Delibera condominiale: i limiti del potere assembleare

Un condomino ha impugnato una delibera condominiale che modificava l’uso di un’area comune e approvava una proposta di transazione. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che formalizzare l’uso tecnico di un locale, interrompendo un utilizzo di fatto non autorizzato, non costituisce una modifica della destinazione d’uso e rientra nei poteri dell’assemblea, così come la gestione delle spese comuni tramite transazioni.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Delibera Condominiale: Quando l’Assemblea Può Modificare l’Uso delle Parti Comuni?

La vita in condominio è regolata da norme precise e, al centro di queste, vi è la delibera condominiale, lo strumento con cui l’assemblea prende decisioni sulla gestione delle parti comuni. Ma quali sono i limiti del potere dell’assemblea? Può una delibera modificare l’uso di un locale comune contro la volontà di un condomino? La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 31103/2023, offre importanti chiarimenti su questo tema, distinguendo tra una vera e propria modifica della destinazione d’uso e il ripristino della sua funzione originaria.

I Fatti di Causa

Un condomino impugnava una delibera assembleare del proprio condominio per due ragioni principali. In primo luogo, contestava la decisione di destinare a zona di sgombero e manovra una parte di due locali comuni, originariamente adibiti a serbatoi per la riserva idrica ma di fatto utilizzati da tempo da alcuni condòmini come deposito e parcheggio. Questa decisione, secondo il ricorrente, costituiva un’illegittima modifica della destinazione d’uso, adottata senza le maggioranze previste dalla legge. In secondo luogo, il condomino lamentava l’approvazione di una proposta di bilancio e di una transazione con una società terza per oneri di manutenzione che, a suo dire, dovevano gravare sui singoli proprietari e non sul condominio.

I giudici di primo e secondo grado avevano già respinto le sue richieste, ritenendo le decisioni dell’assemblea legittime. La questione è quindi giunta all’esame della Corte di Cassazione.

L’Analisi della Corte e la validità della delibera condominiale

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso del condomino, confermando la piena validità della delibera condominiale impugnata. L’analisi dei giudici si è concentrata sui tre motivi di ricorso, ritenendoli tutti inammissibili o infondati.

Sulla presunta modifica della destinazione d’uso

Il punto cruciale della controversia riguardava la qualificazione dell’intervento sui locali comuni. La Corte ha stabilito che la delibera non configurava una modifica della destinazione d’uso, ma piuttosto una specificazione dell’uso del locale. L’assemblea non ha introdotto una nuova funzione, ma ha semplicemente posto fine a un utilizzo di fatto (deposito e parcheggio) che non era mai stato autorizzato, ripristinando e formalizzando la destinazione “tecnica” originaria del locale, seppur come area di manovra. Di conseguenza, non erano necessarie le maggioranze qualificate previste dall’art. 1117-ter c.c. per il cambio di destinazione.

Sul potere dell’assemblea di transigere

Anche la censura relativa alla proposta di transazione è stata respinta. La Corte ha ribadito un principio consolidato: ai sensi dell’art. 1135 c.c., l’assemblea ha il potere di deliberare su tutto ciò che riguarda le spese di interesse comune. Questo potere include la facoltà di approvare transazioni per prevenire o risolvere controversie relative alla gestione condominiale, senza che ciò costituisca un eccesso di potere.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano su una distinzione fondamentale: un conto è deliberare una trasformazione radicale della funzione di un bene comune, un altro è intervenire per porre fine a un abuso e riaffermare l’uso corretto e originario. L’utilizzo di fatto di un locale come parcheggio da parte di alcuni condòmini, se non autorizzato, non crea un diritto acquisito né modifica la sua natura giuridica. La delibera condominiale che interrompe tale uso e lo destina a un’altra funzione tecnica (manovra e sgombero), compatibile con la sua natura, è un atto di corretta gestione del patrimonio comune. Pertanto, l’assemblea ha agito legittimamente nell’ambito dei suoi poteri ordinari. Per quanto riguarda la transazione, i giudici hanno sottolineato che rientra nella piena discrezionalità dell’assemblea decidere come gestire le passività del condominio, anche attraverso accordi transattivi.

Conclusioni

La sentenza rafforza il potere gestorio dell’assemblea condominiale e traccia un confine chiaro. L’assemblea può, con le maggioranze ordinarie, intervenire per far cessare un uso improprio delle parti comuni e specificarne la funzione, purché ciò non si traduca in una radicale e innovativa trasformazione del bene. Questa decisione fornisce uno strumento importante agli amministratori e ai condòmini per preservare la corretta destinazione delle proprietà comuni e per gestire in modo efficace le controversie relative alle spese condominiali.

L’assemblea condominiale può modificare un uso di fatto di una parte comune?
Sì. La sentenza chiarisce che una delibera che interrompe un uso di fatto non autorizzato (es. parcheggio in un locale tecnico) per ripristinare una funzione conforme alla sua natura originaria non costituisce una modifica della destinazione d’uso e rientra nei poteri di gestione dell’assemblea.

Quale maggioranza è necessaria per deliberare la cessazione di un uso improprio di un’area comune?
La Corte ha stabilito che, non trattandosi di una modifica della destinazione d’uso ai sensi dell’art. 1117-ter c.c., non è richiesta una maggioranza qualificata. La decisione rientra nella gestione ordinaria del bene comune, approvabile con le maggioranze standard.

Può l’assemblea deliberare una transazione per debiti che un condomino ritiene non essere di competenza del condominio?
Sì. Secondo la Corte, l’articolo 1135 del codice civile conferisce all’assemblea il potere di deliberare su tutte le questioni relative alle spese di interesse comune, inclusa l’approvazione di transazioni per risolvere controversie, rientrando ciò nella sua autonomia gestionale.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 31103 Anno 2023

Civile Sent. Sez. 2 Num. 31103 Anno 2023

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/11/2023

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 17764/2018 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME , rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME

– ricorrente –

contro

CONDOMINIO CASE AL GOLF EDIFICI N.2 N.3 ARENZANO, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME

– controricorrente- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI GENOVA, n. 511/2018 depositata il 27/03/2018.

Lette le conclusioni del AVV_NOTAIO Procuratore Generale dott.AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 07/12/2022 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione del 06.12.2013, NOME COGNOME impugnava dinanzi al Tribunale di Genova la delibera assembleare assunta in data 28.09.2013 dal RAGIONE_SOCIALE, nn. 2 e 3 in RAGIONE_SOCIALE («il RAGIONE_SOCIALE»), in particolare ai punti nn. 3) e 8). Al punto 8) l’assemblea deliberava che una parte di due locali di alloggiamento dei serbatoi per la riserva idrica (identificati come Casa 2 e Casa 3), di fatto utilizzati dai condómini come deposito e parcheggio di veicoli e motocicli, sarebbe stata adibita a zona sgombero e manovra; ciò al fine di formalizzare con regolare delibera un’asserita destinazione «tecnica» di detti locali, che aveva consentito al RAGIONE_SOCIALE di sottrarli al pagamento di oneri di manutenzione pretesi -in virtù di un Regolamento condominiale -dalla società RAGIONE_SOCIALE (oggi: RAGIONE_SOCIALE, proprietaria delle infrastrutture di urbanizzazione che servono il comprensorio ove è ubicato il RAGIONE_SOCIALE) per i c.d. «spazi agibili» . Allo stesso punto 8) l’assemblea deliberava una proposta di transazione per la RAGIONE_SOCIALE finalizzata a definire il debito maturato dal RAGIONE_SOCIALE per il pagamento dei suddetti oneri di manutenzione. Al punto 3) della delibera assembleare impugnata l’amministratore illustrava la proposta di bilancio preventivo per la gestione 2013/2014. Per quel che qui rileva, l’attore lamentava che con tale delibera il RAGIONE_SOCIALE: a) decideva su rapporti che riguardavano i singoli condómini e le loro proprietà, non già il RAGIONE_SOCIALE. La RAGIONE_SOCIALE COGNOME (già RAGIONE_SOCIALE), infatti, recuperava i costi di gestione delle infrastrutture urbane direttamente dagli acquirenti delle singole unità immobiliari, non già dai condomini, convenendo un canone di manutenzione riportato nei
rispettivi atti di compravendita sulla base di una volumetria convenzionale comprensiva non solo della metratura dell’appartamento compravenduto, ma anche per le unità immobiliari inserite in condomini -di un’ulteriore quota corrispondente alla volumetria convenzionale complessiva dei beni comuni del condominio; b) il cambio di destinazione d’uso dei suddetti locali (Casa 2 e 3) era stato deciso in violazione dell’art. 1117 cod. civ. mancando le dovute maggioranze; c) il bilancio preventivo ben avrebbe dovuto comprendere anche somme da destinarsi ai pagamenti inerenti la transazione con la RAGIONE_SOCIALE, stante la genericità della sua formulazione.
1.1. Il Tribunale di Genova rigettava l’istanza con sentenza n. 717/2015.

Avverso detta pronuncia COGNOME spiegava domanda d’appello presso la Corte d’Appello di Genova, che rigettava il gravame con sentenza n. 511/2018 qui impugnata. A sostegno della decisione, per quel che qui rileva, osservava la Corte che:

non è ravvisabile la delibera di alcuna variazione rispetto all’uso pregresso del locale, come previsto dal Regolamento condominiale, semmai la manifestazione dell’intento rivolta ai rapporti con al RAGIONE_SOCIALE – di destinare i locali al solo volume tecnico (sgombero e manovra), a variazione di un utilizzo di fatto preesistente (deposito e parcheggio);

-ai sensi dell’art. 1135 cod. civ., l’assemblea può deliberare a maggioranza su tutto ciò che riguarda le spese di interesse comune, quindi anche sulle transazioni;

il bilancio consuntivo non prevedeva pagamenti alla RAGIONE_SOCIALE : pertanto, non ha pregio la doglianza dell’appellante in merito

alla mancata individuazione nel bilancio preventivo di somme destinate a quest’ultima.

Avverso la pronuncia d’appello NOME COGNOME proponeva ricorso per cassazione, affidandolo a tre motivi.

Si difendeva il RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE al RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, nn. 2-3 in RAGIONE_SOCIALE depositando controricorso.

In prossimità dell’udienza entrambe le parti depositavano memorie.

Il AVV_NOTAIO Procuratore Generale si esprimeva per il rigetto del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo si deduce omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti. Provenienza unilaterale della tabella RAGIONE_SOCIALE, mancata sottoscrizione del rogito AVV_NOTAIOile «atto AVV_NOTAIO» di cessione dei beni dismessi da parte del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE al RAGIONE_SOCIALE 2 e 3, assenza di pregressi rapporti tra la RAGIONE_SOCIALE prima e la RAGIONE_SOCIALE poi ed il RAGIONE_SOCIALE. Nella prospettazione del ricorrente, la RAGIONE_SOCIALE avrebbe arbitrariamente e unilateralmente inserito nella tabella millesimale contenente le cubature convenzionali assoggettate ai canoni di manutenzione, come definite nei singoli atti di compravendita, nuove ed ulteriori cubature per alcuni condómini. Tale nuova tabella millesimale sarebbe, poi, stata inserita come allegato (All. V2) al rogito AVV_NOTAIOile redatto da AVV_NOTAIO, con il quale detta società dismetteva le quote di proprietà delle infrastrutture comuni del comprensorio in favore dei singoli proprietari sottoscrittori dei contratti di compravendita delle unità immobiliari. Gli impegni presi dalla RAGIONE_SOCIALE con il rogito AVV_NOTAIO non furono mai sottoscritti dal l’amministratore del RAGIONE_SOCIALE, né vi è mai stata delibera
assembleare che avesse fatto proprio il contenuto di quell’atto, né infine vi è prova di pagamenti del RAGIONE_SOCIALE a favore della RAGIONE_SOCIALE prima del rogito AVV_NOTAIO. Ciò escluderebbe, prosegue il ricorrente, la possibilità per l’assemblea del RAGIONE_SOCIALE di deliberare una spesa e ripartirla tra i condó mini in relazione a rapporti con l’odierna RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE che il RAGIONE_SOCIALE, in quanto tale, non ha mai avuto. Sulla scorta di tali risultanze, dunque, la delibera impugnata sarebbe illegittima in quanto affetta da eccesso di potere: su tali circostanze di fatto la Corte d’Appello avrebbe omesso di pronunciarsi.
1.1. In disparte l’implicito riferimento al n. 5) dell’art. 360, comma 1, inammissibile in quanto incorre nel limite della c.d. «doppia conforme», come peraltro evidenziato nel controricorso (pp. 5-6): si ricorda, a tal proposito, che nell’ipotesi di «doppia conforme», prevista dall’art. 348 -ter , comma 5, cod. proc. civ. (applicabile, ai sensi dell’art. 54, comma 2, del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla legge n. 134 del 2012, ai giudizi d’appello introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione dal giorno 11 settembre 2012, e quindi applicabile anche al giudizio in esame), il ricorrente per cassazione, al fine di ev itare l’inammissibilità del motivo di cui all’art. 3 60, n. 5), cod. proc. civ. per difetto di specificità, deve indicare le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse ( ex plurimis , di recente: Cass. Sez. 6-2, n. 8320 del 2022-Rv. 664432 – 01; Cass., Sez. 3, 14.07.2022, n. 22244; Cass., Sez. L, 20.07.2022, n. 22782; Cass., Sez. 6-2, 15.03.2022, n. 8320; Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 18867 del 2020 e Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 8515 del 2020 richiamate in memoria dal controricorrente). Nella specie, il ricorrente non ha indicato le ragioni di diversità fra le due pronunce.
1.2. Il motivo è, comunque, inammissibile in quanto ripropone una revisione delle risultanze probatorie, laddove la Corte territoriale ha compiutamente e coerentemente spiegato perché anche il RAGIONE_SOCIALE avesse intrattenuto rapporti dapprima con RAGIONE_SOCIALE e poi con la RAGIONE_SOCIALE (v. sentenza p. 6, righi 12-20), a prescindere dalla sottoscrizione dell’atto AVV_NOTAIOile nonché d a ll’espressa menzione di detti rapporti nei singoli atti di compravendita delle unità immobiliari, incluso il fatto che la Corte attesta come documentalmente dimostrato agli atti l’addebito al condominio delle quote convenzionali d i spesa a favore della RAGIONE_SOCIALE (v. sentenza p. 6, righi 1-12).
2. Con il secondo motivo si deduce violazione e falsa applicazione dell’art . 116 cod. proc. civ. in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4), cod. proc. civ. Il tutto con particolare riferimento alla valutazione del regolamento condominiale e della missiva COGNOME in ordine all’intervenuto cambio di destinazione d’uso o comunque del la variazione di utilizzo del vano condominiale destinato all’alloggiamento della riserva idrica. La delibera impugnata è illegittima perché riguardava una modificazione della dest inazione d’uso di locali condominiali (Casa 2 e Casa 3) non indicata nell’ordine del giorno, non approvata con il quorum qualificato richiesto dall’art. 1117 -ter cod. civ., non approvata nel rispetto degli adempimenti previsti dalla stessa disposizione. Il ricorrente si duole, in particolare, dell’illogica interpretazione del regolamento condominiale e di una missiva invitata da COGNOME al RAGIONE_SOCIALE che ha condotto il giudice di seconde cure a ritenere che i locali condominiali non avessero destinazione esclusiva ad alloggiamento della riserva idrica, così consentendo all’assemblea di camuffare il reale mutamento di destinazione dei locali nati sin dall’origine come locali «tecnici» (con relativa insussistenza di qualsivoglia pretesa della RAGIONE_SOCIALE ad attribuirne cubature
convenzionali per richiederne il canone di manutenzione), in violazione delle disposizioni del codice citate e in violazione, altresì, della normativa sulla prevenzione incendi e di igiene pubblica.

2.1. Il motivo è inammissibile, in quanto riguarda una questione di interpretazione delle risultanze documentali rimessa al giudice di merito, ove non affetta da vizi logico-giuridici. La sentenza impugnata affronta il Regolamento condominiale e la nota COGNOME in modo accurato, contestualizzandone il significato letterale (v. sentenza pp. 5-7), per trarne la conclusione che non di mutamento di destinazione si trattasse, ma di specificazione dell’uso del locale, rispetto al quale la delibera condominiale ha confermato l’utilizzo di manovra e sgombero , dismettendo l’utilizzo di deposito e parcheggio praticato di fatto da alcuni dei condómini. Con ciò mantenendo la destinazione originaria di riserva idrica ed escludendo, quindi, un uso estraneo alla sua originaria destinazione: sì che non era necessaria un’apposita enunciazione dell’ordine del giorno . Del resto, che la destinazione d’uso a spazi agibili per il deposito, da parte di alcuni condómini, di beni e veicoli non fosse mai stata autorizzata né deliberata, ne dà atto lo stesso ricorrente (v. ricorso, p. 17 ultimo capoverso, p. 20, 4° capoverso): tanto basta a ritenere logica e consequenziale la deduzione tratta dal giudice di seconde cure in merito al contenuto del punto 8) della delibera impugnata.
2.2. E’ opportuno precisare che le doglianze relative al contenuto di una nota dei RAGIONE_SOCIALE (v. ricorso p. 17, 2° capoverso) e del Regolamento condominiale (v. ricorso p. 19), sempre con riferimento alla destinazione uso dei locali di cui è causa, sono inammissibili poiché attengono all’attività di interpretazione di risultanze probatorie , tipico accertamento in fatto riservato al giudice di merito, normalmente incensurabile in sede di legittimità, salvo che, ratione temporis , nelle

ipotesi di omesso esame di un fatto decisivo e oggetto di discussione tra le parti ai sensi del n. 5) ( ex plurimis , di recente: Cass. Sez. L, Sentenza n. 10745 del 04/04/2022, Rv. 664334 -02; Cass Sez. 2, Ordinanza n. 40972 del 2021), che non ricorre nel caso di specie, come dettagliato supra , al punto 2.1.

Con il terzo motivo si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 132, comma 2, n. 4), cod. proc. civ. in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4), cod. proc. civ. Il ricorrente si duole del fatto che il Tribunale prima e la Corte d’Appello poi hanno rigettato la domanda inerente la nullità/annullabilità della delibera nella elevata solo per mero scrupolo difensivo, ne ll’eventualità in cui il bilancio preventivo avesse compreso le somme da destinarsi alla transazione con RAGIONE_SOCIALE. Confermata dal RAGIONE_SOCIALE la circostanza per cui nessuna somma indicata in preventivo sarebbe stata destinata alla RAGIONE_SOCIALE per le causali indicate. Pertanto, il giudice di seconde cure avrebbe dovuto dichiarare la cessazione della materia del contendere , ovvero accertare l’insussistenza di qualsivoglia somma destinata alla RAGIONE_SOCIALE e inserita in preventivo. Ritenendo, invece, infondato il motivo di appello, in quanto sarebbe pacifico che il bilancio non prevedesse pagamenti per RAGIONE_SOCIALE, la sentenza risulta viziata da motivazione apparente.
3.1. Il motivo è infondato. La Corte territoriale ha riposto nel merito allo «scrupolo difensivo» elevato dall’allora appellante , avendo accertato l’assenza di qualsivoglia pagamento alla RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE attraverso la verifica del bilancio consuntivo (v. sentenza, p. 8 2° capoverso).

In definitiva, il Collegio rigetta il ricorso, regola le spese secondo soccombenza come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore del controricorrente, che liquida in €2.000,00 per compensi, oltre a €200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%.

Non ricorrono – ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002 – i presupposti processuali per il raddoppio del contributo, trattandosi di ricorso proposto a séguito di ammissione al gratuito patrocinio.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

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