Delibera condominiale: quando è straordinaria?

Un condomino impugna una delibera condominiale per il rifacimento dell’impianto di riscaldamento, definendola un’innovazione superflua. La Corte di Cassazione respinge il ricorso, chiarendo che la sostituzione di un impianto obsoleto costituisce manutenzione straordinaria e non innovazione. La delibera condominiale è quindi valida, così come la ripartizione delle spese tra tutti i condomini.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Delibera Condominiale Straordinaria: Il Caso del Rifacimento dell’Impianto Termico

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un tema cruciale nella vita di ogni condominio: la distinzione tra manutenzione straordinaria e innovazione. La questione nasce dall’impugnazione di una delibera condominiale che approvava il completo rifacimento della centrale termica, intervento contestato da un condomino perché ritenuto un’innovazione non necessaria. Analizziamo la decisione per comprendere i principi applicati e le loro implicazioni pratiche.

I Fatti di Causa: La Controversia sull’Impianto di Riscaldamento

Un condomino si opponeva a due delibere del proprio condominio. La prima, risalente al 2007, approvava il rifacimento completo della centrale termica comune per una spesa di oltre 100.000 euro. La seconda, del 2009, approvava i bilanci consuntivi e preventivi legati anche a tali lavori. Secondo il condomino, l’intervento non era una semplice riparazione, ma un’innovazione superflua, e come tale avrebbe richiesto maggioranze diverse e avrebbe permesso ai dissenzienti di non contribuire alla spesa. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano respinto le sue richieste, portando il caso dinanzi alla Corte di Cassazione.

Analisi della Delibera Condominiale: Manutenzione o Innovazione?

Il cuore della controversia risiede nella corretta qualificazione giuridica dell’intervento. Il ricorrente sosteneva che la sostituzione integrale di un impianto, seppur obsoleto, dovesse essere considerata un’innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c., in particolare un’innovazione superflua come previsto dall’art. 1121 c.c. La Corte di Cassazione, confermando la decisione dei giudici di merito, ha respinto questa interpretazione. La sostituzione di un impianto comune usurato e mal funzionante con uno nuovo che svolge la medesima funzione non costituisce un’opera nuova, ma un atto di straordinaria amministrazione. L’obiettivo non è alterare la destinazione del bene comune, ma ripristinarne la piena funzionalità a servizio di tutti i condomini. Pertanto, l’intervento rientra nella manutenzione straordinaria e non nell’innovazione.

La Decisione della Corte e le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso, basando la sua decisione su diversi punti chiave.

Qualificazione dell’Intervento e Maggioranze

L’intervento è stato correttamente qualificato come straordinaria amministrazione. Di conseguenza, la maggioranza richiesta per la validità della delibera condominiale è quella prevista dall’art. 1136, secondo comma, c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio), che nel caso di specie era stata ampiamente raggiunta. Non si applicano le norme più restrittive previste per le innovazioni.

Validità dell’Avviso di Convocazione

Il ricorrente lamentava che l’ordine del giorno parlasse di “opere di ristrutturazione”, mentre la delibera approvava il “completo rifacimento”, creando confusione. La Corte ha ritenuto infondata la censura, specificando che i due termini sono sostanzialmente sinonimi nel linguaggio comune. L’avviso di convocazione non deve prefigurare l’esito della discussione, ma informare adeguatamente i condomini sull’argomento da trattare, e in questo caso l’informazione era sufficiente per consentire una partecipazione consapevole.

Legittimità delle Delibere Conseguenti e Ripartizione Spese

Poiché la delibera principale era valida, anche le decisioni successive, come la nomina di una commissione di condomini per scegliere l’appaltatore, erano legittime. Inoltre, la Corte ha ribadito un principio fondamentale: trattandosi di un intervento su un impianto comune (accessorio di proprietà comune), la spesa deve essere ripartita tra tutti i condomini, inclusi quelli che avevano votato contro. La delibera, una volta approvata secondo le regole, è vincolante per tutti.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Condomini

L’ordinanza offre importanti chiarimenti. In primo luogo, consolida il principio che sostituire un impianto obsoleto con uno nuovo ed efficiente è manutenzione straordinaria, non innovazione, semplificando il processo decisionale in assemblea. In secondo luogo, sottolinea che la chiarezza dell’ordine del giorno va interpretata con buon senso, senza pretendere un dettaglio che anticipi le conclusioni del dibattito assembleare. Infine, riafferma che le spese per la conservazione delle parti comuni gravano su tutti i proprietari, in quanto la delibera legittimamente approvata crea un’obbligazione per l’intera compagine condominiale.

La sostituzione completa di un impianto di riscaldamento centralizzato è una manutenzione straordinaria o un’innovazione?
Secondo la Corte, si tratta di un atto di straordinaria amministrazione (manutenzione straordinaria) e non di un’innovazione, poiché l’intervento mira a sostituire un impianto comune usurato con un altro avente le stesse finalità di servizio per tutti i condomini, senza realizzare un’opera completamente nuova prima inesistente.

Un avviso di convocazione che parla di ‘ristrutturazione’ è valido se poi l’assemblea delibera un ‘completo rifacimento’?
Sì, è valido. La Corte ha stabilito che, nel linguaggio comune, i termini sono compatibili e sostanzialmente sinonimi. L’importante è che l’avviso informi i condomini sull’oggetto della discussione in modo da consentire una partecipazione consapevole, senza dover prefigurare l’esito del dibattito.

Un condomino dissenziente può essere escluso dal pagamento delle spese per il rifacimento di un impianto comune?
No. Una volta che la delibera è approvata validamente ai sensi di legge, essa è vincolante per tutti i condomini, inclusi quelli assenti o dissenzienti. Trattandosi di un intervento su un bene di proprietà comune, come l’impianto centralizzato, la spesa è legittimamente ripartita tra tutti i proprietari.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5663 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 5663 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/03/2024

Ordinanza

sul ricorso n. 11819/2018 proposto da:

COGNOME NOME , rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME ed elettivamente domiciliato presso il suo studio, in Roma, al INDIRIZZO; -ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE di INDIRIZZO , rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliato presso il suo studio, in

Roma, al INDIRIZZO;

-controricorrente-

avverso la sentenza della Corte di appello di Genova n. 1272/2017, depositata l’ 11/10/2017;

ascoltata la relazione del consigliere NOME COGNOME;

letta la memoria depositata dalla difesa del ricorrente.

Fatti di causa

Il condomino NOME COGNOME, attuale ricorrente, si vedeva rigettare nel 2012 in primo grado dal Tribunale di Genova (con la sentenza n. 1755/2012) due impugnazioni (oggetto di due procedimenti poi riuniti) di delibere del RAGIONE_SOCIALE di INDIRIZZO in Genova, adottate in sede di assemblea straordinaria il 19/9/2007, relativamente al rifacimento della

centrale termica con un appalto diretto e con un limite di spesa di € 110.000,00 (più iva) e all’affidamento di un incarico ad uno studio tecnico per la misurazione dei corpi scaldanti ubicati nelle singole unità immobiliari, e in assemblea ordinaria l’ 8/05/2009, con riferimento all’approvazione del consuntivo delle spese di amministrazione dell’esercizio 2007/2008, delle spese per la centrale termica e del preventivo delle spese di amministrazione dell’esercizio 2008/2009.

Decidendo sull’ appello proposto da soccombente attore e nella resistenza del suddetto RAGIONE_SOCIALE appellato, la Corte di appello di Genova, con sentenza n. 1272/2017, confermava la pronuncia di primo grado.

Ha formulato ricorso per cassazione il COGNOME sulla base di cinque motivi, illustrati da memoria. Ha resistito con controricorso l ‘intimato RAGIONE_SOCIALE.

Ragioni della decisione

1. – Il primo motivo (p. 13 ss.) denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1120 e 1121 c.c. e si duole della motivazione manifestamente illogica, ovvero omessa, apparente o insufficiente, per avere la Corte di appello erroneamente qualificato quale riparazione straordinaria di notevole entità ovvero quale innovazione ex art. 1120 c.c. un’opera superflua di rifacimento della centrale termica condominiale, mentre essa si sarebbe dovuta qualificare come un’innovazione ex art. 1121 c.c., nonché pe r avere erroneamente ritenuto legittima la delibera assembleare di eseguire tale intervento in assenza di supporto tecnico.
Il motivo non è fondato.

Come ha correttamente statuito la Corte di appello, il completo rifacimento della centrale termica è un atto di straordinaria amministrazione, trattandosi di sostituire un impianto comune, usurato e mal funzionante, con un altro sempre comune ed avente le stesse finalità di servizio a tutti i ·condomini (e non comportante, quindi, la realizzazione di un’opera nuova con l’ inserimento nell’edificio condominiale di un impianto e di un correlativo servizio comune prima inesistenti: cfr. Cass. n. 4831/1994 e Cass. n.
238/2000). È, quindi, sufficiente la maggioranza di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c., nel caso di specie rispettata (essendo stata adottata dalla maggioranza dei condomini intervenuti -33 su 51 – rappresentanti almeno i due terzi del valore millesimale dell’edificio, ovvero i 670,13 millesimi) .

2. – Il secondo motivo (p. 23 ss.) deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1105, co. 3, e 1136 c.c. per aver la Corte di appello ritenuto che la dicitura «opere di ristrutturazione della centrale termica» prevista all’ordine del giorno dell’assemblea condominiale del 19/9/2007 comprendesse anche la decisione sull’argomento se procedere al rifacimento della centrale termica (e non solo a più limitati interventi riparatori), nel mentre l’adottata dicitura si sarebbe dovuta considerare inidonea a consentire ai condomini di essere preventivamente informati sull’effettivo oggetto della deliberazione.
Anche questo motivo è infondato.

Affinché la delibera assembleare sia valida, non occorre che l’avviso di convocazione prefiguri lo sviluppo della discussione e il risultato dell’esame dei singoli punti all’ordine del giorno (cfr. Cass. n. 11677/1993; Cass. n. 3634/2000 e Cass. 13047/2014). Inoltre, come congruamente ha osservato la Corte territoriale, nel linguaggio comune il termine «ristrutturazione» ha un comune significato che denota radicali interventi di manutenzione straordinaria comportanti in pratica la rimessa a nuovo della cosa oggetto di ristrutturazione; le espressioni «opere di ristrutturazione della centrale termica» (nell ‘ avviso di convocazione) ed «opere di completo rifacimento della centrale termica» (nella delibera) sono compatibili tra di loro e non suscettibili di generare confusione sulla natura dell’intervento da approvare (non profilandosi una inconciliabilità o incisiva differenza tra le due indicate espressioni, configurandosi, anzi, una sostanziale sinonimia tra le stesse, come opportunamente rilevato dalla Corte ligure).
3. – Il terzo motivo (p. 31 ss.) lamenta la violazione e falsa applicazione dell’a rt. 1137 c.c., nonché il vizio di motivazione manifestamente illogica,

ovvero omessa, per aver la Corte di appello ravvisato come legittima la decisione di nominare una commissione di condòmini per la scelta dell’appaltatrice, mentre la relativa delibera era invalida per derivazione dall’invalidità di precedenti delibere presupposte, assunte in assenza di supporto tecnico e di comparazione con una pluralità di offerte. Si censura, inoltre, l’accertamento del difetto di legittimazione dell’attore conseguito perché egli aveva votato a favore. Si denuncia, infine, l’omissione di pronuncia sull’impugnazione (per nullità derivata) della delibera di affidare a un tecnico l’incarico di misurare i corpi scaldanti.
Il quarto motivo (p. 34 ss.) prospetta la violazione e falsa applicazione dell’ art. 1421 c.c. oltre che il vizio di motivazione manifestamente illogica, ovvero omessa, apparente o insufficiente, sostenendosi che la Corte di appello abbia ritenuto erroneamente legittima la decisione di scegliere la modalità del l’appalto diretto per l’affidamento dei lavori di rifacimento dell’impianto termico, pur essendo la correlativa delibera invalida per nullità derivata e per nullità propria (non avendo posto i relativi costi a carico dei soli condomini consenzienti).
Il terzo e il quarto motivo sono da esaminarsi congiuntamente, in quanto esibiscono parzialmente la stessa struttura , che ne determina altresì l’infondatezza, oltre a profili di infondatezza specifici di ciascuno di loro.

Infatti, entrambi i motivi si fondano sul presupposto della illegittimità delle delibere precedenti relative al rifacimento della caldaia, che invece erano valide.

Per quanto riguarda, poi, i profili di infondatezza specifici dell’uno e dell’altro , si osserva: (a) quanto al terzo motivo, non è di per sé invalida la nomina di un commissione di condomini con funzioni istruttorie, i cui risultati ben possono essere assunti a base di successive delibere dell’assemblea condominiale (difetto di successiva delibera che il motivo non assume a specifico oggetto di censura, essendo questa rivolta appunto a censurare invano il presupposto della nomina della commissione, cioè la delibera di
procedere al rifacimento della centrale termica); (b) quanto al quarto motivo, sotto il profilo che censura il riparto dei costi della sostituzione della centrale termica anche a carico dei condomini non consenzienti, tale riparto -una volta approvata ai sensi di legge la relativa delibera, perciò vincolante nei confronti di tutti i condomini – è legittimo perché l’impianto centralizzato è, comunque, un accessorio di proprietà comune.

5. – Il quinto motivo (p. 36 ss.) deduce la violazione dell’art. 92, co. 2, c.p.c., contestando la mancata compensazione parziale delle spese in quanto esso ricorrente, quale attore sostanzialmente soccombente in primo e secondo grado, si era visto comunque accogliere il terzo motivo di appello.

Anche quest’ultimo motivo è privo di fondamento.

Diversamente da quanto dedotto, la Corte di appello -per quanto desumibile dal dispositivo della sentenza impugnata e dalla parte motivazionale finale della stessa -è giunta, in effetti, ad un esito finale di rigetto complessivo del gravame, le cui questioni di merito centrali e controvertibili attenevano alla reiezione delle impugnazioni ai sensi dell’art. 1137 c.c. formulate dal COGNOME, dovendosi considerare, a tal fine, irrilevante -ovvero ‘nel caso concreto sterile’ (per richiamare l’espressione usata dalla Corte genovese) il profilo della ravvisata legittimazione, per l’appunto dedotta con il terzo motivo di appello, anche del condomino astenutosi ad impugnare le delibere assembleari condominiali rispetto alle quali aveva inteso adottare tale posizione.
Perciò il giudice di appello ha fatto legittimamente applicazione del principio generale della soccombenza di cui all’art. 91 c.p.c. in ordine alla regolazione delle spese processuali, non rivenendosi alcuna condizione per compensarle, nemmeno parzialmente.

6. -In definitiva, il ricorso deve essere integralmente respinto.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1 -quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera del

parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio in favore della parte controricorrente, che liquida in € 4.000,00, oltre a € 200 ,00 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi e agli accessori di legge.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera del ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Così deciso in Roma il 15/02/2024, nella camera di consiglio della Se-

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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