Delibera condominiale annullabile: il caso Cassazione

Una società costruttrice, esentata dal pagamento delle spese condominiali per le unità invendute da un regolamento contrattuale, si è vista addebitare tali costi da una delibera assembleare. La Corte di Cassazione ha stabilito che tale delibera non è nulla, ma si tratta di una delibera condominiale annullabile. Di conseguenza, doveva essere impugnata entro il termine di 30 giorni, altrimenti diventa definitiva. La ripetizione della violazione in più delibere non trasforma il vizio in nullità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 30 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Delibera Condominiale Annullabile: La Cassazione Sancisce l’Onere dell’Impugnazione Tempestiva

Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale in materia di diritto condominiale: una delibera che ripartisce le spese in violazione del regolamento è una delibera condominiale annullabile, e non nulla. Questo significa che deve essere contestata entro il breve termine di 30 giorni, pena la sua definitiva validità. La decisione offre importanti chiarimenti sulla distinzione tra i due tipi di vizi e sulle conseguenze pratiche per i condomini.

I Fatti del Caso: Una Disputa sulle Spese Condominiali

La vicenda trae origine dalla richiesta di pagamento, tramite decreto ingiuntivo, avanzata da un Condominio nei confronti della società costruttrice dell’edificio. L’oggetto della richiesta erano le spese condominiali relative a diverse unità immobiliari rimaste invendute.

La società costruttrice si opponeva al pagamento, sostenendo che una specifica clausola (l’art. 49) del regolamento condominiale, di natura contrattuale, la esentava esplicitamente dal contribuire a tali spese. I giudici di primo e secondo grado avevano dato ragione alla società, dichiarando nulle le delibere assembleari che avevano approvato la ripartizione delle spese in violazione di tale clausola. Secondo le corti di merito, l’assemblea aveva travalicato i propri poteri, modificando di fatto un criterio stabilito contrattualmente senza il necessario consenso unanime.

La Decisione della Corte di Cassazione: la delibera condominiale annullabile

Il Condominio ha presentato ricorso in Cassazione, lamentando l’erronea qualificazione del vizio come nullità anziché annullabilità. La Suprema Corte ha accolto il ricorso, ribaltando la decisione dei giudici di merito.

La Corte ha affermato che le delibere che violano i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge o dal regolamento contrattuale sono affette da annullabilità. Non si tratta di un vizio così grave da comportare la nullità dell’atto, la quale è riservata a casi eccezionali, come le delibere con oggetto impossibile o illecito, o quelle che ledono i diritti individuali del condomino sulla sua proprietà esclusiva.

Le Motivazioni: Differenza tra Nullità e Annullabilità

La chiave della decisione risiede nella distinzione, ormai consolidata dalla giurisprudenza delle Sezioni Unite (sent. 9839/2021), tra delibere nulle e annullabili. Una delibera condominiale annullabile è quella che presenta vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, o che viene adottata con una maggioranza inferiore a quella prescritta, o ancora, come nel caso di specie, che viola criteri di ripartizione delle spese. Tali vizi devono essere denunciati dall’interessato entro il termine perentorio di 30 giorni previsto dall’art. 1137 del codice civile.

La nullità, invece, riguarda vizi radicali che rendono la delibera priva di qualsiasi effetto giuridico sin dall’origine. Un esempio è una delibera che decide di vendere una parte comune senza il consenso unanime di tutti i condomini. La Cassazione ha specificato che anche una serie di delibere che ripetono la stessa violazione non è sufficiente a trasformare l’annullabilità in nullità. Non si può presumere una volontà ‘normativa’ dell’assemblea di modificare tacitamente il regolamento; ogni violazione resta un atto puntuale e concreto, da impugnare singolarmente.

Conclusioni: L’Onere dell’Impugnazione Tempestiva

Questa sentenza ha importanti implicazioni pratiche. Stabilisce che il condomino che si ritiene leso da una ripartizione delle spese non conforme alla legge o al regolamento ha l’onere di agire prontamente. Non può rimanere inerte e contestare la delibera in un secondo momento, ad esempio in sede di opposizione a un decreto ingiuntivo. Se il termine di 30 giorni scade senza che sia stata proposta un’impugnazione, la delibera, seppur viziata, diventa definitiva e vincolante per tutti, inclusi gli assenti e i dissenzienti.

Una delibera che ripartisce le spese violando il regolamento contrattuale è nulla o annullabile?
Secondo la sentenza, tale delibera è annullabile. La violazione di criteri legali o contrattuali di ripartizione delle spese condominiali non è un vizio che comporta la nullità, ma l’annullabilità, che deve essere fatta valere entro il termine di decadenza di 30 giorni.

Cosa succede se un condomino non impugna una delibera annullabile entro 30 giorni?
Se la delibera non viene impugnata nel termine perentorio previsto dall’art. 1137 c.c., essa diventa definitiva e pienamente efficace. Di conseguenza, il condomino è obbligato a pagare le spese così come ripartite, anche se la delibera era originariamente illegittima.

Una serie di delibere che violano sistematicamente lo stesso criterio di spesa diventa causa di nullità?
No. La sentenza chiarisce che la ripetizione di una violazione identica in più delibere non trasforma il vizio da annullabilità a nullità. Ogni singola delibera costituisce una violazione puntuale e concreta che deve essere impugnata individualmente entro il termine di 30 giorni.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 18005 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 18005 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 01/07/2024

SENTENZA

sul ricorso n. 4216/2019 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME ed elettivamente domiciliato a ll’ indirizzo PEC del difensore iscritto nel REGINDE;

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO presso lo studio del difensore;

-controricorrente-

avverso la sentenza della COGNOME di appello di Roma n. 5187/2018 del 25/07/2018;

udita la relazione svolta nella pubblica udienza dal consigliere relatore NOME COGNOME;

udito il P.M., nella persona del AVV_NOTAIO PAVV_NOTAIO NOME COGNOME, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Fatti di causa

Nel 2010 il RAGIONE_SOCIALE ottiene dal Tribunale di Roma nei confronti di (oggi) RAGIONE_SOCIALE un decreto ingiuntivo di pagamento di spese condominiali ripartite con delibera (non impugnata) del 21/10/2009, sulla base del consuntivo 2008 e del preventivo 2009. Il Tribunale dichiara nulle le delibere condominiali di approvazione del riparto delle spese relativo al consuntivo 2008 e al preventivo 2009. La COGNOME di appello rigetta l’impugnazione del RAGIONE_SOCIALE.

Le sentenze di merito argomentano dall’inosservanza dell’art. 49 del regolamento condominiale. In relazione agli immobili rimasti invenduti, tale articolo esclude che le spese condominiali possano imputarsi alla società costruttrice (la controricorrente). Il regolamento ha valenza contrattuale, l’errore non è di ripartizione o di conteggio, ma comporta una modifica sostanziale, sia pure limitata alla fattispecie, del regolamento. Non si è trattato di un caso isolato, poiché vi sono altri procedimenti di ingiunzione promossi dal RAGIONE_SOCIALE nei confronti della medesima società, con gli stessi presupposti, in quanto sono state approvate anche altre delibere di ripartizione delle spese in difformità dall’art. 49 del regolamento condominiale. Pertanto, le delibere a base dell’ingiunzione, oggetto di opposizione, sono affette da nullità. Esse infatti attribuiscono alla società oneri dai quali il regolamento la esenta. Così hanno violato il diritto del singolo condomino di non contribuire alle spese comuni in questione. Inoltre, è stato applicato un criterio di ripartizione delle spese difforme dal regolamento contrattuale, senza il consenso unanime dei condomini, per cui l’assemblea ha travalicato dai propri poteri gestori. Fin qui, nella sostanza, le argomentazioni dei giudici di merito.
Ricorre in cassazione il RAGIONE_SOCIALE con un unico motivo, illustrato da memoria. Resiste la società costruttrice con controricorso e memoria.

Ragioni della decisione

L’unico motivo denuncia l’erroneità dell’aver ritenuto il vizio lamentato come ragione di nullità invece che di annullabilità delle delibere condominiali. Si fa valere la necessità di applicare il termine di decadenza di 30 giorni ex art. 1137 co. 2 c.c. e di sancire, quindi, la tardività della impugnazione.

Il motivo è fondato.

Se si applicano al caso di specie i principi desumibili da Cass. SU 9839/2021, ne deriva che la delibera oggetto di impugnazione non è affetta da nullità, ma da annullabilità. In senso contrario non si può invocare la serie di delibere emanate in violazione dei criteri legali o negoziali, anche se si tratta della ripetizione di una violazione identica (o simile) e quindi si espone ad essere interpretata come frutto della determinazione del RAGIONE_SOCIALE di inaugurare un indirizzo di modifica dei criteri di ripartizione delle spese e di abrogazione tacita dell’art. 49 reg. condominiale (il quale corrisponde ad una convenzione ex art. 1123 co. 1 c.c. fra tutti i condomini). Tale situazione non dà luogo a nullità delle delibere, poiché non si ravvisano gli estremi di una espressione di una volontà di carattere programmaticonormativo intesa illegittimamente a modificare attraverso una delibera semplicemente maggioritaria i criteri legali o negoziali di ripartizione delle spese. In altre parole, una serie di violazioni puntuali e concrete dei criteri, nei casi di volta in volta oggetto delle delibere, non dà luogo ad un qualcosa di diverso e ulteriore rispetto alla somma delle singole violazioni: in particolare non trasforma quest’ultima nella manifestazione di una volontà normativa attuale di modifica dei criteri (nemmeno per facta concludentia, inammissibile in materia di convenzione ex art. 1123 co. 1 c.c.: cfr. Cass. 24808/2022). Pertanto, incombe alla parte interessata l’onere di impugnare ciascuna singola delibera entro il termine perentorio ex art. 1137 co. 1 c.c.
Nello stesso senso la pronuncia sul ricorso 4952/2019 nell’adunanza camerale del 18/4/2024.

– Il ricorso è accolto, la sentenza è cassata, la causa è rinviata alla COGNOME di appello di Roma, in diversa composizione, anche per la liquidazione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.