Delibera condominiale nulla: i diritti del proprietario

La Corte di Cassazione ha affrontato il caso di una società, condomina di un edificio, che ha impugnato una delibera condominiale volta a limitare l’accesso a un cortile di sua proprietà esclusiva, sebbene gravato da servitù di passaggio. La Suprema Corte ha stabilito che una delibera condominiale nulla, in quanto incidente su diritti di proprietà esclusiva, può essere impugnata non solo dal condomino in quanto tale, ma da chiunque vi abbia un interesse concreto, inclusi i terzi proprietari. La decisione ribadisce che l’assemblea non ha il potere di disporre di beni che non rientrano tra le parti comuni dell’edificio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Delibera condominiale nulla: la tutela della proprietà privata

Il confine tra i poteri dell’assemblea e i diritti dei singoli proprietari è spesso oggetto di aspre controversie. Una recente sentenza della Cassazione chiarisce i limiti della gestione comune, stabilendo quando una delibera condominiale nulla può essere impugnata anche da chi possiede beni esterni al condominio ma da esso influenzati.

Il caso: il cortile privato e la servitù di passaggio

La vicenda trae origine dall’impugnazione di una decisione assembleare che aveva disposto la sostituzione delle serrature di accesso a un cortile. Tale area, pur essendo di proprietà esclusiva di una società (anche condomina per altri locali), era gravata da una servitù di passaggio a favore del condominio. L’assemblea, tuttavia, aveva deliberato restrizioni all’accesso che eccedevano il semplice esercizio del diritto di passaggio, invadendo la sfera proprietaria del titolare del cortile.

I giudici di merito avevano inizialmente rigettato la domanda, sostenendo che la società avesse agito come condomina e non potesse far valere pregiudizi relativi alla sua posizione di proprietaria del fondo servente. La Cassazione ha però ribaltato questa visione, focalizzandosi sulla natura del vizio dell’atto.

La decisione della Suprema Corte

La Corte ha ricordato che le deliberazioni dell’assemblea devono riguardare esclusivamente i beni e i servizi comuni. Quando l’assemblea decide su beni appartenenti in proprietà esclusiva a singoli condomini o a terzi, la delibera è affetta da nullità radicale. Questo accade perché l’organo collegiale agisce al di fuori delle proprie competenze legali.

In presenza di una delibera condominiale nulla, la legge prevede una tutela molto ampia. Non si applicano i ristretti termini di decadenza previsti per le delibere annullabili e, soprattutto, la legittimazione ad agire spetta a chiunque dimostri un interesse ad agire ai sensi dell’articolo 100 del codice di procedura civile.

Le motivazioni

Le motivazioni della sentenza si fondano sul principio di separazione tra gestione condominiale e proprietà privata. La Corte ha chiarito che la distinzione tra la posizione di ‘condomino’ e quella di ‘terzo proprietario’ è irrilevante ai fini dell’impugnazione per nullità. Se una decisione assembleare incide illecitamente su un diritto reale altrui, il titolare di quel diritto ha sempre il potere di chiederne l’accertamento della nullità in sede giudiziaria. L’interesse ad agire nasce dalla lesione subita e dalla necessità di rimuovere un atto che, seppur nullo, crea una situazione di incertezza o un pregiudizio di fatto.

Le conclusioni

Le conclusioni dei giudici di legittimità pongono un freno invalicabile alle pretese della maggioranza assembleare. Non è consentito al condominio disciplinare l’uso di aree private, anche se su di esse insiste un diritto di passaggio. Ogni intervento che limiti il godimento del proprietario esclusivo al di fuori dei patti originari rende la delibera condominiale nulla. Per i proprietari, questo significa poter contare su una difesa solida e permanente contro le invasioni di campo del condominio, potendo agire in ogni tempo per far dichiarare l’inefficacia di tali decisioni.

Quando una delibera dell’assemblea è considerata nulla?
Una delibera è nulla quando l’assemblea decide su materie che non rientrano nella sua competenza, come i diritti su beni di proprietà esclusiva di un condomino o di terzi.

Un terzo estraneo al condominio può impugnare una delibera?
Sì, se la delibera è nulla e incide sui suoi diritti di proprietà, il terzo può agire in giudizio per farne accertare l’invalidità poiché ha un interesse diretto.

Qual è il termine per contestare una delibera nulla?
A differenza delle delibere annullabili che scadono dopo 30 giorni, la nullità può essere fatta valere in ogni tempo, senza limiti temporali stringenti.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 6489 Anno 2026

Civile Sent. Sez. 2 Num. 6489 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/03/2026

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 3366/2020 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME -ricorrente- contro

CONDOMINIO DI INDIRIZZO IN CASAVATORE

-intimato- avverso la SENTENZA di CORTE D’APPELLO NAPOLI n. 3669/2019 depositata il 28 giugno 2019.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23/10/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale che ha concluso, chiedendo il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE, titolare di un immobile terraneo sito nel INDIRIZZO INDIRIZZO, impugnò, dinanzi al Tribunale di Napoli Nord, la delibera condominiale del 5 dicembre 2013, con la

quale furono assunte iniziative volte a inibire il parcheggio di auto nel cortile condominiale interno, cortile di proprietà esclusiva della stessa COGNOME, ma gravato da servitù di passaggio in favore del condominio. In particolare, fu decisa la sostituzione delle serrature dei due accessi carrabili al cortile, e ciò al fine di inibirne l’accesso ai condomini per scopi diversi dall’esecuzione di sfratti e lavori di ristrutturazione.

La domanda è stata rigettata dal giudice di primo grado.

La Corte d’appello di Napoli, adita dalla RAGIONE_SOCIALE, con sentenza n. 3669/2019 del 22 giugno 2019), ha confermato la decisione, «pur dovendosi integrare e precisare la motivazione del giudizi di primo grado».

La decisione, assunta in sede di gravame, è fondata sulle seguenti considerazioni: a) la RAGIONE_SOCIALE è condomina dell’edificio, perché titolare di un immobile terraneo sito nel fabbricato condominiale; b) il condominio non comprende il cortile su cui affaccia il fabbricato condominiale, che è bene esclusivo della RAGIONE_SOCIALE e sul quale grava solo una servitù di passaggio a favore del condominio; c) posta tale duplicità della posizione soggettiva, la RAGIONE_SOCIALE, avendo impugnato una delibera condominiale, ha, per forza di cose, fatto valere la sola posizione di condomina e non anche quella di proprietaria della cosa gravata di servitù; d) fatto è che, in tale prospettiva, la delibera non presenta alcun vizio, fermo restando il diritto della COGNOME di far valere, in separata sede, il suo diritto al piano accesso alla sua proprietà, non incompatibile con l’esercizio della servitù di passaggio in favore del condominio. In altre parole, secondo i giudici d’appello, il pregiudizio che il singolo può far valere in sede di impugnazione della delibera è esclusivamente quello correlato alla posizione di condomino: nella specie, in ipotesi, il pregiudizio relativo al terraneo
di proprietà esclusiva della COGNOME, facente parte dell’edificio condominiale, e al diritto sulle parti comuni, mentre non sono vizi della delibera gli effetti pregiudizievoli che avrebbero potuto derivare da essa rispetto alla posizione di terzo, che è la posizione che compete alla COGNOME in relazione al cortile gravato da servitù.

Per la cassazione della decisione la COGNOME ha proposto ricorso affidato a due motivi.

Il Condominio resta intimato.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo, proposto in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., la ricorrente lamenta che « nonostante il richiamo ai motivi di appello, il collegio ha rigettato l’impugnazione non analizzando nessuno dei motivi d’appello, pur ritenendo di dover integrare e precisare la motivazione del giudice di primo grado ».

Il secondo motivo proposto in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 e n. 5, c.p.c., richiama la decisione di primo grado, nella parte in cui il Tribunale, dopo avere ricordato il principio secondo il quale deve ritenersi nulla la delibera condominiale che abbia inciso sul diritto di proprietà esclusiva del singolo condomino, ha negato che tale ipotesi ricorresse nel caso in esame, risultando dal titolo che il condominio era titolare di un diritto di servitù sul cortile, ciò che legittimava il potere di disc iplinarne l’esercizio. Si sostiene nel ricorso che, quando c’è la lesione del diritto di proprietà privata di un condomino, quest’ultimo è pianamente legittimato ad opporsi alla delibera assembleare, essendo irrilevante la distinzione, fatta propria dalla sentenza d’appello, tra il diritto correlato alla posizione di condomino e il diritto, in ipotesi coesistente con il primo, derivante dalla posizione del terzo proprietario di beni estranei al condominio. La
delibera che incide sul diritto di proprietà del singolo condomino è comunque nulla e può essere da quest’ultimo legittimamente impugnata.

2. I motivi da esaminare congiuntamente sono fondati. «In tema di condominio, le deliberazioni assunte dall’assemblea, aventi natura di atti negoziali espressione della maggioranza e non della volontà assembleare, devono avere ad oggetto le sole materie ad essa attribuite, le quali afferiscono alla gestione dei beni e dei servizi comuni, ma non anche ai beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi, come, nella specie, i muri perimetrali di proprietà esclusiva, quand’anche attraversati da tubazioni, canali e altro necessario al servizio degli alloggi soprastanti, rispetto ai quali operano semmai, in assenza di diversa, specifica pattuizione avente forma scritta, i criteri di cui all’art. 1069 c.c., sicché la deliberazione assembleare che approvi e ripartisca una spesa priva di inerenza alla gestione condominiale è affetta da nullità» (Cass. n. 16952/2022). «In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle e delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto» (Cass. S.U., n. 4806/2005).
La nullità di una delibera condominiale è disciplinata dall’art. 1421 c.c., a norma del quale chiunque vi ha interesse può farla valere e quindi anche il condomino che abbia partecipato, con il suo voto

favorevole, alla formazione di detta delibera, salvo che con tale voto egli si sia assunto o abbia riconosciuto una sua personale obbligazione (Cass. n. 5626/2002; n. 5814/2016).

3. Si capisce, pertanto, che la limitazione della legittimazione all’impugnazione della delibera ai soli condomini si giustifica allorché si paventi un’ipotesi di annullabilità della delibera. In questa ipotesi è chiaro che solo coloro nei cui confronti la delibera è vincolante sono, altresì, i soli interessati al corretto procedimento di formazione della volontà assembleare, essendo parti necessarie sia nella fase di convocazione, sia nella fase di costituzione del collegio, sia in quella di espressione del voto. Non vi è motivo, per contro, per negare la legittimazione anche di terzi ad impugnare una delibera affetta da nullità, potendo la stessa essere fatta valere, secondo i principi generali, mediante un’azione di mero accertamento, la quale è esperibile da chiunque vi abbia interesse. Invero, un soggetto terzo rispetto ai rapporti reali che legano i proprietari delle singole unità immobiliari ben può prospettare la titolarità di una situazione giuridica correlata, sul piano degli effetti, a una deliberazione nulla adottata dall’assemblea. Infatti, l ‘esigenza di tutela di terzi estranei alla compagine condominiale non può intendersi soddisfatta soltanto con gli strumenti disponibili in base al rapporto, reale o personale, leso dal condominio con l’approvazione della delibera nulla, o dall’azione risarcitoria quando l’esecuzione di tale delibera abbia cagionato un danno ingiusto. Vale pur sempre il principio che l ‘interesse ad agire previsto dall’art. 100 c.p.c., concretandosi in una situazione di vantaggio sostanziale da proteggere, non si intende ex se escluso dalla astratta esperibilità di azioni alternative di tutela della medesima situazione giuridica contro lo stesso o altro soggetto.
Ciò significa che la facoltà di agire, ad esempio, in rivendicazione, o in negatoria, o in confessoria servitutis , contro coloro che diano pratica attuazione ad un deliberato assembleare, utilizzando un bene in maniera da invadere la sfera patrimoniale individuale di un terzo (o anche di un singolo condomino, che assuma la lesione di un diritto proprio contrapposto a quello del condominio), non elimina l’interesse di quest’ultimo a proporre un’azione di mero accertamento della nullità della delibera condominiale che abbia autorizzato quell’utilizzazione, per farne dichiarare l’inefficacia nei suoi confronti (cfr. Cass. 28 aprile 1993, n. 5008; Cass. 6 maggio 1964, n. 1082). 4. Nel caso in esame il fondo servente apparteneva, in proprietà esclusiva, a uno dei condomini (la RAGIONE_SOCIALE), ma tale duplicità di posizione non valeva ad escludere l’applicabilità del principi sopra indicati, in base ai quali il terzo proprietario è, in quanto tale, legittimato a far valere la nullità della delibera ai sensi dell’art. 1421 c.c. La Corte d’appello, pertanto, investita dall’impugnativa della delibera, non poteva disconoscere in astratto la legittimazione del condomino, proprietario del fondo servente, ma avrebbe dovuto verificare la validità della delibera in conformità ai motivi di impugnazione, con i quali fu sostenuta la nullità di essa in quanto incidente sul fondo servente oggetto proprietà esclusiva. L’estraneità del fondo servente al condominio era, sotto questo profilo, irrilevante. In accoglimento del ricorso, la sentenza impugnata va quindi cassata, con rinvio innanzi alla Corte d’appello di Napoli, in diversa composizione, perché decida sull’appello in conformità ai principi sopra indicati. Alla corte di rinvio si demanda anche la liquidazione delle spese di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per la liquidazione delle spese di legittimità, innanzi alla Corte d’appello di Napoli, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile della Corte suprema di cassazione, il 23 ottobre 2025.

Il giudice estensore Il Presidente NOME COGNOME NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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