppure affermarsi che occorre la prova della preesistenza della natura privata del suolo.

L’accertamento circa la natura, privata o pubblica, dell’area, e dunque circa la sua usucapibilità, o meno, è stato condotto dalla Corte di Appello sulla scorta di un percorso logico non condivisibile, inferendo la presunzione di demanialità da elementi non idonei a tal fine e finendo per realizzare una vera e propria inversione dell’onere della prova, nella misura in cui ha posto a carico della parte attrice, odierna ricorrente, l’onere di dimostrare la preesistenza della natura privata del suolo. Al contrario, la Corte territoriale avrebbe dovuto, sulla base della documentazione e delle altre evidenze istruttorie acquisite agli atti del giudizio di merito, accertare se, in concreto, l’area oggetto di causa fosse, o meno, di proprietà pubblica, e se essa risultasse asservita o meno, ed in qual misura, per quale estensione e a quale titolo, al passaggio delle condutture dell’acquedotto Leopoldino. Sarà compito del giudice del rinvio, a seguito della cassazione della sentenza impugnata, procedere al predetto accertamento.
Il ricorso va quindi accolto e la sentenza impugnata va cassata, con rinvio della causa alla Corte di Appello di Firenze, in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Firenze, in differente composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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