Decoro architettonico: quando è vietato un terrazzo?

La Corte di Cassazione conferma la decisione di demolire un terrazzo ricavato nel sottotetto, in quanto lesivo del decoro architettonico dell’edificio. La sentenza sottolinea come un regolamento condominiale contrattuale possa vietare qualsiasi alterazione estetica, a prescindere da un effettivo deprezzamento del valore dell’immobile, e ribadisce la presunzione di condominialità per i sottotetti con funzione di coibentazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Decoro architettonico: la Cassazione mette un freno ai terrazzi fai-da-te

L’ordinanza in esame della Corte di Cassazione affronta un tema molto comune e spinoso nella vita condominiale: la realizzazione di opere private che modificano parti comuni dell’edificio. In questo caso, la creazione di un piccolo terrazzo nel sottotetto ha scatenato una battaglia legale, culminata in una pronuncia che ribadisce l’importanza del decoro architettonico e la forza vincolante dei regolamenti condominiali. Analizziamo la vicenda e le importanti conclusioni della Suprema Corte.

I Fatti del Caso: La Nascita di un Terrazzo Contestato

Una condomina citava in giudizio la sua vicina, proprietaria dell’appartamento sovrastante, per aver realizzato un terrazzino a filo della falda del tetto. L’opera, secondo l’attrice, non solo creava una veduta illegittima sulla sua proprietà, ma soprattutto alterava l’estetica dell’edificio e modificava la destinazione d’uso di beni comuni come la falda del tetto e le intercapedini. Al giudizio si univa anche il Condominio, lamentando l’illegittimità dell’intervento.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello davano ragione all’attrice e al Condominio, ordinando la demolizione dell’opera e il ripristino dello stato originario del tetto. La condomina soccombente decideva quindi di ricorrere in Cassazione, basando la sua difesa su quattro motivi principali.

L’Analisi della Corte e la Tutela del Decoro Architettonico

La ricorrente sosteneva, tra le altre cose, una errata valutazione della lesione del decoro architettonico, una cattiva interpretazione del regolamento condominiale, la proprietà esclusiva del sottotetto e il suo acquisto per usucapione. La Corte di Cassazione ha rigettato tutti i motivi, fornendo chiarimenti fondamentali su ciascun punto.

Il cuore della decisione ruota attorno a due principi: la non sindacabilità nel giudizio di legittimità degli accertamenti di fatto compiuti dai giudici di merito e la forza del regolamento condominiale di natura contrattuale. I giudici di merito avevano stabilito che l’inserimento del terrazzino era architettonicamente incongruo. Questa, per la Cassazione, è una valutazione di fatto che non può essere riesaminata in ultima istanza.

Le Motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte ha smontato punto per punto le difese della ricorrente.

1. Violazione del Regolamento Condominiale e Decoro Architettonico: La Corte ha evidenziato che il regolamento condominiale vietava esplicitamente “le innovazioni che alterino l’aspetto architettonico dell’edificio”. Questa clausola, di natura contrattuale, impone un divieto assoluto: qualsiasi modifica all’estetica è vietata, a prescindere dalla causazione di un effettivo danno o pregiudizio economico. L’interpretazione data dalla Corte d’Appello è stata ritenuta plausibile e, pertanto, non censurabile in sede di legittimità.

2. Natura Condominiale del Sottotetto: La ricorrente affermava che il sottotetto fosse di sua proprietà esclusiva, in quanto accessibile solo dal suo appartamento e da lei utilizzato come ripostiglio da decenni. La Corte ha respinto questa tesi, confermando quanto accertato dai giudici di merito: le intercapedini tra il tetto e la proprietà della ricorrente svolgevano una funzione di coibentazione e aerazione per l’intero edificio. In presenza di una funzione strutturale a servizio di tutti, scatta la presunzione di condominialità ai sensi dell’art. 1117 c.c., che prevale sull’uso esclusivo.

3. Eccezione di Usucapione: La ricorrente lamentava la mancata pronuncia sull’eccezione di usucapione del sottotetto. La Cassazione ha chiarito che l’aver sollevato una mera “eccezione” (e non una “domanda riconvenzionale” di accertamento della proprietà) non era sufficiente a paralizzare la richiesta di ripristino. Questo perché i lavori avevano interessato non solo il presunto sottotetto privato, ma anche parti pacificamente comuni come la falda del tetto e la facciata dell’edificio.

Le Conclusioni

L’ordinanza della Cassazione offre importanti spunti pratici per chi vive in condominio. In primo luogo, sottolinea l’importanza di leggere attentamente il regolamento condominiale prima di intraprendere qualsiasi lavoro: se di natura contrattuale, le sue clausole possono essere molto più restrittive della legge stessa. In secondo luogo, il concetto di decoro architettonico viene tutelato in modo rigoroso, proteggendo l’armonia estetica dell’edificio da interventi che, seppur di modesta entità, possono alterarne la fisionomia. Infine, viene ribadito un principio consolidato: la destinazione oggettiva di una parte dell’edificio a servizio di tutti i condomini (come nel caso di un sottotetto isolante) è sufficiente per considerarla comune, anche se utilizzata di fatto da un solo proprietario.

Un regolamento di condominio può vietare una modifica anche se non danneggia l’edificio?
Sì. Se il regolamento ha natura contrattuale, può contenere clausole che vietano qualsiasi alterazione dell’aspetto architettonico, indipendentemente dal fatto che questa comporti o meno un danno o un deprezzamento economico per l’edificio. In tal caso, la semplice modifica è di per sé illegittima.

Un sottotetto accessibile solo dal mio appartamento è sempre di mia proprietà esclusiva?
No, non necessariamente. Secondo la Corte, se il sottotetto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, è oggettivamente destinato all’uso comune (ad esempio, funge da camera d’aria per la coibentazione e l’aerazione dell’intero edificio), si presume che sia una parte condominiale. Questa presunzione prevale sul fatto che l’accesso sia esclusivo.

Posso bloccare una causa per lavori illegittimi sostenendo di aver acquisito per usucapione la parte modificata?
Sollevare una semplice ‘eccezione’ di usucapione in giudizio non è sufficiente a paralizzare la domanda di ripristino, specialmente se i lavori hanno coinvolto anche altre parti che sono indiscutibilmente comuni (come la falda del tetto o la facciata). Per far accertare la proprietà per usucapione sarebbe stata necessaria una specifica domanda giudiziale (domanda riconvenzionale).

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 14388 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 14388 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/05/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 30644/2018 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME (CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME , elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-controricorrente-

nonché

CONDOMINIO INDIRIZZO, elettivamente

domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato RAGIONE_SOCIALE (CODICE_FISCALE) , rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di MILANO n. 4220/2018, depositata il 24/09/2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/02/2024

dal Consigliere NOME COGNOME.

PREMESSO CHE

NOME COGNOME citava in giudizio NOME COGNOME, deducendo che la convenuta, proprietaria di una porzione del piano sottotetto sovrastante la sua abitazione, approfittando della presenza di ponteggi per l’esecuzione di lavori di manutenzione condominiali, nel maggio 2011 aveva realizzato un terrazzino a filo di falda, creando una veduta in danno della sua proprietà e compromettendo il decoro dell’edificio e mutando la destinazione d’uso di beni condominiali (la falda del sottotetto e le intercapedini).
Interveniva volontariamente nel giudizio il RAGIONE_SOCIALE di INDIRIZZO, in Milano, sostenendo le domande dell’attrice e formulando una propria domanda nei confronti della convenuta di accertamento dell’illegittimità dell’accorpamento di due terrazzi, con soppressione parziale della falda.

Il Tribunale di Milano, con sentenza n. 1863/2017, accoglieva le domande dell’attrice e del RAGIONE_SOCIALE e ordinava la rimessione in pristino della copertura del tetto dello stabile esistente al maggio 2011, secondo quanto precisato nella consulenza tecnica d’ufficio.

2. La sentenza veniva impugnata dalla RAGIONE_SOCIALE.

Con la sentenza 24 settembre 2018, n. 4220, la Corte d’appello di Milano rigettava il gravame.

Avverso la sentenza NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione.

Hanno resistito con distinti atti di controricorso NOME COGNOME e il RAGIONE_SOCIALE di INDIRIZZO e 19, in Milano.

La ricorrente e il controricorrente RAGIONE_SOCIALE hanno depositato memoria.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso è articolato in quattro motivi.

Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1102 e 1120 c.c., 61, 62 e 116 c.p.c. e 7 del reg. cond., nonché violazione dell’obbligo di motivazione ai sensi degli artt. 111 Cost. e 132, comma 2, n. 4 c.p.c., in relazione alla ritenuta lesione del decoro architettonico dell’edificio, conseguente alla realizzazione del terrazzino a filo della falda, lato INDIRIZZO.

Il motivo è infondato.

La ricorrente osserva come il consulente tecnico d’ufficio abbia ravvisato la lesione del decoro dell’edificio nella demolizione della porzione di falda, sul presupposto che si tratta di proprietà condominiale, visto che la sua funzione precipua è quella di coprire il fabbricato in maniera da proteggere il medesimo dagli agenti esterni, così che il consulente non avrebbe ritenuto che la realizzazione del terrazzino comportasse alcuna significativa variazione della tipologia architettonica, con la conseguenza che l’affermazione della Corte d’appello della assoluta incongruenza architettonica dell’inserimento del terrazzino non può basarsi sui rilievi del consulente d’ufficio, ma consisterebbe in realtà nella mera trascrizione di considerazioni ‘prese a prestito’ dalla parte attrice.
Con tale censura la ricorrente contesta, in effetti, il motivato accertamento in fatto (cfr. pag. 7 della sentenza impugnata) operato dal giudice di merito tale da indurlo a concludere per l’incongruenza architettonica dell’inserimento del terrazzino,

accertamento in fatto che spettava al giudice di merito compiere e che non è censurabile nella presente sede di legittimità.

Occorre poi rilevare come la Corte d’appello abbia posto alla base della sua decisione non solo la considerazione dell’incongruenza architettonica del terrazzino, ma pure la valutazione relativa all’esistenza nel regolamento condominiale di natura contrattuale di una clausola (v. infra ) che ‘vieta le innovazioni che alterino l’aspetto architettonico dell’edificio’, norma, osserva la Corte territoriale, per la quale ogni alterazione dell’aspetto architettonico dell’edificio è da ritenersi vietata, prescindendosi da una valutazione del pregiudizio arrecato in concreto dalla singola innovazione, da ritenersi comunque vietata.
2. Il secondo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1102 e 1120, 1136 e 1138, nonché 1362 e 1363 c.c. in relazione all’interpretazione del regolamento condominiale, difetto di motivazione ex artt. 111 Cost. e 132, comma 2, n. 4 c.p.c., in relazione all’accorpamento dei due preesistenti terrazzini lato sud; l’interpretazione data dalla Corte d’appello dell’art. 7 del regolamento condominiale violerebbe i canoni di ermeneutica contrattuale, per avere la stessa confuso la nozione di aspetto architettonico con quello di decoro architettonico e non avendo, comunque, considerato che esulano dall’ambito del divieto regolamentare le modifiche anche radicali della struttura di una parte dell’edificio, le quali non comportano, come nel caso in esame, la menomazione dell’aspetto architettonico ovvero del decoro architettonico dell’edificio.
Anche questo motivo è privo di fondamento.

La ricorrente contesta, questa volta in relazione all’accorpamento dei due terrazzi e non alla creazione ex novo del terrazzo, l’interpretazione data dalla Corte d’appello del regolamento condominiale, proponendo una diversa interpretazione della clausola del regolamento che, come si è già detto, vieta le

innovazioni che alterino l’aspetto architettonico dell’edificio, disposizione che la ricorrente interpreta in senso restrittivo. L’interpretazione del contratto costituisce prerogativa che spetta al giudice di merito, che non può essere censurata la parte della Corte di cassazione quando, come nel caso in esame, si propone una lettura alternativa rispetto a quella plausibile offerta dal giudice (v. al riguardo, ex multis , Cass. n. 28319/2017).

3. Il terzo motivo lamenta violazione e falsa applicazione degli artt. 817, 1117, 2697, 2727 e 2729 c.c., nonché 115, 116, 191, 61 e 62 c.p.c., difetto di motivazione ex artt. 111 Cost. e 132, comma 2, n. 4 c.p.c., in relazione alla ritenuta proprietà condominiale del sottotetto. Si adduce che sin dalla costituzione in giudizio la ricorrente aveva contestato che le due modeste porzioni sottostanti la falda spiovente fossero condominiali, eccependo che le due porzioni erano di sua esclusiva proprietà in quanto ubicate a livello del suo appartamento, allo stesso collegate e annesse, oltre che accessibili unicamente dalla sua abitazione, così che fin dall’epoca dell’acquisto dell’appartamento nel 1989 ne aveva goduto in via esclusiva come ripostiglio.
Pure questo motivo non è meritevole di accoglimento.

Con esso, previa rilevazione -ad opera di questa Corte -della insussistenza del vizio di carenza di motivazione, la ricorrente contesta la violazione di norme di diritto, ma in realtà contrasta l’accertamento in fatto compiuto dal giudice di merito, per il quale le intercapedini poste tra il tetto e la proprietà della convenuta svolgono la funzione di coibentazione e aerazione dell’edificio (ad avviso della ricorrente, infatti, il sottotetto non svolgerebbe ancora funzione di aerazione, essendo privo di finestre e/o di aperture lucifere e presentando un modestissimo volume), accertamento in fatto dal quale il giudice d’appello ha ricavato l’operatività della presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c. (secondo la giurisprudenza di questa Corte, non essendo il sottotetto compreso
nel novero delle parti comuni dell’edificio, la presunzione di comunione di cui al n. 1 dell’art. 1117 c.c. ‘è applicabile quando il vano risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato all’uso comune’, così ex multis Cass. 6143/2016).

4. Il quarto motivo prospetta violazione e falsa applicazione degli artt. 1117 e 1158 c.c., 115, 116, 118, 112 c.p.c., difetto di motivazione ex artt. 111 Cost. e 132, comma 2, n. 4 c.p.c.: in appello la ricorrente aveva censurato l’omessa pronuncia da parte del Tribunale sull’eccezione di intervenuto acquisto della proprietà per usucapione del sottotetto, avendo la medesima allegato di aver esercitato un possesso esclusivo per oltre 24 anni.

Si precisa che, se è vero che non era stata formulata al riguardo domanda riconvenzionale, ciò non avrebbe giustificato l’omessa pronuncia sull’eccezione riconvenzionale di usucapione reiterata in sede di appello; invece, la Corte d’appello, avendo illegittimamente ritenuto assorbita l’eccezione di usucapione, ha poi omesso di pronunciarsi sulla mancata ammissione delle relative prove testimoniali e ha implicitamente respinto l’istanza di ispezione dei luoghi.

Anche questo motivo non coglie nel segno e va disatteso.

La Corte d’appello non è incorsa nel denunciato vizio di omessa pronuncia: ha, anzitutto, rilevato come la ricorrente non avesse formulato nel giudizio di primo grado una domanda di accertamento di acquisto di proprietà del sottotetto per usucapione, in relazione alla quale avrebbe d’altro canto dovuto chiamare in causa tutti gli altri condomini, trattandosi di una domanda riconvenzionale di riconoscimento della proprietà esclusiva del bene comune (cfr. al riguardo Cass. n. 14765/2012), ma al più un’eccezione riconvenzionale, come tale non in grado di paralizzare le domande della RAGIONE_SOCIALE e del RAGIONE_SOCIALE, in quanto gli interventi edilizi non hanno avuto ad oggetto le sole
intercapedini, ma hanno coinvolto parti pacificamente comuni, come la falda e la facciata dell’edificio.

Il ricorso va, pertanto, rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo in base alle attività distintamente espletate dalle parti controricorrenti, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M .

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio in favore del RAGIONE_SOCIALE di INDIRIZZO, in Milano, che liquida in euro 4.700,00 di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge, e in favore di NOME COGNOME, che liquida in euro 3.700,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Sussistono, ex art. 13, comma 1 -quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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