Delibera condominiale: nullità e annullabilità

Una condomina si oppone a un decreto ingiuntivo per spese condominiali, sostenendo la nullità della delibera condominiale sottostante. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, ribadendo un principio fondamentale: i vizi relativi alla ripartizione delle spese o alla mancata contabilizzazione di versamenti rendono la delibera annullabile, non nulla. Di conseguenza, l’impugnazione deve avvenire entro il termine perentorio di 30 giorni, ormai scaduto nel caso di specie.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Delibera Condominiale: Nullità vs Annullabilità, la Cassazione fa Chiarezza

Comprendere la differenza tra nullità e annullabilità di una delibera condominiale è fondamentale per ogni proprietario di immobili. Un errore di valutazione può costare caro, precludendo la possibilità di contestare una ripartizione di spese ingiusta. Con l’ordinanza n. 21244/2024, la Corte di Cassazione torna su questo tema cruciale, offrendo un’analisi chiara dei termini e delle modalità di impugnazione.

I Fatti del Caso: un’Opposizione a Decreto Ingiuntivo per Spese Condominiali

La vicenda ha origine nel 2005, quando un Condominio ottiene un decreto ingiuntivo contro una condomina per il mancato pagamento di circa 2.700 euro di spese condominiali. Tali spese erano state approvate con una delibera dell’ottobre 2004, relativa alle gestioni 2002/2003 e 2003/2004.

La condomina si oppone al decreto, sostenendo che la delibera fosse nulla perché basata su un bilancio non veritiero. In subordine, lamentava la mancata contabilizzazione di alcuni suoi versamenti e chiedeva l’esonero dalle spese di riscaldamento centralizzato, avendo distaccato il proprio impianto anni prima.

Tanto il Tribunale quanto la Corte d’Appello respingono l’opposizione, qualificando i vizi lamentati come motivi di semplice annullabilità. Poiché la condomina non aveva impugnato la delibera entro il termine di legge, ogni vizio si era ormai sanato. La questione giunge così dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte: la Differenza tra Vizi della Delibera Condominiale

La Suprema Corte rigetta il ricorso, cogliendo l’occasione per ribadire i principi consolidati dalle Sezioni Unite (sentenza n. 9839/2021) sulla distinzione tra delibere nulle e annullabili.

Quando una Delibera Condominiale è Nulla?

La nullità rappresenta l’eccezione, un’ipotesi residuale che si verifica solo in casi di vizi particolarmente gravi. Una delibera è nulla quando:
– Manca degli elementi costitutivi essenziali (es. la volontà dei partecipanti).
– L’oggetto è impossibile o illecito (contrario a norme imperative, all’ordine pubblico o al buon costume).
– Esula dalle attribuzioni dell’assemblea, ad esempio modificando a maggioranza i criteri generali di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dal regolamento.

Quando una Delibera è Annullabile?

L’annullabilità è la regola generale. Riguarda tutte le delibere che, pur rientrando nelle competenze dell’assemblea, sono state adottate in violazione della legge o del regolamento di condominio. Tipici esempi sono proprio quelli oggetto del caso in esame: errori nella ripartizione concreta delle spese per una specifica gestione annuale o la mancata contabilizzazione di pagamenti.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione spiega che le contestazioni sollevate dalla ricorrente – relative alla ripartizione delle spese di riscaldamento e alla contabilizzazione dei suoi versamenti – non integrano un vizio di nullità. Si tratta, invece, di classiche ipotesi di annullabilità, in quanto concernono l’applicazione concreta dei criteri di riparto delle spese nell’ambito delle attribuzioni dell’assemblea.
Il punto cruciale è che, per far valere un vizio di annullabilità in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, non è sufficiente una semplice eccezione. Il condomino deve proporre una specifica domanda riconvenzionale di annullamento, rispettando il termine perentorio di 30 giorni previsto dall’art. 1137 del Codice Civile. Nel caso di specie, la delibera era dell’ottobre 2004, mentre l’atto di opposizione era stato notificato quasi un anno dopo, nel settembre 2005, ben oltre il termine di decadenza.

Le Conclusioni

L’ordinanza ribadisce un principio fondamentale per la vita condominiale: non tutti i vizi di una delibera sono uguali. Distinguere tra nullità e annullabilità è essenziale per agire correttamente e nei tempi previsti dalla legge. Le contestazioni sulla gestione ordinaria e sulla ripartizione delle spese per una data annualità, se non impugnate entro 30 giorni, diventano definitive e non possono più essere messe in discussione, neppure in sede di opposizione a un decreto ingiuntivo. Questa pronuncia serve da monito per tutti i condomini: la tempestività nell’agire è cruciale per tutelare i propri diritti.

Qual è la differenza principale tra nullità e annullabilità di una delibera condominiale?
La nullità riguarda vizi gravissimi, come decisioni su materie che esulano dalle competenze dell’assemblea o con oggetto illecito, e può essere fatta valere senza limiti di tempo. L’annullabilità, invece, è la regola per i vizi meno gravi, come errori nella ripartizione delle spese di una singola gestione, e deve essere contestata entro il termine perentorio di 30 giorni.

Entro quale termine bisogna impugnare una delibera condominiale che si ritiene solo annullabile?
L’impugnazione deve essere proposta entro il termine perentorio di 30 giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione del verbale per gli assenti.

In un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, si possono far valere i vizi di annullabilità della delibera?
Sì, ma a una condizione precisa: il condomino opponente deve presentare una specifica domanda riconvenzionale di annullamento della delibera, e deve farlo entro il termine di 30 giorni previsto dalla legge. Una semplice eccezione o una domanda presentata tardivamente è inammissibile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 21244 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 21244 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 30/07/2024

ordinanza sul ricorso n. 35590/2019 proposto da

COGNOME NOME, difesa dall’avvocato NOME COGNOME;

contro

Condominio COGNOME;

-intimato- avverso la sentenza della Corte di appello di Genova n. 569/2019 del 18/04/2019.

Ascoltata la relazione del consigliere NOME COGNOME.

Fatti di causa

Nel 2005 il Condominio ottenne dal Tribunale di Massa nei confronti di NOME COGNOME un decreto ingiuntivo di pagamento di una somma (circa € 2.704,00) quale quota di spese condominiali, fondato sulla delibera dell’8/10/2004 di approvazione del bilancio condominiale relativo alla gestione 2002/2003 e 2003/2004. In sede di opposizione al decreto ingiuntivo, la condomina domandò in via principale la dichiarazione di nullità della delibera perché il bilancio non era veritiero, in via subordinata l’accertamento della mancata contabilizzazione di taluni importi da lei versati, in via

-ricorrente-

riconvenzionale, in ogni caso, l’esonero dal pagamento delle spese di consumo del riscaldamento centralizzato sul presupposto dell’avvenuto distacco del proprio singolo impianto (avvenuto nel caso di specie anche con la rimozione dei radiatori del proprio appartamento).

L’opposizione fu rigettata in primo e in secondo grado.

La Corte di merito, per quanto interessa, ha rilevato, tra l’altro, che i vizi dedotti non riguardavano la nullità ma solo profili di annullabilità e la mancata impugnazione della delibera aveva sanato ogni invalidità che racchiude vizi di annullabilità. Ha poi rilevato la corretta contabilizzazione e la corretta ripartizione degli oneri condominiali.

Contro la sentenza sfavorevole di appello ricorre in cassazione la condomina opponente con tre motivi.

Il Condominio è rimasto intimato.

Ragioni della decisione

1. -Il primo motivo (p. 7) denuncia il mancato rilievo della nullità per illiceità dell’oggetto della delibera condominiale di approvazione dei bilanci relativi alle due annate di gestione. In particolare, si invoca un’applicazione corrispondente dei principi di correttezza, veridicità e chiarezza della nullità del bilancio di esercizio in ambito di societario ex art. 2423 c.c., e si deduce la nullità della delibera di approvazione dei bilanci per illiceità dell’oggetto. Si fa valere la violazione degli artt. 1137, 2423, 1418-1421 c.c. sulla differenza tra annullabilità e nullità del rendiconto condominiale annuale di esercizio da correlare alla nullità delle deliberazioni di bilancio societario. Violazione e falsa applicazione dell’art. 116 cpc in tema di apprezzamento della prova.
Il secondo motivo (p. 10) censura l’omesso esame di un fatto (rappresentato dal versamento di un importo di €. 1.800,00) decisivo per l’accoglimento dell’opposizione. Si deduce anche violazione degli artt. 115 e 116 ed ex 132 co. 2 n. 4 c.p.c. per motivazione apparente e perplessa anche per relationem.

Il terzo motivo (p. 12) denuncia che sia stato imputato alla condomina ricorrente l’inadempimento dell’onere di impugnare tempestivamente le delibere che avevano negato l’esonero dal pagamento delle spese di consumo per l’impianto di riscaldamento centralizzato; si censura inoltre la violazione dell’onere della prova in riferimento all’insussistenza di uno squilibrio termico derivante dal distacco del riscaldamento compiuto (nel 1994) dal precedente proprietario; si censura infine l’irriducibile contrasto t ra affermazioni contenute in motivazione con riferimento allo squilibrio termico. Si deduce violazione dell’art. 1138 co. 4 c.c., in correlazione con l’art. 118 co. 4 c.c. ( così testualmente, ndr, ma trattasi di refuso intendendosi l’art. 1118) e l’art. 1123 c.c., dell’art. 1104 c.c., dell’art. 1137 c.c., dell’art. 2697 c.c., dell’art. 132 n. 4 c.p.c (apparente e perplessa motivazione), nonché infine omesso esame della sentenza n. 321/2014 emanata dal Tribunale di Massa con cui sancisce la legittimità del d istacco dall’impianto da parte di altro condomino dello stesso condominio in ragione degli stessi presupposti.
2.1. – I motivi possono esaminarsi contestualmente, per il comune riferimento alla delibera del l’ 8/10/2004 e al riparto delle spese ivi previsto.

Essi sono in parte inammissibili e in parte infondati.

Innanzitutto, i profili di censura di omesso esame ex art. 360 n. 5 c.p.c. (contenuti nel secondo e nel terzo motivo) sono inammissibili per la regola della doppia conforme (cfr. art. 348-ter, co. 5 c.p.c. e, tra le altre, cfr. Cass. 7724/2022), trattandosi di doppia conforme e di giudizio di appello iniziato nel 2014, senza che la parte ricorrente specifichi distinte ragioni a fondamento delle due pronunce di merito conformi.

Parimenti, sono inammissibili i profili di censura circa il carattere apparente della motivazione (che ricorre in ben altri casi, cfr. Cass. SU 2763/2023, p. 10 ss.), mentre nel caso attuale la motivazione è effettiva, risoluta e coerente.

Infatti, nella parte censurata dai motivi di ricorso, la Corte di appello (p. 4) ha rilevato che la delibera è stata approvata con il voto favorevole anche

dell’attrice, che aveva l’onere di contestare la mancata contabilizzazione dei suoi versamenti prima dell’approvazione, trattandosi di un motivo di annullabilità, mentre non sussistono motivi di nullità; rileva quindi la mancata impugnazione tempestiva dei bilanci e ripartizioni di spese, accerta tramite documenti che gli acconti sono stati correttamente contabilizzati. Infine, la Corte di appello imputa alla condomina l’inadempimento dell’onere di impugnare le delibere condominiali che hanno negato l’autor izzazione al distacco dal riscaldamento centralizzato; considera che è ammissibile il distacco se il condomino che lo compie verifica che non vi sia squilibrio termico, né ulteriori aggravi a carico degli altri condomini; osserva che il c.t.u. in primo grado non ha potuto escludere lo squilibrio termico causato dal distacco.
2.2. – Per il resto, i motivi sono infondati alla luce dei principi affermati da Cass. SU n. 9839/2021 sulla differenza tra delibere annullabili (la regola) e delibere nulle (l’ipotesi residuale) e sulla sindacabilità della nullità o annullabilità della sottostante delibera assembleare nei giudizi di opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di oneri condominiali.

Le sezioni unite hanno affermato che in tema di condominio degli edifici, l’azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell’art. 1137 c.c., come modificato dall’art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un’estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell’oggetto in senso materiale o giuridico – quest’ultima da valutarsi in relazione al “difetto assoluto di attribuzioni” , contenuto illecito, ossia contrario a “norme imperative” o all'”ordine pubblico” o al “buon costume”. Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle
spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, comma 2, c.c (cfr. Sez. U – , Sentenza n. 9839 del 14/04/2021 Rv. 661084)

Nel caso di specie, contrariamente a quanto si assume in ricorso, vengono fatti valere profili di annullabilità perché si contesta la ripartizione in concreto delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni (riscaldamento) e la mancata contabilizzazione di versamenti parziali.

Pertanto, trova applicazione il seguente principio affermato sempre dalle SSUU: nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d’ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione, sia l’annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest’ultima sia dedotta in via d’azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell’atto di citazione, ai sensi dell’art. 1137, comma 2, c.c., nel termine perentorio ivi previsto, e non in via di eccezione; ne consegue l’inammissibilità, rilevabile d’ufficio, dell’eccezione con la quale l’opponente deduca solo l’annullabilità della deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione senza chiedere una pronuncia di annullamento (cfr Sez. U – , Sentenza n. 9839 del 14/04/2021 Rv. 661084).
Logica conseguenza è che nel caso in esame, escluso- come si è visto ogni profilo di nullità, la relativa domanda riconvenzionale di annullamento (domanda da intendersi implicitamente compresa in quella più ampia di nullità avanzata con l’atto di opposizione a decreto ingiuntivo) era da proporre entro il termine perentorio ex art. 1137 co. 2 c.c., termine abbondantemente scaduto nel caso di specie, trattandosi di delibera del 8/10/2004 e di

atto di citazione in opposizione notificato in data 5/9/2005 (come si evince dallo stesso ricorso, p. 2).

3. -In conclusione, il ricorso va respinto.

Non vi è da provvedere sulle spese, poiché la controparte non ha svolto attività difensiva in questa sede.

Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1 -quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo uni ficato a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Così deciso a Roma il 6/6/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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