Delibere condominiali nulle: la Cassazione decide

Una società costruttrice, esonerata dal pagamento delle spese condominiali per le unità invendute in base al regolamento, impugna una delibera che le addebita tali costi. La Corte di Cassazione, richiamando un principio delle Sezioni Unite, stabilisce che non si tratta di delibere condominiali nulle, bensì annullabili. La delibera, infatti, non mirava a modificare permanentemente i criteri di ripartizione, ma rappresentava una loro erronea applicazione al caso specifico. Di conseguenza, l’impugnazione, avvenuta oltre il termine di 30 giorni, è stata respinta come tardiva.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 7 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Delibere Condominiali Nulle: Quando una Decisione è Invalida?

La distinzione tra delibere condominiali nulle e semplicemente annullabili è una questione cruciale che determina non solo la validità delle decisioni assembleari, ma anche i termini e le modalità per contestarle. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su questo punto, chiarendo quando una delibera che ripartisce le spese in modo errato debba considerarsi nulla e quando, invece, solo annullabile. Comprendere questa differenza è fondamentale per ogni condomino e amministratore.

I Fatti del Caso

Una società costruttrice, ancora proprietaria di alcune unità immobiliari invendute, si è vista recapitare un decreto ingiuntivo per il pagamento di circa 15.000 euro di spese condominiali. La società si è opposta, sostenendo che la delibera di ripartizione fosse nulla. Il motivo? Il regolamento condominiale, di natura contrattuale, prevedeva una clausola specifica (art. 49) che esonerava espressamente la società costruttrice dal pagamento delle spese per gli appartamenti ancora invenduti. Nonostante questa chiara disposizione, l’assemblea aveva approvato un piano di riparto che addebitava i costi anche alla società.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno respinto le ragioni della società, qualificando il vizio della delibera come semplice annullabilità e non nullità. Di conseguenza, l’impugnazione è stata giudicata tardiva, in quanto presentata oltre il termine perentorio di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c.

La Decisione della Corte di Cassazione

La società ha portato il caso dinanzi alla Corte di Cassazione, insistendo sulla nullità della delibera. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando le decisioni dei giudici di merito e cogliendo l’occasione per ribadire i principi fondamentali che governano l’invalidità delle decisioni assembleari.

Il Principio delle Sezioni Unite: La Distinzione tra Nullità e Annullabilità

Il fulcro della decisione si basa sull’importante pronuncia delle Sezioni Unite (n. 9839/2021), che ha tracciato una linea netta di demarcazione. Secondo la Cassazione, le delibere condominiali nulle in materia di ripartizione spese sono solo quelle con cui l’assemblea, a maggioranza, intende modificare in via generale e permanente i criteri di ripartizione stabiliti dalla legge o da un regolamento contrattuale. In pratica, l’assemblea si arroga un potere che non le compete, esulando dalle proprie attribuzioni e creando una nuova regola valida per il futuro. Questo vizio, per la sua gravità, è insanabile e la delibera è radicalmente nulla.

Al contrario, una delibera è meramente annullabile quando, pur applicando i criteri di ripartizione corretti, commette un errore nel caso specifico, oppure quando viola i criteri legali o contrattuali solo per quella singola e specifica ripartizione, senza avere la pretesa di stabilire una nuova regola per il futuro. Si tratta di un ‘cattivo esercizio’ del potere, non di un ‘difetto assoluto di potere’.

L’impatto delle delibere condominiali nulle sulla gestione

Nel caso specifico, la Corte ha stabilito che la delibera impugnata rientrava nella seconda categoria. L’assemblea non aveva manifestato la volontà di abrogare l’art. 49 del regolamento per il futuro, ma si era limitata a disapplicarlo in quel singolo consuntivo. Anche l’argomentazione della società, secondo cui una serie di delibere identiche dimostrerebbe una volontà tacita di modifica, non è stata accolta. La Corte ha chiarito che una serie di violazioni puntuali non si trasforma in una manifestazione di volontà normativa. Per modificare un regolamento contrattuale, è necessaria una convenzione formale tra tutti i condomini.

Le Motivazioni della Sentenza

La motivazione della Corte si fonda sulla necessità di bilanciare la stabilità delle decisioni condominiali con la tutela dei diritti dei singoli. Il regime generale è quello dell’annullabilità, con un termine breve per l’impugnazione (30 giorni), per garantire la certezza dei rapporti e la rapida gestione del condominio. La nullità, che può essere fatta valere senza limiti di tempo, rappresenta un’eccezione residuale, limitata ai vizi più gravi, come quelli che incidono sui diritti individuali o esulano completamente dalle competenze dell’assemblea.

L’assemblea ha il potere di approvare il preventivo e il consuntivo e di ripartire le spese (art. 1135 c.c.), ma deve farlo nel rispetto dei criteri legali (art. 1123 c.c.) o convenzionali. Se sbaglia nell’applicare questi criteri a un caso concreto, la delibera è annullabile. Se, invece, pretende di cambiare i criteri stessi con una decisione a maggioranza, la delibera è nulla perché invade una sfera di competenza riservata all’unanimità dei consensi.

Le Conclusioni

Questa ordinanza rafforza un principio fondamentale: non ogni errore nella ripartizione delle spese condominiali rende le delibere condominiali nulle. La maggior parte di questi errori genera semplice annullabilità, con la conseguenza che il condomino dissenziente o assente deve agire rapidamente, entro 30 giorni dalla data della delibera o dalla sua comunicazione. Attendere oltre significa perdere il diritto di contestare la decisione. La nullità rimane un’ipotesi eccezionale, riservata ai casi in cui l’assemblea tenta di ‘farsi legge’, modificando stabilmente le regole del gioco senza averne il potere.

Quando una delibera condominiale sulla ripartizione delle spese è considerata nulla?
Una delibera di ripartizione delle spese è nulla solo quando l’assemblea, votando a maggioranza, intende modificare in modo permanente e per il futuro i criteri di ripartizione stabiliti dalla legge o dal regolamento contrattuale, esercitando così un potere che non le spetta.

Qual è la differenza tra una delibera nulla e una annullabile?
Una delibera è nulla quando presenta vizi gravissimi, come l’impossibilità dell’oggetto o l’esulare dalle competenze dell’assemblea; può essere impugnata da chiunque e senza limiti di tempo. Una delibera è annullabile quando presenta vizi meno gravi, come un’errata applicazione dei criteri di spesa a un caso specifico; può essere impugnata solo dai condomini dissenzienti, astenuti o assenti entro il termine perentorio di 30 giorni.

Una serie di delibere che violano ripetutamente il regolamento può essere considerata una modifica tacita dello stesso?
No. Secondo la Corte, una serie di violazioni puntuali e concrete dei criteri di ripartizione, anche se ripetute nel tempo, non costituisce una manifestazione di volontà normativa idonea a modificare un regolamento contrattuale. La somma di singole violazioni non equivale a una modifica formale delle regole, che richiede un accordo unanime.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 20568 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 20568 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/07/2024

ordinanza

sul ricorso 4952/2019 proposto da

RAGIONE_SOCIALE, difesa dall’avvocato NOME COGNOME;

-ricorrente-

contro

Condominio INDIRIZZO, difeso dall’avvocato NOME COGNOME;

-controricorrente-

avverso la sentenza della COGNOME di appello di Roma n. 4386/2018 del 27/6/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18 aprile 2024 dal consigliere NOME COGNOME.

Fatti di causa

Nel 2007 il Condominio ottiene dal Tribunale di Roma nei confronti della società costruttrice e condomina (RAGIONE_SOCIALE 2) un decreto ingiuntivo di pagamento di circa € 15.537 per spese condominiali. In sede di opposizione, la società ingiunta domanda in riconvenzionale l’accertamento della nullità della correlativa delibera (del 24/7/2006) per contrasto con l’art. 49 del regolamento condominiale (di natura

contrattuale). In relazione agli immobili rimasti invenduti, tale articolo esclude che le spese condominiali possano imputarsi a costei, quale società costruttrice. Il Tribunale rigetta la domanda riconvenzionale (e l’opposizione al decreto ingiuntivo), poiché ritiene che si faccia valere l’erroneità della ripartizione delle spese condom iniali, quindi una causa di annullabilità e non di nullità della delibera; pertanto, l’impugnazione è tardiva per violazione dei termini ex art. 1137 c.c. La COGNOME di appello conferma.
Ricorre in cassazione la società costruttrice con due motivi, illustrati da memoria. Resiste il Condominio con controricorso.

Ragioni della decisione

1. – Il primo motivo (p. 6) denuncia che la COGNOME di appello ha applicato la disciplina della annullabilità delle delibere condominiali, invece di quella corretta della nullità, al caso in cui le spese siano imputate ad un condomino esonerato da ciò in forza del regolamento condominiale di natura contrattuale. Si fa valere che: tra i debitori è stato inserito un condomino cui le spese secondo il regolamento condominiale (art. 49) non sono da imputare; quindi, non si tratta di una semplice imputazione erronea nella deliberazione del consuntivo, del preventivo e del riparto ex art. 1135 n. 2 e n. 3 c.c., bensì di una delibera su materia estranea alle attribuzioni dell’assemblea condominiale, quindi nulla. Si deduce violazione degli artt. 1123, 1130, 1135, 1137 e 1418 c.c. (in relazione al carattere contrattuale del regolamento e la nullità della delibera assembleare); degli artt. 104, 121, 132, 189 c.p.c. (violazione dei principi processuali generali); dell’art. 112 c.p.c. (violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato); dell’art. 113 c.p.c. (pronuncia secondo diritto); dell’art. 115 c.p.c. (principio della disponibilità delle prove).
Il secondo motivo (p. 14) denuncia che la COGNOME di appello ha ritenuto corretta la qualificazione di annullabilità della delibera, sul

presupposto che essa non abbia modificato il regolamento condominiale, bensì semplicemente ripartito erroneamente gli oneri condominiali in modo difforme dal regolamento. Si citano poi (p. 15) altre delibere sulla stessa linea che attestano la determinazione del Condominio di inaugurare un nuovo indirizzo applicativo, di abrogazione tacita dell’art. 49 reg. condominiale. Si fa valere l’omessa motivazione, la violazione dell’art. 2697 c.c. e degli artt. 163, 164 e 167 c.p.c.

2.1. -I due motivi sono da esaminare congiuntamente per connessione.

Essi non sono fondati, come si può desumere da una rilettura di passi – selezionati in vista della pronuncia sul caso di specie – di Cass. SU 9839/2021 (che ha delineato nel periodo più recente il quadro ricostruttivo della distinzione tra annullabilità e nullità delle delibere condominiali). Tra le questioni su cui le Sezioni Unite si sono pronunciate vi era appunto quella se le delibere condominiali di ripartizione delle spese di gestione delle cose comuni, emanate in violazione dei criteri stabiliti per legge oppure per accordo unanime dei condomini siano affette da nullità unicamente nel caso in cui l’assemblea (a maggioranza) abbia inteso modificare tali criteri stabilmente (in via programmatico-normativa), mentre siano affette da annullabilità (secondo il regime dell’art. 1137 c.c.) nel caso in cui i criteri legali o negoziali di ripartizione delle spese siano disattesi solo episodicamente (cioè: senza espressione di intendimento programmatico di modifica).
Le Sezioni Unite (Cass. SU 9839/2021, nn. 6.3. e 6.4.) rispondono al quesito affermativamente, cioè: le delibere condominiali di ripartizione delle spese di gestione, emanate in violazione dei criteri legali o negoziali, sono nulle solo se l’assemblea (a maggioranza) abbia manifestato l’intendimento di modificarli

programmaticamente. Il massimo consesso di questa COGNOME premette che, in materia di invalidità delle deliberazioni dell’assemblea dei condomini, riveste carattere generale il regime di annullabilità ex art. 1137 c.c., mentre residuale è l ‘applic azione della categoria della nullità. Statuiscono poi, in continuità con Cass. SU 4806 del 2005, che le delibere di ripartizione delle spese condominiali sono nulle ove l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni di potere (esercitando un potere che non le spetta), modifichi i criteri di ripartizione delle spese, stabiliti dalla legge o dall’accordo di tutti i condomini, con effetto non solo per il caso concreto oggetto della delibera, ma anche per il futuro (esprimendosi così una volontà normativa). Viceversa, sono meramente annullabili le delibere che violano i criteri suddetti nel caso concreto che esse hanno ad oggetto, cosicché l’opera to assembleare si qualifichi come applicazione erronea di quei criteri, frutto di un cattivo esercizio del potere spettante all’assemblea secondo l’ art. 1135 nn. 2 e 3 c.c. Si tratta appunto di un potere diretto esclusivamente ad applicare concretamente i criteri stabiliti dall’art. 1123 c.c., mentre la modifica di tali criteri con determinazione normativa per il futuro è ammissibile solo per via della «diversa convenzione» stipulata tra tutti i condomini, cui fa rinvio l’art. 1123 co. 1 c.c.
Esprimendo lo stesso concetto con parole diverse, l’assemblea che delibera a maggioranza di modificare i criteri di ripartizione previsti dalla legge o dall’accordo unanime dei condomini opera in difetto assoluto di attribuzioni, mentre non esorbita dalle attribuzioni l’assemblea che si limiti a ripartire le spese condominiali per il caso oggetto della delibera, anche se la ripartizione venga effettuata (consapevolmente) in violazione dei criteri legali o negoziali. Una delibera di quest’ultimo tipo non ha carattere normativo (cioè, non incide su tali criteri generali, valevoli per il futuro), né è contraria a norme
imperative; pertanto, tale delibera è semplicemente annullabile e ha da essere impugnata, a pena di decadenza, entro il termine perentorio di trenta giorni ex art. 1137 co. 2 c.c.

2.2. -Se si applicano al caso di specie i principi desunti da Cass. SU 9839/2021 e riassunti nel paragrafo precedente, ne deriva che la delibera oggetto di impugnazione non è affetta da nullità, ma è semplicemente annullabile.

Peraltro, l’atteggiarsi di una circostanza del caso consente di precisare che la qualificazione del vizio in termini di annullabilità non muta al cospetto di una serie di delibere emanate – nei casi concreti che esse hanno ad oggetto – in violazione dei criteri legali o negoziali, quand’anche si tratti della ripetizione di una violazione identica (o simile) e quindi si esponga ad essere interpretata come frutto della determinazione del Condominio di inaugurare un indirizzo modificativo dei criteri di ripartizione delle spese. È quello che è accaduto nel caso di specie secondo la prospettazione della ricorrente, ove si narra di altre delibere sulla stessa linea, che attesterebbero la determinazione del Condominio di inaugurare un nuovo indirizzo di abrogazione tacita dell’art. 49 reg. condominiale (il quale corrisponde ad una convenzione ex art. 1123 co. 1 c.c. fra tutti i condomini).
Infatti, tale situazione non dà luogo a nullità delle delibere, poiché non vi si ravvisano gli estremi di una manifestazione espressa di una volontà di carattere programmatico-normativo intesa a modificare i criteri legali o negoziali di ripartizione delle spese. In altre parole, una serie di violazioni puntuali e concrete dei criteri, nei casi di volta in volta oggetto delle delibere, non dà luogo ad un qualcosa di diverso e ulteriore rispetto alla somma delle singole volizioni lesive dei criteri: in particolare non trasforma tale somma nella manifestazione di una volontà normativa attuale di modifica dei criteri (nemmeno per facta concludentia, inammissibile in materia di convenzione ex
art. 1123 co. 1 c.c.: cfr. Cass. 24808/2022). Pertanto, incombe alla parte interessata l’onere di impugnare ciascuna singola delibera entro il termine perentorio ex art. 1137 co. 1 c.c.

I due motivi sono rigettati.

– Il ricorso è rigettato. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1 -quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La COGNOME rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio in favore della parte controricorrente, che liquida in € 2.200 , oltre a € 200 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi e agli accessori di legge.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Se-

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.