Decreto di trasferimento: include anche le pertinenze?

La Corte di Cassazione stabilisce che il decreto di trasferimento, emesso a seguito di un’espropriazione immobiliare, include anche le pertinenze come un’autorimessa, anche se non perfettamente identificate catastalmente al momento del pignoramento. La Corte ha chiarito che il vincolo pertinenziale e il collegamento fisico sono sufficienti a estendere gli effetti del trasferimento. Qualsiasi contestazione sull’oggetto del trasferimento doveva essere sollevata tempestivamente tramite opposizione agli atti esecutivi, non con un’azione successiva per l’accertamento della proprietà.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Decreto di Trasferimento: Cosa Comprende l’Acquisto all’Asta?

L’acquisto di un immobile all’asta è una procedura complessa, e spesso sorgono dubbi sull’esatta estensione della proprietà trasferita. Il decreto di trasferimento è l’atto conclusivo che sancisce il passaggio di proprietà, ma cosa succede se una pertinenza, come un garage, non è chiaramente identificata negli atti? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su questo punto, chiarendo che il vincolo funzionale tra il bene principale e la sua pertinenza è determinante.

I Fatti del Caso: La Disputa sull’Autorimessa

La vicenda riguarda un’acquirente che, dopo essersi aggiudicata un’abitazione in una procedura esecutiva, si è vista contestare dall’ex proprietario la titolarità dell’autorimessa annessa. Secondo l’originario proprietario, il garage non era compreso nel pignoramento e, di conseguenza, non poteva essere stato trasferito. Egli, infatti, dopo l’asta, aveva avviato le pratiche per frazionare catastalmente il garage, creando una nuova particella. I giudici di primo e secondo grado avevano dato ragione all’acquirente, sostenendo che l’autorimessa fosse una pertinenza inscindibile dell’abitazione e che il trasferimento fosse quindi valido.

La Decisione della Corte: il Decreto di Trasferimento e i Suoi Effetti

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’ex proprietario, confermando le decisioni precedenti e offrendo importanti chiarimenti sugli effetti del decreto di trasferimento.

L’Estensione Automatica del Pignoramento alle Pertinenze

Il principio fondamentale, richiamato dalla Corte, è quello sancito dall’art. 2912 del codice civile. Secondo questa norma, il pignoramento si estende automaticamente agli accessori, alle pertinenze e ai frutti della cosa pignorata. Nel caso di specie, l’autorimessa era collegata “esclusivamente” all’abitazione, con un accesso utilizzabile solo dall’interno della proprietà. Questo legame fisico e funzionale è stato ritenuto sufficiente per stabilire il vincolo pertinenziale. Di conseguenza, anche se non menzionata esplicitamente in ogni atto, la pertinenza è stata attratta nell’ambito dell’espropriazione insieme al bene principale.

Il Ruolo Decisivo del Decreto di Trasferimento

La Corte ha ribadito che l’identificazione dei beni trasferiti deve essere fatta sulla base delle indicazioni contenute nel decreto di trasferimento. Questo atto, a sua volta, si basa sulla perizia di stima che aveva descritto “il fabbricato nella sua interezza”, includendo quindi anche il locale garage. L’eventuale discrepanza con le risultanze catastali (il cosiddetto sistema tavolare) è irrilevante, poiché l’efficacia costitutiva dell’iscrizione in quel sistema è limitata agli atti negoziali volontari, e non si estende ai trasferimenti coattivi disposti dall’autorità giudiziaria.

Le Motivazioni

La Cassazione ha spiegato che qualsiasi contestazione relativa all’oggetto del pignoramento e del conseguente trasferimento avrebbe dovuto essere sollevata attraverso lo specifico rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.). L’ex proprietario, non avendo impugnato tempestivamente il decreto, non poteva più mettere in discussione il suo contenuto in una sede diversa. La Corte ha definito il tentativo di frazionamento catastale, operato dall’espropriato dopo l’emissione del decreto, come un’azione illegittima, compiuta “al chiaro scopo di sottrarre all’aggiudicataria una parte del compendio legittimamente acquistato”. Il decreto, anche se avesse trasferito un bene non pignorato, non sarebbe stato inesistente, ma solo invalido, e come tale sanabile se non impugnato nei termini di legge.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre una lezione cruciale per chi acquista immobili all’asta: il decreto di trasferimento è un atto potente che consolida la proprietà non solo del bene principale ma anche delle sue pertinenze funzionalmente collegate. L’acquirente è tutelato anche in presenza di imprecisioni catastali, poiché l’effetto traslativo deriva direttamente dal provvedimento del giudice. Per il debitore esecutato, invece, il messaggio è altrettanto chiaro: ogni doglianza sulla correttezza della procedura esecutiva, inclusa l’estensione dei beni pignorati, deve essere fatta valere immediatamente attraverso gli strumenti processuali dedicati, pena la decadenza da ogni futura contestazione.

Cosa comprende esattamente il decreto di trasferimento emesso dopo un’asta immobiliare?
Il decreto di trasferimento include non solo l’immobile principale descritto, ma si estende automaticamente anche alle sue pertinenze (come garage o cantine), agli accessori e ai miglioramenti, in base a quanto previsto dall’art. 2912 c.c., anche se non sono espressamente menzionati in ogni singolo atto.

È possibile contestare l’inclusione di una pertinenza nella vendita forzata dopo che il decreto di trasferimento è stato emesso?
No. Secondo la Corte, qualsiasi contestazione riguardante l’oggetto del pignoramento e del trasferimento deve essere sollevata tramite l’opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.) entro i termini perentori previsti dalla legge. Una volta che il decreto è definitivo, non può più essere messo in discussione con un’azione ordinaria per l’accertamento della proprietà.

La mancata corrispondenza tra il bene trasferito e le risultanze del catasto (o del sistema tavolare) invalida il trasferimento?
No, la Corte chiarisce che l’efficacia costitutiva dell’iscrizione nel sistema tavolare è limitata agli atti negoziali volontari (es. compravendite tra privati) e non si applica ai trasferimenti coattivi disposti dal giudice. Pertanto, il decreto di trasferimento prevale sulle eventuali discrepanze catastali preesistenti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 13011 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 13011 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 15/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso 26547/2020 R.G. proposto da:

COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME con domicilio digitale presso l’indirizzo pec del difensore;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME e dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti;

-controricorrente –

RAGIONE_SOCIALE

-intimata-

avverso la sentenza n. 166/2020 della CORTE D’APPELLO di TRENTO, depositata il 21/07/2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 20/02/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Osserva

NOME COGNOME avendo acquistato un immobile espropriato esecutivamente a NOME COGNOME adì il Tribunale, chiedendo accertarsi l’avvenuto acquisto anche dell’autorimessa, asservita all’abitazione.

Il Tribunale di Trento, attribuita prevalenza al decreto di trasferimento immobiliare del Giudice dell’esecuzione, comprensivo dell’autorimessa, rispetto all’atto di pignoramento e affermando, inoltre, che l’anzidetto decreto era impugnabile solo con l’opposizione agli atti esecutivi, accolse la domanda.

La Corte d’appello di Trento rigettò l’impugnazione di NOME COGNOME

3.1. Per quel che qui rileva deve, in sintesi, ricordarsi che la Corte locale giunge all’anticipato epilogo attraverso i passaggi argomentativi di cui appresso:

-il locale ‘cantina/garage’ era collegato esclusivamente alla casa d’abitazione identificata con la particella 318 C.C. Ville del Monte, <>;

-l’appellante aveva, a suo tempo, chiesto al Comune il rilascio dei titoli abilitativi per la edificazione di un garage posto a servizio della p. ed. 318 e solo nel 2017 (quindi dopo l’intervenuta espropriazione e assegnazione) di poter frazionare il locale di cui si discute, che risultava parzialmente insistere sulle pp. ff. 1756/1, 1756/2, 1756/3 di proprietà dell’esponente, accatastato e identificato con la p. ed. 318;

la stima del perito aveva avuto a oggetto <>;

il decreto di trasferimento aveva fatto espresso riferimento alla descrizione di cui alla perizia di stima;

-il locale accessorio era legato dal vincolo pertinenziale impresso dall’originario proprietario, <>; di conseguenza trovava applicazione il principio secondo il quale ‘l’identificazione dei beni trasferiti a conclusione di un’espropriazione immobiliare deve essere compiuta in base alle indicazioni del decreto di trasferimento di cui all’art. 586 cod. proc. civ., cui vanno aggiunti quei beni ai quali gli effetti del pignoramento si estendono automaticamente, ai sensi dell’art. 2912 cod. civ., come accessori, pertinenze, frutti ed anche i miglioramenti o le addizioni, ancorché non espressamente menzionati nel predetto decreto’ (la decisione cita Cass. n. 17041/2018);
-non vi era stato alcun errore nell’identificazione del bene, in quanto che il decreto di trasferimento non aveva inglobato immobili diversi e distinti rispetto a quello pignorato, poiché del fabbricato faceva parte la pertinenza, <>;

-inoltre, a voler accedere alla tesi dell’appellante, costui avrebbe dovuto tempestivamente impugnare con l’opposizione agli atti esecutivi il decreto di trasferimento.

NOME COGNOME propone ricorso sulla base di cinque motivi.

L’intimata COGNOME resiste con controricorso; la Banca non ha svolto difese. Entrambe le parti costituite hanno depositato memorie.

Con il primo motivo viene denunciata violazione degli artt. 342 e 346 cod. proc. civ.

Si assume che il Tribunale, a differenza della Corte d’appello, aveva escluso che l’autorimessa costituisse pertinenza e aveva accolto la domanda attorea sulla base di diverso ragionamento. Quindi, la controparte avrebbe dovuto proporre appello incidentale sul punto

5.1. La doglianza è palesemente inammissibile.

A prescindere da ogni altra considerazione, è bastevole ricordare che la COGNOME, totalmente vincitrice, nessun appello avrebbe dovuto e, tantomeno, potuto proporre.

Con il secondo motivo viene denunciata violazione degli artt. 32 e 98 r.d. 499/1929 (Legge tavolare).

Il ricorrente sostiene: <> e, di conseguenza, era da escludersi che la COGNOME, avendo acquistato la casa con terreno identificata dalla particella ed. 318, avesse anche acquistato un diverso immobile.

6.1. La censura è infondata.

Nel sistema tavolare l’efficacia costitutiva dell’iscrizione è limitata agli atti negoziali tra vivi (art. 2 del r.d. 28 marzo 1929, n. 499) e non si estende ai trasferimenti attuati per autorità del giudice, quale è quello che si realizza attraverso il decreto di trasferimento all’aggiudicatario del bene espropriato ai sensi dell’art. 586 cod. proc. civ., cui consegue immediatamente l’effetto traslativo della proprietà. Sono, pertanto, inefficaci i pignoramenti immobiliari successivi al decreto di trasferimento, anche se annotati sui libri fondiari prima del decreto stesso, ed in tal caso gli aggiudicatari sono legittimati a proporre opposizione di terzo in virtù dell’art. 619 cod. proc. civ., vantando un proprio ed autonomo titolo di proprietà che non ha bisogno dell’effetto costitutivo dell’intavolazione (Sez. 3, n. 9881, 15/04/2008, Rv. 602538 -01).
Sotto altro profilo, in materia di esecuzione forzata, i beni trasferiti a conclusione di un’espropriazione immobiliare sono quelli di cui alle indicazioni del decreto di trasferimento emesso ex art. 586 cod. proc. civ., cui vanno aggiunti quei beni ai quali gli effetti del pignoramento si estendono automaticamente, ai sensi dell’art. 2912 cod. civ., come accessori, pertinenze, frutti, miglioramenti ed addizioni, e quei beni che, pur non espressamente menzionati nel predetto decreto, siano uniti fisicamente alla cosa principale, sì da costituirne parte integrante, come le accessioni propriamente dette (Sez. 3, n. 17041, 28/06/2018, Rv. 649444).
7. Con il terzo motivo viene denunciata violazione dell’art. 818 cod. civ.

Il ricorrente esclude, nel merito che l’autorimessa costituisse pertinenza.

7.1. La critica censoria non supera lo scrutinio d’ammissibilità.

La denuncia di violazione di legge sostanziale non determina nel giudizio di legittimità lo scrutinio della questione astrattamente evidenziata sul presupposto che l’accertamento fattuale operato dal giudice di merito giustifichi il rivendicato inquadramento normativo, essendo, all’evidenza, occorrente che l’accertamento fattuale, derivante dal vaglio probatorio, sia tale da doversene inferire la sussunzione nel senso auspicato dal ricorrente (ex multis, S.U. n. 25573, 12/11/2020). E ancora, in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità (cfr. Sez. 1, n. 3340, 05/02/2019).
Con il quarto motivo viene denunciata violazione dell’art. 586 cod. proc. civ.

Assume il ricorrente che la norma evocata prescrive che il giudice dell’esecuzione, con il decreto di trasferimento, deve riportare la descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita e quest’ultima ordinanza, nel caso in esame, riportava l’immobile di cui alla sola particella 318.

Con il quinto motivo viene denunciata falsa applicazione dell’art. 617 e segg. cod. proc. civ., poiché, si sostiene, a differenza di quale che aveva affermato la sentenza il decreto di trasferimento non avrebbe potuto essere impugnato con l’opposizione agli atti

esecutivi, stante che il decreto in parola limitava il trasfumano alla sola particella 318.

Entrambe le doglianze, intimamente collegate, risultano inammissibili.

Per vero il ricorrente evita di confrontarsi con la ricostruzione fattuale operata dalla sentenza.

Il decreto di trasferimento non escluse alcuna parte dell’immobile espropriato, mentre la nascita di una nuova particella scaturì dal frazionamento operato dall’espropriato successivamente all’anzidetto decreto, al chiaro scopo di sottrarre all’aggiudicataria una parte del compendio legittimamente acquistato.

Pertanto, risulta in termini il principio di diritto secondo il quale, in materia di esecuzione forzata, il decreto di trasferimento di cui all’art. 586 cod. proc. civ., ancorché abbia avuto ad oggetto un bene in tutto o in parte diverso da quello pignorato, non è inesistente, ma solo affetto da invalidità, da far valere con il rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi nei termini di cui all’art. 617 c.p.c. (Sez. 2, n. 25687, 15/10/2018 (Rv. 650833 -01).

Nel solo caso in cui il decreto di trasferimento abbia incluso beni in tutto o in parte diversi da quelli pignorati lo (il solo) strumento di tutela è costituito dall’opposizione all’esecuzione. Ma qui il ricorrente pretende di contestare il trasferimento dei beni corrispondenti al compendio pignorato (il decreto di trasferimento, come riporta la sentenza, ha fatto propria la relazione del consulente, dalla quale risultava l’esistenza della pertinenza di cui si discute e, il frazionamento a cui fa affidamento il COGNOME è stato da quest’ultimo effettuato successivamente).
Di conseguenza, se, per un verso, avrebbe avuto torto ad opporsi all’esecuzione, per altro verso, ha del pari torto a contestare in questa sede la titolarità, in capo all’acquirente dalla

procedura, della dipendenza pignorata, unitamente al bene principale cui accede.

Rigettato il ricorso nel suo complesso, il regolamento delle spese segue la soccombenza e le stesse vanno liquidate, tenuto conto del valore e della qualità della causa, nonché delle svolte attività, siccome in dispositivo, in favore del controricorrente.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), sussistono i presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento in favore della controricorrente delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 3.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 20 febbraio

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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