Delibera condominiale nulla: quando è impugnabile?

La Corte di Cassazione chiarisce i confini tra delibera condominiale nulla e annullabile. Una società ha impugnato una delibera che ripartiva i costi per il rifacimento di un solaio e delle strutture portanti di una cantina, applicando erroneamente i criteri di legge. La Corte ha stabilito che la delibera è nulla, e quindi impugnabile senza limiti di tempo, perché l’assemblea ha agito al di fuori delle proprie attribuzioni, decidendo su materie non di sua competenza come la ripartizione delle spese per strutture portanti comuni secondo criteri errati e l’accertamento di responsabilità per danni.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Delibera condominiale nulla: quando è impugnabile senza limiti di tempo?

La distinzione tra una delibera condominiale annullabile e una delibera condominiale nulla è fondamentale per ogni proprietario di immobili. Mentre la prima deve essere contestata entro il termine perentorio di 30 giorni, la seconda può essere impugnata in qualsiasi momento, poiché i suoi effetti sono considerati come mai prodotti. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione offre un’analisi dettagliata dei casi in cui l’assemblea supera i propri poteri, rendendo le sue decisioni radicalmente nulle. Questo caso specifico riguarda la ripartizione delle spese per lavori su un solaio e strutture portanti, evidenziando come un errore nell’applicazione dei criteri legali possa viziare irrimediabilmente la volontà assembleare.

I Fatti di Causa

Una società commerciale, proprietaria di un locale al piano terra, impugnava una delibera assembleare che approvava importanti lavori di bonifica e ripristino delle strutture portanti del vano cantinato sottostante, di proprietà del Condominio. La spesa totale era stata suddivisa in modo peculiare: una parte era stata posta a carico esclusivo del Condominio a titolo di risarcimento per danni derivanti da cattiva manutenzione delle condotte idriche, mentre la parte restante era stata divisa a metà tra la società e il Condominio, applicando il criterio dell’art. 1125 c.c. relativo a solai, volte e soffitti. La società contestava questa ripartizione, ritenendola illegittima. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano respinto le sue richieste, confermando la validità della delibera.

I Limiti del Potere dell’Assemblea e la delibera condominiale nulla

La Corte di Cassazione ha ribaltato le decisioni dei giudici di merito, accogliendo il ricorso della società. Il punto centrale della decisione risiede nella qualificazione della delibera come nulla per “difetto assoluto di attribuzioni”. L’assemblea, infatti, aveva travalicato i poteri conferitile dalla legge sotto due aspetti cruciali.

La Ripartizione delle Spese per Strutture Portanti

In primo luogo, la Corte ha chiarito che l’art. 1125 c.c. regola la ripartizione delle spese solo per il solaio che funge da separazione tra due piani. Questo criterio non può essere esteso a elementi strutturali come pilastri e travi portanti. Questi ultimi, essendo parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 c.c., devono essere manutenuti da tutti i condomini in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà, come previsto dall’art. 1123 c.c. Deliberare una ripartizione diversa, in assenza di un accordo unanime (convenzione), significa invadere un campo non di competenza dell’assemblea, rendendo la delibera condominiale nulla.

L’Accertamento della Responsabilità per Danni

In secondo luogo, la Cassazione ha stabilito che l’assemblea non ha il potere di accertare la responsabilità per danni a carico di un condomino o del condominio stesso e di quantificare il relativo risarcimento. Nel caso di specie, l’assemblea aveva arbitrariamente detratto una somma dall’importo totale dei lavori, imputandola al Condominio per la cattiva manutenzione delle condotte idriche. Questo tipo di valutazione, che implica un accertamento di responsabilità e la liquidazione di un danno, è di esclusiva competenza dell’autorità giudiziaria. Una delibera che si sostituisce al giudice in tale compito è, anche sotto questo profilo, radicalmente nulla.

Le Motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte ha ribadito i principi, già consolidati dalle Sezioni Unite, che distinguono la nullità dalla semplice annullabilità. Sono nulle le delibere che mancano degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito e quelle che incidono sui diritti individuali dei condomini su cose o servizi comuni, o sulla proprietà esclusiva di ciascun condomino. In particolare, è nulla la delibera che, disattendendo i criteri legali o convenzionali, ripartisce le spese in modo errato. L’assemblea non può deliberare a maggioranza su parti di proprietà esclusiva, né può arrogarsi il potere di dirimere controversie sulla responsabilità per danni, che devono essere risolte in sede giudiziale.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza è un importante monito per amministratori e condomini. Dimostra che il potere dell’assemblea non è illimitato e deve sempre muoversi entro i binari tracciati dalla legge. Qualsiasi decisione che modifichi i criteri legali di ripartizione delle spese senza un accordo unanime o che si pronunci su questioni di responsabilità civile è una delibera condominiale nulla. Di conseguenza, il condomino che si ritiene leso può impugnarla senza essere vincolato dal breve termine di decadenza di 30 giorni, tutelando così i propri diritti anche a distanza di tempo.

Quando una delibera condominiale è considerata nulla anziché semplicemente annullabile?
Una delibera è nulla quando l’assemblea agisce al di fuori delle proprie attribuzioni legali, ad esempio incidendo sui diritti di proprietà esclusiva dei singoli condomini, modificando i criteri legali di ripartizione delle spese senza l’unanimità, o decidendo su materie di competenza esclusiva dell’autorità giudiziaria, come l’accertamento della responsabilità per danni.

Come vanno ripartite le spese per la manutenzione di un solaio che copre una parte comune (cantina) ma è anche pavimento di una proprietà privata?
Le spese per la manutenzione e ricostruzione del solaio sono a carico per metà del proprietario del locale sovrastante (la società) e per l’altra metà dei condomini (proprietari della cantina). Tuttavia, le spese per elementi strutturali portanti come pilastri e travi non seguono questa regola, ma devono essere ripartite tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà, come previsto dall’art. 1123 c.c.

L’assemblea di condominio può decidere chi è responsabile per un danno e come ripartire i costi del risarcimento?
No. L’assemblea non ha il potere di accertare la responsabilità per danni causati da un condomino o dal condominio stesso, né di quantificare il relativo risarcimento. Tali questioni devono essere decise in sede giudiziale. Una delibera che provvede ad accertare tale responsabilità e a suddividere i costi a titolo di risarcimento è nulla.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 16760 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 16760 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 24226/2018 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE di MESSINA, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di MESSINA n. 868/2017 depositata il 18/09/2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/04/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso articolato in tre motivi avverso la sentenza n. 868/2017 della Corte d’appello di Messina, depositata il 18 settembre 2017.

Ha resistito con controricorso il RAGIONE_SOCIALE di Messina.

La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, comma 2, 4quater , e 380bis .1, c.p.c.

La ricorrente ha depositato memoria

La causa ha ad oggetto la validità della deliberazione dell’assemblea 8 maggio 2000 del RAGIONE_SOCIALE, con cui era stata approvata la spesa di lire 160.000.000 per la bonifica ed il ripristino delle strutture portanti del vano cantinato, spesa suddivisa per la quota di lire 110.000.000 secondo il criterio dell’art. 1125 c.c., e dunque posta metà a carico della RAGIONE_SOCIALE, quale proprietaria del piano terreno, e per la restante metà a carico del RAGIONE_SOCIALE, quale proprietario del vano cantinato. Veniva riunita al giudizio introdotto il 7 luglio 2020 l’opposizione proposta dal condomino NOME COGNOME al decreto ingiuntivo n. 641/2001, avente ad oggetto la riscossione dei contributi condominiali attinenti a tali lavori. L’adito Tribunale di Messina con sentenza del 15 gennaio 2010 rigettò le domande della RAGIONE_SOCIALE e confermò la validità della deliberazione dell’assemblea 8 maggio 2000. La Corte d’appello ha poi respinto il gravame della RAGIONE_SOCIALE
Il ricorso non risulta intimato né notificato a NOME COGNOME, parte dei pregressi giudizi di merito. Essendo scindibili le cause intraprese dalla RAGIONE_SOCIALE e da NOME COGNOME, non deve essere ordinata l’integrazione del contraddittorio ai sensi dell’art. 332, c.p.c., in quanto la parte cui il ricorso non è stato

notificato è comunque decaduta dalla facoltà di proporre impugnazione.

Non ha consistenza l’eccezione del RAGIONE_SOCIALE controricorrente secondo cui la RAGIONE_SOCIALE non avrebbe proposto una ‘specifica domanda finalizzata alla impugnazione della delibera dell’ 8 maggio 2000′, limitandosi la pretesa della stessa alla declaratoria di nullità del prospetto di riparto della spesa e di illegittimità dell’applicazione del criterio dell’art. 1125 c.c., dovendosi utilizzare il criterio di cui all’art. 1123 c.c.

5.1. L’art. 1137 c.c. prevede che contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ciascun condomino assente, dissenziente o astenuto può adire il giudice nel termine ivi stabilito di trenta giorni, operante per le ipotesi di annullabilità della delibera. Quando invece si tratti di delibera che si assume essere nulla (qualificazione da operarsi alla stregua dei principi da ultimo enunciati nella sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte n. 9839 del 2021), tale nullità può essere fatta valere, secondo i principi generali, mediante azione di mero accertamento, sottratta a qualsiasi termine di decadenza ed esperibile da chiunque vi abbia interesse per far dichiarare, nei suoi confronti, l’inefficacia della deliberazione.
La differenza fra una azione di impugnazione di delibera condominiale annullabile e una azione di accertamento della nullità di una delibera sta, dunque, nella soggezione, o meno, al termine perentorio di trenta giorni e nella diversa regola di legittimazione, relativa per l’annullamento e assoluta per la nullità, dovendo comunque il giudice valutare e qualificare la domanda proposta non solo in base alle parole utilizzate dalla parte, ma soprattutto alla luce del contenuto sostanziale della pretesa e della effettiva finalità che la stessa intende perseguire.
6. Il primo motivo del ricorso della RAGIONE_SOCIALE deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1135, 1136 e 1137 c.c., nonché l’omesso esame di un fatto decisivo.

La censura è rivolta avverso la parte della sentenza impugnata secondo cui l’applicazione del criterio di riparto di cui all’art. 1125 c.c. era stata già disposta con la precedente delibera assembleare del 1° dicembre 1999, che non era stata impugnata dalla RAGIONE_SOCIALE La ricorrente contesta che tale ultima delibera avesse già deciso sull’applicazione dell’art. 1125 c.c., essendosi limitata ad invitare l’amministratore a predisporre un piano di ripartizione secondo tale criterio.
Il secondo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1117, 1125 e 1137 c.c., nonché ancora l’omesso esame di un fatto decisivo. Qui la ricorrente sostiene che la delibera del 1° dicembre 1999 era nulla (e quindi non andava impugnata nei trenta giorni, come invece eccepito dal convenuto RAGIONE_SOCIALE), sia perché i soffitti, le volte e i solai di cui all’art. 1125 c.c. non rientrano nelle attribuzioni dell’assemblea; sia perché era stato deliberato in ordine alle spese altresì di pilastri e travi portanti, per le quali deve farsi uso del criterio ex art. 1123 c.c.; sia perché nel riparto non si è considerata l’area comune destinata ad androne, vano ascensore e scale.
Il terzo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. in relazione agli artt. 2043 e 2051 c.c., nonché ancora l’omesso esame di un fatto decisivo. La censura attiene alla parte della sentenza della Corte d’appello che ha affermato che della cattiva tenuta delle condotte idriche condominiali il riparto approvato dall’assemblea si fosse data cura, avendo detratto dall’importo complessivo dei lavori di lire 160.000.000 la somma di lire 50.000,00, posta a carico esclusivo del condominio in quanto
responsabile, per poi suddividere in base all’art. 1125 c.c. la restante quota di lire 110.000.000 occorrente per la bonifica ed il ripristino delle strutture portanti del vano cantinato.

I tre motivi di ricorso vanno esaminati congiuntamente, per la loro connessione, e risultano fondati nei sensi di cui alla motivazione che segue.

La Corte d’appello di Messina ha escluso la nullità sia della deliberazione dell’assemblea 8 maggio 2000 che della precedente delibera assembleare del 1° dicembre 1999 del RAGIONE_SOCIALE, con le quali era stata approvata la spesa di lire 160.000.000 per la bonifica ed il ripristino delle strutture portanti del vano cantinato, era stata detratta dall’importo complessivo dei lavori la somma di lire 50.000,00, giacché posta a carico esclusivo del condominio in quanto responsabile per la cattiva manutenzione delle condotte idriche condominiali, ed era stata infine ripartita in base all’art. 1125 c.c. la restante quota di lire 110.000.000, posta metà a carico della RAGIONE_SOCIALE, quale proprietaria del piano terreno, e per la restante metà a carico del RAGIONE_SOCIALE, quale proprietario del vano cantinato.
8.1. Sono invece configurabili in tale applicazione delle fattispecie astratte degli artt. 1123, 1125, 1135 e 1137 c.c. plurime ragioni di falsa applicazione delle citate norme alla fattispecie concreta, così da imporre ulteriori accertamenti di fatto in sede di rinvio.

Si enunciano al riguardo i principi cui si dovrà uniformare il giudice di rinvio per decidere la causa.

8.2. La già richiamata sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte n. 9839 del 2021 ha chiarito che sono nulle, e perciò sottratte al termine di decadenza previsto dall’art. 1137, comma 2, c.c., le deliberazioni dell’assemblea condominiale che siano incorse in un “difetto assoluto di attribuzioni”.

È così nulla la delibera dell’assemblea condominiale che assuma decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni (cfr. tra le tante Cass. n. 14222 del 2019).

8.3. L’art. 1125 c.c. contiene la regola di riparto delle spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, accollando le stesse in parti eguali ai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti e lasciando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Ove, come nel caso in esame, si debba procedere alla riparazione del locale a piano terra di proprietà esclusiva di un singolo condomino, che funga anche da copertura per i vani scantinati sotterranei di proprietà condominiale, le spese relative alla manutenzione della parte della struttura identificantesi con il pavimento del piano superiore sono pertanto a carico del proprietario esclusivo di esso e sono sottratte alle attribuzioni dell’assemblea. Le spese per la manutenzione e la ricostruzione del solaio che separa i locali terranei dai vani scantinati, comprensivo di tutte le strutture che hanno una funzione divisoria, di sostegno e di copertura (ma non anche delle spese per pilastri e travi portanti, per le quali trova applicazione il criterio generale stabilito al primo comma dell’art. 1123 c.c.: Cass. n. 3470 del 2008), competono per la metà al proprietario esclusivo del locale sovrastante e per la restante metà a carico dei condomini, provvedendo l’assemblea a ripartire le stesse, come quelle inerenti all’intonaco, alla tinta e alla decorazione del soffitto, a norma dell’art. 1123 c.c., in mancanza di diversa convenzione (fra le tante, Cass. n. 24266 del 2018; n. 6398 e n. 3568 del 1999; n. 3386 del 1995; n. 1512 del 1966).
Gli artt. 1135 e 1136 c.c., nella parte in cui menzionano le deliberazioni dell’assemblea dei condomini concernenti la manutenzione straordinaria, le riparazioni o la ricostruzione dello edificio, vanno interpretati con riferimento alle norme sostanziali di cui agli artt. 1123, 1124, 1126 e 1128 c.c., le quali disciplinano unicamente gli interventi sulle parti comuni del fabbricato condominiale. Ne consegue che l’assemblea dei condomini non può deliberare a maggioranza la manutenzione straordinaria, le riparazioni o la ricostruzione delle parti di proprietà esclusiva, vincolando i condomini dissenzienti a sostenerne le spese (arg. da Cass. n. 4777 del 1978).
8.4. La ripartizione delle spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai secondo i criteri dell’art. 1125 c.c., riguarda, peraltro, la sola ipotesi in cui la necessità delle riparazioni non sia da attribuirsi ad alcuno dei condomini, mentre quando il danno sia ascrivibile a singoli condomini o alla gestione condominiale trova applicazione il principio generale secondo cui il risarcimento dei danni è a carico di colui che li ha cagionati (Cass. n. 3568 del 1999).
Parimenti nulla è pertanto la delibera dell’assemblea che, disattendendo i criteri legali di ripartizione delle spese (o quelli convenzionali ex art. 1123, comma 1, c.c.), suddivida le spese necessarie per un intervento di manutenzione o conservazione, in tutto o in parte (come nel caso in esame) provvedendo ad accertare la responsabilità spettante al condominio stesso o a singoli condomini per i danni causati, dovendo gli eventuali obblighi risarcitori, nei rapporti fra condominio e singoli partecipanti, essere verificati in sede giudiziale (Cass. n. 7890 del 1999; n. 10053 del 2013; n. 26360 del 2017).
Conseguono l’accoglimento del ricorso e la cassazione della sentenza impugnata, con rinvio alla Corte d’appello di Messina, in

diversa composizione, la quale riesaminerà la causa tenendo conto dei rilievi svolti ed uniformandosi agli enunciati principi, e provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Messina , in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2 Sezione civile

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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