Delibera condominiale: nullità e annullabilità

Una controversia per danni da allagamento in un seminterrato solleva una questione cruciale sulla validità della delibera condominiale che autorizza l’amministratore a stare in giudizio. La Corte di Cassazione, con ordinanza interlocutoria, non decide nel merito ma rimette la questione alla Prima Presidente per una possibile riassegnazione alla sezione competente, data l’importanza di stabilire un principio di diritto definitivo sulla possibilità per il giudice di rilevare d’ufficio i vizi della delibera.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Delibera Condominiale in Giudizio: Quando è Valida?

La gestione delle controversie legali è un aspetto complesso della vita di un condominio. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha riacceso il dibattito su un punto fondamentale: la validità della delibera condominiale che autorizza l’amministratore a stare in giudizio. Questo provvedimento, pur non decidendo il caso nel merito, pone le basi per un chiarimento giurisprudenziale di grande importanza pratica per amministratori e condòmini.

I Fatti del Caso: Danni da Allagamento e Chiamata in Causa

La vicenda ha origine dalla richiesta di risarcimento danni avanzata dalla proprietaria di un appartamento al piano seminterrato, la quale aveva subito allagamenti a causa del malfunzionamento dell’impianto fognario condominiale. Il condominio convenuto in giudizio si difendeva sostenendo che la responsabilità fosse, in tutto o in parte, di un condominio confinante, nella cui proprietà confluivano le tubature prima di allacciarsi alla rete comunale. Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda della proprietaria, condannando il condominio all’esecuzione di lavori e al pagamento di un risarcimento.

La Decisione della Corte d’Appello e la validità della delibera condominiale

In secondo grado, la Corte d’Appello ribaltava la decisione. Il punto cruciale era un’eccezione sollevata dalla proprietaria: la delibera condominiale con cui si era deciso di proporre appello era invalida perché adottata senza il quorum richiesto (500 millesimi). La Corte territoriale, tuttavia, respingeva questa eccezione. Secondo i giudici d’appello, la mancanza del quorum non rendeva la delibera nulla (cioè radicalmente inesistente), ma solo annullabile. Poiché nessuno l’aveva impugnata entro il termine di 30 giorni previsto dalla legge, la delibera era da considerarsi valida ed efficace. La Corte d’Appello, quindi, accoglieva la richiesta del condominio di integrare il contraddittorio con il condominio vicino e rimetteva la causa al Tribunale.

La Questione Rimessa alla Corte di Cassazione

La proprietaria ha quindi presentato ricorso in Cassazione. Il caso è giunto dinanzi alla Terza Sezione Civile, la quale ha identificato la questione centrale e potenzialmente dirimente: gli effetti della nullità o dell’annullabilità degli atti di gestione del condominio e, in particolare, la possibilità per il giudice di controllare d’ufficio la ritualità della delibera condominiale di autorizzazione a stare in giudizio.

Le Motivazioni dell’Ordinanza Interlocutoria

La Corte di Cassazione ha riconosciuto l’esistenza di un dibattito dottrinale e giurisprudenziale sul tema, sorto a seguito di un suo precedente (sentenza n. 37739/2022). Data la “peculiare importanza della questione di diritto” e le “ricadute della sua definitiva soluzione”, la Terza Sezione ha ritenuto opportuno non decidere immediatamente. Invece di confermare o smentire il precedente, ha preferito un approccio più cauto e volto a garantire la certezza del diritto. Ha quindi emesso un’ordinanza interlocutoria, disponendo la trasmissione degli atti alla Prima Presidente della Corte. Lo scopo è valutare l’opportunità di riassegnare il caso alla Seconda Sezione Civile, ovvero la sezione specializzata per materia secondo le tabelle interne della Corte. Questa mossa mira a ottenere una pronuncia autorevole e definitiva, che possa stabilizzare l’orientamento giurisprudenziale sul controllo della validità della delibera condominiale in corso di causa.

Le Conclusioni: L’Importanza della Corretta Gestione Condominiale

In attesa della decisione finale, questa ordinanza interlocutoria sottolinea un aspetto fondamentale per la vita condominiale: la precisione formale nelle procedure di convocazione dell’assemblea e di adozione delle delibere è cruciale, specialmente quando si decide di intraprendere un’azione legale o di resistere in giudizio. Un vizio procedurale, come il mancato raggiungimento del quorum, può trasformare una causa nel merito in una complessa battaglia procedurale, con un notevole dispendio di tempo e risorse economiche. Per gli amministratori, la lezione è chiara: è indispensabile seguire scrupolosamente le norme di legge e del regolamento condominiale per garantire che ogni delibera condominiale sia inattaccabile, proteggendo così il condominio da eccezioni che potrebbero pregiudicare l’esito di un giudizio.

Una delibera condominiale per agire in giudizio, approvata senza il quorum richiesto, è nulla o annullabile?
Secondo la tesi della Corte d’Appello riportata nell’ordinanza, un vizio relativo al quorum determina l’annullabilità della delibera, non la sua nullità. Ciò significa che deve essere impugnata entro un termine perentorio per essere invalidata.

Cosa succede se una delibera condominiale annullabile non viene impugnata nei termini previsti?
Se la delibera non viene impugnata entro 30 giorni dalla sua adozione (per i dissenzienti) o dalla comunicazione (per gli assenti), essa diventa valida ed efficace nei confronti di tutti i condòmini, sanando il vizio originario.

Perché la Corte di Cassazione non ha deciso subito il caso ma ha emesso un’ordinanza interlocutoria?
La Corte ha ritenuto che la questione sul potere del giudice di rilevare d’ufficio i vizi di una delibera condominiale fosse di tale importanza e oggetto di dibattito da richiedere una decisione ponderata da parte della sezione specializzata, al fine di creare un precedente stabile e garantire la certezza del diritto.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 5211 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 5211 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/02/2024

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 4096/2020 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME , che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati COGNOME NOME, COGNOME NOME;

-ricorrente-

contro

INDIRIZZO, in persona dell’amministratore p.t., elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME , che lo rappresenta e difende;

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di ROMA n. 6259/2019 depositata il 18 ottobre 2019;

udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 23/11/2023 dalla Consigliera NOME COGNOME;

udito l’AVV_NOTAIO per delega;

udito l’AVV_NOTAIO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale NOME AVV_NOTAIO, che si riporta alle conclusioni scritte;

rilevato che

NOME COGNOME, NOME e NOME COGNOME, proprietaria la prima di un appartamento ubicato al seminterrato, interessato da allagamenti determinati dall’impianto fognario condominiale, convenivano in giudizio il RAGIONE_SOCIALE di INDIRIZZO, per sentirlo condannare all’esecuzione degli interventi necessari ad eliminare il pericolo di altri allagamenti e al risarcimento del danno; il RAGIONE_SOCIALE, costituitosi, chiedeva di chiamare in causa il confinante RAGIONE_SOCIALE di INDIRIZZO, sostenendo che la tubatura fognaria del INDIRIZZO, ubicato a monte, non aveva l’imbocco diretto nel sistema fognario, ma confluiva nella tubatura del RAGIONE_SOCIALE di INDIRIZZO, che si allacciava alla condotta comunale;
conseguentemente sosteneva che eventuali lavori necessari per prevenire rigurgiti dalla condotta comunale non potevano che realizzarsi nella proprietà del RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO, perché collegata al collettore comunale;

inoltre, detto condominio aveva, anche, effettuato lavori dell’impianto fognario nel tratto finale di sua competenza ma di uso comune, alterando le originarie quote dei pozzetti e le pendenze della canalizzazione compromettendo, così, la funzionalità del sistema delle acque reflue in danno del condominio di INDIRIZZO; p ertanto, di eventuali danni imputabili all’impianto fognario doveva rispondere il RAGIONE_SOCIALE di INDIRIZZO in modo esclusivo e/o concorrente;

i l Tribunale di Roma, con sentenza n. 9387/2018, rigettata l’istanza di chiamata del terzo, condannava il INDIRIZZO all’esecuzione dei lavori di inserimento di una valvola di ritegno a valle dell’impianto fognario e realizzazione di un serbatoio per

l’accumulo delle acque in eccesso, nonché al risarcimento dei danni subiti liquidati in euro 12.963,80;

l a decisione è stata riformata dalla Corte d’appello di Roma, con la sentenza n. 6259/2019, depositata il 18 ottobre 2019; innanzitutto, la corte territoriale rigettava l’eccezione preliminare del difetto di quorum della delibera condominiale autorizzativa a proporre appello, perché sprovvista del quorum minimo dei 500 millesimi, dal momento che la mancanza di quorum avrebbe potuto al più determinare l’annullabilità della delibera se impugnata nei 30 giorni dalla comunicazione per i condomini assenti e dalla approvazione per quelli dissenzienti: sicché, in difetto di tale impugnazione, la delibera era valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio. Infine, accoglieva la domanda del RAGIONE_SOCIALE e rimetteva la causa al Tribunale ai sensi dell’art. 354 c.p.c. per l’integrazione al contraddittorio nei confronti del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE 9;
avverso tale sentenza propongono ricorso in Cassazione, sulla base di tre motivi, NOME COGNOME, NOME e NOME COGNOME; resiste con controricorso il RAGIONE_SOCIALE di INDIRIZZO;

il Procuratore generale ha concluso per il rigetto dei primi due motivi di ricorso e per l’accoglimento del terzo motivo ;

il Collegio si è riservato il deposito nei successivi sessanta giorni;

considerato che

il presente ricorso concerne, in via preliminare e potenzialmente dirimente, la questione degli effetti della nullità o dell’annullabilità degli atti di gestione del condominio;

orbene, a seguito della sentenza di questa Corte n. 37739/2022, unico precedente sul tema, nella dottrina specialistica è sorto un dibattito in tema di ufficioso controllo incidentale della ritualità della delibera condominiale di autorizzazione a stare in giudizio nelle cause in cui è parte un condominio;

al riguardo, la peculiare importanza della questione di diritto sopra indicata e delle ricadute della sua definitiva soluzione, mediante la definitiva stabilizzazione dell’unico precedente o la sua piena rimeditazione, rende di immediata evidenza l’opportunità che sulla medesima sia chiamata a decidere la Sezione cui la materia è, come detto, tabellarmente devoluta: che, a termini delle vigenti tabelle pluriennali (§ 43), è la Seconda civile;

si rende necessario, pertanto, procedere come in dispositivo per la riconsiderazione dell’assegnazione del presente affare a questa Sezione e l’eventuale sua riassegnazione come su indicato: di tanto investendo il Dirigente dell’Ufficio e, cioè, la signora Prima Presidente della Corte, cui compete il potere di assegnare gli affari e, di conseguenza, di rivedere -se del caso, ovvero ricorrendone i presupposti -i precedenti provvedimenti al riguardo adottati, anche su sua delega;

p. q. m.

dispone la trasmissione degli atti alla Prima Presidente per l’eventuale riassegnazione del procedimento alla Seconda Sezione civile.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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