Delibera condominiale: obbligo di pagamento delle spese

Un condomino si opponeva al pagamento delle quote per lavori straordinari, contestando la qualità dell’opera eseguita dall’impresa appaltatrice. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, stabilendo che l’obbligo di pagamento del condomino deriva direttamente dalla delibera condominiale di approvazione della spesa. Tale obbligazione è autonoma e distinta dal rapporto contrattuale tra il condominio e l’impresa. Pertanto, il singolo condomino non può sospendere i pagamenti a causa di vizi nell’esecuzione dei lavori, ma deve comunque versare le proprie quote al condominio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Delibera Condominiale: Obbligo di Pagamento Anche con Lavori Contestati

È una situazione comune: l’assemblea approva lavori straordinari, l’impresa li esegue ma, secondo un condomino, il risultato è insoddisfacente. La domanda sorge spontanea: si può smettere di pagare le quote condominiali? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce che l’obbligo di pagamento deriva dalla delibera condominiale ed è indipendente dalla corretta esecuzione dei lavori. Analizziamo insieme questo importante principio.

I Fatti del Caso: Un Condomino contro il Decreto Ingiuntivo

Un condomino si opponeva a un decreto ingiuntivo emesso a favore del proprio Condominio per il pagamento di una quota di oltre 7.500 euro, relativa a lavori di manutenzione straordinaria. La sua difesa si basava su un punto cruciale: i lavori, eseguiti da una società appaltatrice, erano stati contestati più volte perché non realizzati a regola d’arte. Secondo il condomino, il credito del Condominio era inesistente proprio a causa di questi vizi.

Il Percorso Giudiziario: La Decisione dei Giudici

Sia il Tribunale in primo grado che la Corte d’Appello avevano respinto le ragioni del condomino. I giudici hanno sottolineato che l’amministratore può legittimamente agire per la riscossione delle quote sulla base di un bilancio preventivo approvato dall’assemblea. Questa approvazione crea un obbligo di pagamento che non viene meno fino all’approvazione di un successivo bilancio consuntivo. La questione dei vizi dell’opera è stata ritenuta irrilevante per la validità della richiesta di pagamento delle quote.

Il Principio della Cassazione sulla delibera condominiale

La Corte di Cassazione, investita del caso, ha confermato le decisioni precedenti e respinto il ricorso del condomino. I giudici hanno ribadito un principio fondamentale del diritto condominiale: esistono due rapporti giuridici distinti e autonomi.
1. Rapporto tra Condomino e Condominio: L’obbligo del singolo condomino di versare le quote si fonda sulla delibera condominiale che approva la spesa e la sua ripartizione. Questa delibera, una volta divenuta inoppugnabile, ha valore costitutivo dell’obbligazione.
2. Rapporto tra Condominio e Impresa Appaltatrice: Questo è un rapporto contrattuale di appalto. Eventuali contestazioni sulla qualità dei lavori, sulla mancanza del collaudo o su inadempimenti contrattuali riguardano esclusivamente il Condominio (in qualità di committente) e l’impresa (in qualità di appaltatore).

La Forza Vincolante della delibera condominiale

La Cassazione ha chiarito che il condomino non può ritardare o sospendere il pagamento delle quote in attesa che si risolvano le controversie tra il condominio e i suoi fornitori. Un tale comportamento riverserebbe ingiustamente sugli altri condomini, che hanno regolarmente pagato, l’onere del proprio inadempimento. L’approvazione assembleare della spesa ha valore costitutivo dell’obbligo di contribuzione, mentre il piano di riparto ha valore puramente dichiarativo di un rapporto di valore preesistente.

le motivazioni
La Corte Suprema ha motivato la sua decisione evidenziando la netta separazione tra l’obbligazione del singolo partecipante verso il condominio e le vicende del rapporto tra il condominio e i suoi creditori. La delibera condominiale di approvazione delle spese, una volta valida ed efficace, fa sorgere l’obbligo per tutti i condomini di contribuire secondo le rispettive quote. L’esistenza di eventuali vizi nell’opera o la mancanza del certificato di collaudo sono questioni che attengono all’esecuzione del contratto di appalto e devono essere gestite dall’amministratore per conto del Condominio. Consentire al singolo condomino di eccepire tali vizi per sottrarsi al pagamento delle quote creerebbe una paralisi finanziaria e gestionale, pregiudicando l’intera collettività condominiale. La motivazione della Corte, quindi, tutela l’interesse collettivo alla corretta e tempestiva gestione delle finanze condominiali, riaffermando che il fondamento del debito del condomino risiede unicamente nella delibera assembleare.

le conclusioni
In conclusione, la Corte di Cassazione conferma che il condomino è sempre tenuto a pagare le quote relative a lavori straordinari approvati con una valida delibera condominiale, anche se contesta la qualità dell’esecuzione. Le eventuali azioni per vizi e difformità dell’opera devono essere intraprese dal Condominio, rappresentato dall’amministratore, nei confronti dell’impresa appaltatrice. Il singolo proprietario può e deve sollecitare l’amministratore ad agire a tutela del patrimonio comune, ma non può farsi giustizia da sé sospendendo i pagamenti. Questa sentenza rafforza la certezza dei rapporti interni al condominio e garantisce la continuità della sua gestione finanziaria.

Posso rifiutarmi di pagare le spese condominiali se i lavori straordinari sono stati eseguiti male?
No. Secondo la Corte di Cassazione, l’obbligo del condomino di pagare le quote deriva dalla delibera assembleare che ha approvato la spesa. Questo obbligo è separato e indipendente dal rapporto contrattuale tra il condominio e l’impresa appaltatrice. Eventuali vizi dell’opera non giustificano il mancato pagamento delle quote.

La delibera condominiale che approva le spese è sufficiente per obbligarmi a pagare?
Sì. La delibera di approvazione delle spese, una volta adottata dall’assemblea e divenuta inoppugnabile, ha valore costitutivo dell’obbligazione di pagamento per ciascun condomino. È il titolo su cui si fonda la richiesta di pagamento da parte dell’amministratore.

Che valore ha un preventivo approvato dall’assemblea per la riscossione delle quote?
Un bilancio preventivo approvato dall’assemblea è un titolo sufficiente per l’amministratore per riscuotere le quote condominiali, anche tramite decreto ingiuntivo. L’obbligo di pagare sorge in base a tale preventivo e persiste fino a quando non viene sostituito da un consuntivo regolarmente approvato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 8995 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 8995 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME

Data pubblicazione: 04/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso 19431 – 2019 proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’avv. NOME COGNOME rappresentato e difeso dagli avv.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME giusta procura allegata al ricorso, con indicazione degli indirizzi pec;

– ricorrente –

contro

CONDOMINIO AURORA, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’avv. NOME COGNOME rappresentato e difeso da ll’ avv. NOME COGNOME giusta procura allegata al controricorso, con indicazione degli indirizzi pec;

– controricorrente –

e contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in Giulianova, presso lo studio dell’avv. NOME COGNOME dal quale è rappresentato e difeso, giusta procura allegata al controricorso, con indicazione de ll’ indirizzo pec;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 68/2019 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA , pubblicata il 15/1/2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 18/4/2024 dal consigliere NOME COGNOME

lette le memorie delle parti.

FATTI DI CAUSA

In data 27/11/2009, NOME COGNOME propose opposizione avverso il decreto ingiuntivo ottenuto nei suoi confronti dal Condominio RAGIONE_SOCIALE per la somma di euro 7.576,85, a titolo di pagamento della quota di spese di alcuni lavori straordinari; egli sostenne , tra l’altro, che il credito non fosse dovuto perché originato da lavori, realizzati da RAGIONE_SOCIALE su commissione del Condominio, da lui più volte contestati perché non eseguiti a regola d’arte .

Il Condominio Aurora chiamò in causa la società appaltatrice che, costituendosi, oppose , tra l’altro, la clausola compromissoria stipulata nel contratto di appalto.

Con sentenza n. 149/14, il Tribunale di Teramo rigettò l’opposizione.

Postuma propose appello, sostenendo la mancanza del titolo per difetto del consuntivo, l’inesistenza del credito della società appaltatrice per non essere stato rilasciato il certificato di collaudo o, in subordine, opponendo la sussistenza di un suo controcredito pari alla

somma richiesta con il ricorso in monitorio, per asseriti vizi e difformità d ell’opera.

Con sentenza n. 68/2019, la Corte di appello di L’Aquila rigettò l’appello, ribadendo che l’amministratore può agire in base al preventivo e riscuotere le quote degli oneri in forza di un bilancio preventivo fino a quando questo non sia sostituito dal consuntivo regolarmente approvato; in conseguenza, escluse la rilevanza della mancanza del collaudo per contestare l’esistenza del credito, ancor più perché la società appaltatrice aveva ottenuto decreto ingiuntivo, passato in giudicato perché non opposto, nei confronti del Condominio, a titolo di compenso dell’appalto ; aggiunse che, in ogni caso, era esclusa la sindacabilità degli asseriti vizi attesa l’avvenuta stipulazione, con il contratto di appalto, di una clausola compromissoria opposta tempestivamente dalla società.
Avverso questa sentenza NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi; Condominio RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE si sono costituiti con distinti controricorsi. COGNOME e il Condominio hanno presentato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, articolato in riferimento al n. 3 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., NOME COGNOME ha sostenuto la violazione degli artt. 633 cod. proc. civ. e 63 disp. att. cod. proc. civ. per inesistenza del titolo del Condominio RAGIONE_SOCIALE, in quanto il solo preventivo dei lavori straordinari approvato dall’assemblea condominiale non sarebbe sufficiente a fondare il credito oggetto di decreto ingiuntivo se non seguito da un consuntivo al momento della conclusione dei lavori o alla scadenza indicata del preventivo. Inoltre, il titolo posto a fondamento del procedimento monitorio sarebbe stato superato da altra ingiunzione ottenuta dall’appaltatore RAGIONE_SOCIALE nei confronti del Condominio: seppure illegittima
perché non fondata anche su idoneo certificato di collaudo, questa ingiunzione costituirebbe comunque unico titolo, sopravvenuto al preventivo.

1.1. Il motivo è infondato.

Questa Corte ha già più volte ribadito, in conformità a quanto elaborato dalla dottrina, che la deliberazione assembleare che approvi un intervento di ristrutturazione delle parti comuni ha un duplice oggetto e, cioè, l’approvazione della spesa (il cui significato è il riconoscimento, da parte dell’assemblea, della necessità della spesa stessa nella misura approvata) e la ripartizione della spesa tra i condomini che è determinata dal valore della proprietà di ciascuno o dall’uso che ciascuno può fare della cosa. In conseguenza, l’approvazione assembleare dell’intervento, ove si tratti lavori di manutenzione straordinaria, ha valore costitutivo della obbligazione di contribuzione alle relative spese, mentre la ripartizione, che indica il contributo di ciascuno, ha valore puramente dichiarativo, in quanto serve soltanto ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge (o da un’eventuale convenzione) (così Cass., Sez. 6 – 2, n. 15696 del 23/07/2020, con indicazione dei precedenti pertinenti).
L’approvazione assembleare dello stato di ripartizione delle spese è, pertanto, condizione indispensabile per la sola concessione dell’esecuzione provvisoria al decreto di ingiunzione per la riscossione dei contributi, ai sensi dell’art. 63, comma 1, disp. att. cod. civ., giacché ad esso il legislatore ha riconosciuto un valore probatorio privilegiato in ordine alla certezza del credito del condominio, corrispondente a quello dei documenti esemplificativamente elencati nell’art. 642, comma 1, cod. proc. civ..
Ove, tuttavia, sia mancata l’approvazione dello stato di ripartizione da parte dell’assemblea, l’amministratore del condominio è

comunque munito di legittimazione all’azione per il recupero degli oneri condominiali promossa nei confronti del condomino moroso, in forza dell’art. 1130, n. 3, cod. civ. e può agire sia in sede di ordinario processo di cognizione, sia ottenendo ingiunzione di pagamento senza esecuzione provvisoria ex art. 63, comma 1 disp. att. cod. civ. (Cass., Sez. 6 – 2, n. 15696 del 23/07/2020 cit.).

L’ingiunzione può essere richiesta proprio perché, come detto, le spese deliberate dall’assemblea si ripartiscono tra i condomini secondo le tabelle millesimali, ai sensi dell’art. 1123 cod. civ., cosicché ricorrono comunque le condizioni di liquidità ed esigibilità del credito nei confronti del singolo condomino (Cass., Sez. 2, n. 4672 del 23/02/2017).

In tal senso è privo di rilievo che nei confronti del Condominio l’impresa RAGIONE_SOCIALE abbia ottenuto un diverso decreto ingiuntivo non opposto.

2.Con il secondo motivo, articolato in riferimento al n. 5 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., il ricorrente ha prospettato la violazione dell’art. 115 cod. proc. civ. per omesso esame dell’art. 9 del contratto di appalto attestante l’essenzialità del collaudo per la venuta ad esistenza del credito della società RAGIONE_SOCIALE; se avesse esaminato il contratto e, in conseguenza, la clausola, la Corte d’appello avrebbe concluso per l’inesistenza del debito, in quanto la mancanza del collaudo avrebbe precluso l’insorgenza di alcun credito.
2.1. Con il terzo motivo, articolato in riferimento al n. 4 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., il ricorrente ha lamentato la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. per omessa pronuncia sulla sussistenza del suo controcredito di euro 5.450,00 per inesatta esecuzione dei lavori.

Entrambi i motivi, che possono essere trattati congiuntamente per continuità di argomentazione, sono inammissibili perché non

conferenti rispetto alla motivazione della sentenza impugnata che si fonda sui principi già enunciati al punto 1.1.

In disparte la considerazione sull’avvenuto esame, da parte della Corte territoriale, della questione della rilevanza della mancanza del certificato di collaudo posta con il secondo motivo di appello (punto 16 e ss. di pag. 7 della sentenza impugnata) e della sussistenza di un controcredito, posta con ulteriore motivo di appello (punto 21 di pag. 9 della sentenza impugnata), sicché nessuna delle denunciate omissioni può ravvisarsi, deve qui ancora ribadirsi che la deliberazione di approvazione delle spese, adottata dall’assemblea e divenuta inoppugnabile, fa sorgere l’obbligo dei condomini di pagare al condominio i contributi dovuti, rimanendo indipendenti l’obbligazione del singolo partecipante verso il condominio e le vicende delle partite debitorie del condominio verso i suoi creditori; in conseguenza, il condomino non può ritardare il pagamento delle rate di spesa, in attesa dell’evolversi delle relazioni contrattuali del condominio, così riversando sugli altri condomini gli oneri del proprio ritardo nell’adempimento perché, come detto, l’approvazione assembleare dell’intervento, ove si tratti di innovazioni o di lavori di manutenzione straordinaria, ha valore costitutivo della obbligazione di contribuzione alle relative spese e la ripartizione, che indica il contributo di ciascuno, ha valore puramente dichiarativo, in quanto serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge (o da un’eventuale convenzione) (Cass., Sez. 2, n. 10371 del 20/04/2021, con indicazione dei precedenti rilevanti): come rilevato dalla Corte d’appello, sussiste, invero, una oggettiva diversità del fondamento dell’obbligazione dei condomini ricorrenti di contribuire alle spese condominiali derivanti dall’innovazione approvata dall’assemblea -e di questa obbligazione si discute in questo giudizio – con l’obbligazione che invece lega il
medesimo Condominio all’impresa esecutrice dei lavori e con il credito che il terzo creditore, in forza di contratto concluso dall’amministratore nell’ambito delle sue attribuzioni, può far valere anche direttamente nei confronti del singolo condomino, in proporzione della rispettiva quota millesimale; il primo credito ha, infatti, natura di prestazione sinallagmatica e trova causa nel rapporto contrattuale col terzo, approvato dall’assemblea e concluso da ll’ amministratore in rappresentanza di tutti i partecipanti al condominio, mentre l’obbligo di pagamento degli oneri condominiali da parte del singolo partecipante ha, per contro, causa immediata nella disciplina del condominio e nell’obbligo di contribuzione alle spese per le cose comuni.
In tal senso la Corte territoriale ha ritenuto estranee all’oggetto del giudizio di opposizione le questioni concernenti il rapporto di appalto e l’esecuzione del contratto.

Per loro formulazione, i due motivi non contengono alcuna censura sul fondamento giuridico di questa motivazione, limitandosi a prospettare un omesso esame e una omessa pronuncia che invece, come detto, non sussistono.

Il ricorso è perciò respinto, con conseguente condanna del ricorrente NOME COGNOME al rimborso delle spese processuali in favore del Condominio e, in applicazione del principio di causalità, della società terza chiamata RAGIONE_SOCIALE secondo la liquidazione operata in dispositivo in relazione al valore.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna NOME COGNOME al pagamento delle spese del giudizio di legittimità che liquida in favore del Condominio RAGIONE_SOCIALE in Euro 1.800,00 e in favore di RAGIONE_SOCIALE in Euro 1.500,00 per compensi, oltre, per ciascuno di loro, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, alle spese forfettarie nella misura del 15%, e agli accessori di legge.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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