Decoro architettonico: no a modifiche su parti comuni

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 33232/2023, ha confermato la condanna a ripristinare i luoghi per un condomino che aveva annesso illecitamente parti comuni e leso il decoro architettonico dell’edificio con varie opere, tra cui la posa di grosse tubature. La Corte ha ribadito che il rispetto del decoro architettonico è un limite invalicabile, anche quando si interviene su immobili in stato di degrado, e che l’appropriazione di spazi comuni è sempre illegittima.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Decoro Architettonico e Parti Comuni: Limiti alle Ristrutturazioni in Condominio

La recente sentenza della Corte di Cassazione, n. 33232 del 29 novembre 2023, offre importanti chiarimenti sui limiti imposti ai singoli condomini nell’eseguire opere che interessano le parti comuni e il decoro architettonico di un edificio. Anche in un contesto di degrado, la libertà di ristrutturazione non è assoluta e deve sempre fare i conti con i diritti degli altri proprietari e con l’estetica del fabbricato. Analizziamo insieme questo caso emblematico.

I Fatti: L’Appropriazione di Spazi Comuni e la Lesione del Decoro Architettonico

La controversia nasce in un centro storico, dove i proprietari di due appartamenti al piano terra e rialzato decidevano di collegare le loro unità immobiliari. Per farlo, annettevano di fatto alcune parti comuni del fabbricato: una scala a chiocciola, un corridoio e una rampa di scale. Inoltre, realizzavano un muro in un atrio comune, impedendo l’accesso a detta scala, e sostituivano un cancello preesistente con uno nuovo, di cui detenevano le chiavi in via esclusiva.

I proprietari di un altro appartamento nello stesso stabile lamentavano non solo l’illegittima appropriazione degli spazi comuni, che impediva loro di accedere a un’uscita secondaria, ma anche la palese lesione del decoro architettonico. Tale lesione era aggravata dall’installazione di grosse tubature a vista, di colore scuro, lungo un muro di loro proprietà esclusiva, in netto contrasto con l’estetica del prospetto. Di fronte a queste modifiche, i proprietari danneggiati si rivolgevano al Tribunale per chiedere il ripristino dello stato dei luoghi.

Le Decisioni di Primo e Secondo Grado

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello davano ragione ai proprietari danneggiati. I giudici di merito, basandosi sugli atti di acquisto, sui titoli di provenienza (in particolare un atto di divisione del 1953) e su una consulenza tecnica d’ufficio (CTU), accertavano la natura comune degli spazi annessi e l’illegittimità delle opere. Veniva quindi ordinata la demolizione del muro, l’eliminazione del cancello e il ripristino delle condizioni originarie, condannando i convenuti al pagamento delle spese legali. La Corte d’Appello confermava integralmente la decisione, ribadendo la lesione del decoro architettonico e l’illegittima sottrazione di aree condominiali.

L’Analisi della Corte di Cassazione e il Rigetto del Ricorso

I condomini soccombenti proponevano ricorso in Cassazione, articolando nove motivi di impugnazione, prevalentemente di natura procedurale. Sostenevano, tra le altre cose, una motivazione inesistente da parte dei giudici di merito, una violazione del giusto processo e un’errata valutazione delle prove. La Suprema Corte ha esaminato e respinto punto per punto ogni doglianza, confermando la decisione della Corte d’Appello.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha ritenuto le motivazioni della sentenza d’appello né inesistenti né apparenti, ma al contrario complete e ben argomentate. I giudici di legittimità hanno sottolineato alcuni principi cardine:

1. La Prova della Proprietà: La proprietà, esclusiva o comune, delle parti di un edificio si determina sulla base dei titoli di acquisto e degli atti di provenienza, non su planimetrie catastali successive che possono non riflettere la reale situazione giuridica.
2. La Tutela del Decoro Architettonico: Questo è un bene comune il cui rispetto è imprescindibile. La Corte ha chiarito che l’argomentazione secondo cui l’edificio era già in stato di degrado non giustifica interventi che ne peggiorino ulteriormente l’estetica. Qualsiasi ristrutturazione deve rispettare le linee e le strutture preesistenti che conferiscono al fabbricato la sua fisionomia, specialmente in un centro storico vincolato.
3. L’Uso delle Parti Comuni: L’annessione di una parte comune per collegare proprietà esclusive, impedendone l’uso agli altri condomini, rappresenta un’alterazione della destinazione del bene comune e una violazione del diritto di tutti i proprietari.
4. Limiti del Giudizio di Cassazione: La Corte ha ribadito di non poter entrare nel merito delle valutazioni probatorie compiute dai giudici dei gradi precedenti, soprattutto in presenza di una “doppia conforme”, ovvero due sentenze di merito che giungono alla medesima conclusione.

Le conclusioni

Questa sentenza è un monito fondamentale per chiunque intenda effettuare lavori di ristrutturazione in un condominio. La libertà del singolo proprietario trova un limite invalicabile nel rispetto delle parti comuni e del decoro architettonico. La Corte di Cassazione conferma un orientamento consolidato: l’estetica di un edificio è un valore da tutelare, e nessuna opera, per quanto funzionale alle esigenze personali, può essere realizzata a discapito dell’armonia e dell’integrità del fabbricato. La decisione finale è stata il rigetto del ricorso e la condanna dei ricorrenti al pagamento delle ulteriori spese processuali.

È possibile annettere una parte comune, come una scala o un corridoio, alla propria abitazione per collegare due unità immobiliari?
No. La sentenza conferma che l’appropriazione di parti comuni che impedisce agli altri condomini di farne uso è illegittima. La proprietà di tali aree è definita dagli atti di acquisto e dai titoli di provenienza, che prevalgono su eventuali successive planimetrie catastali non conformi.

La ristrutturazione di un edificio in stato di degrado giustifica interventi che alterano il decoro architettonico?
No. La Corte chiarisce che anche se un fabbricato è fatiscente, ogni intervento di ristrutturazione deve rispettare l’estetica data dalle linee e dalle strutture preesistenti. L’installazione di elementi dissonanti, come grosse tubature di colore scuro su una facciata, costituisce una lesione del decoro architettonico e deve essere rimossa.

Se una parte ritira la domanda per la rimozione di un condizionatore, la rinuncia si estende anche alle tubazioni collegate che ledono il decoro?
No. La sentenza ha specificato che la rinuncia a una domanda (rimozione dell’unità esterna del condizionatore) è specifica e non si estende automaticamente ad altre domande distinte, come quella per la rimozione delle tubazioni che, pur collegate, insistono su altre parti dell’edificio e costituiscono un’autonoma lesione del decoro architettonico.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 33232 Anno 2023

Civile Sent. Sez. 2 Num. 33232 Anno 2023

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/11/2023

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 26132/2021 R.G. proposto da:

COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende unitamente e disgiuntamente all’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) per procura in calce al ricorso,

-ricorrenti- contro

domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE), che li rappresenta e difende per procura in calce al controricorso, -controricorrenti- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di BARI n.1457/2021 depositata il 29.7.2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14.11.2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato nel dicembre 2009 COGNOME NOME e COGNOME NOME, proprietari dell’appartamento sito nel centro storico di INDIRIZZO INDIRIZZO e INDIRIZZO, con accesso dal cortile raggiungibile dal portone di INDIRIZZO e dal cancello sul lato di INDIRIZZO, e posto al terzo piano rispetto a INDIRIZZO ed al primo piano sul piano rialzato rispetto a INDIRIZZO, per acquisto compiuto con l’atto di compravendita del AVV_NOTAIO del 31.1.1977, convenivano in giudizio davanti al Tribunale di COGNOME i conviventi COGNOME NOME e COGNOME NOME, proprietari dal 2005 rispettivamente dell’appartamento al piano rialzato su INDIRIZZO (subalterno 24) e dell’appartamento al piano terra di INDIRIZZO (subalterno 6) all’interno dello stesso fabbricato.
Lamentavano gli attori che i convenuti avevano illegittimamente annesso alle loro proprietà esclusive, allo scopo di collegarle, alcune parti comuni del fabbricato (in particolare la scala a chiocciola che dall’atrio raggiungibile attraverso il cortile con accesso da INDIRIZZO permetteva attraverso un corridoio ed una rampa di scale di raggiungere INDIRIZZO, nonché il corridoio e la rampa stessa), realizzando da un lato un muro

nell’atrio comune avente accesso dal cortile raggiungibile dal portone di INDIRIZZO, che impediva di raggiungere la scala a chiocciola e risultava lesivo del decoro architettonico, e sostituendo, dall’altro lato, il cancello preeistente, con un nuovo cancello su INDIRIZZO del quale essi soli avevano le chiavi, annettendosi una porzione del vicolo che era INDIRIZZO, in tal modo impedendo agli attori di fruire del passaggio verso INDIRIZZO dalla loro abitazione.
Lamentavano inoltre gli attori, che i convenuti avevano installato un’unità di condizionamento, senza alcuna autorizzazione, sul lastrico solare di uso esclusivo degli attori, e che avevano collocato delle grosse tubature lungo il muro di proprietà esclusiva degli attori lesive del decoro architettonico.

Per tali ragioni gli attori chiedevano di accertare l’illegittimità delle opere realizzate dai convenuti, lesive del decoro architettonico e dei loro diritti di uso e godimento della parti comuni, e di condannare i convenuti alla demolizione di tali opere ed al ripristino dello stato dei luoghi anteriore ai loro lavori di ristrutturazione, ed in subordine in caso di mancato accoglimento della domanda principale, di condannare i convenuti al risarcimento per equivalente dei danni da loro sofferti, anche in considerazione del diminuito valore del loro immobile e del pregio del fabbricato.
Si costituivano nel giudizio di primo grado COGNOME NOME e COGNOME NOME, chiedendo il rigetto delle domande avversarie, e sostenendo che l’installazione dell’unità di condizionamento sul lastrico solare era stata autorizzata con deliberazione assembleare all’unanimità, alla quale aveva partecipato anche il rappresentante degli attori; che quando le parti avevano acquistato le rispettive proprietà, il fabbricato era in una condizione di degrado, come emergente dalle foto prodotte, per cui non era loro ascrivibile la lesione del decoro architettonico; che il cancello in ferro sul lato di INDIRIZZO, rimasto sempre nella stessa posizione, esisteva da
circa trent’anni, ossia da prima dell’acquisto dei convenuti, e nessuna contestazione era stata mossa in proposito al loro dante causa COGNOME, e che il cortile delimitato dal cancello su INDIRIZZO era privato e non pubblico; che non avevano inglobato alcuna proprietà, o passaggio comune, come emergente dall’atto di acquisto del subalterno 24 di COGNOME NOME, comprendente il corridoio, e dall’atto di divisione del fabbricato del AVV_NOTAIO del 1953, dal quale avevano avuto origine le unità immobiliari poi acquistate dalle parti in causa.
In via riconvenzionale COGNOME NOME e COGNOME NOME chiedevano il risarcimento dei danni subiti per € 10.000,00, per l’abusiva apertura di una porta finestra effettuata dalla controparte, per il degrado della facciata dovuto all’abusiva mutazione dello stato dei luoghi con quell’apertura, e per il mancato ricollocamento ad opera della controparte delle preesistenti persiane di legno.

Espletate le prove orali e la CTU dall’AVV_NOTAIO. NOME COGNOME, ed acquisita la relazione integrativa di quest’ultimo dl 19.12.2016, il Tribunale di COGNOME, con la sentenza n. 3639/2018 del 27.8.2018, accertava l’illegittimità delle opere realizzate da COGNOME NOME e COGNOME NOME, esclusa l’unità di condizionamento installata sul lastrico solare, per la quale vi era stata rinuncia alla domanda, condannandoli in solido al ripristino dello stato dei luoghi mediante l’esecuzione dei lavori descritti nella relazione integrativa del AVV_NOTAIO, ed all’eliminazione del cancello su INDIRIZZO, rigettava le domande riconvenzionali di COGNOME NOME e COGNOME NOME e li condannava in solido alle spese processuali.
Impugnata la sentenza di primo grado da COGNOME NOME e COGNOME NOME per ottenere il rigetto delle domande avversarie ed il risarcimento danni, non accolto in primo grado, e la sospensione dell’efficacia esecutiva provvisoria della sentenza del

Tribunale di COGNOME, si costituivano in secondo grado gli originari attori, chiedendo il rigetto dell’impugnazione.

La Corte d’Appello di COGNOME con la sentenza n. 1457/2021 del 30.6/29.7.2021 rigettava l’appello, confermando integralmente la sentenza di primo grado, e condannava in solido gli appellanti al pagamento delle spese processuali di secondo grado.

Avverso tale sentenza, asseritamente notificata il 5.8.2021, hanno proposto ricorso alla Suprema Corte, notificato a COGNOME NOME e COGNOME NOME il 20.10.2021, COGNOME NOME e COGNOME NOME, affidandosi a nove motivi, e resistono COGNOME NOME e COGNOME NOME con controricorso notificato il 19.11.2021.

Le parti hanno depositato memorie ex art. 378 c.p.c., e la causa dopo la discussione orale e le conclusioni della Procura Generale per la reiezione del ricorso, é stata trattenuta in decisione alla pubblica udienza del 7.11.2023.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Va premesso che pur non essendo stata depositata la copia notificata della sentenza impugnata ex art. 369 comma secondo n.2) c.p.c., il ricorso non può ritenersi improcedibile, in quanto é stato notificato il 20.10.2021 nel rispetto del termine breve d’impugnazione di 60 giorni decorrente dalla pubblicazione della sentenza impugnata (29.7.2021).

Col primo motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 4) c.p.c., ed alla violazione degli articoli 111 comma 6° della Costituzione e degli articoli 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., la nullità della sentenza impugnata e dunque dell’intero compendio motivazionale -dispositivo di primo e di secondo grado per motivazione inesistente, o meramente apparente.

Dopo un richiamo a numerose massime della Suprema Corte relative alla motivazione meramente apparente, il ricorso, dalla pagina 12 fino al penultimo capoverso di pagina 16, investe direttamente ed inammissibilmente la sentenza di primo grado, anziché quella di secondo grado. Anche quando nelle successive pagine, e fino alla conclusione del primo motivo a pagina 18, il ricorso é rivolto contro la sentenza di secondo grado, si limita a riproporre per stralci argomentazioni difensive degli stessi ricorrenti prospettate nei precedenti gradi e non accolte (in particolare critiche alla CTU AVV_NOTAIO per avere nella relazione integrativa del 19.12.2016, posta a base della decisione impugnata, smentito la propria precedente relazione del 12.11.2012, nella quale aveva attribuito ai danti causa dei ricorrenti COGNOME la proprietà esclusiva della scala a chiocciola che partiva dall’atrio del cortile con accesso da INDIRIZZO e del corridoio di collegamento con la rampa di scale di accesso a vicolo Corsioli nINDIRIZZO, indicando invece come comune anche agli attori il suddetto percorso annesso alle proprietà esclusive dei convenuti) e non riporta compiutamente le diffuse ed articolate motivazioni della sentenza della Corte d’Appello di COGNOME sulle molteplici domande avanzate e le specifiche ragioni di censura circa una loro omessa, o meramente apparente motivazione, limitandosi a riportare qua e là brevissimi stralci della sentenza, che non consentono, perché estrapolati dal contesto motivazionale ed incompleti, di comprendere le ragioni delle decisioni adottate. Il primo motivo di ricorso é inammissibile per difetto sia della specificità dei motivi, sia del requisito dell’autosufficienza in relazione al disposto dell’art. 366 n. 4) c.p.c., in quanto non si può costringere la Suprema Corte ad individuare, al posto della parte ricorrente, le motivazioni della sentenza impugnata che si ritengono carenti, attraverso un esame autonomamente condotto della decisione impugnata.
La sentenza della Corte d’Appello di COGNOME, comunque, non presenta una motivazione inesistente, in quanto ha motivato compiutamente in ordine alla ritenuta illecita annessione alle proprietà esclusive dei ricorrenti, pacificamente realizzata mediante l’apposizione di un muro nell’atrio comune al quale si accede dal cortile di INDIRIZZO che ha inibito agli originari attori l’uso della scala a chiocciola e del corridoio che permetteva di raggiungere la rampa di scale del fabbricato che arrivava su INDIRIZZO, e mediante la sostituzione del cancello preesistente su INDIRIZZO con chiavi poste nell’esclusiva disponibilità di COGNOME NOME e COGNOME NOME. La sentenza ha fatto riferimento agli atti di acquisto delle parti ed all’atto di provenienza delle porzioni delle parti stesse, rappresentato dall’atto di divisione del AVV_NOTAIO del 1953, nonché alla relazione integrativa del CTU COGNOME. Sulla base di essi la sentenza impugnata ha riconosciuto che gli originari attori avevano acquistato un’unità immobiliare munita di accesso sia dal cortile raggiungibile dal portone di INDIRIZZO, sia attraverso la scala a chiocciola, il corridoio, la rampa di scale, il cortile (ritenuto pubblico in primo grado e privato in secondo grado) ed il cancello su INDIRIZZO, e che sono stati quindi privati dell’uso dei suddetti spazi comuni dall’illecita ristrutturazione compiuta nel 2005 dagli attuali ricorrenti. La sentenza stessa ha inoltre evidenziato che la fruizione di quegli spazi comuni da parte dell’unità immobiliare acquistata da COGNOME NOME era addirittura esclusa dall’atto di divisione del 1953, spettando solo ad altre porzioni immobiliari del fabbricato formate in quell’occasione, tra le quali quella acquistata dagli originari attori, ed ha spiegato che nessuna efficacia probatoria in ordine alla proprietà esclusiva di quegli stessi spazi poteva essere attribuita a COGNOME NOME sulla base della mera planimetria catastale del subalterno 24 da lui acquistato nel 2005, (il giorno dopo la costituzione catastale di quel subalterno), sia in quanto
derivava dall’unificazione di altri subalterni che invece non ricomprendevano quegli spazi, sia in quanto per determinare la proprietà esclusiva o comune occorreva fare riferimento agli atti di acquisto delle parti, e soprattutto all’atto di comune provenienza rappresentato dall’atto di divisione del 1953. Si é inoltre evidenziato che nessuna efficacia probatoria determinante sulla proprietà degli spazi suddetti può essere attribuita al fatto che a seguito di revisione millesimale, basata sulla sommaria ed errata CTU dell’AVV_NOTAIO COGNOME redatta nel 2012, gli attuali ricorrenti si siano visti addebitare le spese di manutenzione di tali spazi fin dall’acquisto del 2005, prevalendo sulle tabelle millesimali l’efficacia probatoria degli atti di acquisto.
La sentenza impugnata ha inoltre motivato, sulla base della CTU COGNOME, in ordine alla lesione del decoro architettonico, determinata sia dal muro realizzato dai ricorrenti a sbarramento della scala a chiocciola nell’atrio raggiungibile dal cortile di INDIRIZZO sul quale si affaccia l’accesso alla proprietà dei controricorrenti di INDIRIZZO, che stravolge l’estetica dell’androne chiudendone la prospettiva, sia dalle tubature di grossa dimensione che si appoggiano alla parete perimetrale esterna dei controricorrenti, con colore scuro completamente dissonante con la colorazione del prospetto sul quale si sviluppano. Non basta certo dedurre che le porzioni immobiliari quando sono state acquistate dalle parti erano fatiscenti, per desumere da ciò che qualsiasi intervento edilizio di ristrutturazione successivamente compiuto abbia migliorato l’aspetto generale del fabbricato rispetto alla condizione pregressa, dal momento che anche nell’effettuare la ristrutturazione é necessario rispettare l’estetica data dalle linee e dalle strutture preesistenti che connotano il fabbricato e gli conferiscono una propria fisionomia, soprattutto in un centro storico vincolato, come quello di COGNOME.
In relazione poi agli interventi di ripristino necessari a porre rimedio alle attività illecitamente poste in essere dagli attuali ricorrenti, la sentenza impugnata ha confermato la sentenza di primo grado, che per la loro individuazione aveva fatto legittimamente riferimento alla relazione integrativa del 19.12.2016 (par. 5 e 6, pagine 5 -11) del CTU AVV_NOTAIO.

Infine, nelle ultime due pagine, la sentenza impugnata ha compiutamente motivato le ragioni del rigetto delle domande riconvenzionali avanzate in primo grado dagli attuali ricorrenti.

In sostanza i ricorrenti non hanno condiviso la motivazione della sentenza impugnata, ma anziché censurarne specifici passaggi motivazionali riportati nella loro integralità indicandone i profili di carenza motivazionale, hanno inteso riproporre apoditticamente la propria diversa interpretazione delle risultanze istruttorie per ottenere una diversa valutazione delle stesse, senz’altro preclusa in questa sede di legittimità, mascherando questa loro finalità dietro una generica ed incompiuta doglianza di motivazione inesistente, o meramente apparente.
Col secondo motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione dell’art. 111 commi 1° e 2° della Costituzione per la realizzata rimozione di ogni contraddittorio tra le parti in condizioni di parità, rimozione risultante dal testo delle motivazioni oggetto del ricorso in cassazione.

Nell’ambito del motivo, che ben poco corrisponde alla rubrica, che confonde profili attinenti a violazioni del giusto processo non meglio specificati, con profili relativi invece alla carenza motivazionale, i ricorrenti si dolgono del fatto che l’impugnata sentenza non avrebbe adeguatamente considerato le dichiarazioni provenienti dagli stessi originari attori circa la preesistenza del cancello di accesso al fabbricato da INDIRIZZO, né il contenuto della rinuncia espressa dagli attori, da intendersi riferita
non solo alla domanda relativa alla rimozione dell’unità di condizionamento posta sul lastrico solare, ma anche alla rimozione delle pertinenti tubazioni.

Il secondo motivo é palesemente inammissibile, in quanto ricava la violazione dei principi costituzionali del giusto processo dal fatto che non sono state accolte le prospettazioni dei ricorrenti, ed in realtà mira ad ottenere una inammissibile rivalutazione da parte della Suprema Corte di alcune risultanze istruttorie, ritenute non adeguatamente valutate in primo ed in secondo grado, peraltro senza invocare il vizio dell’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c. (omessa considerazione di fatti storici decisivi oggetto di discussione tra le parti), che sarebbe precluso ex art. 348 ter ultimo comma c.p.c. per l’esistenza di una doppia pronuncia conforme di accoglimento delle domande di risarcimento danni in forma specifica degli originari attori. Non é poi vero che l’impugnata sentenza non abbia considerato la rinuncia degli attori (sulla quale ci si soffermerà in seguito), e la preesistenza del cancello che chiudeva l’accesso alla rampa di scale da INDIRIZZO riconosciuta dagli attori, avendo però attribuito rilievo alla sua sostituzione da parte dei convenuti, con disponibilità solo da parte loro delle relative chiavi e con inglobamento del cortile, per effetto dello spostamento sulla strada del nuovo cancello, ed alla mancanza di titoli di proprietà esclusiva dei convenuti relativamente a tale cortile.
Col terzo motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 61 comma primo c.p.c., dell’art. 112 e dell’art. 113 comma 1° c.p.c., per avere il giudice di primo grado, la cui sentenza é stata poi confermata in appello, delegato ad un CTU la formulazione del giudizio a lui riservato sulla proprietà comune, o esclusiva, degli spazi annessi alle proprietà dei ricorrenti, con conseguente nullità delle statuizioni basate su quel giudizio.
Col quarto motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., dell’art. 115 c.p.c., dell’art. 2697 cod. civ. e dell’art. 194 c.p.c., per avere assunto come materiale decisivo nella giustificazione/convincimento del giudice un elaborato peritale commissionato e reso (attraverso complesse valutazioni di diritto) non su fatti secondari ma su fatti costitutivi dei diritti fatti valere con la domanda attorea.
Il terzo ed il quarto motivo, esaminabili congiuntamente in quanto inerenti al conferimento al CTU di un quesito giuridico su fatti costitutivi dei diritti fatti valere, sono inammissibili, in quanto si appuntano sull’operato del giudice di primo grado, e non si confrontano con la motivazione addotta dalla Corte d’Appello di COGNOME, che alle pagine 5, 6 e 7 ha compiutamente ed autonomamente motivato in ordine alla riconosciuta proprietà comune degli spazi illecitamente annessi alle unità abitative dei ricorrenti, basandosi anzitutto sugli atti di acquisto delle parti e sull’atto di provenienza delle proprietà delle parti (atto di divisione del 1953), sulle planimetrie allegate, sugli atti pubblici e sugli altri documenti prodotti, e poi anche sulla relazione integrativa del CTU COGNOME del 19.12.2016 per la parte relativa alla rappresentazione anche grafica del complesso stato dei luoghi.
Col quinto motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 cod. civ., dell’art. 2712 cod. civ. e dell’art. 115 comma 1° c.p.c., per non avere rigettato le domande di COGNOME NOME e COGNOME NOME in assenza di prova dei fatti posti a base delle pretese azionate ed in presenza della mancata contestazione da parte degli attori della rappresentazione dei fatti e dei documenti costituita dalle difese a confutazione e dalle produzioni documentali e fotografiche dei convenuti.
Il quinto motivo é palesemente inammissibile, in quanto non si duole della violazione delle norme di legge richiamate da parte della fattispecie concreta ricostruita dai giudici di merito, ma dell’avvenuto accoglimento delle domande avversarie in contrasto con i documenti prodotti e con le difese spiegate dai ricorrenti, puntando ad ottenere una nuova e diversa ricostruzione dei fatti attraverso una nuova valutazione del materiale istruttorio, che però evidentemente non può essere richiesta alla Corte di Cassazione, che é giudice di legittimità e non del fatto.
La violazione del precetto di cui all’art. 2697 cod. civ., censurabile per cassazione ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, è configurabile soltanto nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era onerata secondo le regole di scomposizione delle fattispecie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni e non, invece, laddove oggetto di censura sia la valutazione che il giudice abbia svolto delle prove proposte dalle parti (vedi ex multis Cass. 7.10.2021 n. 27225; Cass. 20 aprile 2020, n. 7919; Cass. 29 maggio 2018, n. 13395; Cass. 13 febbraio 2018, n. 3450; Cass. 17 giugno 2013, n. 15107).
Il motivo di ricorso non può inoltre mai risolversi in un’istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Cass. sez. un. n. 24148 del 25.10.2013) e non é possibile proporre un apprezzamento diverso ed alternativo delle prove, dovendosi ribadire il principio per cui ” L’esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di
fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata ” (Cass. 2.11.2023 n. 30371; Cass. sez. lav. n. 13485 del 13.6.2014; Cass. n. 11511 del 23.5.2014; Cass. Sez. 3, Sentenza n.12362 del 24.5.2006).
Quanto alle lamentate violazioni degli articoli 115 c.p.c. e 2712 cod. civ., va premesso che le due norme hanno ambiti diversi, perché il primo ha per oggetto i fatti storici principali, e dunque attiene alla delimitazione del thema decidendum, mentre il secondo riguarda le riproduzioni di fatti o cose, ossia mezzi di prova dedotti per provare i fatti principali controversi, sicché la loro non contestazione rende provato il fatto, o la cosa rappresentata, ma non il fatto principale quale elemento costitutivo della domanda, che richiede un passaggio logico -giuridico ulteriore ed autonomo.
La violazione dell’art. 115 c.p.c. presuppone, quindi, che il giudice non si sia attenuto al principio della non contestazione dei fatti principali controversi ed una violazione di questo tipo non é dedotta dalla parte ricorrente.

L’art. 2712 cod. civ., invece, si riferisce al fatto che le riproduzioni fotografiche, informatiche, o cinematografiche, le registrazioni fonografiche e in genere ogni altra rappresentazione meccanica di fatti e di cose formano piena prova dei fatti e delle cose rappresentate, se colui contro il quale sono prodotte non ne disconosce la conformità ai fatti o alle cose medesime nella prima udienza, o scritto successivo alla produzione, ma la parte ricorrente ha effettuato un richiamo a tale violazione assolutamente generico, non individuando neppure specificamente le riproduzioni alle quali
intenderebbe riferirsi, la sede della produzione e l’occasione della non contestazione, in modo tale da consentire di desumerne sul piano logico -giuridico l’insussistenza di un fatto principale che si atteggi ad elemento costitutivo della domanda.

Col sesto motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 4) c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 116 c.p.c. per omessa valutazione delle prove documentali prodotte non supportata da un iter motivazionale logico e coerente con gli elementi invece utilizzati ai fini del decidere, ed in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli articoli 112, 115 e 116 c.p.c. e la nullità della sentenza per ultrapetizione, per avere statuito in ordine ad un’illecita collocazione dei tubi serventi l’impianto autorizzato di condizionamento ed in ordine ad un conseguente danno al decoro dell’immobile, laddove l’allegazione della citazione introduttiva denunciava invece (pagina 10 primo capoverso) il diverso fatto dell’illecita collocazione su muri di esclusiva proprietà degli attori di tubazioni di grosso diametro e di colore grigio che dal lastrico solare scendevano su INDIRIZZO.
Nell’illustrazione del motivo i ricorrenti sostengono che la Corte d’Appello abbia erroneamente interpretato la rinuncia alla domanda espressa dagli attori, che si riferiva alla domanda di rimozione dell’unità di condizionamento ubicata sul lastrico solare degli attori che era stata autorizzata con verbale dell’assemblea condominiale, e quindi implicitamente anche alla domanda di rimozione delle tubazioni a servizio della stessa, sulla cui rimozione pertanto l’impugnata sentenza si sarebbe pronunciata in assenza di domanda.
Quanto alla prima parte del motivo, la sentenza impugnata si é basata sulle risultanze fotografiche e della CTU COGNOME e non può essere richiesta, per le ragioni già sopra indicate, una diversa valutazione del materiale istruttorio da parte della Suprema Corte.

Quanto alla lamentata ultrapetizione, i ricorrenti, al contrario dell’impugnata sentenza, che nel primo periodo di pagina 5 ha riportato integralmente la rinuncia formalizzata da COGNOME NOME e COGNOME NOME nel verbale di avvio delle operazioni peritali del 29.2.2012, non hanno considerato che tale rinuncia era stata specificamente riferita alla ‘ installazione delle unità tecniche esterne sul lastrico solare nonché alla connessa violazione inerente il decoro architettonico’ nonché ‘ alla relativa domanda spiegata in atti ‘, ma con espressa esclusione della ‘ rinuncia alle contestazioni inerenti le tubazioni relative alle predette unità correnti a vista lungo le murature esterne del fabbricato ‘, ed ha quindi accertato che gli originari attori non avevano mai rinunciato alla domanda di rimozione delle tubazioni insistenti non sul lastrico solare, ma sulle murature esterne ed il perimetrale di esclusiva proprietà degli attori, ritenendole lesive del decoro architettonico. A fronte di tale specifica esclusione della rinuncia degli originari attori, non possono i ricorrenti farvi rientrare anche quella alla domanda di rimozione delle tubature insistenti sulle murature esterne ed il perimetrale di esclusiva proprietà degli attori, in base al principio di comune esperienza per cui, una volta autorizzata l’installazione dell’unità di condizionamento, dovrebbero ritenersi automaticamente autorizzati anche i tubi a servizio della stessa.
Gli attori, del resto, nell’atto di citazione avevano lamentato che i convenuti avessero collocato delle grosse tubature lungo il muro di loro proprietà esclusiva lesive del decoro architettonico, chiedendone la rimozione, senza stabilire una correlazione tra tali tubature e l’unità di condizionamento posta sul loro lastrico solare, per cui il Tribunale di COGNOME, poi confermato sul punto dalla Corte d’Appello di COGNOME, non é incorso in alcuna ultrapetizione, ed in effetti nei motivi di appello gli attuali ricorrenti non hanno mai sostenuto che la rinuncia della controparte dovesse riferirsi anche alla domanda di rimozione delle grosse tubature poste sulle murature
esterne e sul perimetrale degli attori, avendo tirato fuori questa tesi solo nel ricorso alla Suprema Corte nel tentativo di sottrarsi all’esecuzione forzata in corso.

Ricordato quanto già esposto sui limiti dell’invocabilità della violazione dell’art. 115 c.p.c. in cassazione, va detto che l’art. 116 c.p.c. solo apparentemente veicola un vizio di “violazione o falsa applicazione di norme di diritto”, traducendosi, invece, nella denuncia di “un errore di fatto” che deve essere fatta valere attraverso il corretto paradigma normativo del vizio motivazionale, e dunque nei limiti consentiti dall’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5 (Cass. 12.10.2017 n. 23940; Cass. 17.6.2013 n. 15107; Cass. 5.9.2006 n.19064; Cass. 20.6.2006 n. 14267; Cass. 13.7.2004 n. 12912; Cass. 12.2.2004 n. 2707; n. 15107 del 17/06/2013), essendo esclusa in ogni caso una nuova rivalutazione dei fatti da parte della Corte di legittimità (Cass. ord. n. 91 del 7.1.2014; Cass. ord. 28.3.2012 n. 5024; Cass. sez. un. n. 13045 del 27.12.1997).
Col settimo motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 4) c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 2712 cod. civ., per non avere preso atto che la documentazione fotografica depositata dagli originari convenuti in ordine allo stato originariamente fatiscente dell’immobile non era mai stata contestata da COGNOME NOME e COGNOME NOME quanto alla sua conformità ai fatti ed alle cose rappresentate, essendo rimasta tale documentazione e la mancata contestazione degli attori completamente al di fuori del testo motivazionale censurato.
Tale motivo é inammissibile, in quanto diretto, ancora una volta, a sollecitare una diversa valutazione delle risultanze istruttorie da parte della Suprema Corte, che attribuisca maggior peso alle foto dello stato dei luoghi prodotte dai convenuti e non contestate dagli attori, benchè questa Corte, come già ricordato, non sia giudice del fatto, dimenticando che lo stato attuale del

fabbricato é stato fatto oggetto di sopralluoghi e rilievi riportati nella CTU, utilizzata nella motivazione, e sullo sfondo c’é ancora l’infondata convinzione dei ricorrenti che avendo effettuato i lavori di ristrutturazione su uno stabile fatiscente, essi potessero considerarsi svincolati dall’obbligo di rispettare il decoro architettonico del fabbricato.

Con l’ottavo motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c., il fatto che l’impugnata sentenza abbia omesso ogni esame di tutti i fatti decisivi per il giudizio elencati con le lettere A, B e C delle pagine 27 e 28 del ricorso, introdotti ritualmente nel processo dalle difese di COGNOME NOME e COGNOME NOME, che se invece considerati, avrebbero portato necessariamente ad una valutazione di infondatezza delle domande degli originari attori.
Tale motivo é anzitutto inammissibile in quanto i ricorrenti non hanno precisato dove i fatti non considerati sarebbero stati sottoposti alla discussione delle parti (vedi in tal senso Cass. ord. 9.5.2019 n. 12413), ed in quanto la miriade di fatti elencati é di per sé dimostrativa della circostanza che essi, presi singolarmente, non sarebbero stati decisivi. Attraverso questo motivo di ricorso si sta in realtà tentando, ancora una volta, di ottenere una diversa valutazione delle prove per arrivare in sede di legittimità ad una nuova ricostruzione dei fatti, che é invece riservata ai giudici di merito.
Ulteriore ragione d’inammissibilità di questo motivo deriva poi dalla previsione dell’art. 348 ter ultimo comma c.p.c., che non consente di far valere il vizio dell’art. 360 comma primo n. 5) c.p.c. in presenza di una doppia pronuncia ‘ conforme ‘ dei giudici di merito. In proposito si deve notare che i ricorrenti hanno apoditticamente affermato che non vi sarebbe stata conformità tra la sentenza di primo grado e quella di appello, ma non hanno indicato una sola ragione per la quale dovrebbe essere riconosciuta
tale difformità (vedi sulla necessità di illustrare specificamente la diversità delle ragioni di fatto e di diritto addotte dalle decisioni di primo e di secondo grado quando si invochi il vizio dell’art. 360 comma primo n. 5 c.p.c. Cass. 22.12.106 n. 26774; Cass. 21.9.2018 n. 22430), ed in realtà nell’impianto motivazionale la sentenza di secondo grado, pur escludendo la natura pubblica del cortile chiuso dal cancello su INDIRIZZO e riconoscendone la comproprietà privata, e pur procedendo ad un autonomo accertamento sulla natura dei diritti reali relativi agli spazi contesi sulla base degli atti di acquisto delle parti e dell’atto di provenienza rappresentato dall’atto di divisione del 1953, e non ad un rinvio alle motivazioni giuridiche addotte in primo grado dal AVV_NOTAIO e riprese pedissequamente dal giudice di primo grado, nella sostanza ha ripercorso lo stesso iter motivazionale seguito dal Tribunale di COGNOME, confermandone pienamente le statuizioni.
Col nono motivo i ricorrenti lamentano, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli articoli 88 comma 1° e 92 comma primo c.p.c., sostenendo che la mutevolezza in fatto ed in diritto dei capi di domanda coltivati dalla controparte, le dichiarazioni confessorie giudiziali e stragiudiziali degli attori prodotte ed i ripensamenti del AVV_NOTAIO avrebbero imposto la condanna degli attori al pagamento delle spese processuali per mancanza di lealtà e probità.
L’ultimo motivo é manifestamente infondato, in quanto la condanna degli attuali ricorrenti al pagamento delle spese processuali di primo e di secondo grado é stata la naturale conseguenza dell’applicazione del principio della totale soccombenza di COGNOME NOME e COGNOME NOME, sia in ordine alle domande della controparte, sia in ordine alle proprie domande riconvenzionali. La rinuncia degli attori prima degli accertamenti peritali ad alcune limitatissime domande, determinata dalla sopravvenuta conoscenza di una deliberazione assembleare
autorizzativa non é certo indice di slealtà, ma semmai di correttezza, le confessioni giudiziali e stragiudiziali degli originari attori sono state valutate nella loro effettiva incidenza sulla materia del contendere, anche se in modo diverso da quanto auspicato dagli attuali ricorrenti, e la diversità degli accertamenti ai quali a distanza di anni dalla prima relazione é pervenuto il AVV_NOTAIO non é certo imputabile ad una condotta degli originari attori contraria a correttezza.
In base al principio della soccombenza, i ricorrenti vanno condannati in solido al pagamento delle spese processuali del giudizio di legittimità, liquidate in dispositivo.

Occorre dare atto che sussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1 -quater D.P.R. n. 115/2002 per imporre un ulteriore contributo unificato a carico dei ricorrenti in solido, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione, sezione seconda civile, respinge il ricorso e condanna in solido COGNOME NOME e COGNOME NOME al pagamento in favore di COGNOME NOME e COGNOME NOME delle spese processuali del giudizio di legittimità, che liquida in € 200,00 per spese ed € 5.700,00 per compensi, oltre IVA, C.A. e rimborso spese generali del 15%. Dà atto che sussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1 -quater D.P.R. n.115/2002 per imporre un ulteriore contributo unificato a carico dei ricorrenti in solido, se dovuto.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 14.11.2023

Il consigliere estensore Il Presidente NOME COGNOME NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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