Delibera preparatoria: quando è impugnabile?

Una condomina impugnava una delibera del proprio condominio relativa a beni comuni di un supercondominio. La Cassazione ha respinto il ricorso, qualificando la decisione come una delibera preparatoria, non immediatamente lesiva e quindi non impugnabile, poiché la sua efficacia era subordinata all’approvazione degli altri condomini.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Delibera Preparatoria in Supercondominio: Quando si Può Impugnare?

La gestione dei supercondomini presenta sfide complesse, specialmente quando le decisioni di un singolo edificio impattano le aree comuni condivise da tutti. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto cruciale: l’impugnabilità di una delibera preparatoria, ovvero una decisione la cui efficacia è subordinata all’approvazione degli altri condomini. Analizziamo questa importante pronuncia per capire quando un condomino ha effettivamente il diritto di contestare tali decisioni.

I Fatti del Caso: Supercondominio e Decisioni Contestate

La vicenda nasce dall’impugnazione, da parte di una condomina, di una delibera adottata dall’assemblea del suo condominio. L’edificio in questione faceva parte di un più ampio complesso, un cosiddetto supercondominio, condividendo aree comuni con altre palazzine. La delibera contestata riguardava proprio la gestione di questi beni condivisi, tra cui la creazione di parcheggi e l’assegnazione di un posto auto a uso esclusivo.

Secondo la ricorrente, tali decisioni, incidendo su beni di proprietà comune di tutti gli edifici del supercondominio, avrebbero dovuto essere prese in un’assemblea unica con la partecipazione di tutti i proprietari del complesso, e non dal singolo condominio. Il Tribunale prima, e la Corte d’Appello poi, avevano respinto le sue richieste, portando la questione dinanzi alla Corte di Cassazione.

L’Analisi della Cassazione e il Concetto di Delibera Preparatoria

La Corte Suprema ha rigettato il ricorso, basando la sua decisione su un concetto giuridico fondamentale: la natura di delibera preparatoria delle decisioni assunte. I giudici hanno osservato che le delibere sui punti controversi erano state esplicitamente subordinate alla successiva approvazione da parte degli altri condomini facenti parte del supercondominio.

Questo le rendeva, di fatto, decisioni non ancora efficaci. Non essendo definitive né immediatamente lesive dei diritti della condomina, mancava un presupposto essenziale per poterle impugnare: l’interesse ad agire. Secondo la Corte, un’azione legale può essere intrapresa solo contro atti che producono un pregiudizio concreto e attuale, non contro mere intenzioni o decisioni preliminari.

Delibera Preparatoria e Interesse ad Agire

La Corte ha specificato che una delibera preparatoria è, per sua natura, inidonea a ledere i diritti dei condomini. Essa rappresenta solo un primo passo in un processo decisionale più ampio che richiede il consenso di altri soggetti. Finché tale consenso non viene ottenuto, la delibera rimane una sorta di “atto interno”, privo di effetti esterni. Di conseguenza, il condomino non ha un interesse giuridicamente tutelabile a contestarla in quella fase.

Solo nel momento in cui la decisione dovesse diventare definitiva, ad esempio con l’approvazione da parte degli altri condomini, essa diventerebbe efficace e, qualora illegittima, potrebbe essere impugnata.

Il Principio del Giudicato Esterno e i Limiti del Ricorso

Un altro motivo di ricorso riguardava l’omessa valutazione, da parte della Corte d’Appello, di una precedente sentenza del Tribunale che, secondo la ricorrente, aveva già deciso su questioni simili (cosiddetto giudicato esterno). Anche su questo punto, la Cassazione ha dato torto alla condomina. Ha infatti ribadito un principio procedurale consolidato: se un giudicato si forma nel corso del giudizio di appello e la parte interessata non lo eccepisce in quella sede, non può farlo per la prima volta in Cassazione. Lo strumento corretto per far valere tale giudicato sarebbe stata la revocazione della sentenza d’appello, non il ricorso per cassazione.

Le Motivazioni della Decisione

Le motivazioni della Corte si fondano sulla distinzione tra atti immediatamente lesivi e atti con efficacia differita. La delibera impugnata, essendo condizionata all’approvazione altrui, non aveva ancora prodotto alcun effetto concreto. Non aveva modificato l’uso dei beni comuni né imposto obblighi ai condomini. Pertanto, l’impugnazione era prematura. La Corte ha chiarito che, sebbene le decisioni sui beni del supercondominio debbano essere prese con il concorso di tutti, una delibera di un singolo condominio che si limita a proporre una certa soluzione, subordinandola al consenso degli altri, non viola questa regola. È un atto prodromico che non può essere contestato giudizialmente fino a quando non si evolve in una decisione definitiva e vincolante.

Conclusioni

L’ordinanza in esame offre un’importante lezione pratica per chi vive e amministra supercondomini. Non tutte le delibere sono immediatamente impugnabili. È fondamentale distinguere tra decisioni definitive e atti meramente preparatori. Questi ultimi, pur delineando una possibile linea d’azione, non sono contestabili finché la loro efficacia resta sospesa. Questa pronuncia rafforza il principio di economia processuale, evitando che i tribunali vengano intasati da controversie su decisioni ancora in fase embrionale e potenzialmente non lesive.

Una delibera di un singolo condominio su beni appartenenti a un supercondominio è sempre nulla?
No. Secondo la Corte, se la delibera è qualificata come “preparatoria”, ovvero la sua efficacia è subordinata all’approvazione degli altri condomini che compongono il supercondominio, non è immediatamente lesiva e quindi non è impugnabile fino a quando tale condizione non si verifica.

Cos’è una “delibera preparatoria” in ambito condominiale?
È una decisione che, pur essendo stata votata, non produce effetti concreti e attuali perché la sua esecuzione dipende da un evento futuro e incerto, come il consenso di altri soggetti (in questo caso, gli altri condomini del supercondominio).

È possibile far valere in Cassazione un giudicato formatosi durante il giudizio di appello se non è stato eccepito in quella sede?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che, se l’esistenza di un giudicato esterno non viene eccepita nel giudizio di secondo grado, la sentenza d’appello che decide in modo difforme può essere impugnata solo con il mezzo della revocazione, non con il ricorso per cassazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 15927 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 15927 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 07/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 23384/2018 R.G. proposto da:

INDIRIZZO, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrente-

contro

INDIRIZZO, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) , rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di PALERMO n. 1049/2018, pubblicata il 21/05/2018; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/03/2024 dal Consigliere NOME COGNOME; letta la memoria della ricorrente.

PREMESSO CHE

Il Tribunale di Palermo rigettava la domanda di annullamento della deliberazione adottata il 3 maggio 2012 dall’assemblea del Condominio INDIRIZZO, in Palermo, proposta da NOME COGNOME e NOME COGNOME.

Gli attori avevano dedotto che il Condominio convenuto, unitamente ai Condomini di INDIRIZZO e 206, fa parte di un c.d. supercondominio, contesta ndo, tra l’altro, la validità della delibera in quanto i punti impugnati (6, 8, 9, 10 e 11), avendo ad oggetto beni in comunione con gli altri Condomini, potevano essere approvati solo con la partecipazione di tutti i proprietari delle unità immobiliari facenti capo al supercondominio.

La sentenza veniva impugnata da NOME COGNOME.

La Corte d’appello di Palermo con la sentenza 21 maggio 2018, n. 1049 -respingeva il gravame.

Avverso la sentenza di secondo grado NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione.

Ha resistito con controricorso il INDIRIZZO INDIRIZZO, in Palermo (già Condominio INDIRIZZO).

La ricorrente ha depositato anche memoria.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso è articolato in cinque motivi.

Il primo motivo denuncia, ai sensi del n. 5 dell’art. 360 c.p.c., ‘omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, giudicato esterno’: si

sostiene che la Corte di merito non ha preso in considerazione la sentenza, prodotta in sede d’appello, n. 2085/2014 emessa dal Tribunale di Palermo, che aveva dichiarato nulla, per l’inesistenza del regolamento (sia quello del Supercondominio che dei singoli Condomini), la delibera intercondominiale del 17 settembre 2012, con la quale il Supercondominio aveva deliberato sugli stessi argomenti posti all’ordine del giorno della delibera impugnata.

Il motivo va disatteso.

Come hanno precisato le sezioni unite di questa Corte, l’art. 395, n. 5 c.p.c., configura espressamente come motivo di revocazione l’ipotesi che la sentenza sia “contraria ad altra precedente avente tra le parti autorità di cosa giudicata, purché non abbia pronunciato sulla relativa eccezione”; nel caso, dunque, ‘in cui il giudicato esterno si sia formato nel corso del giudizio di secondo grado e l’esistenza di tale giudicato non sia eccepita, in giudizio, dalla parte che ne abbia interesse, la sentenza di appello che abbia giudicato in difformità da tale giudicato è impugnabile con il ricorso per revocazione e non con il ricorso per cassazione; tale soluzione è del resto coerente con la giurisprudenza delle sezioni unite in tema di giudicato esterno, considerato che la possibilità di dedurre per la prima volta nel giudizio di cassazione l’eccezione di giudicato esterno che, per essersi formato nelle more del giudizio di merito, poteva essere in quella sede dedotto risulta chiaramente esclusa sia dalla sentenza n. 226/2001 che dalla sentenza n. 13916 /2006’ (Cass., sez. un., n. 21493/2010; in tal senso, da ultimo, v. Cass. 28733/2022).
Nel caso in esame la Corte d’appello non si è pronunciata sull’eccezione di giudicato -e la ricorrente non dice d’altro canto di avere proposto l’eccezione così che la censura è inammissibile.

Il secondo motivo deduce ‘omessa pronuncia, violazione degli artt. 112 e 132 c.p.c., 118 disp. att. c.p.c., error in procedendo ‘: la sentenza impugnata è del tutto mancante di

motivazione, in quanto nonostante la ricorrente avesse censurato la sentenza di primo grado perché nulla aveva statuito in relazione al punto 9 all’ordine del giorno della delibera impugnata, avente ad oggetto ‘la comunicazione dell’amministratore della creazione della zona parcheggio motori e delle strisce blu in tutta la zona intercondominiale adibita a parcheggio’, la Corte d’appello ha ritenuto tale vizio insussistente.

Il motivo non può essere accolto.

La pronuncia impugnata non è viziata da omessa pronuncia, in quanto ha statuito sul denunciato vizio di mancata decisione, ad opera della sentenza di primo grado, in relazione al punto 9 dell’ordine del giorno.

La Corte d’appello ha , infatti, escluso ‘la violazione dell’art. 112 c.p.c. lamentata dall’appellante con riguardo alla delibera assunta in merito al punto 9 dell’o.d.g., la cui legittimità è stata affermata dal primo giudice sulla base delle considerazioni generali espresse dal primo giudice nella prima parte della motivazione’, come d’altro canto riconosce la stessa ricorrente, finendo per contestare gli argomenti presenti nella motivazione della decisione. Al riguardo, ad abundantiam , va precisato che secondo la ricorrente con la delibera sul punto 9 il Condominio avrebbe ‘adottato direttamente una decisione su un bene intercondominiale (creazione della zona parcheggio motori e delle strisce blu), senza sottoporlo all’approvazione degli altri due Condomini’, quando in realtà è la stessa ricorrente a dirlo alla pag. 9 del ricorso -non vi è stata alcuna delibera al riguardo, ma si è avuta una semplice comunicazione dell’amministratore ‘che si procederà alla creazione della zona parcheggio motori e delle strisce blu in tutta la zona condominiale adibita a parcheggio’.
Il terzo, il quarto e il quinto motivo sono tra loro strettamente connessi e rispettivamente denunciano:

il terzo violazione o falsa applicazione degli artt. 100 c.p.c. e 1137 c.c. per avere la Corte d’appello dichiarato la carenza di interesse ad agire della ricorrente; nell’ipotesi del supercondominio le delibere che riguardano i beni comuni devono essere adottate da tutti i proprietari degli edifici che compongono il supercondominio, che devono essere convocati in un’unica assemblea;

il quarto violazione o falsa applicazione degli artt. 1136 e 1138 c.c., per avere la Corte d’appello erroneamente ritenuto le delibere quali decisioni ‘preparatorie’ con efficacia subordinata a quelle assunte dagli altri due Condomini;

il quinto motivo denuncia la violazione o falsa applicazione degli artt. 1102, 1120 e 1136 c.c.: si adduce che la Corte d’appello ha errato in relazione al punto n. 11 della delibera impugnata, non ritenendo l’assegnazione a uso esclusivo di un posto auto in violazione di quanto prevedono gli articoli richiamati; d’altro canto, anche a non volerla ritenere una modificazione vietata, doveva essere assunta con le maggioranze prescritte dall’art. 1136, comma 5 c.c., trattandosi di una innovazione, e ciò vale anche se si volesse considerare la delibera quale decisione ‘preparatoria’.
I motivi non sono meritevoli di accoglimento.

La Corte d’appello non ha affatto negato che, trattandosi di un supercondominio -il quale, secondo la giurisprudenza di questa Corte, viene in essere ipso iure et facto (cfr., per tutte, Cass. n. 2279/2019) -la validità delle delibere aventi ad oggetto i beni comuni ‘si calcolano in relazione al numero degli aventi diritto e al valore dell’intero complesso di unità immobiliari, edifici o condomìni aventi quella o quelle parti comuni in discussione’ (Cass. n. 2406/2024), ma ha invece condivisibilmente affermato che le delibere di cui ai punti 8 e 11 dell’ordine del giorno, subordinate alla successiva approvazione degli altri due Condomini, non sono da considerarsi altro che decisioni preparatorie, come tali inidonee ‘a ledere, in modo concreto e attuale, l’art. 1136 c.c.’.
Per quanto concerne il quinto motivo, la Corte d’appello non si è affatto pronunciata -come sostiene la ricorrente -sulla legittimità dell ‘ assegnazione a uso esclusivo di un condomino disabile di un posto auto, ma ha appunto precisato che si tratta di questione assorbita, a fronte della natura preparatoria e non vincolante della decisione adottata.

II. Il ricorso va, in definitiva, rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1quater del d.P.R. n. 115/2002, si d à atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio in favore del controricorrente, che liquida in euro 2.200,00 di cui euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Dà atto della sussistenza, ex art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/2002, dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nell ‘ adunanza camerale della Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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