Delibera condominiale invalida: il caso del vialetto

Una condomina impugna una delibera assembleare che istituisce un parcheggio per disabili in un vialetto, sostenendo di non essere stata convocata. La Corte d’Appello le dà ragione, dichiarando la delibera condominiale invalida. La motivazione si fonda sulla natura del vialetto: non un’area di pertinenza esclusiva di alcuni, ma un “bene comune non censibile” secondo i rogiti e il regolamento condominiale. Pertanto, la decisione richiedeva la partecipazione di tutti i condomini e non poteva essere presa da un’assemblea parziale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Delibera Condominiale Invalida: Quando l’Assemblea non può decidere per tutti

Una recente sentenza della Corte d’Appello ha riaffermato un principio fondamentale del diritto condominiale: una decisione che riguarda un’area comune deve essere presa con la partecipazione di tutti i condomini. Il caso in esame ha portato a dichiarare una delibera condominiale invalida perché approvata da un’assemblea ‘parziale’, escludendo una delle parti direttamente interessate. Analizziamo insieme i fatti e le motivazioni della Corte.

I Fatti di Causa

La controversia nasce all’interno di un complesso residenziale composto da diverse villette. Un’assemblea condominiale, a cui partecipavano solo i proprietari di due delle quattro villette affacciate su un vialetto laterale, deliberava la creazione di un posto auto per disabili, modificando una precedente decisione che aveva assegnato quattro stalli di parcheggio, uno per ogni unità abitativa.

Una delle condomine escluse, proprietaria di una delle altre due villette, impugnava tale delibera sostenendone l’invalidità per mancata convocazione. A suo avviso, il vialetto era un’area comune e qualsiasi modifica alla sua destinazione richiedeva il suo coinvolgimento.

Il condominio, al contrario, sosteneva che il vialetto fosse di pertinenza esclusiva dei soli proprietari frontisti e che, pertanto, l’assemblea ‘parziale’ fosse legittima. Il Tribunale di primo grado aveva inizialmente dato ragione al condominio, ma la questione è stata ribaltata in appello.

La Decisione della Corte d’Appello e la delibera condominiale invalida

La Corte d’Appello ha accolto il ricorso della condomina, riformando completamente la sentenza precedente. Il punto cruciale della decisione è stata la corretta qualificazione giuridica del vialetto.

L’Errata Applicazione del Concetto di “Condominio Parziale”

Il condominio si era difeso invocando il concetto di ‘condominio parziale’, secondo cui solo alcuni proprietari possono decidere su beni che servono esclusivamente le loro unità. La Corte ha ritenuto questo concetto non applicabile al caso di specie. Se il vialetto fosse stato davvero di proprietà esclusiva di due soli condomini, non ci sarebbe stato alcun bisogno di convocare un’assemblea condominiale, neppure parziale. Sarebbe bastato un accordo privato tra loro. Il fatto stesso di aver indetto un’assemblea implicava il riconoscimento di una natura, almeno in parte, comune del bene.

L’Importanza del Regolamento Condominiale e dei Rogiti Notarili

Per dirimere la questione, i giudici hanno esaminato la documentazione fondamentale: gli atti di acquisto (rogiti) e il regolamento condominiale. Dai rogiti notarili emergeva chiaramente che il vialetto era definito catastalmente come “bene comune non censibile” e rappresentava la via di accesso per le proprietà.

Inoltre, l’articolo 5 del regolamento condominiale stabiliva che la “viabilità principale interna al Borgo con le relative aree destinate a parcheggio” era di “responsabilità comune dei proprietari delle ville”, in modo indivisibile e inalienabile.

Le Motivazioni della Decisione

Sulla base di queste prove documentali, la Corte d’Appello ha motivato che il vialetto non poteva essere considerato una pertinenza privata, ma un’area condominiale a tutti gli effetti. La sua funzione di accesso a più unità abitative e la sua esplicita menzione nel regolamento come area di responsabilità comune non lasciavano dubbi. Di conseguenza, ogni decisione relativa alla gestione della viabilità e alla regolamentazione dei parcheggi su tale area rientrava nella competenza dell’assemblea plenaria, composta da tutti i comproprietari del complesso edilizio.

La delibera del 23.5.2022, essendo stata adottata senza la convocazione e la partecipazione di tutti gli aventi diritto, è stata dichiarata invalida. La mancata convocazione di un condomino a un’assemblea che decide su una parte comune costituisce infatti un vizio che ne determina l’annullabilità.

Conclusioni

Questa sentenza ribadisce un principio cardine: la validità delle delibere condominiali è strettamente legata al rispetto delle regole di convocazione e partecipazione. Prima di poter applicare il concetto di ‘condominio parziale’, è essenziale verificare, attraverso i rogiti e il regolamento, la natura giuridica del bene in discussione. Se un’area, come un vialetto, serve da accesso a più unità e il regolamento la definisce comune, le decisioni che la riguardano devono coinvolgere tutti i condomini. Una delibera approvata da un’assemblea parziale in questi contesti è da considerarsi una delibera condominiale invalida e può essere annullata in sede giudiziaria.

Quando è invalida una delibera condominiale per mancata convocazione?
È invalida quando un condomino avente diritto non viene convocato a partecipare a un’assemblea che prende decisioni su parti o servizi comuni, come nel caso della gestione della viabilità e dei parcheggi in un’area comune.

Come si stabilisce se un’area è di proprietà esclusiva o comune?
La natura di un’area si stabilisce analizzando i titoli di proprietà (rogiti notarili) e il regolamento di condominio. Se questi documenti la definiscono come “bene comune” o la destinano al servizio di tutte le unità, essa è da considerarsi condominiale.

Un’assemblea ‘parziale’ può decidere sulla destinazione di un vialetto di accesso a più villette?
No. Se il vialetto è qualificato come bene comune e serve a più unità immobiliari, le decisioni sulla sua gestione e utilizzo devono essere prese dall’assemblea plenaria, con la partecipazione di tutti i condomini, e non da un’assemblea parziale composta solo da alcuni di essi.

Testo del provvedimento

SENTENZA CORTE DI APPELLO DI BARI N. 1725 2025 – N. R.G. 00000346 2025 DEPOSITO MINUTA 01 12 2025 PUBBLICAZIONE 01 12 2025

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Corte D’Appello di Bari

Terza sezione civile

La Corte, in composizione collegiale, nella persona dei seguenti Magistrati:

dott. NOME COGNOME dott.ssa NOME COGNOME AVV_NOTAIO NOME COGNOME

Presidente

Consigliere

Consigliere Ausiliario Relatore

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di II grado iscritta al R.G. NUMERO_DOCUMENTO promossa da:

( ), rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, unitamente al quale è elettivamente domiciliato in Bari, alla INDIRIZZO,

appellante

contro

in COGNOME alla C.da INDIRIZZO Scizzo, n°1/24 (C.F.

), in persona dell’Amministratore legale rappresentante p.t., rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO, unitamente ai quali è elettivamente domiciliato in Bari, alla INDIRIZZO, P.

appellati avente ad oggetto:

appello avverso la sentenza n°76/2025 emessa dal Tribunale di Bari il 13.1.2025 (Comunione e , impugnazione di delibera assembleare), sulle conclusioni rassegnate dalle parti all’udienza del 15.10.2025.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

È controversa la legittimità della deliberazione assembleare del 23.5.2022, con la quale il convenuto, indicendo un’assemblea parziale , costituita da due soli condòmini (i sig.ri e ), ha approvato il seguente ordine del giorno: ‘ Deroga alla comunicazione dell’amministratore pro -tempore in merito alla gestione dei ‘beni comuni non censibili’ per delimitazione dell’area di pertinenza della particella 864 di un posto auto disabili con contrassegno nominativo, in base alle normative a tutela dei portatori di handicap e dei principi di rango costituzionali desumibili dagli artt. 32, 2, 3 e 42 Cost. e art. 1102 del C.C., senza per questo alterarne l’animus possidendi (intenzione a possedere) ‘.
I fatti di causa sono i seguenti.

In data 4.3.2021 il a seguito di altra assemblea parziale, estesa ai quattro proprietari dei villini bifamiliari contrassegnati dai numeri civici 9, 10, 11 e 12 (oltre ai predetti e , anche a , odierna appellante, e ) aveva deliberato di creare, all’interno del viottolo sul quale sono prospiciente i rispettivi immobili di proprietà, quattro stalli per il parcheggio di autovetture, uno per ciascuna unità abitativa.

Poiché la delibera del 23.5.2022 veniva, di fatto, a modificare la precedente deliberazione del 4.3.2021, con citazione in data 22.6.2022, la sig.ra impugnava la deliberazione in questione, eccependo la invalidità della stessa per non essere stata convocata, pur essendo controinteressata alla ridistribuzione dei posti auto.

Deduceva l’attuale appellante che doveva ritenersi vigente ed efficace, inter partes , il deliberato assembleare del 4.3.2021, mai impugnato.

La controversia, originariamente incardinata dinanzi al Giudice di Pace di Bari, veniva riassunta dinanzi al Tribunale, per ragioni di competenza.

Instaurato il contraddittorio, si costituiva in giudizio il

che eccepiva, preliminarmente, ‘ l’evidente nullità che affligge la delibera stessa in quanto adottata esorbitando i poteri dell’assemblea e incidendo sui diritti e le proprietà individuali dei singoli condomini (…) La citata delibera infatti aveva quale ordine del giorno ‘gestione vialetto laterale comune alle ville nn. 9, 10, 11 e 12 individuazione dei 4 posti per il parcamento delle autovetture -deliberazioni inerenti e conseguenti’ tale oggetto di discussione esula dalle competenze condominiali in quanto tale vialetto non rientra nella proprietà della comunione condominiale ma è di pertinenza esclusiva
dei proprietari delle ville ‘ (cfr. comparsa di risposta dinanzi al Tribunale, pag. 5).

Il convenuto richiamava, a sostegno della propria eccezione di nullità, la relazione in data 18.5.2022, redatta sull’argomento dall’Amministratore , e concludeva la sua disamina spiegando che ‘(…) che la stradina oggetto della regolamentazione illegittima sarebbe costituita dal due ‘semicarreggiate’ una di pertinenza della particella 864 ed una di pertinenza della particella 869 e che entrambe le particelle godono di una servitù di passaggio sull’altrui pertinenza. Tanto è evincibile dall’esame della documentazione catastale delle due proprietà e dei permessi presupposti permessi a costruire. Poiché il suddetto vicolo, per specifica destinazione del costruttore e per esplicito richiamo dei permessi edificatori, non rientra tra i beni comuni del è illegittima la delibera dell’assemblea condominiale che ne disciplina l’uso imponendo la costituzione di parcheggi titolati ubicati soltanto su un lato della stessa (guarda caso la porzione di pertinenza dei Sigg.ri ) ‘ (cfr. ibidem ).
Nel merito, il respingeva il motivo di annullabilità della deliberazione del 23.5.2022, sostenendo che la sig.ra non era stata convocata in quanto ‘(…) l’assemblea (com’è evidente da un esame visivo del relativo verbale) è stata indetta unicamente per disciplinare l’utilizzo della pertinenza della particella 864 e segnatamente per la realizzazione al suo interno di un posto auto disabili con contrassegno nominativo in forza di una autorizzazione amministrativa già ottenuta dalla Polizia Urbana del Comune di COGNOME. Secondo la Corte di Cassazione Civile quando ci sono delle parti condominiali non comuni a tutti, ma solo a un gruppo limitato di condomini, le spese per quella cosa vanno ripartite solo tra coloro che ne traggono utilità. Da qui il condominio parziale, ossia la possibilità di utilizzare delle cose comuni limitata ad alcuni e sono solo costoro a dover pagare per la manutenzione, sostituzione della cosa. Ne consegue che anche alle assemblee riguardanti tali cose, saranno chiamati a partecipare, votare e decidere esclusivamente gli interessati (…) Nel caso in questione poiché il posto auto nominativo per disabili è stato costituito all’interno di una area di esclusiva pertinenza della particella 864 è logico che dovessero essere coinvolti nel processo decisionale assembleare soltanto i proprietari di immobili insistenti sulla particella 864 (…) Mancano, quindi, i presupposti per l’attribuzione, ex art. 1117 c.c., della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali, appaiano necessari per l’esistenza o per l’uso, ovvero
siano destinati all’uso o al servizio non di tutto l’edificio, ma di una sola parte (o di alcune parti) di esso ‘ (cfr. pag. 7).

Il processo di primo grado veniva istruito essenzialmente su base documentale.

Il Tribunale di Bari, con la decisione qui gravata, rigettava la domanda.

Avverso la sentenza di primo grado propone appello la sig.ra , la quale si affida a più motivi di gravame, con i quali contesta l’interpretazione della domanda di primo grado , la ricostruzione giuridica dei rapporti condominiali, l’interpretazione del regolamento condominiale, di cui alla decisione impugnata, ed insiste nel chiedere l’annullamento della delibera del 23.5.2022 con conseguente reviviscenza o, in ogni caso, conferma della validità ed efficacia del deliberato del 4.3.2021.

Si è costituito in giudizio il che resiste all’appello e chiede la conferma della sentenza di primo grado.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L’appello, ad avviso della Corte, è fondato.

I motivi di gravame, stante la loro stretta connessione giuridica, possono essere decisi congiuntamente e vanno accolti per quanto di ragione.

Pomo della discordia è la ripartizione di posti auto all’interno di un vialetto .

Occorre premettere che l a viabilità, all’interno del complesso edilizio, è assicurata da un viale di accesso principale, che attraversa longitudinalmente il e lo collega alla pubblica viabilità, dal quale si diramano sette viottoli laterali ciechi (tre sul lato destro e quattro su quello sinistro), che consentono il passaggio, carrabile e pedonale, ai proprietari di tutti e dodici i villini costituenti il ‘ .

Nello specifico, il vialetto per cui è causa (il terzo sulla destra partendo dall’ingresso principale del complesso edilizio dalla pubblica via) è quello prospiciente le ville di cui ai civici 9, 10, 11 e 12 del ‘ ‘.

Questa la situazione di fatto.

Vi è contrasto, tra le parti in causa, sulla qualificazione giuridica, sulla titolarità e sulla disponibilità dei vialetti laterali.

Secondo la sig.ra , il vialetto in parola, poiché è l’unica via di accesso ai villini bifamiliari, è gravato da una servitù di passaggio a favore di proprietari degli stessi.

In effetti, va rimarcato che dalla foto aerea dei luoghi (non contestata) si evince

che i villini di cui ai civici 10 ed 11 non hanno altro accesso che dal vialetto in questione, diversamente dai villini 9 e 12, che godono anche di accesso diretto sul viale principale.

Secondo il Condominio appellato, invece, ‘(…) i vialetti interni posti tra i singoli lotto non rientrano nella comunione condominiale ma sono di pertinenza e proprietà, ciascuno per la propria frazione indivisa, della particella da cui hanno tratto origine come previsto nei singoli permessi a costruire rilasciati dal Comune di COGNOME e richiamato in tutti gli atti successivi ‘ (cfr. comparsa di risposta, pag. 7).

Quanto sopra si evincerebbe, secondo l’appellato, dalla originaria convenzione di lottizzazione tra l’impresa costruttrice ed il Comune di COGNOME, con la quale la prima si era impegnata a lasciare una fascia di terreno di ciascun lotto edificatorio per la realizzazione di aree di parcheggio.

In conseguenza, sempre secondo quanto assume l’appellato, essendo il vialetto della discordia di proprietà esclusiva dei proprietari dei lotti originari frontisti, legittimamente i sig.ri e (proprietari del villino bifamiliare di cui ai civici 11 e 12 e, quindi, della prospiciente metà del vialetto) avrebbero indetto un’assemblea condominiale ‘ parziale ‘ al fine di regolamentare l’uso della loro proprietà esclusiva, prevedendo, con la delibera impugnata del 23.5.2022, l’allocazione di uno stallo per parcheggio per l’autovettura del sig. portatore di handicap.
Il ragionamento del non è condivisibile ed è, a ben vedere, viziato da illogicità giuridica.

Ed invero, se ‘ i vialetti interni posti tra i singoli lotto non rientrano nella comunione condominiale ma sono di pertinenza e proprietà, ciascuno per la propria frazione indivisa, della particella da cui hanno tratto origine ‘, non si comprende, allora, la ragione per la quale sia stata indetta l’assemblea condominiale del 23.5.2022 per regolamentare un ‘ area che appartiene alla proprietà esclusiva dei due condòmini.

Più precisamente, se effettivamente i sig.ri e , sono proprietari della particella 864, sub. 3, del foglio 2 (ovverossia della metà del viottolo prospiciente il loro villino bifamiliare sul quale è stato predisposto lo stallo per portatori di handicap), non vi era alcuna necessità di indire un’assemblea condominiale (ancorché parziale) per gestire la proprietà esclusiva.

Se, in altri e più precisi termini, lo stallo destinato al parcheggio per disabili è stato realizzato all’interno della proprietà esclusiva dei signori non vi

era alcun bisogno del placet dell’amministratore condominiale, ma bastava un loro accordo privato.

Delle due l’una: o il vialetto è di proprietà , ed allora la delibera del 23.5.2022 è invalida poiché doveva essere adottata con la partecipazione dei condòmini dell’intero ‘ ‘; oppure è di proprietà privata, ed allora la delibera del 23.5.2022 è vieppiù invalida, poiché ha deliberato al di fuori delle materie di competenza condominiale.

Tertium non datur .

Ma l’assunto è, altresì, infondato.

Gli atti di acquisto dei sig.ri e , di contenuto pressoché identico, hanno trasferito loro ‘(…) il sesto corpo di fabbrica sul lato destro individuata con la sigla 64/A ‘ (atto di acquisto ed ‘(…) il sesto corpo di fabbrica sul lato destro individuata con la sigla 64/B ‘ (atto di acquisto ).

Il rogito notarile precisa che il bene alienato al sig. è ‘(…) in catasto al foglio 2, particella 864 sub. 1 (…)’ (cfr. atto di acquisto, pag. 3), mentre la proprietà alienata alla sig.ra è l’altra metà del villino bifamiliare ‘(…) riportata nel catasto Fabbricati del Comune di COGNOME al foglio di mappa 2, part. 864 sub. 2 (…)’ (cfr. atto di acquisto, pag. 5)

Entrambi i rogiti inoltre, con formula identica, precisano che alle proprietà, come sopra individuate, si accede ‘(…) dal vialetto rappresentato catastalmente dalla particella 864 sub 3 del foglio 2 (bene comune non censibile) ‘.

È evidente, dunque, che il vialetto (originariamente parte del lotto edificatorio) in catasto censito come ‘ sub. 3 ‘ non fa parte della proprietà trasferita ai sig.ri unitamente ai villini (in catasto censite rispettivamente come ‘ sub. 1 ‘ e ‘ sub. 2 ‘), ma è divenuto ‘ bene comune non censibile ‘.

Ergo , il vialetto non è una pertinenza privata, ma un ‘ area condominiale.

Ciò detto, il Regolamento il quale, all’art. 5, stabilisce che ‘ Sono di responsabilità comune dei proprietari delle ville di ‘ ‘, in modo indivisibile ed inalienabile: ● la viabilità principale interna al Borgo con le relative aree destinate a parcheggio; ● tutte le opere di illuminazione del complesso resi denziale; ● tutte le ulteriori opere di urbanizzazione primaria del Borgo ‘.

Come si evince dal chiaro dettato regolamentare, la gestione della viabilità e delle

aree da destinare a parcheggio è materia di competenza ( rectius di ‘ responsabilità comune ‘) di tutti i proprietari del ‘Borgo’ e, quindi, di competenza condominiale.

Le decisioni concernenti la gestione della viabilità e la regolamentazione dei parcheggi, all’interno dell’intero ‘ ‘ (e, dunque, anche del vialetto della discordia), vanno prese dall’assemblea condominiale, costituita da tutti i comproprietari del complesso edilizio, non solo da alcuni di essi.

La delibera del 23.5.2022, pertanto, è invalida in quanto adottata senza che siano stati convocati (non solamente la sig.ra , ma anche) tutti i condòmini del ‘ ‘.

La sentenza di primo grado va integralmente riformata in quanto, pur avendo condivisibilmente premesso che ‘(…) nel caso di specie il regolamento del

prevede che ‘sono di proprietà esclusiva dei proprietari delle ville del le singole porzioni di edificio’ e non anche la viabilità principale interna del con le relative aree destinate al parcheggio, dovendosi ritenere le stesse, ai sensi dell’art. 5 del Regolamento, aree ‘di responsabilità comune dei proprietari, in modo indivisibile e inalienabile ‘ (cfr. pag. 3), non ha applicato il regolamento.

La deliberazione condominiale del 23.5.2022 va annullata siccome adottata senza la partecipazione necessaria di tutti i condòmini del ‘ ‘, essendo la materia della viabilità interna al complesso edilizio e la regolamentazione dei parcheggi rimessa all’assemblea, dall’art. 5 del Regolamento Condominiale.

La domanda di primo grado è, dunque, fondata e va accolta.

Va, invece, rigettata, per le medesime ragioni sin qui esposte, l’ulteriore domanda della sig.ra , volta ad accertare la validità ed efficacia della delibera dell’assemblea del 4.3.2021.

L’appello va, conclusivamente, accolto nei sensi di cui in motivazione ed il Condominio appellato va condannato al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio, che seguono la soccombenza e che sono liquidate come da dispositivo, sulla base dei valori minimi della tariffa ex D.M. n°55/2014, con esclusione della fase istruttoria e di trattazione per il grado di appello, nello scaglione di valore dichiarato dall’appellante nell’atto di gravame (indeterminabile di complessità bassa), nonché tenendo conto delle specifiche e particolari questioni di fatto e di diritto trattate e del tenore delle difese espletate dalle parti.
Il Consigliere Relatore AVV_NOTAIO COGNOME

P.Q.M.

La Corte d’Appello di Bari, definitivamente pronunciando sull’appello proposto da

nei confronti del , ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

accoglie l’appello per quanto di ragione e, per l’effetto, in totale riforma della sentenza impugnata, annulla la delibera condominiale del 23.5.2022;

rigetta nel resto l’appello;

condanna la parte appellata al pagamento, in favore della parte appellante, delle spese del doppio grado del giudizio, che liquida, per il primo grado, in € 550,00 per spese ed € 3.809,00 per compensi e, per il presente grado, in € 810,00 per spese ed € 3. 473,00 per compensi, il tutto oltre 15% per spese generali, C.P.A. ed I.V.A. (se dovuta) come per legge;

condanna il alla restituzione di quanto ad esso pagato dalla sig.ra , in esecuzione della sentenza di primo grado n°76/2025.

Così deciso in Bari, nella camera di consiglio del 26.11.2025.

Il Presidente dott. NOME COGNOME

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