Delibera condominiale inesistente: guida alla sentenza

La Corte di Cassazione ha affrontato il caso di una delibera condominiale inesistente, inizialmente dichiarata nulla dal Tribunale. La Corte d’Appello, pur rilevando che la delibera non era mai stata effettivamente adottata dall’assemblea (configurando quindi l’inesistenza), aveva rigettato l’appello del Condominio per ragioni formali legate alla formulazione dei motivi. La Suprema Corte ha cassato la sentenza, stabilendo che se una delibera è inesistente, non può esservi pregiudizio per i condomini e, di conseguenza, manca l’interesse ad agire per l’impugnazione. La decisione chiarisce che l’accertamento dell’inesistenza deve condurre alla vittoria del Condominio rispetto alla pretesa di annullamento del singolo condomino.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 aprile 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Delibera condominiale inesistente: la guida della Cassazione

La gestione delle assemblee è spesso fonte di accesi conflitti legali. Una recente ordinanza della Suprema Corte ha fatto chiarezza sulla delibera condominiale inesistente, distinguendola nettamente dalla semplice nullità e analizzando le conseguenze processuali per le parti coinvolte.

Il caso nasce dall’impugnazione di due decisioni assembleari relative alla ripartizione delle spese e alle tabelle millesimali. Mentre il primo grado aveva dichiarato la nullità di una di esse, il giudice d’appello era giunto a una conclusione ancora più radicale: la delibera non era mai esistita, poiché dal verbale non emergeva alcuna manifestazione di volontà dei condomini.

La distinzione tra nullità e inesistenza

Per comprendere la portata della decisione, è fondamentale distinguere i due concetti. Una delibera è nulla quando, pur esistendo come atto, viola norme imperative o manca di requisiti essenziali. Al contrario, si parla di delibera condominiale inesistente quando manca un elemento costitutivo della fattispecie collegiale. In pratica, non è possibile individuare strutturalmente una volontà riferibile alla maggioranza.

Questa differenza non è solo teorica ma ha riflessi pratici immediati. Se un atto non esiste, non può produrre alcun effetto giuridico e, soprattutto, non può arrecare un danno concreto ai diritti dei singoli condomini.

L’interesse ad agire nel condominio

La Cassazione sottolinea un principio cardine: i condomini non hanno interesse ad agire per impugnare una delibera che non esiste. Poiché l’atto inesistente è inidoneo a modificare la realtà giuridica del condominio, il singolo proprietario non subisce alcun pregiudizio che giustifichi l’intervento del giudice.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha censurato la sentenza d’appello per un contrasto logico irriducibile. Il giudice di secondo grado, pur avendo accertato l’inesistenza della delibera, aveva rigettato l’appello del Condominio solo perché quest’ultimo aveva chiesto la ‘revoca della nullità’ anziché la ‘declaratoria di inesistenza’.

Secondo gli Ermellini, una volta accertato che la delibera non esiste, la pretesa del condomino che ne chiedeva l’annullamento deve essere considerata infondata. Non è possibile dichiarare soccombente il Condominio se l’atto contestato è, nei fatti, un ‘nulla’ giuridico. La decisione deve quindi riflettere la realtà dei fatti: se non c’è delibera, non può esserci condanna per il Condominio.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza ribadisce che l’oggetto del giudizio d’appello è la verifica degli errori commessi in primo grado. Se il giudice rileva che una delibera è inesistente, deve trarne le dovute conseguenze in termini di soccombenza, senza farsi bloccare da eccessivi formalismi terminologici. Questa pronuncia offre una tutela maggiore agli enti condominiali contro impugnazioni basate su atti mai realmente perfezionati.

Cosa differenzia una delibera nulla da una inesistente?
La delibera nulla è un atto esistente ma viziato, mentre la delibera inesistente manca degli elementi minimi per essere considerata una manifestazione di volontà dell’assemblea.

Un condomino può impugnare una delibera che il giudice ritiene inesistente?
No, la Cassazione chiarisce che manca l’interesse ad agire poiché un atto inesistente non produce effetti e non può quindi arrecare alcun pregiudizio ai condomini.

Quali sono le conseguenze se il verbale non riporta una votazione?
Se dal verbale non risulta alcuna manifestazione di volontà della maggioranza su un punto all’ordine del giorno, la relativa delibera deve considerarsi inesistente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 6 Num. 1367 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 6 Num. 1367 Anno 2023

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/01/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4166/2022 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME, RESTA NOME

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME, che la rappresenta e difende -controricorrente- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di MILANO n. 3224/2021 depositata il 08/11/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 01/12/2022 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Il RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso articolato in unico motivo avverso la sentenza n. 3224/2021 emessa dalla Corte d’appello di Milano in data 8 novembre 2021.

Resiste con controricorso la RAGIONE_SOCIALE

Il giudizio ha ad oggetto l’impugnazione ex art. 1137 c.c. proposta dalla condomina RAGIONE_SOCIALE avverso due deliberazioni ap provate dall’assemblea del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE in data 15 luglio 2015 ed in data 24 novembre 2015. La prima deliberazione era impugnata per aver introdotto nuovi criteri di ripartizione delle spese, la seconda per aver approvato nuove tabelle millesimali, entrambe senza la necessaria unanimità.

Il Tribunale di RAGIONE_SOCIALE, con sentenza del 9 marzo 2020, aveva dichiarato la nullità della delibera del 15 luglio 2015 e rigettato la domanda relativa alla delibera del 24 novembre 2015.

Proponevano contrapposti gravami entrambe le parti.

Nell’appello principale, il RAGIONE_SOCIALE chiedeva di riformare in parte la sentenza di primo grado e di ‘revocare la dichiarazione di nullità della delibera condominiale del 15.07.2015, rigettando integralmente tutti i motivi di impugnazione avanzati in primo grado dalla società RAGIONE_SOCIALE avverso la delibera del 15.07.2015 (…)’.

La Corte di Milano spiegava in motivazione, quanto ai motivi di gravame afferenti alla deliberazione del 15 luglio 2015, che la stessa era da ritene rsi inesistente, e non nulla, giacché, ‘affinché una delibera possa ritenersi affetta da un vizio di nullità (nel caso di specie per mancanza dei suoi elementi essenziali) è pur sempre necessario che la stessa sia identificabile e qualificabile come atto giuridico, ovvero come espressione sia pur viziata

della volontà dei condomini riuniti in assemblea’, mentre nel caso in esame risultava dal verbale che ‘non vi è stata alcuna manifestazione di volontà da parte dei condomini’ a proposito della ripartizione delle spese. L’appello del RAGIONE_SOCIALE AVV_NOTAIO veniva, tuttavia, rigettato, in quanto lo stesso, nelle sue conclusioni, aveva chiesto che venisse ‘ revocata la dichiarazione di nullità resa dal primo giudice’, il che avrebbe avuto ‘l’effetto di far rivivere u n’ipotetica delibera assembleare di contenuto inesistente e come tale inidonea a produrre qualunque effetto giuridico’. Detto altrimenti, secondo la Corte di Milano, ‘la domanda che il RAGIONE_SOCIALE formula con l’atto di appello, per poter essere accolta, pre supporrebbe l’esistenza di una delibera che possa essere emendata dal vizio di nullità’, mentre, come già affermato, sui criteri di riparto l’assemblea del 15 luglio 2015 non si era proprio pronunciata ed il RAGIONE_SOCIALE non aveva ‘chiesto una declaratoria di inesistenza’.
L’unico motivo del ricorso del RAGIONE_SOCIALE deduce la ‘nullità della sentenza gravata per insanabile contrasto fra dispositivo e motivazione e comunque per evidente antinomia delle posizioni riportate nel contesto della decisione’.

Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere dichiarato manifestamente fondato, in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c., il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.

5.Il ricorrente ha presentato memoria.

5.1. Va disattesa l’eccezione di inammissibilità del controricorso della RAGIONE_SOCIALE, sollevata dal ricorrente nella memoria ex art. 380 bis, comma 2, c.p.c., in quanto il controricorso, assolvendo alla sola funzione di contraddire l’impugnazione altrui, è assicurata, ai sensi dell’art.

370, comma 2, c.p.c., che richiama l’art. 366, comma 1, c.p.c. ‘in quanto è possibile’, anche quando l’atto non contenga l’autonoma esposizione sommaria dei fatti della causa, ma si limiti a fare riferimento ai fatti esposti nella sentenza impugnata ovvero alla narrazione di essi contenuta nel ricorso (ex multis, Cass. Sez. 3, 21/09/2015, n. 18483).

La sentenza della Corte d’appello di Milano non è affetta da contrasto tra dispositivo e motivazione, risultando comunque il provvedimento idoneo a consentire l’individuazione del concreto comando giudiz iale, che si è limitato al rigetto dell’impugnazione del RAGIONE_SOCIALE in conformità con le considerazioni svolte nella motivazione stessa.

La sentenza impugnata denota, piuttosto, un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili, ovvero l’as soluta mancanza di una motivazione idonea a sorreggerla.

6.1. Appare corretto premettere che l’oggetto del giudizio di appello non è costituito da un nuovo esame della domanda, ma dalla verifica degli errori in fatto ed in diritto commessi dal giudice di p rimo grado, dei quali l’appellante è tenuto a fornire dimostrazione (Cass. Sez. Unite 23/12/2005, n. 28498 ; Cass. Sez. Unite, 08/02/2013, n. 3033).

6.2. E’ però accaduto, nel caso in esame, che, a fronte della impugnazione di una deliberazione di assemblea condominiale spiegata da una condomina, accolta dal giudice di primo grado con declaratoria di nullità della stessa, e a fronte dell’appello del condominio soccombente sul punto, che chiedeva di ‘revocare la dichiarazione di nullità della delibera’ e di res pingere i motivi di impugnazione della condomina, la sentenza di secondo grado abbia ravvisato addirittura la inesistenza della medesima deliberazione, reputando tuttavia che l’appello dovesse essere
rigettato, per essersi questo limitato a richiedere di ‘revocare’ la declaratoria di nullità pronunciata su domanda della controparte. Una deliberazione condominiale può dirsi inesistente quando manchi un elemento costitutivo della fattispecie del procedimento collegiale, sicché non può proprio individuarsi str utturalmente l’espressione di una volontà riferibile alla maggioranza avente portata organizzativa. I condomini non hanno alcun interesse ad agire per l’impugnazione di una inesistente deliberazione dell’assemblea, non generando la stessa alcun concreto pregiudizio ai loro diritti, tale da legittimarne la pretesa ad un diverso contenuto della decisione del collegio. L’accertamento dell’inesistenza della deliberazione assembleare impugnata da un condomino non può, allora, determinare la soccombenza del condominio, che pure abbia contestato le ragioni di invalidità della stessa dedotte dall’attore, dovendo restare soccombente pur sempre la parte che abbia azionato una pretesa accertata come infondata o resistito ad una pretesa fondata, e si sia perciò vista negare o togliere un bene della vita a vantaggio dell’avversario.
7.Il ricorso va perciò accolto e la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, che procederà ad esaminare nuovamente la causa uniformandosi ai richiamati principi e tenendo conto dei rilievi svolti, provvedendo anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 6 – 2 Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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