Delibera supercondominio: annullabilità, non nullità

La Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale sulla validità della delibera supercondominio. In un caso riguardante la mancata nomina del rappresentante di un edificio in un supercondominio con più di 60 partecipanti, la Suprema Corte ha stabilito che tale vizio procedurale non comporta la nullità della delibera, bensì la sua semplice annullabilità. La decisione ribalta i giudizi di merito e specifica che la sanzione per la mancata nomina è il ricorso all’autorità giudiziaria per la designazione, non l’invalidità assoluta delle decisioni prese. Viene inoltre precisato che un singolo condomino può impugnare la delibera solo se il rappresentante del suo edificio era assente, dissenziente o astenuto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Delibera Supercondominio: Annullabile, Non Nulla, Senza Rappresentante

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un aspetto cruciale della vita nei grandi complessi immobiliari: la validità di una delibera supercondominio in assenza di un rappresentante designato da uno degli edifici. La Suprema Corte ha stabilito che tale mancanza non rende la delibera nulla, ma semplicemente annullabile, correggendo l’orientamento dei giudici di merito e definendo con precisione i confini tra le due forme di invalidità.

I Fatti del Caso

Una società, proprietaria di alcuni posti auto all’interno di un grande complesso immobiliare (un supercondominio), ha impugnato diverse delibere assembleari. Il motivo della contestazione era la mancata designazione, da parte di uno degli edifici del complesso, del proprio rappresentante obbligatorio per partecipare all’assemblea del supercondominio, come previsto dalla legge per le realtà con più di sessanta partecipanti.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano dato ragione alla società, dichiarando la nullità delle delibere. Secondo i giudici di merito, la norma che impone la nomina di un rappresentante è inderogabile e la sua violazione determina un vizio nella costituzione stessa dell’assemblea, con la conseguenza della nullità assoluta delle decisioni prese. Il supercondominio ha quindi presentato ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione sulla Delibera Supercondominio

La Suprema Corte ha accolto il ricorso del supercondominio, cassando la sentenza d’appello e fornendo due principi di diritto fondamentali.

Nullità vs. Annullabilità: la Corretta Sanzione

Il cuore della decisione risiede nella distinzione tra nullità e annullabilità. La Cassazione, richiamando sue precedenti pronunce a Sezioni Unite, ha chiarito che la nullità è una sanzione riservata ai vizi più gravi: oggetto impossibile o illecito, mancanza degli elementi costitutivi essenziali.

La violazione delle norme procedurali, come quelle relative alla convocazione o alla costituzione dell’assemblea, porta invece all’annullabilità. La mancata nomina del rappresentante è un vizio che si colloca in un momento anteriore alla deliberazione e non incide sulla sua sostanza. Pertanto, la sanzione corretta e proporzionata è l’annullabilità, che deve essere fatta valere entro i termini di legge (ex art. 1137 c.c.), e non la nullità, che è imprescrittibile e può essere fatta valere da chiunque.

Legittimazione ad Agire del Singolo Condomino

Il secondo punto affrontato riguarda il diritto del singolo condomino a impugnare la delibera supercondominio. La Corte ha stabilito che l’impugnazione è possibile solo a una condizione precisa: che il rappresentante del proprio edificio, in sede di assemblea del supercondominio, sia risultato assente, dissenziente o astenuto.

Nel caso specifico, la Corte d’Appello non aveva verificato se il rappresentante dell’edificio a cui apparteneva la società ricorrente avesse votato a favore delle delibere. Se avesse votato a favore, la società non avrebbe avuto l’interesse e la legittimazione per agire in giudizio. La Cassazione ha quindi rinviato la causa alla Corte d’Appello per effettuare questa verifica cruciale.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano su un principio di proporzionalità e conservazione degli atti giuridici. Considerare nulla una delibera per un vizio procedurale sanabile (la nomina del rappresentante può essere richiesta anche all’autorità giudiziaria) creerebbe una grave incertezza nei rapporti giuridici all’interno dei supercondomini. La distinzione tra vizi che portano alla nullità (gravissimi e insanabili) e vizi che portano all’annullabilità (procedurali e sanabili) serve a garantire stabilità e a sanzionare le irregolarità in modo adeguato, senza paralizzare l’attività gestoria del complesso immobiliare. La Corte sottolinea che la sanzione per la mancata nomina non è l’invalidità automatica, ma il meccanismo previsto dalla legge stessa: il ricorso al giudice per la nomina. L’annullabilità, da far valere entro termini precisi, è la conseguenza equilibrata per il vizio procedurale.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame rappresenta un importante vademecum per amministratori e condomini di supercondomini. Le conclusioni pratiche sono due:
1. Una delibera adottata senza la presenza di tutti i rappresentanti nominati non è nulla, ma solo annullabile. Chi intende contestarla deve agire entro i brevi termini previsti dalla legge.
2. Un singolo condomino non può impugnare una delibera del supercondominio se il rappresentante del suo edificio ha votato a favore. Questo principio mira a evitare impugnazioni pretestuose, limitando il diritto di contestazione a chi ha effettivamente subito una decisione contraria alla propria volontà, espressa tramite il proprio rappresentante.

Cosa succede se un edificio in un supercondominio non nomina il suo rappresentante per l’assemblea?
La delibera adottata dall’assemblea non è nulla, ma solo annullabile. La legge prevede che, in caso di inerzia, si possa ricorrere all’autorità giudiziaria per ottenere la nomina del rappresentante.

Una delibera supercondominio adottata senza tutti i rappresentanti è automaticamente nulla?
No. Secondo la Corte di Cassazione, questo è un vizio procedurale che comporta l’annullabilità della delibera, non la sua nullità. La nullità è riservata a vizi molto più gravi, come l’illiceità dell’oggetto della decisione.

Un singolo condomino può sempre impugnare una delibera del supercondominio?
No. Può farlo solo se il rappresentante del suo edificio, durante l’assemblea del supercondominio, si è astenuto, ha votato contro la delibera oppure era assente. Se il rappresentante ha votato a favore, il singolo condomino non ha la legittimazione per impugnare.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 20052 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 20052 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 18/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 6088/2020 R.G. proposto da : COMPRENSORIO DEL CENTRO NOME COGNOME, difeso dagli avvocati NOMECOGNOME NOME

-ricorrente-

contro

PRIMA SS, difesa dagli avvocati COGNOME

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO TORINO n. 1826/2019 depositata il 13/11/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/06/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Lette le osservazioni del P.M., il Sostituto P.G. NOME COGNOME che ha concluso per il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

La società RAGIONE_SOCIALE, proprietaria di dieci posti auto ubicati nel Fabbricato INDIRIZZO del INDIRIZZO conveniva dinanzi al Tribunale di Torino il Comprensorio del Centro, per ottenere la declaratoria di nullità delle delibere assembleari adottate dal Comprensorio, facendo valere la mancata nomina ex art. 67 co. 3 disp. att. c.c. del rappresentante del Condominio del Fabbricato INDIRIZZO/INDIRIZZO.

Il Tribunale di Torino accoglieva parzialmente la domanda e dichiarava la nullità delle delibere, limitatamente ai punti dell’ordine del giorno per i quali risultava sussistere l’interesse ad agire della società attrice. Motivava la decisione rilevando che, in tutte le assemblee impugnate, il Condominio del INDIRIZZO non aveva mai designato un proprio rappresentante, come imposto dall’art. 67 co. 3 disp. att. c.c. per i supercondomini con oltre sessanta membri. La disposizione, qualificata come inderogabile ai sensi dell’art. 72 disp. att. c.c., imponeva che ciascun condominio designasse il proprio rappresentante, pena la nullità delle deliberazioni assunte da un organo non validamente costituito.
La Corte di appello ha rigettato l’impugnazione confermando la sentenza di primo grado.

Ricorre in cassazione il Comprensorio con due motivi. Resiste la società RAGIONE_SOCIALE

Il Pubblico Ministero dott. COGNOME ha rassegnato conclusioni scritte insistendo per il rigetto del ricorso.

Le parti hanno depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. – Il primo motivo denuncia la violazione degli artt. 12 e 14 delle Preleggi, nonché degli artt. 1117, 1117 bis, 1135, 1136, 1137, 1138, 1139, 1418, 1420 c.c. e 67 disp. att. c.c., sostenendo l’erroneità della declaratoria di nullità delle delibere per la mancata nomina del rappresentante di un condominio del Supercondominio. Il ricorrente afferma che la norma di cui all’art. 67 co. 3 disp. att.

c.c. disciplina solo la forma della rappresentanza e non incide sulla validità della costituzione dell’assemblea, che resta soggetta ai quorum di cui all’art. 1136 c.c.

Il motivo è fondato.

La sentenza di appello ha affermato: (a) l’art. 67 co. 3 disp. att. c.c. ha natura cogente e regola in via speciale la costituzione dell’assemblea nei supercondomini con oltre sessanta partecipanti; (b) la norma impone l’obbligo di nomina del rappresentante da parte di ciascun condominio, pena la nullità delle delibere adottate da un’assemblea non legalmente composta; (c) la previsione dell’intervento dell’autorità giudiziaria in caso di mancata nomina conferma la portata imperativa della disposizione e la necessità che tutti i rappresentanti siano presenti perché l’organo deliberante possa dirsi validamente costituito.
Il controricorrente contesta la fondatezza del motivo, rilevando che il ricorrente ripropone argomentazioni già esaminate e disattese nei precedenti gradi di giudizio e non coglie la ratio decidendi della sentenza impugnata. Osserva che l’art. 67 co. 3 disp. att. c.c. è norma speciale e inderogabile che disciplina la composizione dell’assemblea e non solo le modalità di partecipazione. Richiama giurisprudenza di legittimità a sostegno della nullità delle deliberazioni adottate da organi assembleari non legalmente costituiti e insiste sulla necessaria presenza dei rappresentanti, concludendo che l’organo deliberante, se privo anche solo di uno dei membri obbligatori, è inesistente.
Qursta tesi non è condivisibile.

Sul punto, Cass. SU 9839/2021 ha ribadito quanto già statuito da Cass. SU 4806/2005: la violazione delle regole di convocazione dell’assemblea condominiale determina l’ annullabilità della delibera, non la sua nullità.

Non fa eccezione il caso di specie: la delibera adottata dall’assemblea del supercondominio in assenza della nomina del

rappresentante di uno dei condomìni che lo compongono è annullabile. Il tema della inderogabilità ex art. 67 co. 3 disp. att. c.c. della nomina di tale rappresentante trova la sua sanzione (in caso di difetto di nomina assembleare) nel ricorso all’autorità giudiziaria per la nomina. Il difetto di tale procedimento sanzionatorio (nel caso di specie dovuto alla tardività della nomina da parte dell’autorità giudiziaria) non può far sì che si trasformi la natura del vizio correlativo della delibera de ll’assemblea del s upercondominio (convertendo cioè l’annullabilità in nullità ).
Infatti, l’inosservanza dell’art. 67 co. 3 co. 3 disp. att. c.c. si colloca in un momento anteriore rispetto alla deliberazione assembleare e non determina né una mancanza originaria degli elementi costitutivi, né un’impossibilità materiale o giuridica dell’oggetto, né un’illiceità della delibera (sono questi i casi di nullità, congegnata da Cass. SU 9839/2021 come categoria residuale rispetto all’anullabilità). D’altra parte, la sanzione della semplice annullabilità (da far valere nei modi e nei tempi ex art. 1137 c.c.) è quella proporzionata alla situazione, ove il rimedio è dato in termini definitivi dal funzionamento dell’art. 67 co. 3 co. 3 disp. att. c.c.
La Corte d’Appello si è discostata dai citati prinipi e dunque la sentenza va cassata.

2. – Il secondo motivo denuncia la violazione dell’art. 1137 c.c., nonché degli artt. 100, 112 e 132 c.p.c. e degli artt. 1418, 1420 e 1421 c.c., per omessa pronuncia in ordine alla eccepita carenza di legittimazione della controricorrente ad impugnare le delibere assembleari. Il ricorrente sostiene che la Corte di appello non ha esaminato tale motivo di appello e che, comunque, l’azione della società Prima è inammissibile per difetto di interesse ad agire, atteso che il rappresentante del condominio di appartenenza aveva approvato le delibere impugnate.
Il motivo è fondato.

La Corte di appello ha ritenuto che l’interesse ad agire della società fosse giustificato dal vizio di costituzione dell’assemblea, rilevante anche per i condomìnii adempienti, stante la mancata nomina del rappresentante del Condominio 5/8. Ha richiamato il disposto dell’art. 67 co. 3 disp. att. c.c., che attribuisce il diritto di attivarsi in giudizio anche agli altri rappresentanti dei condomìnii regolarmente costituiti. Ha inoltre affermato che le censure dell’appellante non incidevano sulle rationes decidendi della sentenza di primo grado, che restavano comunque idonee a sorreggerne il dispositivo.
Il controricorrente argomenta nel merito che la sentenza impugnata ha correttamente richiamato l’interesse ad agire ex art. 67 co. 3 disp. att. c.c. in capo alla Prima. Ribadisce che la legittimazione del condomino può darsi anche quando il rappresentante del correlativo condominio abbia votato a favore, qualora emerga un vizio formale invalidante l’intero procedimento deliberativo.

Questi rilievi non sono pertinenti.

La Corte di appello era tenuta a pronunciarsi sul motivo specifico di appello, verificando anche la posizione tenuta in assemblea da parte del rappresentante dell’Edificio cui appartiene la società impugnante la delibera.

Si rende pertanto necessario un nuovo esame sulla base di Cass. 8254/2025, la quale ha statuito, per quanto qui rileva, che la decisione assunta dall’assemblea dei rappresentanti dei condomìnii di un supercondominio può essere impugnata da ogni singolo condomino solo se il correlativo rappresentante sia rimasto assente, dissenziente o astenuto rispetto alla delibera; cfr. anche cass. n. 10071/2020 e cass. n. 6735/2020.

-La causa va rimessa alla Corte di Appello di Torino, in diversa composizione, anche per la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rimette la causa alla Corte di Appello di Torino, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 10/06/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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