Delibera condominiale nulla: il limite dell'assemblea

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha confermato un principio fondamentale del diritto condominiale: una delibera è nulla se invade la sfera della proprietà privata dei singoli condòmini. Nello specifico, l’assemblea non può imporre a un proprietario di concedere il passaggio attraverso il suo appartamento per accedere a parti comuni (come il tetto), né può deliberare la creazione di una servitù di scolo delle acque su un fondo altrui. Tali decisioni, eccedendo le competenze gestionali dell’assemblea, rendono la delibera condominiale nulla per impossibilità giuridica dell’oggetto, confermando che per disporre di beni privati è necessario il consenso unanime dei proprietari.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Delibera Condominiale Nulla: Quando l’Assemblea Supera i Propri Limiti

L’assemblea condominiale è il cuore della vita di un edificio, ma quali sono i suoi reali poteri? Può una decisione presa a maggioranza invadere la proprietà privata di un singolo condomino? La Corte di Cassazione ha recentemente ribadito i confini invalicabili dell’organo deliberativo, chiarendo quando una delibera condominiale nulla può essere dichiarata tale. Il caso analizzato riguarda due questioni cruciali: l’imposizione di un accesso forzato attraverso un’unità immobiliare privata e la costituzione di una servitù.

I Fatti del Contendere

La vicenda nasce dall’impugnazione di una delibera assembleare da parte dei proprietari dell’appartamento all’ultimo piano. La delibera, approvata a maggioranza, stabiliva due punti controversi:

1. Accesso al Tetto: Per futuri lavori di manutenzione, l’accesso alla copertura dell’edificio doveva avvenire passando attraverso l’appartamento privato dei ricorrenti.
2. Fori nel Muro: Veniva autorizzata la riapertura di alcuni fori in un muro di contenimento, che avrebbero permesso lo scolo di acque su una proprietà vicina.

I proprietari dell’ultimo piano, ritenendo lese le loro prerogative, si sono opposti a tale decisione, dando il via a un lungo percorso giudiziario.

La Decisione della Corte d’Appello

In secondo grado, i giudici hanno dato ragione ai proprietari, dichiarando la nullità della delibera limitatamente ai due punti contestati. La Corte d’Appello ha stabilito che:

* L’assemblea non ha il potere di disporre della proprietà privata altrui. Imporre un passaggio coatto attraverso un’abitazione esula dalle competenze dell’assemblea, che si limitano alla gestione delle parti comuni.
* La riapertura dei fori nel muro configurava la costituzione di una “servitù di stillicidio” (scolo delle acque), un diritto reale che può essere creato solo con il consenso unanime di tutti i condòmini, non con una semplice votazione a maggioranza.

Il Ricorso in Cassazione e la delibera condominiale nulla

Il Condominio, non soddisfatto della decisione, ha portato la questione davanti alla Corte di Cassazione, sostenendo che la delibera fosse legittima. I suoi argomenti si basavano principalmente su due punti:

L’Accesso e l’Art. 843 c.c.

Secondo il Condominio, la richiesta di accesso si fondava sull’art. 843 del Codice Civile, che prevede un’obbligazione per il proprietario di permettere l’accesso al suo fondo per la costruzione o riparazione di un’opera comune. Si tratterebbe, a loro dire, di un’obbligazione legata alla proprietà (propter rem) e non di una servitù.

I Fori e l’Interpretazione delle Prove

Sul secondo punto, il Condominio lamentava un’errata valutazione delle prove da parte dei giudici di merito. I fori, secondo la loro tesi, non servivano a creare una servitù di scolo, ma erano necessari per la stabilità statica del muro, impedendone il crollo a causa della pressione dell’acqua.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato completamente il ricorso del Condominio, confermando la sentenza d’appello e fornendo chiarimenti essenziali sui poteri assembleari.

In primo luogo, i giudici hanno ribadito un principio consolidato, citando anche le Sezioni Unite: l’assemblea condominiale ha competenza esclusiva sulla gestione dei beni e dei servizi comuni. Qualsiasi decisione che incida sui beni di proprietà esclusiva dei singoli condòmini o di terzi è al di fuori delle sue attribuzioni. Una delibera che, come in questo caso, impone un passaggio sulla proprietà privata senza il consenso unanime dei condomini (e in particolare del proprietario interessato) è viziata da nullità per impossibilità giuridica dell’oggetto. Non si tratta di decidere sulle modalità di esercizio di un diritto, ma di disporre di un diritto altrui, cosa che l’assemblea non può fare.

In secondo luogo, riguardo alla questione dei fori nel muro, la Corte ha dichiarato il motivo inammissibile. Il Condominio stava chiedendo alla Cassazione una nuova valutazione dei fatti e delle prove (come la consulenza tecnica e le testimonianze), un compito che spetta esclusivamente ai giudici di merito (Tribunale e Corte d’Appello). La Corte di legittimità non può sostituire il proprio apprezzamento a quello, logicamente motivato, dei giudici precedenti.

Le Conclusioni: I Limiti Invalicabili dell’Assemblea Condominiale

Questa ordinanza rafforza la tutela della proprietà individuale all’interno del contesto condominiale. Il messaggio è chiaro: l’assemblea è sovrana nella gestione delle parti comuni, ma il suo potere si arresta sulla soglia della proprietà privata. Per imporre pesi, servitù o anche solo un semplice accesso su un’unità immobiliare esclusiva è sempre necessario un accordo contrattuale, basato sul consenso unanime di tutti i proprietari. Una decisione presa a maggioranza che viola questo principio fondamentale è una delibera condominiale nulla e, come tale, può essere impugnata senza limiti di tempo.

L’assemblea di condominio può obbligare un proprietario a concedere l’accesso al tetto attraverso il suo appartamento privato?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’assemblea condominiale non ha il potere di deliberare su beni di proprietà esclusiva. Una decisione che impone l’accesso attraverso un’unità immobiliare privata, in assenza del consenso unanime dei condòmini, è nulla per impossibilità giuridica dell’oggetto.

Una delibera condominiale può creare una servitù, come quella di scolo delle acque (stillicidio)?
No. La costituzione di una servitù, che impone un peso su un fondo a vantaggio di un altro, è un atto che incide sul diritto di proprietà e richiede il consenso di tutti i proprietari interessati, formalizzato in un atto contrattuale. Non può essere decisa a maggioranza dall’assemblea.

Qual è la differenza tra una delibera annullabile e una delibera condominiale nulla in questo contesto?
Sebbene non esplicitato in dettaglio, la sentenza tratta il caso come nullità. Una delibera è nulla quando esorbita completamente dalle competenze dell’assemblea, come decidere su beni privati. La nullità è un vizio grave che può essere fatto valere da chiunque vi abbia interesse e senza limiti di tempo. Una delibera annullabile, invece, presenta vizi meno gravi (es. procedurali) e deve essere impugnata entro 30 giorni.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 16893 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 16893 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 24/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 31631/2019 R.G. proposto da:

COGNOME NOME COGNOME COGNOME rappresentati e difesi dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME

– Ricorrenti –

Contro

NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME quali eredi beneficiati di NOMECOGNOME nonché NOMECOGNOME in proprio e quale amministratore unico della RAGIONE_SOCIALE, rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME

– Controricorrenti –

Avverso la sentenza del la Corte d’appello di Napoli n. 3744/2019 depositata il 04/07/2019.

Udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 18 giugno 2025.

Rilevato che:

Condominio

NOME COGNOME in proprio e quale legale rappresentante della RAGIONE_SOCIALE e NOME COGNOME hanno proposto appello contro la sentenza del Tribunale di Avellino n. 75 del 2012 che aveva rigettato la loro domanda di annullamento della delibera adottata, in data 10/11/2001, dal Condominio di INDIRIZZO, in Avellino.

Il Condominio ha chiesto il rigetto del gravame.

La Corte d’appello di Napoli , in parziale accoglimento dell’ impugnazione, ha dichiarato la nullità della delibera assembleare del 10/11/200 1 limitatamente all’approvazione degli argomenti di cui ai punti 7 e 8 dell’ordine del giorno , ha confermato, nel resto, la decisione di primo grado, ed ha regolato le spese del gradi di merito.

Questi, per quanto qui di rilievo in relazione ai motivi di ricorso, gli argomenti essenziali della decisione: (i) è fondata la censura secondo cui l’autorizzazione da parte dell’assemblea dell’apertura di fori nel muro di confine integra gli estremi della costituzione di una servitù di stillicidio, come tale possibile solo se approvata da tutti i condòmini. E questo perché, come indica la c.t.u. svolta in primo grado, la presenza di un manufatto con dei fori idonei a sversare acque sul fondo sottostante, anche solo in caso di consistenti piogge, (v. pag. 3 della sentenza) ‘ è capace di consentire il passaggio delle acque percolate attraverso gli elementi di drenaggio posti immediatamente dietro i varchi in parola ‘ ; (ii) al contrario di quanto afferma il Tribunale, la delibera del Condominio va annullata anche nella parte riguardante la previsione che l’accesso alla copertura del fabbricato avvenga passando per la proprietà esclusiva di NOME COGNOME (proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano ) perché non rientra nelle attribuzioni dell’assemblea la possibilità di deliberare, in assenza del consenso espresso dei condòmini interessati, interventi od opere riguardanti beni o porzioni di proprietà individuale;
NOME COGNOME, NOME COGNOME, in proprio e nell’interesse del Condominio di INDIRIZZO hanno proposto ricorso per cassazione, in due motivi, cui hanno resistito con controricorso NOME COGNOME NOME COGNOME e NOME COGNOME, eredi di NOME COGNOME, nonché NOME COGNOME in proprio e come legale rappresentante della RAGIONE_SOCIALE

In prossimità dell’udienza, i ricorrenti hanno depositato una memoria.

Considerato che:

Sono infondate le eccezioni di inammissibilità del ricorso svolte dai controricorrenti.

In primo luogo, il termine breve per notificare il ricorso per cassazione, che scadeva il 07/10/2019, è stato rispettato: infatti, la notifica è stata tempestivamente eseguita, mediante posta elettronica certificata, proprio quel giorno poco dopo le ore 21.

La questione dell’orario della notifica a mezzo PEC è stata oggetto di intervento della Corte costituzionale che, con sentenza n. 75 del 2019, ha dichiarato l ‘ illegittimità costituzionale dell ‘ art. 16-septies del decreto-legge 18 ottobre 2012, n. 179 (Ulteriori misure urgenti per la crescita del paese), convertito, con modificazioni, nella legge 17 dicembre 2012, n. 221, inserito dall ‘ art. 45-bis, comma 2, lettera b), del decreto-legge 24 giugno 2014, n. 90 (Misure urgenti per la semplificazione e la trasparenza amministrativa e per l ‘ efficienza degli uffici giudiziari), convertito, con modificazioni, nella legge 11 agosto 2014, n. 114, nella parte in cui prevede che la notifica eseguita con modalità telematiche la cui ricevuta di accettazione è generata dopo le ore 21 ed entro le ore 24 si perfeziona per il notificante alle ore 7 del giorno successivo, anziché al momento di generazione della predetta ricevuta.
In secondo luogo, non è stato violato l’art. 83 comma 3 c.p.c.: la procura alle liti esiste ed è stata depositata in formato cartaceo al momento dell’iscrizione della causa al ruolo ; inoltre, come è attestato dalla relazione di notifica allegata alla PEC mediante la quale è stato notificato il ricorso, vi è espressa attestazione di conformità della procura scansionata all’originale depositato in formato cartaceo.

In terzo luogo, i condòmini NOME COGNOME e NOME COGNOME sono legittimati a proporre ricorso per cassazione alla luce dell’orientamento di questa Corte per il quale , nelle controversie condominiali che (come nella presente vicenda processuale) investono i diritti dei singoli condòmini sulle parti comuni, ciascun condòmino ha, in considerazione della natura dei diritti contesi, un autonomo potere individuale -concorrente, in mancanza di personalità giuridica del condominio, con quello dell ‘ amministratore di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario ‘ pro quota ‘ (Cass. Sez. U., n. 10934/2019; in termini, tra le altre, Sez. 2, n. 16934/2023, n. 29251/2024, n. 4193/2025).
E, quarto, è priva di fondamento l’eccezione di inammissibilità del ricorso ai sensi dell’art. 360 bis n. 1 c.p.c., sia perché il connesso scrutinio va svolto relativamente ad ogni singolo motivo, sia perché le censure non si limitano a contrastare una soluzione di questioni di diritto conforme alla giurisprudenza di questa Corte.

Sotto un ultimo profilo, non è fondata nemmeno l’eccezione e x art. 366 comma 1 n. 4 c.p.c. di inammissibilità del ricorso e dei singoli motivi, per difetto di specificità: come immediatamente risulterà dallo sviluppo argomentativo della decisione, ciascuna doglianza è sufficientemente specifica e completa e d è senz’altro riferibile alle rationes decidendi della sentenza impugnata;

1. il primo motivo denuncia la violazione degli artt. 843 e 1135 c.c.: sulla premessa che la questione concerne l’approvazione del

punto 7 dell’o.d.g. , secondo cui gli accessi alla copertura del fabbricato condominiale, qualora occorrenti per effettuarvi interventi di manutenzione ordinaria, devono ‘essere consentiti dai proprietari i cui appartamenti siano ubicati all’ultimo piano: Ing. NOME COGNOME per quanto concerne gli eventuali interventi alla scala n. 4 8′.

I ricorrenti rimarcano , nell’ordine, che, in base all’art. 843 c.c., il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio sul proprio fondo al fine di costruire e riparare il muro o altra opera propria del vicino o comune; che, verificandosi tale evenienza, non si costituisce una servitù a favore del fondo finitimo, trattandosi piuttosto di un’obbligazione propter rem ; che i condòmini COGNOME, in primo grado, non avevano prospettato un’ipotesi alternativa di accesso al tetto dell’edificio condominiale , ipotesi che tuttavia il Tribunale aveva valutato e implicitamente esclusa;
1.1. il motivo è infondato;

come precisato in Cass. Sez. Unite, 14 aprile 2021, n. 9839 – con riferimento alla disciplina del condominio successiva all’ entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 (ma il principio ha una portata generale e trova applicazione anche per le delibere adottate, come nella specie, in epoca anteriore alla riforma del 2012) -uno dei casi in cui la deliberazione dell ‘ assemblea dei condòmini deve ritenersi viziata da nullità è quell o della ‘ impossibilità dell ‘ oggetto, in senso materiale o in senso giuridico, da intendersi riferito al contenuto (cosiddetto decisum ) della deliberazione’. L’ impossibilità giuridica dell ‘ oggetto, in particolare, va valutata in relazione alle ‘ attribuzioni ‘ proprie dell ‘ assemblea: l ‘ assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni. Perciò, l ‘assemblea non può ‘occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condòmini o a terzi, giacché qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni
dell ‘ edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell ‘ assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi’ (in termini, Cass. n. 16953 del 2022).

Deve enunciarsi il principio che, in materia di condominio edilizio, l’assemblea condominiale non può occuparsi dei beni di proprietà esclusiva dei singoli condòmini o di terzi, sicché è nulla, perché non rientra nelle attribuzioni dell ‘assemblea (come, nella fattispecie in esame, ha correttamente affermato la sentenza impugnata), la deliberazione assembleare che disponga che, in caso di necessità, l’accesso al tetto dell’edificio condominiale (parte comune ex art. 1117 n. 1 c.c.), in assenza del consenso unanime dei condòmini, avvenga passando sulla proprietà esclusiva del proprietario di una singola unità immobiliare dell’edificio ;
il secondo motivo denuncia la violazione degli artt. 1108, 1094 e segg. c.c., degli artt. 1120 e segg. c.c., e dell’art. 913 c.c.

Si lamenta che, nel ritenere illegittima la deliberazione assembleare (di cui al punto 8 dell’o.d.g.) che autorizzava la riapertura dei fori praticati nel muro di contenimento della soprastante proprietà di NOME COGNOME (fori che erano stati chiusi da sconosciuti), la Corte d’appello non avrebbe bene interpretato le risultanze probatorie, cioè, nel dettaglio, la c.t.u., che attestava che i fori erano stati predisposti non per immutare il regime delle acque, ma per impedire il crollo del muro, e la deposizione del teste COGNOME (progettista e direttore dei lavori di costruzione del l’edificio condominiale), secondo cui il teste aveva fatto ‘ realizzare una caditoia a valle della rampa, di superficie e volume adeguati esclusivamente per le esigenze della rampa, insufficienti a raccogliere eventuali altre acque’ .
Ad avviso dei ricorrenti, posto che il confine tra la proprietà del Condominio e la proprietà di NOME COGNOME è segnato da un dislivello di tre metri, lungo il quale il fronte di terreno è sostenuto e contenuto da un muro di sostegno in c.a., non sarebbe corretto il riferimento, in sentenza, alla servitù, vertendosi più propriamente in tema di limitazione legale della proprietà, come affermato dalla giurisprudenza formatasi nella materia di cui all’ art. 913 c.c. (‘Scolo delle acque’) ;
2.1. il motivo è inammissibile;

la censura mira a un nuovo esame del merito della causa e offre una diversa interpretazione delle prove assunte nel giudizio di primo grado (e, in particolare, della c.t.u. e di una testimonianza) che, nell’ottica dei ricorrenti, dimostrerebbero che con la deliberazione assembleare non è stata costituito una servitù di stillicidio a carico del Condominio.

È indubbio che alla Corte di legittimità non può essere chiesta una nuova attività istruttoria ed è principio altrettanto pacifico in giurisprudenza che, con la proposizione del ricorso per cassazione, il ricorrente non può rimettere in discussione, contrapponendone uno difforme, l’apprezzamento di fatto compiuto dai giudici del merito, tratto dall’analisi degli elementi di valutazione disponibili ed in sé coerente, atteso che lo scrutinio dei fatti e delle prove è sottratto al sindacato di legittimità, dal momento che, nell’àmbito di quest’ultimo, non è conferito il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico formale e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione che ne ha fatto il giudice di merito, cui resta riservato di individuare le fonti del proprio convincimento e, all’uopo, di valutare le prove, controllarne attendibilità e concludenza e scegliere, tra le risultanze probatorie, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione (Cass.
7/04/2017, n. 9097; Cass. 07/03/2018, n. 5355; Cass. 13/06/2023, n. 16781).

In altri termini, non è censurabile come error in iudicando consistente in violazione o falsa applicazione di norme di diritto, ex art. 360 comma 1 n. 3, c.p.c., la valutazione probatoria compiuta dal giudice di merito in ordine agli aspetti fattuali della controversia;

il ricorso, pertanto, deve essere rigettato, con condanna dei ricorrenti alle spese del giudizio di cassazione, liquidate in dispositivo;

ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. n. 115/2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis del citato art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in euro 4.000,00, più euro 200,00, per esborsi, oltre alle spese generali, e agli accessori di legge, con distrazione a favore del difensore antistatario.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del d.P.R. n. 115/2002, dichiara che sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis del citato art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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